2026年MLS房源照片要求：尺寸、虚拟家居布置与AI规则

快速解答（来自 14 个美国 MLS 的规则，下文均附有对应来源链接）

• 尺寸： 没有全美统一标准。一张 2048×1536 像素、sRGB 色彩空间、小于 3 MB 的横向 JPEG 照片，符合下文列出的所有已发布规范。
• 虚拟家居布置： 在我们审查的大多数 MLS 规则中，只要予以披露即属合规，且许多 MLS 还要求将原图与布置后的照片相邻展示。
• 水印： 并非普遍通用。CRMLS 要求在照片描述中添加标注，Canopy MLS 和 ARMLS 要求直接标注在照片上，而 NWMLS、Realcomp 和 Bright MLS 则不允许在房源照片上添加任何文字。
• AI 编辑： 光照、色彩、校直和裁切通常无需标注。添加、移除或更改画面内容则必须标注，且许多 MLS 禁止更改房产本身。
• 加州： 自 2026 年 1 月 1 日起，经纪人发布的包含数字化修改图像的广告，必须附带声明以及指向原图的链接或二维码。

规则经常发生变动，因此在发布前请向您的 MLS 确认最新版本；本指南仅总结已发布的规则，不构成法律建议。

MLS 照片技术标准：尺寸、格式与画质要求

每个 MLS 都会自行设定像素和兆字节（MB）层面的上传限制。在我们核对的规范中，没有任何一家设定了 DPI 要求，因此 72 DPI 还是 300 DPI 并不会影响照片能否成功上传。

通用 MLS 照片标准

虽然全美没有统一样式，但已发布的各项规范核心基本一致：

• 在我们核对的所有平台中，JPEG 均受支持， 且 Canopy MLS 的 Matrix 系统仅接受该格式。
• 横向构图是主流标准。 San Diego MLS 的 Paragon 指南要求仅上传横向照片，而 Canopy MLS 的 Matrix 则以 2048×1536（4:3）存储照片，其他比例的照片会被填充白边。
• 已发布的限制： 最低分辨率为 640×480（SDMLS），文件大小上限从 3 MB（MRED）到 15 MB（Flexmls 上的 CRMLS、SDMLS）不等。
• 请使用 sRGB。 Canopy 提醒，其他色彩配置文件在上传过程中可能会发生偏色。

安全导出建议： 横向 JPEG、sRGB、长边 2048 像素（4:3 比例照片对应 2048×1536）、大小 3 MB 以内。这一规格符合下述所有已发布限制；若您的 MLS 另有明确规定，以其具体规范为准。对于低于最低尺寸要求的照片，可以使用图像放大进行扩充；请仔细检查是否生成了虚构的细节。

各管辖区域的具体要求

其他 MLS 则设定了最低数量门槛：HAR 要求在挂牌日期后 10 天内上传至少六张照片（待建住宅为三张），Realcomp 要求在 48 小时内上传一张正立面照片，而 Bright MLS 则要求在提交房源时提供一张无品牌的路边外观照片。

照片与虚拟导览的内容规则

• 严禁包含联系方式或品牌标识： Bright、HAR 和 NWMLS 禁止在房源照片上出现经纪人姓名或电话号码等联系方式；Bright 和 NWMLS 还禁止添加 Logo 及额外文字，NWMLS 更明令禁止在照片上放置二维码。
• 画面中不得有人： Bright、NWMLS 和 Stellar MLS 不允许房源照片中出现人物（NWMLS 同样禁止宠物出镜），且 Stellar 将此规定延伸至虚拟导览。
• 无品牌导览： Bright 将其照片限制同等适用于虚拟导览，Stellar 的 2019 年合规课程讲义仅允许使用无品牌导览，而 ARMLS 要求对经过修改的视频和导览添加 "Digitally Altered"（数字化修改）水印或说明。

手机拍摄的照片能达到 MLS 要求吗？

可以。San Diego MLS 的照片指南甚至明确提示经纪人将手机横过来进行横向拍摄。请务必导出为 JPEG 格式，因为 MRED 不接受 HEIC 文件。如果您手机自带的编辑器移除了某些物体或替换了天空，就必须将其视为修改过的照片：Real Estate News 报道的一份 Coraly 报告指出，手机自带滤镜在上传前就已经对照片做出了修改。图片校直与透视矫正和 HDR 照片编辑器能够解决垂直线条倾斜和窗户过曝的问题，大多数披露规则通常不将这类微调算作内容修改；但由于这些工具运用了生成式 AI，建议您务必将每张处理结果与原图比对，并在您的 MLS 将 AI 增强认定为修改时予以标注。

什么是虚拟家居布置披露及其重要性

虚拟家居布置披露是指告知看房者哪些房源照片经过了数字化修改，具体方式包括在照片上添加标注、在照片描述或备注中附上说明，或者二者并用，具体取决于您所在的 MLS。

为什么披露至关重要

• 照片主导找房决策。 在 NAR 的《2026 年各世代房屋买家与卖家趋势》报告中，81% 通过网络找房的买家将照片评为“非常实用”，在所有网站功能中得分最高。
• 修改普遍存在，披露却极度缺失。 房地产软件公司 Coraly 对 2026 年初 Zillow、Redfin、Realtor.com 和 Homes.com 上的约 40,000 张首图进行了调查：近 11% 经过了修改，而其中超过 90% 完全没有可见的披露说明（Real Estate News）。
• 责任始终在您自身。 加州房地产局（DRE）指出，对具有误导性的 AI 生成内容承担责任的是“持牌人及其主管经纪人，而非技术提供商”。
• Zillow 全力支持披露。 该平台于 2026 年 7 月向《财富》杂志（Fortune）表示，当 AI 对房源图像造成实质性修改时，平台坚决支持予以明确披露。

未按规定披露的代价

NAR Code of Ethics: Articles 2 and 12 and Standard 12-10

2026 NAR Code of Ethics 没有专门针对 AI 的规则，也没有规定标注用语，但有三项条款涵盖了 REALTOR® 发布的每一张修改过的照片：

• 第 2 条： REALTORS® “应当避免夸大、虚假陈述或隐瞒与房产或交易相关的相关事实。”修图抹去裂缝或电线与此冲突。
• 第 12 条： REALTORS® “应当在广告、营销和其他陈述中呈现真实情况。”
• Standard of Practice 12-10（1/07 通过，1/18 修订）：真实呈现的义务涵盖“互联网内容、图像”，并禁止“以任何产生欺骗性或误导性结果的方式”操纵房源内容，以及“使用误导性图像。”

Standard of Practice 12-5 有时被作为布置披露规则引用，但它要求在广告中披露您公司的名称；标注规则来自 MLS 和州法律。NAR 的 REALTOR® News 在 2026 年 8 月总结了这一意图：让 AI 展示可能性，而不是重写现实，并在发布前审查每张房产图像。

各 MLS 区域披露规则（按州划分）

不同 MLS 的规则差异主要体现在：标注的位置（直接加在照片上、填写在专用字段中，或二者皆要）、原图是否必须紧邻修改后的照片放置，以及哪些修图操作被彻底明令禁止。

CRMLS（加利福尼亚州）

• 规则 11.5.2（自 2026 年 1 月 1 日起）：必须提交原图，并紧邻修改后的图像（前后皆可）展示，同时在照片的文字字段中将修改后的图像标注为 "Photo Modified"（照片已修改）、"Virtually Staged"（经过虚拟家居布置）、"Digitally Altered"（数字化修改）、"AI Altered"（AI 修改）或类似的准确措辞。无需添加水印，且虚拟清空房间同样算作修改。
• 即使添加标注也严禁的操作： 更改地板、墙面、窗户、橱柜、油漆、景观、建筑外立面、固定设施或户型布局，除非在房屋交易过户前会将其改造为一致状态；更改房产外部或从房产内可见的环境要素，如电线杆或窗外视野；以及使用 AI 自动生成绿化景观。

Stellar MLS（佛罗里达州）

• 其照片规则允许对带家具或空置的房屋进行家居布置：您可以修改不随房产出售的家具软装，并移除易于搬走的物品，但不得移除电线管网、添加绿化植被、掩盖重大缺陷（严重物理问题）、替换永久性固定设施或更改油漆颜色。户型图可以作为图片上传。
• 其 2019 年合规课程讲义要求经纪人为每张布置过的照片附上 "Virtually Staged"（经过虚拟家居布置）的照片说明，并勾选 Virtually Staged 选项框（是/否），该操作会自动将披露信息添加到公开备注中。绝不允许将房间改大或缩小，也不得修改窗外景观。

各区域规则汇总

Roomagen 默认不会在生成结果中添加披露标注，因此请在编辑完成后，根据您所在 MLS 的要求自行补上相应标注。免费计划的处理结果会带有 Roomagen 水印（包含 "GENERATED USING Roomagen.com" 徽标和淡纹图案），除非该账户曾有过付费记录。这属于品牌标识，而非合规披露，禁止添加文字或其他公司水印的 MLS 不会接受带有此类水印的照片；付费计划生成的结果均无可见水印。您可以在设置中开启“下载时添加AI标签”，为下载的结果添加一个小小的“AI”标记，但它不能代替 MLS 要求的标注，禁止添加文字的 MLS 同样不会接受。

加州 AB 723：自 2026 年 1 月起生效的法律要求

AB 723（Chapter 497, Statutes of 2025）在《商业和专业法典》中增设了第 10140.8 节，于 2026 年 1 月 1 日正式生效。该法律适用于所有利用数字化修改图像宣传待售房产的持牌人及任何代表其行事的人员。我们的 AB 723 合规指南对此进行了更为深入的解析。

法律的核心要求

1. 必须附带一项说明图像已被修改的声明，“该声明应合理显著，并位于图像上或紧邻图像的位置”。
2. 必须提供指向公开网站的链接、网址或二维码，该网站须包含并清晰识别原图，且文字须明确说明可在该处查看原始图像。
3. 在您自主控制的网站上，发布内容中必须包含未经修改的原始图像，或提供直达原图的链接。

该法律并未强制要求必须添加水印或限定照片排列顺序；“紧接在前后”是各 MLS 制定的具体规则。由于该法律适用于所有广告和宣传物料，因此您的个人网站、社交媒体动态以及宣传单页也同样必须附上该声明和链接。

哪些情况属于“数字化修改”

由经纪人制作或在其指示下制作，且“通过使用照片编辑软件或人工智能添加、移除或更改画面元素”的图像，范围从家具、地板、油漆和绿化景观，到户型图、电线杆、窗外视野以及邻近物业均在此列。由摄影师或 AI 工具代为您进行的修改同样包含在内。

哪些情况可以豁免

“仅进行了光照、锐化、白平衡、色彩校正、角度调整、校直、裁切、曝光调整或其他常规照片编辑微调”且并未改变房产真实面貌的图像属于豁免范围。照片增强专为这类调整而设计，但由于它使用了生成式 AI，请务必核验最终效果：DRE 2026 年 3 月的指引警告称，未对 AI 生成的图像进行审核“即使修改并非出于故意，也可能构成违规”。

执法力度与处罚后果

故意违规属于轻罪，DRE 有权开具违规罚单或暂停执照（详见上表）。Real Estate News 于 2026 年 6 月报道，SDMLS 已将其修改图像规则全面应用于 IDX、VOW、API 以及房源分发渠道，并与 Coraly 联合开发了上传实时扫描机制，可自动标记疑似经过 AI 修改的照片。

租赁房源：AB 2025 将于 2027 年 1 月 1 日生效

于 2026 年 9 月 27 日签署成为法律的 AB 2025，将披露要求进一步延伸至租赁广告，并且适用于任何人，不再仅限于持牌中介。租赁广告中修改过的图像必须在画面上或旁边附有显著的披露说明；若图像最初是由相机拍摄的，还必须提供原图或其直达链接。纯 AI 生成的图像同样受到监管，持牌人若违反该法律，亦构成对《房地产法》的违反（参见加州公寓协会总结）。

允许与禁止的照片编辑行为对照

对这些规则最稳妥的把握原则是：只微调照片本身的视觉呈现，凡是改变了画面所含内容的编辑均须标注，且绝不改动或遮掩房产本身。

无需披露即可进行的操作

• 亮度、曝光、对比度及光照调整
• 白平衡与色彩校正（ARMLS 明确包含天空色彩分级）
• 锐化与降噪
• 裁切、校直与透视矫正
• 镜头畸变校正和 HDR 合成通常也归入此类，因为它们改变的是曝光和几何关系，而非画面实质内容。如遇拿不准的情况，CRMLS 建议一律予以披露，且 Bay East 和 NorthstarMLS 要求对经 AI 增强的照片均进行标注。

必须披露方可进行的操作

• 虚拟家居布置： 添加不随房产出售的家具和软装（虚拟家居布置）
• 移除或替换家具： 包括清空整个房间（清空您的空间），CRMLS 认定此操作属于修改
• 虚拟整理并移除个人私人物品、宠物或停放的车辆（虚拟整理服务、照片物体移除与物品清除）；AB 723 和 ARMLS 均将物体移除认定为画面修改
• 天空替换与虚拟黄昏： 各 MLS 的标注要求各有不同（见下文）
• 在壁炉中添加火焰： ARMLS 将此操作明确算作修改

一位摄影师在接受 NAR 的 REALTOR® News 采访时指出，当 AI 移除像一堆搬家纸箱这样的物体时，它必须自行猜测背后的画面，而现实中的墙面很可能掩盖着水渍损伤或破洞。因此，请务必细致检查每张处理结果中的墙壁和地板。

绝对禁止的操作（即使披露也属违规）

• 掩盖缺陷： 例如裂缝、污渍或物理破损（Canopy、NWMLS、Stellar、Dayton）
• 伪造窗外视野（Bright、Canopy、CRMLS、Stellar、Dayton）
• 抹去业主无权控制的设施： 电线、电线杆、水塔、高速公路、邻近建筑等（Bright、Canopy、CRMLS、NWMLS、Dayton）
• 凭空添加或扩大房屋设施： 例如加装窗户、凭空生成草坪或拓宽车道（CRMLS、NWMLS、NorthstarMLS、Stellar），或修图抹去原本存在的绿化植物，如枯树（CRMLS、Stellar、Dayton）
• 扭曲空间大小（Stellar）；一位澳大利亚经纪公司负责人在接受 SmartCompany 采访时指出，使用偏小尺寸的虚拟家具同样会造成这种空间放大错觉

翻新改造、重新粉刷及景观预览

CRMLS、Stellar、NorthstarMLS 和 Dayton 原则上禁止将对房产本身的改动（油漆、地板、橱柜、墙体、景观）放进房源照片中，仅有极少数特例除外：

• CRMLS 仅在下述情况下允许：房产在交易过户前确实会完成翻新以达到图示状态，且该工程已包含在挂牌售价内。
• HAR 允许发布，但必须在底部附带注明 "Image does not represent actual property as is"（图像不代表当前房产现状）的水印，严禁作为首图，且必须紧挨同视角的未经修改原图放置。
• 新建住宅： Bright 允许对待建及在建房源的所有部位进行全方位虚拟家居布置；HAR 和 Realcomp 则接受明确注明为效果图或样板间照片的图像。

请勿将虚拟翻新与改造和虚拟景观设计的效果预览直接放入 MLS 照片库中，应将其作为附带明确标注的设计概念图展示给买家。针对仍在施工中的房屋，附有效果图标注的施工室内可视化图像符合关于新建住宅的豁免条款。

虚拟黄昏效果符合 MLS 规定吗？

在我们审查的所有 MLS 规则中，没有一家明文禁止虚拟黄昏，而且天空编辑十分常见：Coraly 研究中涉及修改的图像有 69% 都进行了天空替换。不过，各家对标注的要求存在分歧。ARMLS 不将天空颜色调整视为 Digitally Altered（数字化修改），而 Bay East 则将天空替换明确列为修改。加州 AB 723 虽然没有指明黄昏效果，但换上全新的天空或人为添加光效可能已经超出了单纯调整曝光的范畴，因此在加州，最稳妥的做法是附上声明并提供白天的原始照片。绝对不要凭空添加不存在的视野、灯具或壁炉火焰。

在 Roomagen 的日景转黄昏照片编辑 & 转换（应用内名称为“时间变换”）中，窗外视野默认设为“保持原样”；如果选择“城市天际线”等全新视野就会构成伪造，因此在制作房源照片时请保留默认设置，若房间无窗则回答“没有窗户”。模型会被要求点亮房间内原本就有的灯具，但处理完成后仍需将每张结果与白天原图进行仔细比对。

如何制作符合 MLS 规范的虚拟家居布置照片

以下实操步骤遵循了上述规则中最严格的通行版本；关于具体的标注位置和照片排列顺序，请务必核对您所在 MLS 的要求。

第 1 步：归档保存所有原始照片

将所有未经编辑的原图妥善保管，并成对命名，例如 living-room_original.jpg 与 living-room_staged.jpg。如果是由摄影师代为编辑，请务必向对方索取未修图的原始底片；Coraly 的报告显示，有些经纪人在原片被删后手里只剩修过图的 JPEG。请勿将修图软件作为唯一的归档备份库：以 Roomagen 为例，大多数计划下“图片库”对生成结果的保存期限都是有限的。

第 2 步：仅对动产进行家居布置

在虚拟家居布置中，先选择房间类型，由 AI 自动搭配家具或自行挑选，然后选定风格样式。请务必将“墙面颜色搭配风格”和“地板搭配风格”保持关闭状态（该状态为默认值），因为改变墙面和地板属于更改房产本身。仔细检查家具比例是否符合现实空间尺度，偏小的家具会让房间显得虚大。如果有多间房需要布置，付费计划支持批量处理，可一次性同时布置最多 3 张、7 张或 20 张照片（分别对应入门版、专业版、企业版）。

第 3 步：逐一核验每张生成结果

生成式工具偶尔会更改您并未要求的细节，例如窗框造型或灯具外观，因此请在之前 / 之后对比视图中逐项比对生成结果与原图。如果布置后的房间、清空的房间、移除物品后的区域或室内黄昏效果出现了不需要的变动，使用“修改”功能即可输入具体修正要求重新生成新版本，消耗一次常规处理额度。

第 4 步：在所有展示场景中进行规范标注

请使用您所在 MLS 提供的原生披露机制：CRMLS 的照片文字字段、ARMLS 的 Flexmls 披露标记、Bay East 的 Label 选项、Stellar 的照片说明与勾选框，或是 Canopy 要求的直接在画面上添加文字。在加州，您的个人网站、社交媒体动态及宣传单页也同样必须展示声明和链接。标准措辞示例：

• 照片标注： "Virtually staged"（经过虚拟家居布置）或 "Digitally altered: furniture added"（数字化修改：已添加家具）
• 房源备注： "Some photos are virtually staged; furniture shown is not included in the sale."（部分照片经过虚拟家居布置；画面中展示的家具不随房产出售。）
• 加州房产广告（AB 723）： "Image digitally altered. See the original, unaltered photos at [link or QR code]."（图像经过数字化修改。请访问 [链接或二维码] 查看未经修改的原始照片。）

第 5 步：将修改图与原图成对并列放置

按照您所在 MLS 规定的顺序，将原图与修改后的照片相邻放置：在 CRMLS、ARMLS 和 Canopy 前后皆可，在 Bay East 必须紧随其后，在 Metro MLS 则必须紧排在其前。首图请务必保持未经修改的真实状态：HAR 明令禁止在首图位置展示针对房产本身做过修改的图像，而 Metro MLS 则对修改过的首图按日予以处罚。

第 6 步：最终清单核对

• 尺寸、文件大小及格式符合您所在 MLS 的要求限制
• 在禁止添加相关内容的 MLS 中，确认画面无人物、无品牌标识、无额外文字
• 每一张修改过的照片均已完成规范标注，并紧挨着对应的原图
• 墙体、地板、固定设施、室外绿化及窗外视野绝无任何改动，未遮盖任何物理缺陷
• MLS 平台以外的所有宣传广告均已落实披露要求

各国及地区的国际披露法规要求

英国

• 《2024 年数字市场、竞争和消费者法》（Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024）对房产及租赁中介具有误导性的房源描述做出了法律约束，相关违法条款已于 2025 年 4 月 6 日生效。英国商业贸易标准指引平台 Business Companion 明确指出：“切勿篡改照片，也不得使用会严重改变画面透视关系的极端广角镜头”，且在角落用小字附带免责声明并不能免除违法责任。
• 在英格兰和威尔士，严重违法被起诉时面临的惩处最高可达无上限罚款，或最长两年监禁（第 240 节）。若因他人的行为（例如外包摄影师的修图操作）导致中介违规，该第三方同样构成违法（第 239 节）。

欧盟

自 2026 年 8 月 2 日起，《欧盟人工智能法案》第 50 条第 4 款要求，凡是利用 AI 生成或操纵图像内容且构成“深度伪造”（deep fake）的部署者，均必须履行披露义务。该定义涵盖了与现实中存在的物体或场所高度相似、且“在常人看来会误以为真实或符合事实”的内容，对实体房产进行的高度逼真 AI 编辑完全可能符合这一定义（详见我们的《欧盟人工智能法案》第 50 条指南）。违反该法规可能面临高达 1500 万欧元或企业全球营业额 3% 的罚款。

澳大利亚

• 依据《澳大利亚消费者法》，自 2026 年 3 月 28 日起，企业作出虚假或误导性陈述的单次违规最高罚款上限大幅提升至至少 1 亿澳元（Gilbert + Tobin）。
• 新南威尔士州于 2026 年 9 月通过立法，强制要求房东及中介在租赁广告中披露可能产生误导的数字化修改图像，自 2027 年初起违规最高可处以 22,000 澳元罚款（SmartCompany）。
• 在昆士兰州，持牌人作出虚假陈述最高可判处 540 个罚款单位（penalty units），按照 2026 年 7 月 1 日起的单位基准金额计算相当于 93,258 澳元（《房地产职业法》第 212 节）。

加拿大

• 安大略省： PropTx MLS® 规则（2024 年 12 月 2 日生效）明文禁止上传“未能准确反映所挂牌房产真实面貌”的数字化修改、AI 图像以及数字布置照片。
• 不列颠哥伦比亚省： BCFSA 在其消费者指南中，将“经过数字化修改或增强的照片”定性为虚假或误导性广告的一种形式。
• 魁北克省： 行业监管机构 OACIQ 于 2026 年 2 月向 CTV News 明确表示，由 AI 生成或经 AI 修饰的图像必须附带清晰明确的识别标注（Noovo 报道，法语）。

2026–2027 年政策动向及如何提前应对

新颁布及待决法案

• 威斯康星州： Act 69 于 2027 年 1 月 1 日正式生效，要求持牌人在利用包括 AI 在内的技术更改房产特征并产生虚假或误导性印象时，必须履行披露义务（Law Commentary）。
• 加州租赁房源： AB 2025 的披露要求自 2027 年 1 月 1 日起强制实施。
• 纽约州： 截至 2026 年 9 月仍在审议中的 Senate Bill 9584 拟强制要求披露实质性修改或虚拟家居布置的图像，并要求在 AI 生成的虚拟导览中添加标注。纽约市长亦于 2026 年 7 月 16 日正式提议，要求对租赁房源中经 AI 修改的照片与视频出台强制披露规范（《财富》杂志）。
• 新泽西州： Assembly Bill 4728 拟普遍禁止对买卖及租赁照片进行根本性篡改，在履行披露前提下允许对非固定物品进行家居布置，并赋予买家和租客随时查验原图的权利。
• 佛罗里达州与德克萨斯州： 现行的广告法律已全面涵盖此类行为。佛罗里达州对“欺诈、虚假、欺骗或误导性”的广告行为实施执业处罚（§475.25），而德克萨斯州将“在任何重要事实上存在不准确”的广告直接认定为误导性广告（22 TAC §535.155）。
• MLS 执法处罚： ARMLS 的违规罚款于 2026 年 12 月正式起征；而 CRMLS 在 2026 年 2 月出台规则时尚未设置罚款，如今在下发警告后若未纠正将直接处以 $250 罚款。

如何让您的业务立于不败之地

1. 确立三大常态化操作习惯： 严格按照您所在 MLS 的要求在每张修改过的照片上做足标注；将原图与其并列展示；坚决杜绝改动房产本身。
2. 在服务商合同中明确交付原图： 确保摄影师和后期服务商在交付每一套精修成片的同时，必须连同未经任何修改的原始底片一并交付。
3. AI 生成内容发布前必须全面人工审核： 依照加州监管指引的要求，审核真实性的最终法律责任由您自身承担，绝不可能转嫁给技术工具。
4. 如果您正在开发房源管理软件： 请在上传工作流中提前设计好自动添加标注和附带原图链接的功能：以 Roomagen 的 API 为例，接口默认仅返回编辑后的图像（详见 API 快速入门）。