AB 723と新しいMLSのAI写真規則：2026年コンプライアンスガイド

2026年にAI物件写真のルールが変わった理由

過去10年の大半、バーチャルステージングされた物件写真は、MLS規則と職業倫理ガイダンスのつぎはぎの中に存在していました。個々の理事会は「Virtually Staged」のウォーターマークを求め、NARの倫理規定は誠実な広告を要求し、執行は一貫していませんでした。そこに生成AIが登場し、写真加工のコストを1枚30ドルから数セントにまで崩壊させたことで、編集された物件写真の量は、それを取り巻く開示の習慣よりも速く増えていきました。

そのギャップの規模は2026年に測定可能になりました。Real Estate Newsが報じたCoralyの2026年第1四半期の調査は、主要ポータル上の約40,000枚のメイン物件写真を分析し、約11%にデジタル加工の痕跡があること — そしてそれらの加工画像のうち90%以上に目に見える開示がないことを明らかにしました。

2026年第1四半期に主要ポータルで分析された約40,000枚のメイン物件写真のうち約11%に加工が見られ、その加工画像の90%超に目に見える開示がなかった。 — Coraly調査、Real Estate News経由、2026年6月

最初に動いたのはカリフォルニア州でした。事業・職業法典§10140.8（Business & Professions Code §10140.8）として法典化された議会法案723（Assembly Bill 723）は2026年1月1日に施行され、デジタル加工された不動産マーケティング画像に特化して書かれた初の州法です（Lewis Brisbois）。この法律はバーチャルステージングやAI写真編集を禁止するものではありません — それらの編集をどう開示すべきかを標準化し、非開示を理事会の罰金ではなく刑事事件にしたのです。

このガイドは3つの読者に向けて書かれています。物件情報を公開するエージェントと仲介業者、それをホストするMLSとポータルの運営者、そしてAPIを通じて不動産ソフトウェアに写真編集の自動化を組み込む開発者です。3つの問い — 何が加工画像に該当するか、開示は実務でどのような形を取るか、問題が起きたとき誰が責任を負うか — を理解すれば、ルールは十分に運用可能です。

AB 723の概要：対象となる編集と免除される編集

この法律は物件の物理的要素で線を引いています。物理的特徴を追加、除去、変更するソフトウェアまたはAIによる編集は開示義務を発生させ、定型的な写真補正は発生させません（CRMLS AB 723 FAQ）。

編集の種類	典型例	AB 723上の扱い
家具や装飾の追加	空のリビングをAI家具でステージング	対象 — 開示必須
家具やオブジェクトの除去	家具付きの部屋を空にする、散らかりの除去	対象 — 開示必須
家電の変更	画像内の古いキッチン家電の置き換え	対象 — 開示必須
床材や壁仕上げの変更	新しい床、塗装、タイルのレンダリング	対象 — 開示必須
造園の変更	芝生や植物の追加、枯れた植栽の除去	対象 — 開示必須
外観や構造の変更	外壁サイディング、屋根、増築部分の加工	対象 — 開示必須
間取り図の変更	レイアウト画像の描き直しや再構成	対象 — 開示必須
窓からの眺めや隣接物の変更	物件の外に見えるものの差し替え	対象 — 開示必須
明るさ、コントラスト、露出	定型的な明るさ補正	免除
トリミングと水平補正	フレーミングとレンズ補正	免除
色補正	ホワイトバランス、彩度の調整	免除

境界線について実務上の注意が2つあります。第一に、対象リストは意図的に広く設定されています。アイテム除去、家具除去、バーチャルリノベーションにも、ステージングと同じように明確に及びます。第二に、人気のある編集の中には境界線近くに位置するものがあります。昼から夕暮れへの変換や空の置き換えは定型的な明るさ補正を超えるものです — 空と周囲のシーンの見え方そのものを変えるため、保守的かつ広く推奨される解釈は、これらの編集も開示することです。露出と色のみを補正する純粋な画像補正は免除側にとどまります。

AB 723の仕組み：開示、オリジナルへのアクセス、責任

この法律は、対象となる加工画像を広告するすべての者に2つの積極的義務を課し、責任の所在について直接答えを出しています。

義務1 — 画像の上または隣接位置での目立つ開示。 開示は「合理的に目立つ（reasonably conspicuous）」ものでなければならず、加工写真そのものの上、または直接隣接する位置に表示される必要があります（Lewis Brisbois）。物件備考欄に埋もれた注記だけでは法律を満たしません — 写真を見ている人が、それが加工されたと分かる必要があります。

義務2 — 未加工のオリジナル写真へのアクセス。 消費者は、すべての加工画像についてオリジナル版を閲覧できなければなりません。提供方法には柔軟性が認められており、オリジナルは広告自体に掲載しても、ウェブサイトに置いても、物件情報に含めたURLやQRコード経由で到達可能にしてもかまいません（CRMLS）。これがこの法律の運用上負荷の大きい半分です — オリジナルを物件掲載期間中ずっと保持し、整理し、リンク可能にしておく必要があるということです。

タイミング。 要件は2026年1月1日以降に掲載または再掲載された物件情報に適用されます。市場に戻ってきた古い物件情報は再掲載の瞬間からルールの対象となるため、2025年以前の写真セットも再掲載されれば適用除外にはなりません。

責任。 故意の違反はカリフォルニア州法上の軽犯罪です。決定的に重要なのは、責任が掲載エージェントとブローカーにあり、編集を行ったベンダーにはないという点です（Lewis Brisbois）。フォトグラファー、ステージングサービス、AIプラットフォームを雇っても義務は移転しません。第三者が画像を加工し、開示なしで物件情報が公開されれば、リスクを負うのは担当エージェントです。実務上の帰結はこうです。エージェントは自分の写真のどれがどのように編集されたかを正確に把握する必要があり、そのためベンダーからの編集記録は「あれば良いもの」ではなくコンプライアンス文書になります。

MLSが実務で求めること：CRMLSとSDMLSの実装

法律は最低ラインを定め、MLSはそれをアップロード規則に変えます。これまでで最も参考になる実装は、全米最大のMLSであるCalifornia Regional MLS（CRMLS）とSan Diego MLS（SDMLS）の2つです。

要件	CRMLS	SDMLS
加工画像へのラベル	「digitally altered」または「virtually staged」の文言	同じ — 画像上の目に見えるラベル
オリジナル写真	写真セット内で加工画像の直前または直後に配置	同じ — 加工画像とのペア配置
根拠	AB 723 / B&P §10140.8ガイダンス	AB 723 / B&P §10140.8ガイダンス

CRMLSのガイダンスは、加工写真に**「digitally altered（デジタル加工済み）」や「virtually staged（バーチャルステージング済み）」などの文言でラベルを付け、物件写真カルーセル内で未加工のオリジナル写真を加工版の直前または直後**に配置するよう会員に求めています（CRMLS AB 723 FAQ）。SDMLSも会員向けに同様の要件を公表しています（SDMLS）。

このペア配置アプローチが重要なのは、1つの動作で両方の法定義務を解決するからです。ラベルは画像上の開示を満たし、隣接するオリジナルはQRコードや外部リンクなしにアクセス要件を満たします。バーチャルステージングされた写真セットをアップロードするエージェントにとって、ワークフローは機械的です — オリジナルをアップロードし、ラベル付きのステージング版をその直後にアップロードし、繰り返すだけです。

MLSがカリフォルニア州外にある場合でも、現行の写真規則を確認してください。多くの理事会はAB 723の何年も前からバーチャルステージングのウォーターマーク要件を採用しており、いくつかはカリフォルニアモデルに照らして規則を見直しています。

NARとZillowのレイヤー

州法とMLS規則の上には全国レベルのレイヤーが2つあり、どちらも同じ方向を指しています。

NAR倫理規定第12条。 REALTORは広告とマーケティングにおいて「真実の姿（true picture）」を提示する義務を負います（NAR Code of Ethics）。バーチャルステージングは規定の下で認められています — 一貫した解釈は、加工されたマーケティング画像は明確な開示があれば許容されるというものです。開示されない加工は真実の姿ではなくなるからです。この義務は、州にAB 723相当の法律があるかどうかに関係なく、米国全土のNAR会員に適用されます。刑事法ではなく協会の苦情処理プロセスを通じて執行される倫理義務ですが、約150万人のREALTORにとっては全国的なベースラインです。

Zillowのプラットフォームポリシー。 Zillowは明確な開示を条件にバーチャルステージング写真を許可しており、その製品上の選択は業界標準の向かう先を示しています。Zillow ShowcaseのAIステージング機能は購入希望者起点 — 閲覧者がステージング版を見るかどうかを選びます — であり、AIステージングされたすべての画像にラベルが付き、オリジナル写真とペアで表示されます（Zillow）。つまり、米国最大のポータルは、AB 723が要求するのと同じ3つのプリミティブ — 加工は透明に行われ、ラベルは目に見え、オリジナルはワンタップ先にある — を軸に自社のステージングツールを構築したのです。

ここでの本質は収斂です。カリフォルニア州法、最大のMLS群、REALTORの倫理規定、そして支配的なポータルが、それぞれ独立に同じ公式にたどり着きました。加工画像にラベルを付け、オリジナルを利用可能に保つ。 どの法域で事業を行っていても、この公式を軸にワークフローを構築すれば、現在存在するほぼすべての規則の先を行くことになります。

次に来るもの：ニューヨーク市のハウスフィッシング提案とその先

カリフォルニア州が一人きりでいる時間は長くないでしょう。

2026年7月、ニューヨーク市当局は「ハウスフィッシング（housefishing）」と呼ぶもの — 賃貸物件情報における誤解を招くAI加工写真 — を対象とする規則を提案しました。市内の賃貸物件写真にAI加工の開示を義務付けるものです（Fortune）。正確に押さえておくべき点が2つあります。2026年8月時点でこれは提案であり、成立した法律ではないこと、そして対象範囲が賃貸であること — AB 723の売買物件フォーカスがほぼ手を付けていないセグメントです。採択されれば、AI写真開示を賃貸市場に拡大する初の主要規則となります。賃貸市場では、物件写真が家主、ブローカー、プラットフォームの間を売買以上にルーズに行き交っています。

一方、カリフォルニア州外のMLSとポータルは、写真レベルの機械可読な加工メタデータの提案を含め、AB 723型の基準を自主的に採用するかどうかを活発に議論しています（Real Estate News）。Coralyの数字 — 加工11%、非開示90%超 — がその議論を駆動している統計です。

次にどの州が動くかは誰にも約束できません。しかし進行方向は一貫しています。開示を要求する面が増え、ペアのオリジナルへの重点が強まり、各アップローダーの記憶に頼るのではなく開示を自動化することへの関心が高まっています。

適用面ごとのルール：コンプライアンスマトリクス

2026年8月時点での4つのルールレイヤーの比較は次のとおりです。

要件	カリフォルニア州（AB 723＋MLS規則）	NAR倫理規定	Zillowポリシー	ニューヨーク市提案（賃貸）
法的地位	州法 — 故意の違反は軽犯罪	REALTOR会員の倫理義務	プラットフォームポリシー	提案段階、未成立（2026年7月）
対象範囲	売買物件情報；物理的要素へのAI／ソフトウェア編集	全会員の広告、全米	Zillowに公開される写真	ニューヨーク市の賃貸物件写真
開示形式	画像の上または隣接位置での目立つ通知	明確な開示（「真実の姿」基準）	明確な開示；Showcase AIステージングにはラベル	AI加工の開示（詳細未定）
オリジナル写真へのアクセス	必須 — 広告、ウェブサイト、URL、QRコード経由	規定なし	Showcaseはステージング画像とオリジナルをペア表示	詳細未定
責任者	掲載エージェントとブローカー、ベンダー編集でも同様	REALTOR会員本人	掲載アカウント保有者	未定
免除	定型的な明るさ調整、トリミング、色補正	判断ベース	判断ベース	未定

エージェントと仲介業者向けコンプライアンスチェックリスト

実行可能なAB 723のルーティンは、習慣になれば1物件あたり10分程度です。

1. 公開前にすべての編集を棚卸しする。 セット内の各写真について、加工されたかどうか、どのように加工されたかを把握します。ベンダーが編集した場合は、どの画像が変更され、何が追加・除去されたかの書面リストを求めてください。
2. すべてのオリジナルを保管する。 編集された各画像について未加工写真を保存し、加工版と明確にペアになるよう命名します。オリジナルは物件掲載期間中アクセス可能でなければなりません。
3. 加工画像そのものにラベルを付ける。 MLSが認める文言 — 「virtually staged」または「digitally altered」 — を写真の上または直接隣接する位置に目に見える形で配置します。備考欄のみの注記では§10140.8を満たしません。
4. 写真をペアで並べる。 CRMLS／SDMLSのパターンに従い、カルーセル内でオリジナルを加工版の直前または直後に配置します。これで追加インフラゼロでオリジナルアクセス要件を満たせます。
5. それでも備考欄にも開示を書く。 画像上のラベルの代わりにはなりませんが、透明性を補強し、長年のMLS慣行にも合致します。
6. MLS外のマーケティングにはURLまたはQRの代替手段を用意する。 加工画像を使うチラシ、SNS投稿、メールキャンペーンにはオリジナルへの独自の経路が必要です — QRコードや短縮リンクが有効です。
7. 再掲載物件を確認する。 2026年1月1日以降に再掲載された物件は、写真の撮影・編集が2025年であっても対象です。再掲載前に写真セットを監査してください。
8. ベンダー契約に編集開示を盛り込む。 責任を負うのは掲載エージェントである以上、フォトグラファーとステージングベンダーには、支払い条件としてオリジナルと画像ごとの編集記録の納品を義務付けましょう。
9. チームを教育し、四半期ごとに監査する。 公開中の物件情報からサンプルを抽出し、チェックリストと照合し、苦情が先に見つける前にギャップを修正します。

これらはどれも、クリエイティブにできることを制限するものではありません。空室のステージング、前入居者の家具の除去、古いキッチンのリノベーション後の姿の提示はすべて、ラベルとペアを条件に、引き続き完全に許可されています。

プラットフォームと開発者向けコンプライアンスチェックリスト

この問題の難しいバージョンは、ソフトウェアを構築する人々のものです。ポータル、仲介業者のバックオフィス、写真プラットフォーム、そしてAPIを通じて物件掲載パイプラインにAI編集を組み込むすべての人です。スケールにおいては、コンプライアンスを各アップローダーがウォーターマークを覚えていることに依存させるわけにはいきません — パイプラインの性質にする必要があります。

写真自動化を構築または購入するなら、2026年のルールに直接対応する機能は次のとおりです。

1. オリジナルと編集済み画像をペアで返す。 すべての編集レスポンスが両バージョンを持てば、下流のシステムは別途取得することなくペア配置を実装できます。
2. 編集マニフェストを出力する。 何が変わったか — ステージングの追加、オブジェクトの除去、表面の変更 — の機械可読な記録があれば、プラットフォームは画像がAB 723の対象か免除かをプログラムで判定でき、責任規則が必要とするベンダー編集記録をエージェントに提供できます。
3. 画像上の開示ラベルに対応する。 「Virtually Staged」のようなオプションのレンダリングラベルは、後の手作業ステップではなく生成の時点で画像上の通知要件を満たします。
4. 安定した参照とともにオリジナルを保持する。 URLとQRコードによるアクセス要件は、オリジナルが永続的にホストされアドレス指定可能であることを前提としています。
5. 開示フィールドを物件情報フィードに公開する。 MLSやポータルに配信するシステムなら、加工／未加工フラグとラベル状態を平坦化せずフィードに載せて運びましょう。
6. 法域ルールを設定可能にする。 カリフォルニア州が今日要求することと、ニューヨーク市の賃貸が来年要求することは異なるかもしれません。単一のルールセットのハードコーディングは手戻りを保証します。

Roomagen APIは、このパターンをコンプライアンスレイヤーとして実装しています。すべてのジョブレスポンスにオリジナルと編集済み画像のペア、変換内容を記述する編集マニフェスト、オプションの画像上**「Virtually Staged」ラベル**、保持されたオリジナルが含まれます — そのため、バーチャルステージング、オブジェクト除去、昼から夕暮れへの変換を統合するプラットフォームは、開示プリミティブを再構築せずに継承できます。

ここで正直な注意が必要です。APIの出力だけで誰かがコンプライアンスを達成できるわけではありません — MLSカルーセルのどこにラベルが表示されるか、備考欄に何を書くか、写真が正しくペアになっているかは、依然として公開プラットフォームと掲載エージェントの判断であり、「合理的に目立つ」は裁判所と規制当局が時間をかけて解釈していく基準であって、どのベンダーも保証できるピクセル仕様ではありません。Roomagenもこの分野では新しい参入者です。そのコンプライアンス出力はパターンの一実装であって認証された法的標準ではなく、既存プロバイダーも同様の機能を出せますし、おそらく出すでしょう。どのベンダーも — Roomagenを含めて — ドキュメントに「コンプライアンス」という言葉があるかではなく、その出力が実際にあなたの開示ワークフローに接続できるかで評価してください。

AB 723コンプライアンスの結論

AB 723はAI物件写真を違法にしたのではありません。業界自身の基準 — NARの「真実の姿」規則、Zillowのラベリング、MLSのウォーターマークポリシー — が何年も周回していた透明性の規範を法典化し、実質的な帰結を付けたのです。故意の非開示は軽犯罪となり、誰が編集したかにかかわらず掲載エージェントが責任を負います。

コンプライアンスの公式は短いものです。どの写真が加工されたかを把握し、画像上にラベルを付け、オリジナルを一歩先に保ち、2026年1月1日以降に掲載または再掲載されるすべての物件でこのルーティンを繰り返す。プラットフォーム開発者にとっては、同じ公式がパイプライン要件になります — ペア出力、編集マニフェスト、ラベル対応です。Coralyの数字は市場の大半がまだ追いついていないことを示しており、今のうちに開示を運用化するエージェントとプラットフォームは、法律と競合の両方の先を行くことになります。

本記事は情報提供のみを目的としており、法的助言ではありません。個別の状況については、資格を持つ弁護士またはMLSのコンプライアンス部門にご相談ください。

開示に対応したワークフローが実際にどのようなものか見てみたい場合、Roomagenはすべての新規アカウントに6つの無料クレジットを提供しています — バーチャルステージング、アイテム除去、昼から夕暮れへの変換を自分の写真でテストするのに十分で、オリジナルはすべてのステップで保持されます。