AB 723与新版MLS AI照片规则：2026合规指南

为什么2026年AI房源照片规则变了

过去十年的大部分时间里，虚拟软装的房源照片一直生活在MLS规则和职业道德指引拼凑成的补丁网络中。个别委员会要求打上"Virtually Staged"（虚拟软装）水印，NAR道德准则（NAR Code of Ethics）要求诚实广告，而执法并不一致。随后生成式AI把照片修改的成本从每张30美元压缩到了几美分，被编辑的房源照片数量的增长速度远超围绕它们的披露习惯。

这个缺口的规模在2026年变得可以量化。Coraly在2026年第一季度的一项研究（由Real Estate News报道）分析了主要门户网站上约40,000张房源主图，发现约**11%呈现数字修改痕迹——而在这些被修改的图片中，超过90%**没有任何可见的披露。

2026年第一季度在主要门户上分析的约40,000张房源主图中，约11%显示出修改痕迹——其中超过90%的被修改图片没有可见披露。——Coraly研究，经Real Estate News报道，2026年6月

加州率先行动。众议院法案AB 723（Assembly Bill 723），编入**《商业与职业法典》第10140.8条（Business & Professions Code §10140.8），于2026年1月1日**生效，是第一部专门针对数字修改房地产营销图片的州法律（Lewis Brisbois）。它并不禁止虚拟软装或AI照片编辑——它规范了这些编辑必须如何披露，并把不披露从委员会罚款升级为刑事事项。

本指南面向三类读者：发布房源的经纪人和经纪公司、托管房源的MLS和门户运营方，以及把照片编辑自动化构建进房地产软件的开发者。只要理解三个问题，这些规则就是可操作的：什么算被修改的图片、披露在实践中长什么样，以及出问题时谁来负责。

AB 723速览：哪些在管辖范围内，哪些豁免

该法规以房产的物理元素为界。软件或AI编辑若添加、移除或改变物理特征，就触发披露义务；常规摄影校正则不会（CRMLS AB 723 FAQ）。

编辑类型	典型示例	AB 723 状态
添加家具或装饰	用AI家具为空置客厅做软装	覆盖——需要披露
移除家具或物品	清空已布置的房间、移除杂物	覆盖——需要披露
更换家电	在图片中替换过时的厨房电器	覆盖——需要披露
改变地板或墙面饰面	渲染新地板、油漆或瓷砖	覆盖——需要披露
改变园林景观	添加草坪、植物或移除枯死植被	覆盖——需要披露
改变外立面或结构	修改外墙、屋顶、加建部分	覆盖——需要披露
修改户型图	重绘或重新配置布局图	覆盖——需要披露
改变窗景或邻近房产	替换房产之外可见的景象	覆盖——需要披露
亮度、对比度、曝光	常规光线校正	豁免
裁剪与拉直	构图和镜头校正	豁免
色彩校正	白平衡、饱和度调整	豁免

关于边界的两条实用提示。第一，覆盖清单是有意写宽的：它对物品移除、家具移除和虚拟翻新的适用与对软装一样明确。第二，一些流行的编辑正好贴着边界线。日转夜转换或天空替换超出了常规光线校正的范畴——它改变了天空和环境场景的样子——因此保守且被广泛推荐的解读是这些编辑也要披露。仅校正曝光和色彩的普通图像增强则留在豁免一侧。

AB 723如何运作：披露、原图获取与法律责任

该法律对任何投放受覆盖修改图片广告的人施加了两项积极义务，并直接回答了责任归属问题。

义务1——在图片上或紧邻图片处做醒目披露。 披露必须"合理醒目"（reasonably conspicuous），出现在被修改照片本身之上或紧邻位置（Lewis Brisbois）。仅在房源备注里埋一句话并不满足法规——看照片的人必须能看出它被修改过。

义务2——提供未修改原图的获取途径。 消费者必须能够查看每张被修改图片的原始版本。法规在交付方式上留有弹性：原图可以出现在广告本身、网站上，或通过房源附带的URL或二维码访问（CRMLS）。这是这部法律在运营上更费劲的一半——意味着原图必须在房源存续期内被保留、整理并可链接。

时间界限。 这些要求适用于2026年1月1日当天或之后发布或重新激活的房源。旧房源一旦重新上市就落入规则范围，所以2025年及更早的照片集在重新挂牌后不享受豁免。

法律责任。 故意违规在加州法律下构成轻罪（misdemeanor）。关键在于，责任落在挂牌经纪人和经纪公司身上——而不是做编辑的供应商（Lewis Brisbois）。雇佣摄影师、软装服务或AI平台并不转移这项义务。如果第三方修改了图片而房源在无披露的情况下发布，风险由在册经纪人承担。实际后果是：经纪人需要确切知道哪些照片被编辑过、如何编辑的，这使得供应商提供的编辑记录从锦上添花变成了合规文件。

MLS的实际要求：CRMLS与SDMLS的落地规则

法规划定底线；MLS把它变成上传规则。目前最具参考价值的两个实施方案来自美国最大的MLS——加州区域MLS（CRMLS）和圣地亚哥MLS（SDMLS）。

要求	CRMLS	SDMLS
修改图片上的标签	"digitally altered"（数字修改）或"virtually staged"（虚拟软装）字样	相同——图片上可见标签
原图	在照片集中紧接被修改图片之前或之后放置	相同——与被修改图片成对排序
依据	AB 723 / B&P §10140.8 指引	AB 723 / B&P §10140.8 指引

CRMLS的指引要求会员用**"digitally altered"或"virtually staged"等字样标注被修改的照片，并把未修改的原图放在房源照片轮播中被修改版本的紧前或紧后**位置（CRMLS AB 723 FAQ）。SDMLS为其会员发布了平行要求（SDMLS）。

成对排序的做法之所以重要，是因为它一步解决了两项法定义务：标签满足图上披露要求，紧邻的原图满足获取要求，无需二维码或外部链接。对于上传虚拟软装照片集的经纪人，流程是机械化的——上传原图，紧挨着上传带标签的软装版本，重复即可。

如果你的MLS在加州之外，也请检查其现行照片规则。许多委员会早在AB 723之前多年就采纳了虚拟软装水印要求，还有几家正在对照加州模式审查自己的规则。

NAR与Zillow这一层

州法律和MLS规则之上还有两个全国性层面，而且两者指向同一个方向。

NAR道德准则第12条（NAR Code of Ethics, Article 12）。 REALTOR会员有义务在广告和营销中呈现"真实画面"（true picture）（NAR Code of Ethics）。虚拟软装在准则下是被允许的——一贯的解释是，被修改的营销图片在清晰披露的前提下可以接受，因为未披露的修改就不再是真实画面。这项义务适用于全美各地的NAR会员，无论其所在州是否有AB 723的对应法律。它是通过协会投诉程序执行的道德义务，不是刑事法规，但对约150万REALTOR会员来说，它是全国性的底线。

Zillow的平台政策。 Zillow允许带清晰披露的虚拟软装照片，而它自己的产品选择显示了行业标准的走向。Zillow Showcase的AI软装功能由买家主动发起——观看者自己选择查看软装版本——每张AI软装图片都带标签，并与原图配对（Zillow）。换句话说，美国最大的门户网站围绕AB 723要求的同样三个基本要素构建了自己的原生软装工具：修改透明进行、标签可见、原图一步可达。

趋同才是这里的故事。加州法律、最大的几家MLS、REALTOR道德准则和占主导地位的门户网站各自独立地落在了同一个公式上：给修改图片打标签，保留原图可用。无论你在哪个司法辖区运营，围绕这个公式构建工作流都会让你领先于当前几乎所有成文规则。

接下来会发生什么：纽约市"housefishing"提案及未来趋势

加州不太可能长期孤军奋战。

2026年7月，纽约市官员提出了针对所谓"housefishing"（用误导性AI修改照片钓租客）的规则提案——要求在该市租赁房源照片上披露AI修改（Fortune）。有两点值得说清楚：截至2026年8月它是提案，不是已颁布的法律，且其范围是租赁市场——一个AB 723以售房为核心的框架基本没有触及的板块。如果通过，它将是第一个把AI照片披露延伸到租赁市场的重要规则，而在租赁市场，房源照片在房东、经纪和平台之间的流转比买卖市场更松散。

与此同时，加州以外的MLS和门户正在积极讨论是否自愿采纳AB 723式标准，包括在照片层面提供机器可读修改元数据的提案（Real Estate News）。Coraly的数字——**11%**被修改、90%以上未披露——正是推动这场讨论的统计数据。

没人能保证下一个行动的是哪个州。但方向是一致的：更多平台要求披露、更强调成对原图，以及越来越倾向于把披露自动化，而不是指望每个上传者记得这件事。

按平台划分的规则：合规矩阵

以下是截至2026年8月四个规则层面的对比。

要求	加州（AB 723 + MLS规则）	NAR道德准则	Zillow政策	纽约市提案（租赁）
法律地位	州法律——故意违规为轻罪	REALTOR会员的道德义务	平台政策	提案，未颁布（2026年7月）
适用范围	出售房源；对物理元素的AI/软件编辑	全国范围内所有会员广告	发布在Zillow上的照片	纽约市租赁房源照片
披露形式	图片上或紧邻位置的醒目提示	清晰披露（"真实画面"标准）	清晰披露；Showcase AI软装带标签	AI修改披露（细节待定）
原图获取	必需——通过广告、网站、URL或二维码	未规定	Showcase将软装图与原图配对	细节待定
责任主体	挂牌经纪人和经纪公司，即使是供应商所为	REALTOR会员本人	房源账户持有人	待定
豁免	常规光线、裁剪、色彩校正	依据判断	依据判断	待定

经纪人与经纪公司合规清单

一套可行的AB 723例行流程在养成习惯后每个房源大约只需十分钟。

1. 发布前盘点每一处编辑。 对照片集中的每张照片，弄清它是否被修改、如何修改。如果编辑由供应商完成，索要一份书面清单，说明哪些图片被改动、添加或移除了什么。
2. 保留每一张原图。 为每张被编辑的图片保存未修改的照片，命名方式要能与修改版本明确配对。原图必须在房源存续期内保持可访问。
3. 在修改图片本身上打标签。 使用你的MLS认可的字样——"virtually staged"或"digitally altered"——醒目地放在照片上或紧邻位置。仅备注说明不满足§10140.8。
4. 照片成对排序。 遵循CRMLS/SDMLS模式：原图紧接在其修改版本之前或之后。这样零额外基础设施就满足了原图获取要求。
5. 备注里仍然加披露。 它不能替代图上标签，但能强化透明度，也符合MLS的长期惯例。
6. 为MLS之外的营销提供URL或二维码兜底。 使用修改图片的传单、社交帖子和邮件营销需要有自己通向原图的路径——二维码或短链接即可。
7. 检查重新激活的房源。 2026年1月1日之后重新挂牌的房源同样受覆盖，即使照片是2025年拍摄和编辑的。重新激活前审核照片集。
8. 把编辑披露写进供应商合同。 既然责任由挂牌经纪人承担，就要求摄影师和软装供应商交付原图和逐图编辑记录，并以此作为付款条件。
9. 培训团队并每季度审计。 抽查在线房源样本，对照清单检查，在投诉找上门之前补上缺口。

这一切都不限制你的创作空间。为空房间做软装、移除前租户的家具，或展示过时厨房的翻新版本都仍然完全被允许——打上标签、成对呈现即可。

平台与开发者合规清单

这个问题更难的版本属于做软件的人：门户、经纪后台、摄影平台，以及任何通过API把AI编辑接入房源管线的团队。在规模化场景下，合规不能依赖每个上传者记得打水印——它必须成为管线本身的属性。

如果你正在构建或采购照片自动化，以下能力可直接映射到2026年的规则：

1. 成对返回原图和编辑后图片。 每次编辑响应都应携带两个版本，让下游系统无需单独的取图步骤即可实现成对排序。
2. 输出编辑清单（edit manifest）。 一份机器可读的变更记录——添加了软装、移除了物品、改动了表面——让平台以编程方式判断一张图片是AB 723覆盖还是豁免，也为经纪人提供了责任规则所必需的供应商编辑记录。
3. 支持图上披露标签。 可选的渲染标签（如"Virtually Staged"）在生成环节就满足图上提示要求，而不是留待后续手动步骤。
4. 用稳定引用保留原图。 URL和二维码访问要求的前提是原图被持久托管且可寻址。
5. 向房源数据流暴露披露字段。 如果你的系统向MLS或门户分发数据，要在数据流中携带修改/未修改标志和标签状态，而不是把它抹平。
6. 让辖区规则可配置。 加州今天要求一套，纽约市租赁明年可能要求另一套。硬编码单一规则集等于保证返工。

Roomagen API把这套模式实现为它的合规层：每个任务响应都包含原图与编辑图配对、描述变换内容的编辑清单、可选的图上**"Virtually Staged"标签**，以及被保留的原图——因此集成虚拟软装、物品移除或日转夜转换的平台可以直接继承这些披露基本要素，而不必重新构建。

这里需要一句坦诚的提醒。任何API输出本身都不会让任何人自动合规——标签在MLS轮播中出现的位置、备注怎么写、照片是否正确配对，仍然是发布平台和挂牌经纪人做出的决定；而"合理醒目"是法院和监管机构会随时间解释的标准，不是任何供应商能保证的像素规格。Roomagen在这个领域也是较新的入局者；它的合规输出是这套模式的一种实现，不是经认证的法律标准，成熟服务商可以也很可能会推出类似功能。评估任何供应商——包括Roomagen——的标准应该是其输出能否真正接入你的披露工作流，而不是文档里出现了"合规"这个词。

AB 723合规要点总结

AB 723没有把AI房源照片定为非法。它把行业自身标准——NAR的真实画面规则、Zillow的标签、MLS的水印政策——多年来一直围绕的透明度规范写进了法律，并附上了真实后果：故意不披露构成轻罪，且无论编辑出自谁手，责任都由挂牌经纪人承担。

合规公式很短：知道哪些照片被修改过，在图片上打标签，让原图一步可达，并在2026年1月1日以来发布或重新激活的每个房源上重复这套流程。对平台构建者来说，同一个公式变成了管线需求——成对输出、编辑清单和标签支持。Coraly的数字表明市场大部分还没跟上，这意味着现在就把披露落地为流程的经纪人和平台，同时领先于法律和竞争对手。

本文仅供参考，不构成法律建议；关于你的具体情况，请咨询执业律师或你所在MLS的合规部门。

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