AB 723 与 AI 编辑房源照片的 MLS 规则（2026年指南）

经 AI 编辑的房源照片符合 MLS 规范吗？简要答案

符合，前提是您的 MLS 允许此类编辑，并且您按照您的 MLS 和州法律的要求进行了披露。在加州，自 2026年1月1日起实施的 AB 723 意味着每张经 AI 修改的房源照片都需要通过三项检查：

1. 编辑属于允许范围。 一旦完成披露，CRMLS 接受对空房间进行 AI 虚拟家居布置，或使用清空您的空间清除不随房屋一同出售的家具。即使带有标注，它也拒绝修改房产本身的真实部分，例如墙面颜色、地板、橱柜或景观（CRMLS）。
2. 照片已标注，需在照片描述字段中使用诸如 "digitally altered"（数字修改）或 "virtually staged"（经过虚拟家居布置）等字样。CRMLS 不强制要求水印。
3. 原图紧邻放置，位于修改后照片的正前方或正后方。

在 MLS 之外，如宣传单、社交媒体动态、电子邮件和房产网站上，请遵循法律本身的措辞：在修改后的图片上或其旁边附上合理醒目的声明，外加指向展示原图的公开页面的链接、URL 或二维码（AB 723）。如果出现问题，加州房地产局（DRE）明确表示，“根据现行法律，责任由持证人和其主管经纪人承担，而非技术提供商”（DRE）。

为什么 2026 年改变了 AI 房源照片的规则

正如 Real Estate News 所称，编辑过的房源照片仍处于“拼凑式的监管”之中，极少有针对 AI 制定的规则。与此同时，Zillow 向 Fortune 表示，AI 使得修改后的房源照片“生成速度更快，有时更难察觉，且传播得更广泛”（Fortune）。

房地产团队成长平台 Coraly 在 2026 年第一季度开展的一项研究衡量了这一差距。在 Zillow、Redfin、Realtor.com 和 Homes.com 上大约 40,000 张主要房源照片中，近 11% 存在数字修改的痕迹。超过 90% 修改过的图片没有任何可见的披露，而 69% 涉及天空替换（Real Estate News）。

“在美国住宅营销中，人造得最频繁的资产不是建筑物。而是好天气。” —— Coraly，《修改后的房源：美国版》，引自 Real Estate News

加州此前已完成立法。AB 723（Pellerin），即 2025 年立法法案第 497 章（Chapter 497, Statutes of 2025），于 2025年10月10日 获批，并在《商业和专业法典》中增加了第 10140.8 条（AB 723）。持证人自 2026年1月1日 起必须遵守该规定（DRE）。这项法律并未禁止任何编辑。它规范了披露流程，且由于其属于《房地产法》，蓄意违反即构成犯罪。自那以后，DRE 发布了 AI 指引，CRMLS 的规则目前规定了 $250 的罚款，纽约市提议了针对租赁照片的规则，而加州自 2027 年起将披露要求扩展至租赁广告。

本指南适用于经纪人和主管经纪人、为他们交付图片的服务商摄影师和修图师、面临 2027 年租赁规则的物业经理与房东，以及将照片编辑功能构建至房源软件中的开发人员。

AB 723 概览：涵盖内容与豁免范围

该法律涵盖“通过使用照片编辑软件或人工智能添加、移除或更改图像中元素而修改的图像”：固定设施、家具、家电、地板、墙壁、油漆颜色、硬质景观、景观、外立面、平面图，以及“房产外部或从房产处可见的元素”，例如路灯、电线杆、穿过窗户的景观和邻近房产。它不包含“仅进行了光照、锐化、白平衡、色彩校正、角度、校直、裁剪、曝光或其他不改变房产本身呈现的常见照片编辑调整”的图像（AB 723）。由持证人或代表持证人行事的人“制作或在其指导下制作”的图像均算在内，因此由您的摄影师或修图服务商完成的编辑也涵盖在内。

“涵盖在内”意味着披露，并不意味着禁止。 最后一列的拒绝要求源自 CRMLS 的真实广告规则，而非来自法律本身（CRMLS）。

豁免是有条件的。 如果一项“增强”同时擦除了电线，它就不再属于常规调整，而更换天空的调整以同样的方式处理更为稳妥。DRE 警告称，“未能审查 AI 生成图像的合规性可能会导致违规，即使此类修改是无意的。” Coraly 描述了此类编辑蒙混过关的两种常见途径：摄影师交付修饰后的 JPEG 并删除了原图，或者经纪人直接上传套用了滤镜的手机照片（Real Estate News）。在将其视作豁免之前，即便对于照片增强或图片校直与透视矫正的输出结果，也要与原图进行比对。

天空、黄昏和窗景。 法律中未明确提及天空和黄昏，但天空替换出现在 Coraly 样本中 69% 的已修改图片中，CRMLS 和 SDMLS 均表示如有疑问应予披露。请为天空替换和日景转黄昏照片编辑 & 转换添加标注，并将其与原图配对。窗景则被明确点名。在 Roomagen 的“日景转黄昏”工具（应用中名为时间变换）中，默认窗景为保持原样；如果改为选择城市天际线或海景 / 沙滩，恰恰属于法律所列的修改类型。

平面图也算在内。 如果使用草图转平面图重新绘制的平面图添加、移除或更改了任何内容，它就属于修改后的图像，因此请对照源文件检查每面墙、尺寸和房间名称。Roomagen 的平面图工具本身也会发出警告：AI 会重新绘制文本，发布前必须核实数字。

AB 723 的运作方式：披露、原图访问途径和责任

义务 1：图像上或其旁边的声明。 每则涵盖在内的广告都需要附带“披露图像已被修改的声明”，该声明必须“合理醒目，并位于图像上或紧邻图像”，且说明可通过链接、URL 或二维码访问未经修改的图像（AB 723）。仅在房源备注中添加说明并不算作位于图像上或紧邻图像。

义务 2：通往原图的途径。 同一广告需要附带指向可公开访问网站的链接、URL 或二维码，该页面“包含并明确标识未经修改的原始图像”。在持证人控制的网站上，发布内容必须包含未经修改的版本，或链接到明确标识原图的公开页面。在 MLS 内部，CRMLS 和 SDMLS 通过将原图放在修改后照片旁边来实现这一点。宣传单、社交动态、电子邮件和印刷广告则需要自带链接或二维码。

适用于哪些广告。 从 MLS 房源到手册、社交媒体动态以及明信片等任何“销售房产本身的广告或其他宣传材料”。该法律对 2026 年之前的房源或照片没有任何例外规定，因此正在挂牌中的房源也需进行审查。

由谁承担责任。 这项义务落在“房地产主管经纪人或销售员，或代表他们行事的人”身上。DRE 在 2026 年 3 月发布的指引中补充道，主管经纪人的监督责任“延伸至所使用的工具”，包括 AI 软件，并且持证人“还必须向消费者提供未经修改的原始图像”（DRE）。雇佣摄影师、布置服务商或 AI 平台并不能免除该责任。

处罚措施。 根据《房地产法》，“任何……蓄意违反或明知而参与违规的人”构成轻罪，可处以最高 $10,000 的罚款，最高六个月的县监狱监禁，或两者并罚（B&P Code §10185）。DRE 补充称，未审查 AI 输出结果可能导致因重大虚假陈述或未按规定进行披露而受到执照纪律处分，主管经纪人也可能因疏于监督而受到纪律处分。MLS 的罚款则另计。

MLS 在实践中的具体要求：CRMLS 和 SDMLS 的落地执行

加州区域 MLS（CRMLS）和圣地亚哥 MLS（SDMLS）均于 2026年1月1日 开始通过各自的规则执行 AB 723。

CRMLS（规则 11.5.2）。 其于 2026年7月24日 最后更新的指引对法律未详述之处进行了补充（CRMLS）：

• 标注必须填写在照片描述文本字段中："digitally altered"（数字修改）、"virtually staged"（经过虚拟家居布置）、"digitally enhanced"（数字增强）或类似字样。不强制要求水印，且 AI 工具的自动水印不能代替该标注。
• 清理不包含在销售中的家具计为修改。
• 真实广告规则禁止添加、移除或修改房产本身的真实部分（墙面颜色、地板、橱柜、墙面尺寸、景观），以及移除电线杆或电线等元素。照片必须反映截至出售之日的房产及其状况。
• 不允许使用 AI 生成的景观图像；CRMLS 将其视为买方代理的视觉工具。其景观指引仅为卖家在挂牌价范围内切实承诺落实的修改留出空间。
• 违规将收到警告，若未及时更正将面临 $250 罚款。如有疑问，请进行披露。

SDMLS。 SDMLS “作为其 MLS 规则和数据分发标准的一部分”强制执行 AB 723，涵盖房源挂牌以及下游 IDX、VOW、API 和内容聚合分发展示。供应商“不得移除、遮挡或修改修改图像标识、配对或相关元数据”，并且参与者“即便使用第三方供应商、摄影师或服务商，仍需对合规性承担责任”（SDMLS）。SDMLS 还与 Coraly 合作构建了一套 AI 扫描系统，可在上传时标记可能的修改，将其与未修改的原图进行匹配，并生成显示原图及披露声明的公开证明页面（Real Estate News）。

正如两列所示，各 MLS 会制定各自的具体细则。在加州以外，请查看您所在机构现行的照片规则；我们的 MLS 照片要求与虚拟家居布置披露指南对比了各机构的规定。

NAR 和 Zillow 层面

NAR 道德准则。 第 12 条要求 REALTOR“在其广告、营销和其他陈述中呈现真实画面”，并禁止“误导消费者，包括使用具有误导性的图像”。虽然该准则未明确提及 AI 或披露（Real Estate News），但它对各州的会员均具有约束力，无论该州是否有披露法律，而明确披露正是防止修改后的照片演变成误导性照片的实用途径。

Zillow。 2026 年 7 月，Zillow 发言人表示：“当使用 AI 对房源图像进行实质性修改时，我们支持明确披露，并认为消费者应当能够在可能的情况下将原始内容与修改后的版本并排查看。” Zillow 补充道，其内容标准要求房源照片必须准确代表房屋，并且其虚拟家居布置功能均带有明确标注，并与原始图像配对，以便买家比对两者（Fortune）。

加州法律、上述两个 MLS 以及 Zillow 得出了相同的方案，NAR 的“真实画面”标准也指向同样的方向：标注修改后的图像，并确保仅需一步即可查看原图。

当 AI 照片产生误导时，谁该承担责任？得克萨斯州 TREC 的解答

有一道考试风格的题目这样问道：销售代理使用 AI 对房产进行了虚拟家居布置，该图像随后被认定为违反得克萨斯州房地产委员会（TREC）规则的误导性广告。谁可能被追究责任？

答案是该销售代理及其主管经纪人。TREC 的主管经纪人责任规则 22 TAC §535.2 规定主管经纪人“对其销售代理的授权行为负责”，声明主管经纪人“有责任确保由其资助的销售代理所做的广告符合”广告规则（§535.155），并要求制定书面政策，使每位下属销售代理“遵守委员会的广告规则”。主管经纪人可以要求其他执照持有人协助管理合规事务，但“不得放弃对监督其所资助执照持有人的全面责任”（22 TAC §535.2）。这些规则中没有任何条款将责任转嫁给生成该图像的软件。

加州得出的结论也是一样：DRE 表示，对于具有误导性的 AI 广告，责任落在持证人和其主管经纪人身上，而不是技术提供商。在这两个州，广告上附有谁的执照，谁就要为其中的图片负责。

未来发展趋势：2027 年加州租赁新规、纽约市及其他地区

加州租赁广告（AB 2025）。 AB 2025 于 2026年9月27日 批准成为第 572 章，增加了《民法典》第 1940.11 条（AB 2025），并将于 2027年1月1日 生效（California Apartment Association）：

• 它适用于使用数字修改图像发布租赁广告的“任何人”：包括房东、物业经理及其他任何人，不仅限于房地产持证人。
• 它涵盖“完全通过人工智能软件生成的”图像以及编辑过的照片，涵盖要素和豁免范围与 AB 723 相同。
• 披露必须合理醒目且位于图像上或紧邻图像，并且广告必须包含未经修改的版本，或提供指向它们的链接、URL 或二维码。该原图义务不适用于最初并非由拍摄设备生成的图像或效果图。
• 违反规定的持证人“应当被视作违反了该人员的执照法”。
• 它修正了第 10140.8 条，使得出售广告规则不再涵盖一年以上的租约。在此之前，该语境下的“出售”包含超过一年的租赁权，因此持证人为此类租约发布的广告已经受到 AB 723 的管辖。

物业经理现在就可以设置标注和原图链接；关于编辑端的内容，请参阅我们关于面向物业经理的虚拟家居布置的页面。

纽约市。 2026年7月16日，市长 Zohran Mamdani 提议要求房东、经纪人和在线挂牌平台对 AI 生成或经数字修改的租赁房源照片和视频进行披露，这是该市《租房欺诈报告》（Rental Ripoff Report）中 23 项举措之一。Fortune 描述了“如果获得通过”将会发生什么，并指出了该问题所获得的新代称：“挂羊头卖狗肉”（housefishing）（Fortune）。

其他地区。 威斯康星州已通过自己的规则：自 2027年1月1日 起，根据威斯康星州法案第 69 号（Wisconsin Act 69），当使用包括 AI 在内的技术添加、移除或更改房产特征并由此产生虚假或误导性印象时，房地产持证人必须进行披露（Law Commentary）。纽约州务卿办公室在 2025 年末发布了一项趋势警示，警告房屋房源中的 AI 图像“可能会对房产产生误导性或夸大性的呈现”（Real Estate News），纽约立法者正在审议 Senate Bill 9584，该法案将要求披露实质性修改或经过虚拟家居布置的图像（Law Commentary）。新泽西州立法者正在审议针对欺骗性 AI 生成和深度修改房源图像的立法（Fortune）。在 2026 年 6 月，Real Estate News 将加州描述为“极少数”拥有此类法律的州之一，威斯康星州的法律将于 2027 年加入这一阵营。整体趋势高度一致：需要披露的发布渠道越来越多，对可查看原图的重视程度不断提高，上传时的审核也愈发严格。

各发布渠道规则：合规对照表

AB 723 照片合规检查：每张照片必问的 8 个问题

虽然像 SDMLS 上传检查这样的自动化扫描有所帮助，但并不能免除持证人的责任。在将任何照片录入房源或广告之前，请自查以下八个问题：

1. 是否有任何编辑添加、移除或更改了画面中的内容？ 家具、固定设施、家电、地板、墙壁、油漆、景观、硬质景观、外立面、平面图，或房产外部及从房产处可见的任何元素。如果仅更改了光照、曝光、锐化、白平衡、色彩、角度、校直或裁剪，且房产本身呈现保持一致，则该照片免受限制。若您无法确定，请将其视为修改过的图片。
2. 您的 MLS 是否允许此类编辑？ CRMLS 拒绝任何对房产真实部分的更改和 AI 生成的景观，即使带有标注也不行。请将这些图像保留用于与买家和卖家的沟通对话。
3. 您手头有未经处理的原图吗？ 如果服务商仅发送了编辑后的文件，请先索取原图。
4. 标注是否位于您的 MLS 所要求的位置？ 在 CRMLS，该位置为照片描述字段。
5. 原图是否紧跟在修改后照片的前面或后面？
6. MLS 之外的每则广告是否都带有声明以及链接、URL 或二维码？ 宣传单、明信片、社交动态、电子邮件和网站均算在内，且声明中必须说明可通过该链接获取原图。
7. 持证人是否已将最终图像与原图进行了比对？ 仔细检查是否混入了非要求的更改：更换的天空、消失的电线、发生改变的窗外景观、被修补的裂缝。
8. 审查是否有据可查？ DRE 建议保留对 AI 输出结果进行审查的记录。将原图、编辑后的文件以及发布的最终版本存放在一起。

若第 1 题回答“否”，您可以按常规方式发布；若第 2 题回答“否”，则该图片绝不能进入房源展示。其余所有问题均需要得到“是”的答复。

经纪人与经纪公司的合规清单

1. 制定 AI 照片管理规范。 DRE 建议制定书面规范、开展培训、在发布前执行人工审查并留存合规步骤的记录（DRE）。
2. 在供应商合同中明确要求提供原图。 Coraly 建议主管经纪人更新与代理及服务商之间的合同，以应对 AI 修改图像的问题，并要求摄影师必须提供未经修改的原始照片。
3. 统一规范文件与标注。 使用相匹配的文件名将每张原图与编辑版本存放在一起，并使用您的 MLS 认可的统一标注用语。
4. 为每个房源建立一个原图页面。 一个能清晰标识每张原图的公开页面或直达二维码，即可一次性覆盖宣传单、社交动态和电子邮件等多种渠道。
5. 审查正在挂牌的房源，并对所有发帖人员进行宣贯。 该法律对过往旧照片没有豁免条款，且轻罪条款适用于任何蓄意违反或明知而参与违规的人，包括协助您的助理和代理机构。
6. 帮助租赁团队做好迎接 2027 年的准备，届时 AB 2025 会将同样的规范引入租赁广告。

致摄影师与修图师： 交付每个编辑文件的同时请务必交付未经处理的原图，切勿覆盖或删除原始文件，并在交付中注明每张图像的具体修改内容。您的客户承担法律责任，但您交付的文件决定了他们能否履行该责任。

许多创意性的编辑在这些规范下依然完全可用：AI 虚拟家居布置、针对不随房屋附送家具的清空您的空间，以及针对杂物的照片物体移除与物品清除，只要做好标注并配对原图，均可在 CRMLS 房源中合规使用。请将虚拟翻新与改造和虚拟景观设计的效果预览留用于与买家和卖家的业务沟通，因为 CRMLS 禁止在房源照片中进行此类更改。

哪些照片编辑应用符合 MLS 规范？

没有任何一款应用单凭自身就能符合规范。AB 723 和 MLS 规则规范的是修改后图像的发布方式，而非由哪款软件生成，且 CRMLS 指出经 AI 修改的图像一律计为数字修改图像。不同工具的区别在于它们对披露工作的支持力度如何。您需要考量一款应用是否允许您精确控制更改内容（圈定精确区域、支持不添加任何物品的选项）、是否将原图与生成结果保存在一起、是否提供用于审查的比对视图、是否清楚标明导出的版本，以及能否在批量处理中应用相同的设置。如果该软件在其输出结果中添加水印，请记住：供应商的水印属于品牌标识，不是 AB 723 所要求的声明，而且 CRMLS 仍然要求在描述字段中进行标注。

平台与开发人员指南

门户网站、经纪公司后台系统、摄影平台以及任何将 AI 编辑接入房源处理流程的团队，都需要将合规功能内建至流程本身：

1. 使用固定 URL 长期保存原图，确保每则广告中的链接或二维码始终有效。
2. 在所有数据源中同步传递修改标识、标注文本和配对关系。 SDMLS 已经明令禁止供应商移除、遮挡或修改修改图像标识、配对关系或相关元数据。
3. 保留每张图片的编辑记录，详细记录添加、移除或更改的内容，以供持证人审查及主管经纪人审计。
4. 按渠道分别适配披露展示：在 MLS 中使用描述字段标注，在其他所有场景下在图像上或其旁边附上声明并搭配链接或二维码。
5. 在发布前设置人工审核门槛，此为 DRE 的明确要求。
6. 实现司法管辖区规则的可配置化：出售广告、2027 年生效的租赁广告以及纽约市的提议方案各有不同。

Roomagen 的定位与支持

Roomagen 负责执行图像编辑；它并不能代替房源实现合规。它在应用内默认不添加披露标注，通过 Roomagen API 则完全不添加；两者都不会添加编辑清单或特定于 MLS 的输出格式，且其服务条款明确规定，用户有责任根据其适用的 MLS 规则、NAR 指南和相关法律对虚拟家居布置及 AI 编辑进行披露。您可以在设置中开启“下载时添加AI标签”，为下载的结果添加一个小小的“AI”标记，但它既不是 AB 723 要求的声明，也不是您的 MLS 要求的标注。Roomagen 为披露工作流程所提供的功能包括：

• 在结果界面提供之前 / 之后比对视图；
• 在图片库中将每个结果归档至其对应原图的文件夹下；
• 付费方案支持批量处理（入门版、专业版和企业版分别支持最多 3、7 或 20 张照片），成果存入独立文件夹并支持 ZIP 下载；
• 四款工具支持带有编号的修改版本；
• 旨在限制修改范围的控制选项，例如用于移除物体和添加物件的区域圈选界面、整理房间功能中的“仅整理——不添加任何物品”选项，以及时间变换工具中默认的“保持原样”窗景。

Roomagen 的图像模型为生成式模型，因此在发布前，请对照原图仔细审查每项结果，并自行归档原图。免费方案的结果保留 3 天，入门版保留 30 天，专业版保留 180 天，企业版则无时间限制；各方案均设有保存结果的数量上限，从免费版的 5 张到企业版的 2,000 张不等。免费方案的输出通常带有 Roomagen 水印徽标，该徽标属于品牌展示，并不等同于披露声明。

AB 723 合规要点总结

AB 723 并未取缔 AI 房源照片。它将“标注加原图”的行业规范上升为了法律：在每张修改过的图片上或其旁边附上醒目声明，在每则广告中提供指向原图的有效途径；对蓄意违规者按轻罪论处，可处以最高 $10,000 的罚款，最高六个月的县监狱监禁，或两者并罚。不论编辑出自何人之手，责任均由持证人和其主管经纪人承担，并且租赁广告发布者将于 2027年1月1日 纳入该合规体系。Coraly 的调查显示，超过 90% 修改过的房源图片未附带任何可见披露，这一事实表明市场仍需加速建立起这一合规常态。

本文仅供一般信息参考，不构成法律意见。针对您的具体情况，请咨询加州房地产律师、您的主管经纪人或您的 MLS 合规团队。

如需亲自测试编辑效果，Roomagen 的免费方案包含 6 点一次性积分，足以进行三次带水印的运行，供您在自己的照片上体验 AI 虚拟家居布置、清空您的空间或日景转黄昏照片编辑 & 转换。发布任何内容时，请务必进行标注并配对原图。