AB 723 et règles MLS pour les photos d'annonce retouchées par IA (guide 2026)

Les photos d'annonces retouchées par IA sont-elles conformes aux règles MLS ? La réponse courte

Oui, si votre MLS autorise la retouche et que vous la divulguez de la manière exigée par votre MLS et la loi de l'État. En Californie, où l'AB 723 s'applique depuis le 1er janvier 2026, cela implique trois vérifications pour chaque photo d'annonce modifiée par IA :

1. La retouche est autorisée. CRMLS accepte le Home Staging Virtuel d'une pièce vide, ou la suppression de meubles qui ne seront pas vendus avec le bien en utilisant Videz Votre Espace, dès lors que cela fait l'objet d'une divulgation. Il refuse toute modification des parties réelles du bien, telles que la couleur des murs, le revêtement de sol, les placards ou les aménagements paysagers, même avec une étiquette (CRMLS).
2. La photo est étiquetée avec une mention telle que « digitally altered » (modifié numériquement) ou « virtually staged » (virtuellement mis en scène) dans le champ de description de la photo. CRMLS n'impose aucun filigrane.
3. L'original se trouve à côté, immédiatement avant ou après la photo modifiée.

En dehors du MLS, sur les prospectus, les publications sur les réseaux sociaux, les e-mails et les sites web de biens immobiliers, suivez le libellé même de la loi : une déclaration suffisamment visible sur l'image modifiée ou à côté de celle-ci, accompagnée d'un lien, d'une URL ou d'un code QR renvoyant vers une page publique affichant l'original (AB 723). Si un problème survient, le Department of Real Estate (DRE) de Californie est formel : « la responsabilité en vertu de la législation actuelle incombe au titulaire de licence et à son courtier responsable, et non au fournisseur de technologies » (DRE).

Pourquoi 2026 a changé les règles pour les photos d'annonces générées par IA

Les photos d'annonces retouchées s'inscrivent encore dans ce que Real Estate News qualifie de « mosaïque de réglementations », avec très peu de règles rédigées pour l'IA. Dans le même temps, comme Zillow l'a indiqué à Fortune, l'IA a rendu les photos d'annonces modifiées « plus rapides à produire, parfois plus difficiles à repérer et plus répandues » (Fortune).

Une étude menée au premier trimestre 2026 par Coraly, une plateforme de développement d'équipes immobilières, a mesuré l'ampleur du phénomène. Sur environ 40 000 photos principales d'annonces sur Zillow, Redfin, Realtor.com et Homes.com, près de 11 % présentaient des traces de modification numérique. Plus de 90 % des images retouchées ne comportaient aucune divulgation visible, et 69 % impliquaient un remplacement de ciel (Real Estate News).

« L'élément le plus fréquemment fabriqué de toutes pièces dans le marketing résidentiel américain n'est pas le bâtiment. C'est la météo favorable. » — Coraly, The Altered Listing: US Edition, via Real Estate News

La Californie avait déjà légiféré. L'AB 723 (Pellerin), Chapter 497 of the Statutes of 2025, a été approuvée le 10 octobre 2025 et a ajouté la Section 10140.8 au Business and Professions Code (AB 723). Les titulaires de licence doivent s'y conformer depuis le 1er janvier 2026 (DRE). La loi n'interdit aucune retouche. Elle standardise la divulgation et, parce qu'elle relève de la Real Estate Law, toute violation délibérée constitue une infraction pénale. Depuis lors, le DRE a publié des avis sur l'IA, les règles de CRMLS prévoient désormais une amende de 250 $, New York City a proposé des règles pour les photos de locations, et la Californie a étendu la divulgation aux annonces de location à compter de 2027.

Ce guide s'adresse aux agents et aux courtiers, aux photographes et aux retoucheurs qui leur fournissent des images, aux gestionnaires immobiliers et aux propriétaires bailleurs confrontés à la règle de 2027 sur les locations, ainsi qu'aux développeurs qui intègrent la retouche photo dans les logiciels d'annonces.

L'AB 723 en un coup d'œil : ce qui est couvert et ce qui est exempté

La loi couvre les images « modifiées à l'aide d'un logiciel de retouche photo ou d'intelligence artificielle pour ajouter, supprimer ou modifier des éléments de l'image » : les équipements fixes, les meubles, les appareils électroménagers, les revêtements de sol, les murs, la couleur de la peinture, les aménagements extérieurs inertes, les aménagements paysagers, la façade, les plans d'étage et les « éléments extérieurs au bien ou visibles depuis celui-ci », tels que les lampadaires, les poteaux électriques, la vue par les fenêtres et les propriétés voisines. Elle exclut les images sur lesquelles « seuls l'éclairage, la netteté, la balance des blancs, la correction des couleurs, l'angle, le redressement, le recadrage, l'exposition ou d'autres réglages courants de retouche photo sont effectués sans modifier la représentation du bien immobilier lui-même » (AB 723). Les images « créées par le titulaire de licence ou sur ses instructions », ou par une personne agissant pour son compte, sont prises en compte, de sorte que les retouches effectuées par votre photographe ou votre service de retouche sont également couvertes.

« Couvert » signifie qu'il faut divulguer, pas que c'est interdit. Les refus mentionnés dans la dernière colonne découlent des règles de CRMLS relatives à la véracité publicitaire, et non de la loi (CRMLS).

L'exemption est conditionnelle. Une « amélioration » qui efface également une ligne électrique n'est plus considérée comme un réglage courant, et un traitement qui remplace le ciel gagne à être traité de la même manière par mesure de sécurité. Le DRE avertit que « le fait de ne pas examiner les images générées par IA pour en vérifier la conformité peut entraîner des infractions, même si la modification n'était pas intentionnelle ». Coraly décrit deux manières courantes dont ces modifications passent inaperçues : les photographes livrent des JPEG retouchés et suppriment les originaux, ou les agents importent une photo prise au smartphone directement traitée avec un filtre (Real Estate News). Comparez même les rendus d'amélioration de photos ou de redressement d'image IA & correction de perspective avec l'original avant de les considérer comme exemptés.

Ciels, crépuscule et vues par les fenêtres. Les ciels et le crépuscule ne sont pas mentionnés dans la loi, mais le remplacement de ciel apparaît dans 69 % des images retouchées de l'échantillon de Coraly, et CRMLS comme SDMLS préconisent de divulguer en cas de doute. Étiquetez le remplacement de ciel et la retouche & conversion photo jour en crépuscule, et associez-les à l'original. Les vues par les fenêtres sont explicitement visées. Dans l'outil Day to Dusk de Roomagen (Changement horaire dans l'application), la vue par défaut de la fenêtre est Conserver l'original ; choisir Panorama urbain ou Océan / Plage à la place correspond exactement au type de modification répertorié par la loi.

Les plans d'étage comptent. Si un plan redessiné à l'aide de croquis en plan d'étage ajoute, supprime ou modifie quoi que ce soit, il s'agit d'une image modifiée ; vérifiez donc chaque mur, dimension et nom de pièce par rapport à la source. Les outils de plan d'étage de Roomagen avertissent eux-mêmes que l'IA redessine le texte et que les chiffres doivent être vérifiés avant publication.

Comment fonctionne l'AB 723 : divulgation, accès à l'original et responsabilité

Obligation 1 : une mention sur l'image ou à côté de celle-ci. Chaque annonce couverte nécessite « une mention divulguant que l'image a été modifiée », laquelle doit être « raisonnablement visible et située sur l'image ou adjacente à celle-ci » et préciser que les images non modifiées sont accessibles via le lien, l'URL ou le code QR (AB 723). Une simple note dans les remarques de l'annonce n'est pas considérée comme étant sur l'image ou adjacente à celle-ci.

Obligation 2 : un moyen d'accéder à l'original. La même annonce doit comporter un lien vers un site web accessible au public, une URL ou un code QR qui « comprend, et identifie clairement, l'image originale non modifiée ». Sur un site web contrôlé par le titulaire de licence, la publication doit inclure les versions non modifiées ou renvoyer vers une page publique qui les identifie clairement. Au sein du MLS, CRMLS et SDMLS appliquent cette disposition en plaçant l'original à côté de la photo modifiée. Les prospectus, publications sur les réseaux sociaux, e-mails et publicités imprimées doivent comporter leur propre lien ou code QR.

Quelles sont les annonces concernées. Toute « publicité ou autre document promotionnel pour la vente d'un bien immobilier », de l'annonce MLS à la brochure, en passant par la publication sur les réseaux sociaux et la carte postale. La loi ne prévoit aucune exception pour les annonces ou les photos antérieures à 2026 ; passez donc également en revue les annonces actives.

Qui est responsable. L'obligation incombe à « un courtier ou agent immobilier, ou à toute personne agissant pour son compte ». L'avis du DRE de mars 2026 ajoute que l'obligation de supervision du courtier « s'étend aux outils utilisés », y compris les logiciels d'IA, et que les titulaires de licence « doivent également mettre l'image originale non modifiée à la disposition des consommateurs » (DRE). Le fait d'engager un photographe, un service de home staging ou une plateforme d'IA ne transfère pas cette obligation.

Sanctions. En vertu de la Real Estate Law, « toute personne [...] qui enfreint délibérément ou participe sciemment à la violation » commet un délit mineur (misdemeanor) passible d'une amende pouvant atteindre 10 000 $, d'une peine d'emprisonnement maximale de six mois dans la prison du comté, ou des deux (B&P Code §10185). Le DRE précise que l'absence d'examen des productions de l'IA peut conduire à des sanctions disciplinaires sur la licence pour fausse déclaration importante ou pour défaut de divulgation requise, et que les courtiers peuvent être sanctionnés pour défaut de supervision. Les amendes du MLS viennent s'y ajouter.

Ce que les MLS exigent dans la pratique : applications de CRMLS et SDMLS

California Regional MLS (CRMLS) et San Diego MLS (SDMLS) ont toutes deux commencé à faire appliquer l'AB 723 au moyen de leurs propres règles le 1er janvier 2026.

CRMLS (Règle 11.5.2). Ses directives, mises à jour pour la dernière fois le 24 juillet 2026, précisent ce que la loi laisse ouvert (CRMLS) :

• L'étiquette doit figurer dans le champ de texte de description de la photo : « digitally altered » (modifié numériquement), « virtually staged » (virtuellement mis en scène), « digitally enhanced » (amélioré numériquement) ou un terme similaire. Aucun filigrane n'est obligatoire, et le filigrane automatique d'un outil d'IA ne remplace pas l'étiquette.
• Le fait de retirer des meubles qui ne seront pas inclus dans la vente est considéré comme une modification.
• Les règles de véracité publicitaire interdisent d'ajouter, de supprimer ou de modifier des parties réelles du bien (couleur des murs, revêtements de sol, placards, dimensions des murs, aménagements paysagers) ainsi que de supprimer des éléments tels que des poteaux ou des câbles électriques. Les photos doivent représenter le bien et son état à la date de la vente.
• Les images d'aménagements paysagers générées par IA ne sont pas autorisées ; CRMLS les considère comme un outil visuel destiné aux agents d'acheteurs. Ses directives sur les aménagements paysagers ne laissent de place qu'aux modifications que le vendeur effectuera réellement dans le cadre du prix affiché.
• Une infraction entraîne un avertissement, puis une amende de 250 $ si elle n'est pas corrigée en temps voulu. En cas de doute, divulguez.

SDMLS. SDMLS applique l'AB 723 « dans le cadre de ses règles de MLS et de ses normes de distribution de données », couvrant les annonces ainsi que les affichages en aval par IDX, VOW, API et syndication. Les prestataires « ne doivent pas supprimer, masquer ou modifier les indicateurs d'images modifiées, les associations ou les métadonnées associées », et les participants « demeurent responsables de la conformité, même lorsqu'ils font appel à des prestataires tiers, des photographes ou des fournisseurs de services » (SDMLS). En collaboration avec Coraly, SDMLS a également développé une analyse par IA qui signale les modifications probables lors de l'importation, les associe aux originaux non modifiés et génère une page de preuve publique affichant les originaux avec une divulgation (Real Estate News).

Chaque MLS définit ses propres modalités, comme l'illustrent ces deux colonnes. En dehors de la Californie, consultez les règles actuelles de votre organisme sur les photos ; notre guide des exigences photo MLS et de divulgation du home staging virtuel compare les différentes structures.

Le niveau d'exigence de la NAR et de Zillow

Code de déontologie de la NAR. L'article 12 exige des REALTOR qu'ils « présentent une image fidèle dans leur publicité, leur marketing et leurs autres représentations » et interdit « d'induire les consommateurs en erreur, notamment par l'utilisation d'images trompeuses ». Il ne mentionne pas explicitement l'IA ou la divulgation (Real Estate News), mais il s'impose aux membres dans chaque État, avec ou sans loi étatique sur la divulgation, et une divulgation claire constitue le moyen pratique d'éviter qu'une photo modifiée ne devienne trompeuse.

Zillow. En juillet 2026, un porte-parole de Zillow déclarait : « Nous soutenons une divulgation claire lorsque l'IA est utilisée pour modifier de manière substantielle l'image d'une annonce, et nous pensons que les consommateurs devraient pouvoir visualiser le contenu original aux côtés de la version modifiée chaque fois que possible. » Zillow a ajouté que ses normes de contenu exigent que les photos d'annonces représentent fidèlement un logement, et que sa fonctionnalité de home staging virtuel est clairement étiquetée et associée à l'image originale afin que les acheteurs puissent comparer les deux (Fortune).

La loi californienne, les deux MLS ci-dessus et Zillow ont convergé vers la même formule, et la norme d'« image fidèle » de la NAR va dans le même sens : étiqueter l'image modifiée et conserver l'original à portée de clic.

Qui est responsable lorsqu'une photo IA induit en erreur ? La réponse de la TREC au Texas

Une question classique d'examen formule le problème ainsi : un agent immobilier utilise l'IA pour réaliser le home staging virtuel d'un bien, et l'image est ultérieurement jugée comme étant une publicité trompeuse en vertu des règles de la Texas Real Estate Commission (TREC). Qui pourrait être tenu pour responsable ?

La réponse est : l'agent commercial et son courtier de parrainage. La règle de responsabilité du courtier de la TREC, 22 TAC §535.2, rend le courtier « responsable des actes autorisés des agents commerciaux du courtier », stipule qu'un courtier « est tenu de s'assurer que la publicité d'un agent commercial parrainé est conforme à » la règle sur la publicité (§535.155), et exige des politiques écrites afin que chaque agent commercial parrainé « respecte les règles de publicité de la Commission ». Un courtier peut demander à un autre titulaire de licence de l'aider à gérer la conformité, mais « ne peut renoncer à sa responsabilité générale » de supervision des titulaires de licence qu'il parraine (22 TAC §535.2). Rien dans les règles ne reporte la responsabilité sur le logiciel qui a produit l'image.

La Californie parvient au même résultat : le DRE affirme que la responsabilité d'une publicité trompeuse générée par IA incombe au titulaire de licence et au courtier responsable, et non au fournisseur de technologie. Dans les deux États, celui dont la licence figure sur l'annonce répond des images qu'elle contient.

Ce qui se prépare : les locations en Californie en 2027, New York City et au-delà

Locations en Californie (AB 2025). Approuvée le 27 septembre 2026 sous le nom de Chapter 572, l'AB 2025 ajoute le Civil Code §1940.11 (AB 2025) et entre en vigueur le 1er janvier 2027 (California Apartment Association) :

• Elle s'applique à « toute personne » qui annonce une location avec une image modifiée numériquement : propriétaires bailleurs, gestionnaires immobiliers et toute autre personne, et pas uniquement aux titulaires de licence immobilière.
• Elle couvre les images « entièrement générées par un logiciel d'intelligence artificielle » ainsi que les photos retouchées, avec les mêmes éléments couverts et exemptions que l'AB 723.
• La divulgation doit être raisonnablement visible et située sur l'image ou adjacente à celle-ci, et l'annonce doit inclure les versions non modifiées ou un lien, une URL ou un code QR renvoyant vers celles-ci. Cette obligation concernant la photo originale ne s'applique pas aux images ou aux rendus qui n'ont pas été réalisés à l'origine avec un appareil de capture.
• Un titulaire de licence qui l'enfreint « sera réputé avoir enfreint la loi régissant sa licence ».
• Elle modifie le §10140.8 afin que la règle sur les annonces de vente ne couvre plus les baux de plus d'un an. D'ici là, la « vente » dans ce contexte inclut les droits de bail d'une durée supérieure à un an, de sorte que les annonces publiées par des titulaires de licence pour ces baux relèvent déjà de l'AB 723.

Les gestionnaires immobiliers peuvent dès maintenant mettre en place des étiquettes et des liens vers les photos originales ; notre page sur le home staging virtuel pour gestionnaires de biens immobiliers traite de la partie retouche.

New York City. Le 16 juillet 2026, le maire Zohran Mamdani a proposé d'obliger les propriétaires, les courtiers et les plateformes d'annonces en ligne à divulguer les photos et vidéos d'annonces locatives créées par IA ou modifiées numériquement, dans le cadre de l'une des 23 initiatives du Rental Ripoff Report de la ville. Fortune décrit ce qui se passerait « si elle était adoptée » et note le nom dont a hérité ce problème : le « housefishing » (Fortune).

Ailleurs. Le Wisconsin a adopté sa propre règle : à compter du 1er janvier 2027, en vertu du Wisconsin Act 69, les titulaires de licence immobilière doivent divulguer lorsqu'une technologie, y compris l'IA, a été utilisée pour ajouter, supprimer ou modifier des caractéristiques du bien d'une manière qui crée une impression fausse ou trompeuse (Law Commentary). Le Department of State de New York a publié fin 2025 une alerte sur les tendances mettant en garde contre le fait que les images IA dans les annonces de logements « peuvent produire une représentation trompeuse ou exagérée des biens » (Real Estate News), et les législateurs new-yorkais examinent le Senate Bill 9584, qui imposerait la divulgation des images substantiellement modifiées ou ayant fait l'objet d'un home staging virtuel (Law Commentary). Les législateurs du New Jersey étudient une législation sur les images d'annonces générées par IA et lourdement modifiées qui induisent en erreur (Fortune). En juin 2026, Real Estate News décrivait la Californie comme « l'un des seuls États » dotés d'une telle loi, rejointe en 2027 par le Wisconsin. La tendance est constante : davantage de supports soumis à obligation de divulgation, une insistance accrue sur un original consultable et des contrôles renforcés lors de l'importation.

Règles par support : matrice de conformité

Outil de vérification de conformité photo AB 723 : 8 questions pour chaque photo

Les analyses automatiques telles que la vérification à l'importation de SDMLS sont utiles, mais elles ne déchargent pas le titulaire de licence de ses obligations. Posez-vous ces huit questions avant qu'une photo ne rejoigne une annonce ou une publicité :

1. Une retouche a-t-elle ajouté, supprimé ou modifié quelque chose dans la scène ? Meubles, équipements fixes, électroménager, sols, murs, peinture, aménagements paysagers, aménagements inertes, façade, plan d'étage, ou tout élément extérieur ou visible depuis le bien. Si seuls l'éclairage, l'exposition, la netteté, la balance des blancs, la couleur, l'angle, le redressement ou le recadrage ont changé, et que le bien a le même aspect, la photo est exemptée. En cas de doute, traitez-la comme modifiée.
2. Votre MLS autorise-t-il simplement cette retouche ? CRMLS refuse les modifications apportées aux parties réelles du bien et les aménagements paysagers générés par IA, même avec une étiquette. Réservez ces images aux échanges avec les acheteurs et les vendeurs.
3. Disposez-vous de l'original intact ? Si un prestataire n'a envoyé que les fichiers retouchés, procurez-vous d'abord les originaux.
4. L'étiquette est-elle placée là où votre MLS l'exige ? Chez CRMLS, il s'agit du champ de description de la photo.
5. L'original se trouve-t-il immédiatement avant ou après la photo modifiée ?
6. Chaque publicité en dehors du MLS comporte-t-elle la mention ainsi qu'un lien, une URL ou un code QR ? Les prospectus, cartes postales, publications sur les réseaux sociaux, e-mails et sites web sont tous concernés, et la déclaration doit préciser que les originaux sont accessibles via le lien.
7. Un titulaire de licence a-t-il comparé l'image finale avec l'original ? Recherchez les modifications que personne n'a demandées : un nouveau ciel, des câbles disparus, une vue différente par la fenêtre, une fissure effacée.
8. L'examen est-il consigné par écrit ? Le DRE recommande de conserver des traces de la manière dont les productions de l'IA ont été examinées. Conservez l'original, le fichier retouché et la version publiée ensemble.

Un « non » à la question 1 signifie que vous pouvez publier normalement, et un « non » à la question 2 signifie que l'image ne doit pas figurer dans l'annonce. Toutes les autres questions nécessitent un « oui ».

Liste de contrôle de conformité pour agents et agences immobilières

1. Rédigez une politique sur les photos générées par IA. Le DRE recommande des règles écrites, des formations, un examen humain avant publication et la conservation de preuves des mesures de conformité prises (DRE).
2. Exigez les originaux dans les contrats de prestation. Coraly suggère aux courtiers de mettre à jour les contrats avec les agents et les prestataires pour y traiter des images modifiées par IA et imposer aux photographes de fournir des photos originales et non retouchées.
3. Standardisez les fichiers et les étiquettes. Stockez chaque original à côté de sa version retouchée sous des noms correspondants, et utilisez un libellé d'étiquette accepté par votre MLS.
4. Créez une page d'originaux par annonce. Une page publique, ou un code QR y menant, identifiant clairement chaque original répond d'un coup aux exigences pour les prospectus, publications sociales et e-mails.
5. Passez en revue les annonces actives et informez tous ceux qui publient. La loi ne prévoit aucune dérogation pour les photos plus anciennes, et la disposition relative aux délits mineurs s'applique à toute personne qui viole délibérément ou participe sciemment à une infraction, y compris les assistants et les agences agissant pour votre compte.
6. Préparez les équipes de gestion locative pour 2027, lorsque l'AB 2025 appliquera la même rigueur aux annonces de location.

Pour les photographes et les retoucheurs : livrez l'original intact avec chaque fichier retouché, n'écrasez et ne supprimez jamais les originaux, et consignez ce que vous avez modifié sur chaque image. Votre client porte la responsabilité légale, mais vos fichiers déterminent sa capacité à s'y conformer.

De nombreuses retouches créatives demeurent parfaitement possibles dans ce cadre : le Home Staging Virtuel, Videz Votre Espace pour les meubles qui ne seront pas vendus avec le bien, et la suppression d'objets et d'éléments par IA dans les photos pour le désordre restent utilisables dans les annonces CRMLS, s'ils sont étiquetés et associés à l'original. Réservez les aperçus de Rénovation et Remodelage Virtuels et de conception paysagère virtuelle aux échanges avec les acheteurs et les vendeurs, car CRMLS refuse ces modifications sur les photos d'annonces.

Quelles applications de retouche photo sont conformes aux règles MLS ?

Aucune, à elle seule. L'AB 723 et les règles MLS encadrent la manière dont une image modifiée est publiée, et non le logiciel qui l'a produite, et CRMLS précise que les images modifiées par IA sont assimilées à des images modifiées numériquement. Ce qui distingue les outils réside dans leur capacité à faciliter le travail de divulgation. Demandez-vous si une application vous permet de contrôler ce qui change (détourage précis de la zone, options qui n'ajoutent rien), conserve les originaux et les résultats groupés, propose une vue avant/après pour l'examen, indique clairement quelle version vous avez exportée, et applique les mêmes paramètres à l'ensemble d'un lot. Si elle appose un filigrane sur ses rendus, rappelez-vous que le filigrane d'un fournisseur relève de sa marque et ne constitue pas la mention exigée par l'AB 723, et que CRMLS exige toujours l'étiquette dans le champ de description.

Pour les plateformes et les développeurs

Les portails, les services administratifs des agences immobilières, les plateformes de photographie et tous ceux qui intègrent la retouche par IA dans un circuit de diffusion d'annonces doivent intégrer la conformité au sein même du processus :

1. Stockez les originaux de façon pérenne sur des URL stables, afin que le lien ou le code QR figurant sur chaque publicité reste toujours fonctionnel.
2. Transmettez l'indicateur de modification, l'étiquette et l'association dans chaque flux de données. SDMLS interdit déjà aux prestataires de supprimer, masquer ou modifier les indicateurs d'images modifiées, les associations ou les métadonnées associées.
3. Conservez un registre des modifications par image détaillant ce qui a été ajouté, supprimé ou modifié, aux fins d'examen par le titulaire de licence et d'audit par le courtier.
4. Adaptez l'emplacement de la divulgation selon le support : une étiquette dans le champ de description pour le MLS, une déclaration sur l'image ou à côté de celle-ci accompagnée d'un lien ou d'un code QR partout ailleurs.
5. Conditionnez la publication à un examen humain, conformément aux attentes du DRE.
6. Rendez les règles configurables par juridiction : les exigences diffèrent entre les annonces de vente, les annonces de location dès 2027 et la proposition de New York City.

La place de Roomagen

Roomagen effectue les retouches ; il ne rend pas une annonce conforme à lui seul. Il n'ajoute par défaut aucune étiquette de divulgation dans l'application et n'en ajoute jamais via l'API Roomagen ; il n'ajoute pas non plus de manifeste de retouche ni de format de sortie spécifique aux MLS, et ses Conditions d'utilisation précisent que les utilisateurs sont responsables de la divulgation du home staging virtuel et des retouches par IA conformément aux règles de leur MLS, aux directives de la NAR et aux lois applicables. Vous pouvez activer une petite mention « AI » sur vos téléchargements dans les Paramètres (« Étiquette AI sur les téléchargements ») ; elle ne constitue ni la déclaration exigée par l'AB 723 ni l'étiquette demandée par votre MLS. Ce que la plateforme met à disposition pour la procédure de divulgation :

• une comparaison avant/après sur l'écran des résultats ;
• une Bibliothèque qui classe chaque résultat dans le dossier de la photo dont il est issu ;
• des traitements par lot sur les forfaits payants (jusqu'à 3, 7 ou 20 photos avec Starter, Pro et Business) qui se regroupent dans leur propre dossier avec téléchargement en fichier ZIP ;
• des versions numérotées générées via Retoucher sur quatre outils ;
• des commandes conçues pour restreindre les modifications, telles que l'écran de sélection pour Supprimer un objet et Ajouter un meuble, l'option Désemcombrer « Ranger seulement — ne rien ajouter » et la sélection par défaut « Conserver l'original » pour la vue par la fenêtre dans Changement horaire.

Les modèles d'images de Roomagen étant génératifs, vérifiez chaque résultat par rapport à son original avant de publier, et conservez votre propre archive des originaux. Les résultats sont conservés pendant 3 jours sur la formule Gratuit, 30 sur Starter, 180 sur Pro et sans limite de durée sur Business, et chaque forfait plafonne le volume de résultats stockés, de 5 sur le forfait Gratuit à 2 000 sur Business. Les rendus du forfait Gratuit comportent normalement un badge en filigrane Roomagen, qui relève de l'image de marque et ne fait pas office de déclaration de divulgation.

L'essentiel sur la conformité à l'AB 723

L'AB 723 n'a pas banni les photos d'annonces retouchées par IA. Elle a inscrit la norme de l'étiquette accompagnée de l'original dans la loi : une déclaration bien visible sur ou à côté de chaque image modifiée, un moyen d'accès fonctionnel à l'original sur chaque publicité, et la qualification en délit mineur (misdemeanor) de toute infraction intentionnelle, assortie d'une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 $, d'une peine d'emprisonnement maximale de six mois dans la prison du comté, ou des deux. Le titulaire de licence et le courtier responsable en répondent, quel que soit l'auteur de la retouche, et les diffuseurs d'annonces de location s'y joindront le 1er janvier 2027. Le constat établi par Coraly, selon lequel plus de 90 % des photos d'annonces modifiées ne comportaient aucune divulgation visible, montre à quel point le marché doit encore intégrer ce réflexe.

Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Pour votre situation particulière, rapprochez-vous d'un avocat spécialisé en droit immobilier en Californie, de votre courtier ou de l'équipe chargée de la conformité de votre MLS.

Pour tester les retouches par vous-même, le forfait Gratuit de Roomagen inclut 6 crédits ponctuels, ce qui est suffisant pour trois essais filigranés, vous permettant ainsi d'essayer le Home Staging Virtuel, Videz Votre Espace ou la retouche & conversion photo jour en crépuscule sur vos propres photos. Pensez à étiqueter et à associer à l'original tout visuel que vous publiez.