面向住宅建筑商的 AI 虚拟家居布置：在每个施工阶段营销新房

住宅建筑商所营销的房屋往往是买家目前还无法完整看到的：一块插着界桩的空地、一个仅有框架的毛坯外壳，或是一套空无一物的已完工现房。AI虚拟家居布置有助于弥合这一差距。它可以为崭新的空房间照片布置家具，根据施工阶段的照片渲染出完工的室内效果，为外观添加规划中的景观和黄昏光照，并将平面图转化为3D视图——使用Roomagen的月度方案，每张图像的成本仅为$0.23–$0.40。

快速解答：在干式墙和地板安装完成后使用虚拟家居布置，框架阶段的照片使用建筑竣工可视化，破土动工前使用平面图 → 3D，提升路面吸引力则使用景观或时间转换 外景。然后标注每一张修改过的图像：许多MLS都有此要求，加州的AB 723法案对房地产经纪人及其代理人的广告也做出了同样规定。

本指南涵盖了适合各个阶段的工具、相关成本、新建住宅营销的披露规则，以及布置整个社区的工作流程。

建筑商的营销挑战：销售尚未存在的事物

建筑商同时在两条时间线上进行销售。根据U.S. Census Bureau关于按施工阶段划分的新屋销售数据（Excel表格），2025年售出的678,000套新房中，有282,000套（约42%）是在竣工前售出的，当时房屋尚未开工或仍在施工中。2022年，这一比例约为68%。与此同时，已完工但未售出的库存有所增加：Census统计显示，2025年底有134,000套已完工的新房待售，高于2022年底的72,000套。

这给建筑商带来了两个营销难题：

• 期房买家必须根据平面图、空地或框架外壳来想象未来的家。
• 已完工的现房空置着，而在房源相册中，空旷的房间看起来就像光秃秃的箱子。

在这两种情况下，买家都依赖图像。在NAR的2026年买家与卖家世代趋势报告中，81%在线搜索的买家认为照片是非常有用的网站功能，57%的买家对平面图持有同样看法。在最近的新房买家中，22%的人将能够选择和定制设计特色作为购买新房的原因。

传统解决方案：样板房

几十年来，解决之道一直是布置精美的样板房：每个户型一套完工单元，由设计师进行软装陈设，并作为展示亮点持续开放。它在实地看房时效果极佳，但只要它一直充当样板房，就会将一套完工的房屋、其中的家具和现场工作人员长期绑定在营销中。我们没有找到关于样板房陈设成本的独立调查，因此请根据当地报价进行估算。

对于普通的家居布置，参考标准更为明确。NAR的2025年房屋家居布置概况显示，使用家居布置服务的中位成本为$1,500。HomeLight引用HomeGuide的数据显示，第一个月的专业布置费用为$1,500至$4,000，之后每个月增加$150至$1,200；而按张收费的虚拟家居布置服务则是每张照片$20至$50。

实体样板房的根本局限性

实体样板房只能展示一种设计诠释。农场风格的样板房能吸引农场风的买家，但可能会让想要现代风或海滨风的买家失去兴趣。在规模型住宅项目中，同一个平面图需要卖给品味截然不同的买家，这种局限性影响尤为显著。

AI改变了什么，没有改变什么

• 成本：运行一次Roomagen消耗2积分，在月度方案中每张图像约$0.23–$0.40。
• 多样性：同一张空房间照片可生成13种布置风格和15种房间类型。
• 速度：大多数结果在一分钟内即可生成。
• 覆盖范围：独立的工具可分别处理平面图、框架阶段照片、已完工空房间和裸露地块。
• 无法取代的部分：实地看房。生成的图像也可能存在错误，因此每个结果都需要人工检查，并且在许多市场中都需要标注。

适合各个施工阶段的AI工具

表格中的每个工具每次运行均消耗2积分。在付费方案中，除平面图工具外，所有工具均可批量处理运行。

空置新建房屋的虚拟家居布置：工作原理

一旦房间有了墙壁和地板，虚拟家居布置就是核心工具。它以空房间照片为输入，按照您选择的风格生成布置好的版本。

Roomagen操作步骤

1. 上传照片（JPEG、PNG或WebP，最大50 MB），或从您的图片库中选择。
2. 从15种选择房间类型，包括客厅、卧室、儿童房、家庭办公室、餐厅、厨房、卫生间、洗衣房、玄关、阳台和露台。
3. 选择家具搭配方式：“让AI决定”，或“手动选择”以挑选中意的构件。同一环节还提供了“墙面颜色搭配风格”和“地板搭配风格”开关，默认处于关闭状态。对于房源照片，请保持它们关闭，以便买家看到您实际交付的墙面和地板。
4. 从13种中选择风格：现代（Modern）、斯堪的纳维亚（Scandinavian）、极简（Minimalist）、工业（Industrial）、传统（Traditional）、农场（Farmhouse）、中世纪现代（Mid-Century Modern）、海滨（Coastal）、奢华（Luxury）、波西米亚（Bohemian）、日式微禅（Japandi）、装饰风艺术（Art Deco）或地中海（Mediterranean）。
5. 确认。运行一次消耗2积分，渲染分辨率为2K，通常耗时不到一分钟。

如果某处细节有误（例如地毯过大），修改功能允许您输入最多500个字符的修正指令。它会保存一个新版本并保留旧版本，费用与常规运行相同。

为什么完工的空房间是绝佳的输入素材

对于家居布置模型来说，完工的空房间是最简单的处理场景：墙壁、地板和天花板清晰可见，日光和已安装的固定设施提供了与之匹配的稳定光照，并且没有既有的家具或风格需要迁就避让。即便如此，仍需审查每一个结果：家具比例应当协调，门道和窗户应保持畅通，且不应改动任何永久性结构。

施工阶段适用就绪指南

布置单个平面图中的多个房间

如果您只布置少数几个房间，请从对买家最重要的房间开始。在NAR 2025年的经纪人家居布置调查中，客厅最常被选为对买家最重要的布置房间（37%），其次是主卧（34%）和厨房（23%）。

在所有房间中使用统一的风格，能让房屋看起来像是一套完整的布置样板房，而不是一组互不相干的照片。

从单张照片展示多种房间配置

多功能室的机遇

许多平面图都包含多功能室：赠送空间、书房或可选卧室，其用途取决于买家。空置时，它只是一个带窗户的长方形，许多买家很难想象它能用来做什么。三到四个布置好的版本能将抽象的面积数字转化为具体的选择。

如何创建不同版本

• 空房间：对同一张照片多次运行虚拟家居布置，每次选择不同的房间类型，如家庭办公室、卧室、儿童房、工作室或更衣室。每个版本都是一次单独消耗2积分的运行。
• 已布置的房间，例如样板房的赠送空间：使用转换房间模式（房间功能转换），改变已布置房间的功能。
• 不在列表中的用途，例如家庭健身房：在设计聊天（应用中的设计助手）中用通俗文字进行描述，每次编辑消耗2积分，并像审查任何生成图像一样审查结果。

营销应用

在房源列表中将这些版本展示为带说明的轮播图（"This flex space as a home office"（此多功能空间作为家庭办公室）、"...as a guest bedroom"（……作为客卧）），在宣传画册中并排展示，在社交媒体帖子中作为多图滑动并询问粉丝会选择哪种用途，以及在售楼处作为大型画幅展示。将每一张都标注为经过虚拟家居布置的：房屋在出售时是空置的。

目标买家人群定位

将不同版本与您预期的买家相匹配，例如为远程办公人员展示家庭办公室，为成长型家庭展示儿童房，为子女已成自立门户的老人（空巢家庭）展示客房。将这些搭配视为通过您自己的销售线索来验证的设想，而非现成的调查结论。

外观可视化：景观与路面吸引力

新建住宅的外观通常会显示裸露的泥土、临时车道和建筑杂物。AI可以展示完工后的地块，但这也是规则最严格的领域，因此请务必仅展示买家实际会得到的内容。

为裸露地块添加景观

虚拟景观设计工具可将12种风格之一应用于外观照片，从茂盛传统风和现代极简风，到沙漠旱作景观、地中海风、海滨风和草原野花风。挑选最接近您合同中的绿化配置套餐以及最符合您当地气候的风格。

• 展示房屋自带的景观配置套餐，而不是需要多年才能长成的成熟花园。
• 先查看您的MLS规定。例如，CRMLS规定其MLS中不允许使用AI生成的景观图像（参见下文的披露部分）。
• 在您自己的网站或宣传画册中，给图像添加照片说明，注明其为所含景观的示意插图。

添加外观特色构件

外部增建可添加或替换三类构件：

• 围栏和墙体（8种类型）：隐私围栏、乙烯基围栏、锻铁围栏和现代金属围栏，以及混凝土砌块墙、石墙、灰泥墙和砖墙。
• 硬质景观（5种类型）：铺路石、混凝土或鹅卵石车道、步道或小径，以及挡土墙。
• 附属建筑物（5种类型）：附属住宅单元（ADU）或客房、车库、停车棚、储物棚和温室。

户外生活可添加10种结构之一，如凉棚、露台、露天平台、户外厨房、火坑或阳光房。对于建筑商而言，这两个工具最适合用于将要建造的构件，或是标注为选配升级的项目。

改变季节

在冬季拍摄的照片会显示光秃秃的树木和休眠枯黄的草坪。四季重置可在春季、夏季、秋季或冬季重新渲染外观。它改变了景观的外貌，因此请将生成结果视为经过修改的图像。

使用白昼转黄昏打造焦点大片

日景转黄昏可将白天的外观转化为黄昏大片，这是社区网站或宣传画册中常见的封面主图。在应用中它被称为时间转换 外景（白昼转黄昏外景）：在24小时滑块上选择时间或使用预设，如黄金时刻（17:00）或黄昏（19:00），并可选择季节；默认保持原样。系统会首先对照片进行分析，并根据该分析进行编辑渲染，但结果仍然属于生成内容，因此在发布前请检查窗户、灯光和天空。对于室内房间，请使用时间变换（日景转黄昏照片编辑 & 转换）。

施工开工前：平面图与3D视图

在浇筑地基之前，图纸就是产品。四款平面图工具可将图纸转化为营销图像：

• 草图 → 平面图将手绘草图或旧图纸重新绘制为规整的图纸；您可以决定是由AI保留、移除还是添加尺寸、房间名称和家具。
• 平面图 → 3D可创建立体剖视鸟瞰图（带家具或空置），风格涵盖现代、斯堪的纳维亚、极简、工业、传统或奢华，有助于买家设想如何摆放家具。
• 平面图 → 彩色为宣传画册添加彩色填充，提供如地产粉彩（Real Estate Pastel）或北欧单色（Nordic Mono）等调色板。
• 平面图 → 可视化将平面图渲染为营销图像，从逼真营销图到建筑草图，可呈现为布置完毕或毛坯外壳状态。

正如应用自身所提示的，这些工具会重绘图纸上的所有文字，因此在发布前请仔细检查每一个房间名称和尺寸。输出文件为JPEG图像，而非CAD或矢量文件。

我们查阅的MLS规则在房屋尚未建成时为图纸和效果图留出了空间。例如，Bright MLS接受外观立面的建筑效果图或平面图作为新建住宅房源所需的外观主图。真实照片仍然至关重要：HAR要求即便是待建房源也必须至少有一张房产本身的真实照片，平面图或效果图不能计入其中。一旦房屋建成，请立即更换为真实照片。

样板房布置：实体与AI对比

实体样板房依然胜出的场景

• 实体到访售楼中心。穿行于布置好的房间中能带来照片无法给予的空间尺度感和动线流畅感。
• 奢华与半定制住宅。高端市场的买家往往期望亲身查看和触摸交付做工水准。
• 大型多期开发社区。样板房的成本可以分摊到它所促成的每一笔销售中。

混合策略

混合策略将两者相结合：

1. 从第一天起就用AI布置每个户型，以便在任何样板房完工前就能启动营销。
2. 减少建造实体样板房的数量，例如仅为最受欢迎的户型建造一套，并采用大众接受度高的风格。
3. 对其余户型和风格变体使用带有标注的AI图像。
4. 在线重塑实体样板房风格。拍摄其实体房间，使用保持布局模式（重新设计已布置的房间）展示其他风格；或者在家具进场前进场拍摄空房间，并布置为多种风格。

新建住宅营销的披露规则

用于营销的AI编辑图像属于广告，相关规则在2026年变得更加严格。各州和各MLS的要求有所不同，且Roomagen默认不会为您代加披露标注，因此请将标注环节融入您的工作流程中。您可以在设置中开启“下载时添加AI标签”，为下载的结果添加一个小小的“AI”标记，但它不能代替您的MLS或所在州要求的标注，禁止在照片上添加文字的MLS也不会接受。

加州：AB 723与AB 2025

• AB 723增加了商业和职业法典第10140.8条（Business and Professions Code §10140.8），该条款自2026年1月1日起施行。当房地产主管经纪人或销售员（或代表他们行事的人）在出售房产本身的广告中使用经过数字修改的图像时，广告必须声明该图像已被修改，并通过网站、URL或二维码链接至原始图像。其定义明确提及了家具、地板、墙面、涂料颜色、硬质景观、景观绿化、立面和平面图；在不改变房产本身呈现形式的前提下所进行的光照、白平衡、曝光、校直和裁切调整除外。
• AB 2025自2027年1月1日起将类似规则引入租赁广告。根据California Apartment Association的说法，该法案涵盖房屋出租方及其他相关方，不仅适用于编辑过的照片，还适用于完全由AI生成的图像。加州的建租型（build-to-rent）社区现在就应做好准备。

对建筑商至关重要的MLS规则

上述规则均按其截至上述日期的公布内容列出。在上传之前，请务必核对您当地MLS的具体规定，因为规则会随时间调整且因市场而异。

建筑商标注核对清单

• 在渠道允许的位置标注每一张修改过的图像：在MLS中通常为照片描述字段，在您自己的网站或画册中则为照片说明。Bright和Realcomp不允许在照片本身上添加文字。
• 保留原始照片，并在规则有要求时将其发布在修改图像的旁边，或在加州广告中提供直达原图的链接。
• 明确说明图像所展示的内容："virtually staged"（经过虚拟家居布置）、"artist's rendering"（艺术家效果图）、"model home"（样板房）或 "similar home, not the listed property"（类似房屋，非挂牌房产）。
• 区分标配包含项目与选配升级项目，例如升级地板、户外厨房或额外收费的围栏。
• 切勿添加或消除您无法控制的事物，例如窗外景观、邻近房屋、电力线或路灯。
• 发布前仔细审查。生成的图像可能会添加或改动您并未要求的细节。

欲了解更多详情，请参阅我们的AB 723指南和MLS照片要求指南。

建筑商的AI营销工作流程

以下是一套完整的工作流程，涵盖从施工阶段拍摄到生成规范标注的营销物料包。

阶段1：拍摄

时机：干式墙完工且地板铺设完毕后拍摄一次；竣工时再次拍摄用于房源挂牌照片。

每个户型的室内镜头：

• 客厅（广角，从两个对角拍摄）
• 厨房（广角，展示完整布局）
• 主卧（广角，从房门口拍摄）
• 其余各间卧室
• 用餐区
• 多功能室或赠送空间
• 卫生间（主卫和客卫）

外观镜头：

• 正立面，平视及45度角各一张
• 背立面（如果院落是一大卖点）
• 任何有特色的侧立面轮廓

总计：每个户型通常需拍摄12–18张照片。

阶段2：在图片库中整理归档

将所有内容上传到Roomagen的图片库，并为每个社区、户型或地块创建文件夹（最多可创建50个文件夹）。每个生成结果都会自动归档到对应源照片所在的文件夹中，使原始照片与编辑版本保持在同一处，方便随时并排输出发布。

阶段3：室内家居布置

1. 使用虚拟家居布置按照该户型的主风格布置每个房间。
2. 在付费方案中，使用批量处理：在图片库中勾选多张照片，对所有照片统一运行同一个工具，并可为每张照片分别指定房间类型。入门版一批最多支持3张照片，专业版支持7张，企业版支持20张；系统一次运行一个批次，每个批次都会生成专属文件夹并提供ZIP打包下载，失败的照片会自动退还积分。
3. 创建多功能室的不同版本。
4. 使用修改功能微调细节瑕疵，而无需推倒重来。

阶段4：外观增强与焦点大片

1. 在整个社区中应用统一风格的虚拟景观设计，并与实际包含的绿化配置套餐相匹配。
2. 使用外部增建添加将要建造的特色设施。
3. 使用时间转换 外景制作一到两张黄昏焦点主图。

阶段5：平面图处理

使用平面图 → 3D将每个户型平面图转化为带家具的立体鸟瞰图，并使用平面图 → 彩色为宣传画册制作彩色版本。仔细检查每个文字标注和数字。

阶段6：画质润色提升

通过照片增强（轻度、中度或重度）优化照片画质，并使用图片校直与透视矫正修正倾斜的垂直线条。在AB 723法案下，仅包含曝光、白平衡、校直或裁切等常规调整的图像不属于数字修改图像，前提是这些调整不改变房产本身的呈现形态。由于AI增强会重新生成图像，因此在将其视为未修改原图之前，请务必将每个结果与原始照片进行比对。

阶段7：标注与发布

为每张图像添加标注，在有要求的地方附上原始照片，并将这套物料分发至MLS、社区官方网站、宣传画册、社交媒体和电子邮件推广中。

预算示例：三个户型

在专业版方案（每月$29获200积分）下，还剩104积分（即52次运行）可用于重试调整和生成额外风格。入门版（每月$12获60积分）可覆盖一个户型并留有重试余量。积分包（60积分$19，180积分$45，或360积分$79）可随时为任何付费方案充值且永不过期，未使用的订阅积分可结转至下月，上限为一个月的配额。免费方案提供一次性赠送的6积分（可运行3次），带有水印输出，足够用来测试一个房间。

跨社区规模化应用：API

需要频繁发布大量房屋的建筑商和房产科技团队可以将他们的系统接入Roomagen API。其文档详细介绍了支持的各项工具，包括虚拟家居布置、照片增强和平面图转3D，任务通过轮询或Webhook异步运行。首个密钥附赠50张免费图像处理额度，预付费充值包从500张图像$125起步。API快速入门演示了如何发送首个请求。

施工阶段布置的照片拍摄要求

输出品质的上限取决于您输入的原始照片。

相机与器材

• 最低配置：近几年的智能手机，配备广角或超广角镜头，拍摄时保持水平。
• 更佳方案：单反或无反相机，配备16–24 mm（等效全画幅）镜头并架设在三脚架上，以获得更高的分辨率，并更好地控制曝光与垂直线条。

室内拍摄指南

光照：打开所有已安装的灯具，拉开所有百叶窗。避免正对明亮的窗户直拍；尽可能从窗户所在的墙面向室内方向拍摄。上午中段和下午中段通常能提供充足的光照，且不会产生刺眼的强烈光斑。

构图：

• 从角落拍摄，机位高度保持在约4英尺（1.2米）。
• 采用横构图；它能容纳更多房间内容，且非常契合房源相册的画幅。
• 画面中需包含地板、墙壁和天花板，且至少包含两面墙体以展现纵深感。
• 保持相机水平，确保垂直线条笔直不倾斜。

需要收录的内容：完工的墙面、已铺设的地板、门窗、嵌入式固定设施和已安装的灯具。拍摄前清理干净：工具、建材、灰尘粉末、施工人员和车辆。打扫干净房间远比依赖数字化擦除更好，因为每一次数字擦除都意味着多了一处必须披露的修改元素。

外观拍摄指南

时机：晴天或少云天气，最好是清晨或傍晚，以获得富有方向感的自然光。

构图：

• 正立面居中，画面中包含完整的屋顶轮廓线。
• 前景预留部分空间，用于展示未来的景观规划区域。
• 从马路对侧或地块外侧拍摄，以获得自然的透视比例。
• 至少在一张照片中完整拍入车道和车库。

尽量减少地块上的大型设备、垃圾箱和工程标识牌。不要打算在后期用AI擦除邻居房屋、路灯或电线杆：AB 723法案将这些行为定性为图像修改，而Bright等MLS则明令禁止移除业主无法控制的外部元素。

文件规范要求

请使用相机的最高分辨率进行拍摄。各MLS在像素尺寸、文件大小和照片数量上的限制各不相同，上传前请务必仔细核对。

需避免的常见错误

• 拍摄过早。框架阶段的照片需要使用建筑竣工可视化而不是虚拟家居布置，且生成的结果属于插图，并非完工房屋的照片。
• 取景过窄。角落的局部特写给AI模型提供的上下文信息太少。
• 竖构图拍摄。竖版照片会截断房间的开阔度，留给布置家具的空间也更小。
• 使用机顶机载闪光灯。刺眼的闪光灯阴影会被带入最终布置的渲染结果中。
• 房间杂乱脏污。灰尘和残留建材可能会残留在输出结果中。
• 习惯性开启墙面或地板修改开关。在房源照片中，墙面和地板应当与您实际交付的状态完全一致。

房屋加速去化的价值，以及AI无法承诺的事

完工现房每空置一个月都会产生持有成本：建筑贷款利息、保险、房产税以及被沉淀占用的资金。要评估涉及的利害得失，只需将每套房屋的月度持有成本乘以您期望缩短的去化月数即可。目前尚无公开研究能够单独剥离出虚拟家居布置对新建住宅销售的具体影响。最接近的参考数据来自经纪人的问卷反馈：在NAR 2025年的家居布置调查中，49%的卖家经纪人表示家居布置缩短了房源在市天数，83%的买家经纪人表示它让买家更容易将该房产想象成自己未来的家。这些数据描述的是整体房屋家居布置的综合效果，因此请将任何周转加速的益处视为需要在您自己的房源上进行实测的参考。

从一个户型开始尝试。使用虚拟家居布置布置其空置房间，使用施工室内可视化展示框架阶段完工后的样貌，并通过虚拟景观设计添加配套绿化景观。标注每张图像，保留原始照片，随后在整个社区中推广这一套统一的风格。