バーチャルステージングは違法？開示ルール、免責事項の文面、著作権を解説

バーチャルステージングは合法ですか？

はい。不動産の写真に家具やインテリアをデジタル処理で追加するバーチャルステージングは合法です。カリフォルニア州、ウィスコンシン州、ニューヨーク州、ニュージャージー州における加工された物件写真に関する州法や法案は、編集をどのように開示するかを規制するものであり、ステージング自体を禁止するものはありません。ニュージャージー州の提案中の法案では、写真が不動産の現状を反映しており編集が開示されている限り、家具などの固定されていない物を追加または削除するデジタルステージングを認める予定です（LawCommentary）。

規制が対象としているのは、誤解を招く写真です。実際には、次の3つの条件が満たされていれば、ステージングされた画像は法的に確固たる根拠を持ちます。

1. 閲覧者の目に触れる場所で開示されていること： 画像上、画像の横、またはご利用のMLSが表示用に定めている項目内。
2. 動かせる物のみを変更していること。 家具やインテリアの変更は問題ありません。壁、床、備え付け設備、眺望、欠陥は、売却または賃貸される対象の一部です。
3. 元の写真が確認できること。 カリフォルニア州では広告内に加工前の写真へのリンクが義務付けられており、CRMLSなどのMLSではステージングされたバージョンの横に元の写真を並べることが義務付けられています。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的助言ではありません。ご自身に適用される規定については、ご利用のMLS、州、国の判断に従ってください。

「バーチャルステージング（Virtually Staged）」とはどういう意味ですか？

「virtually staged」（バーチャルステージング済み）と表示された物件写真は、実際にはその住宅内に存在しない家具やインテリアを表示するために編集されています。部屋をバーチャルで空にし、住宅の売却に含まれない家具を削除することも、加工された画像とみなされます（CRMLS）。購入希望者や賃貸希望者の方で、ステージングされた写真の横に元の写真が表示されていない場合は、提示を求めてください。

加工された画像とみなされるもの

カリフォルニア州のBusiness and Professions Codeに§10140.8を追加し、2026年1月1日に施行されたAB 723は、何が該当するかを明確に定めています。写真編集ソフトウェアまたはAIを使用して、家具、備え付け設備、電化製品、床材、壁、塗装の色、外構・景観、外観、間取り図、および「窓からの眺望や近隣の不動産」などの不動産から見えるものを含む「画像内の要素を追加、削除、または変更」した場合、その画像は「デジタル加工された（digitally altered）」とみなされます（AB 723）。

同条項では、「照明、シャープ化、ホワイトバランス、色補正、角度、傾き補正、切り抜き、露出、その他不動産そのものの表現を変更しない一般的な写真編集の調整のみが行われた」画像は除外されています。これはどの地域でも役立つ基準です。写真を補正することと、そこに写っている内容を変えることは異なります。

空の置き換えやデイトゥダスクの編集は法律で名指しされていません。グレーゾーンについて、CRMLSのアドバイスは簡潔です。「迷ったときは慎重を期し」、編集を開示してください。

米国におけるバーチャルステージングの開示ルール

バーチャルステージングのために書かれた連邦規則はありません。不動産広告はAI編集が登場する前から「虚偽または誤解を招く表現を禁止する規則の対象」であり、現在いくつかの州が具体的な基準を追加しつつあります（LawCommentary）。2026年10月時点の状況は以下の通りです。

特に注目すべき2つのポイントがあります。

• 責任はご自身にあります。 カリフォルニア州不動産局（California DRE）は2026年3月の通知において、AIツールが誤解を招く広告を作成した場合、「現行法に基づく責任は技術提供者ではなく、ライセンシーおよびその責任ブローカーにある」とし、AI生成画像の確認を怠った場合「改変が意図的でなかったとしても違反となる可能性がある」と述べています（California DRE）。
• MLSだけでなく、すべての広告が対象です。 AB 723は「広告その他の販促物」を対象としているため、チラシ、SNSの投稿、メール、物件ウェブサイトでも記述とリンクが必要です。ご自身が管理するウェブサイトでは、未加工の画像またはそれらへのリンクを掲載してください（AB 723）。

MLSがこれをどのように適用しているかを含む、カリフォルニア州の全体像については、当社のAB 723ガイドをご覧ください。

バーチャルステージングされた写真に関するMLSのルール

MLSはそれぞれ独自に写真のルールを定めており、ラベルの位置、元の写真の掲載場所、完全に拒否される編集内容などは異なります。アップロードする前にご利用のMLSの最新ルールをご確認ください。当社のMLS写真要件ガイドでは複数の不動産協会を比較しています。

AB 723を実践するために策定されたCRMLSのRule 11.5.2は、わかりやすい例です（CRMLS）。

• 写真の説明項目に表示する： 「digitally enhanced」、「digitally altered」、または「virtually staged」などの用語を使用します。
• 元の写真を直前または直後に配置する： 物件情報内で加工画像のすぐ前またはすぐ後ろに配置します。
• 透かしは不要： 「写真撮影者はデジタル加工の透かしを追加する必要がありますか？」という質問に対し、回答は「いいえ（No）」です。目に見える透かしは、普遍的なMLSの要件ではありません。
• 片付けも加工に含まれる： 契約完了時に含まれない家具をバーチャルで片付けることも、加工画像とみなされます。
• 不動産の実質的な部分は変更不可： ユーザーは「壁の色、床材、キャビネット、壁の寸法、外構・景観など、不動産のいかなる実質的な部分も追加、削除、変更することはできない」とされており、AI生成の外構・景観画像はMLSで許可されていません。
• 執行措置： まず警告が行われ、期限内に問題が修正されない場合は$250の罰金が科されます。

バーチャルステージングの免責事項：カスタマイズして使える文面

免責事項（注記）は、写真を見て信じ込んでしまう前に閲覧者の目に触れなければ意味がありません。英国公正取引基準局（UK Trading Standards）のガイダンスには明確に記されています。「詳細を鵜呑みにしないよう購入者に伝える小さな文字の一般的な免責条項は、違反を防止する効果を持たない」（Business Companion）。EU AI Actは、「遅くとも最初のやり取りまたは接触の時点で、明確かつ区別可能な方法で」開示することを求めています（EU AI Act, Article 50）。

ご利用のMLS、州、言語に合わせて調整できる文例：

効果的な文面にするための4つのヒント：

• 変更内容を具体的に記載する。 「写真は補正されている場合があります」とするよりも、「バーチャルステージング済み」や「家具削除済み」と記載する方が購入者にとって有益です。
• 加工前の写真があることを明記する。 リンク、URL、またはQRコードを使用する場合、AB 723では加工前の画像が存在することを示す文言を義務付けています。
• 売却に含まれないものを明示する。 売買に家具類が含まれる場合は、どれが含まれるのかを明確にしてください。後述するブリティッシュコロンビア州の事例は、住宅内にない家具が写真に写っていた家具付き物件の売買に関するものでした。
• SNSでは画像の上に記載する。 キャプションが途中で切り取られてしまうことが多いためです。

倫理規定：NAR倫理綱領の見解

NARの2026年版倫理綱領（Code of Ethics）では、AIやバーチャルステージングについては直接言及されておらず、表示の文言も規定されていません。以下の3つの規定がその役割を担っています（NAR Code of Ethics）。

• 第2条： REALTORS®は、「不動産または取引に関する重要な事実の誇張、不実表示、または隠蔽を避けなければならない（shall avoid）。」
• 第12条： REALTORS®は、「広告、マーケティング、その他の表現において、ありのままの実態を提示しなければならない（shall present a true picture）。」
• 実務基準 12-10： 実態をありのままに提示する義務には「インターネット上のコンテンツや画像が含まれ」、物件情報やその他のコンテンツを「欺瞞的または誤解を招く結果を生じさせるような方法で操作すること（他者が作成したコンテンツの提示など）」、および「誤解を招く画像の使用を含め、その他消費者に誤解を与えること」を禁止しています。（2007年1月採択、2018年1月改訂。）

実務基準 12-10は、加工写真への表示（ラベル）を義務付けている条項として引用されることがありますが、そうではありません。禁止しているのは誤解を招く画像であり、ラベルの規則はMLSや州法から生じるものです。「REALTORS®のウェブサイトに表示される」情報に関する文言として引用されることがあるのは、実務基準 12-8です。

補修が必要な物件（Fixer-Upper）の見取り図を示すことはできますか？

次のようなシナリオを考えてみましょう。リノベーション向け物件を主に扱うエージェントが、投資家が改修した後にどのようになるかを示すため、自身のウェブサイトの写真を加工しました。これは綱領上、許容されるでしょうか？綱領は可能性を示すことを禁じているのではなく、誤解を招く画像を禁じています。加工された写真を現在の不動産の姿として提示することは、実務基準 12-10が禁止する「誤解を招く画像」に該当します。同じ画像であっても、リノベーションのコンセプトであることを明確に表示し、現在の写真と並べて掲載すれば、両方のありのままの実態を伝えることになります。ただし、CRMLSのように不動産の実質的な部分の変更を拒否しているMLSの場合は、MLSの物件情報には掲載しないでください。

著作権と知的財産権

著作権によって、そもそも写真をステージングしてよいかどうかが決まります。本セクションでは米国法について説明します。

元の物件写真の著作権は誰にありますか？

通常は写真撮影者です。米国著作権法において「著作者とは、実際にその著作物を創作した人物」であり、撮影代金を支払ったという事実だけではそれは変わりません（U.S. Copyright Office, Circular 30）。例外となるのは「職務著作（work made for hire）」です。これは、従業員が業務の一環として撮影した写真、または法律で定められた9つのカテゴリーのいずれかに該当する委託業務であり、双方が職務著作であると署名した書面による合意がある場合です。物件写真はこれらのカテゴリーに明確に該当するわけではないため、「職務著作」条項だけに頼るのは避けてください。書面による著作権譲渡、または編集とマーケティング目的での使用を明確に許可するライセンスを結ぶ方が安全な手段です。

所有権を持たない写真をステージングできますか？

お持ちのライセンスで許可されている場合のみ可能です。「物件情報向け」に写真を使用するライセンスには、編集されたバージョンが含まれる場合と含まれない場合があります。契約内容をよく確認し、記載がない場合は撮影者から書面で許可を得てください。また、ライセンスで認められていない限り、撮影者の透かしやクレジットを削除してはならず、許可なく他の物件情報の写真を再利用してはいけません。米国では、権利侵害を助長または隠蔽することを知りながら、あるいはそれを知る合理的な根拠がありながら、許可なく撮影者の氏名や著作権表示を意図的に削除した場合、17 U.S.C. §1202違反となる可能性があり、違反1件あたり$2,500から$25,000の法定損害賠償が科されます（§1203）。

バーチャルステージングされたバージョンの所有権は誰にありますか？

層（レイヤー）に分けて考えてください。

• 基礎となる写真： 写真撮影者に権利が残ります（著作権の譲渡を受けている場合はあなたにあります）。
• AIが生成した家具やインテリア： 人間の著作者が存在しません。2026年3月2日、連邦最高裁判所はThaler v. Perlmutterの審理を却下し、著作権の対象となる著作物には人間の著作者が必要であるという判決を維持しました。現行法の下では、「AIはツールであり、著作者ではない」とされています（Baker Donelson）。
• 人間の創作的な選択は依然として重要です。 米国著作権局の2023年のガイダンスでは、AI生成物を含む著作物であっても、「人間がAI生成の要素を創作的に選択または配置した場合、登録を裏付けるのに十分な人間の創作性が含まれている可能性がある」と認められています（同出典）。アーティストが手作業でモデリングしたステージングは、通常の人間の手による著作物です。

したがって、AIでステージングされた画像が、独自の視覚的著作物として自動的に著作権保護の対象になるという考え方は、AIが生成した部分には当てはまりません。実務上は契約が最も重要な役割を果たします。撮影者との合意、そして使用する編集ツールの利用規約です。たとえばRoomagenの利用規約では、生成された出力画像の所有権はお客様にあると定めています（詳細は後述）。これはお客様とツールの間の関係を解決するものですが、元の写真に対する撮影者の権利を無効にするものではありません。

International Regulations

英国

イングランド向けのTrading StandardsによるBusiness Companionのガイダンスでは、Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024（DMCCA）のパート4第1章が「不動産仲介業者および賃貸仲介業者が使用する説明を規制」し、「これらに違反した事業者に対する刑事犯罪を定めている」と述べられています。写真については極めて直接的です。「写真は誤解を招く可能性があります。写真を改ざんしたり、画像の遠近感に影響を与える極端なレンズを使用したりしないでください」（Business Companion）。

判断基準は、その説明が平均的な消費者に、本来なら行わないような「取引上の意思決定」を行わせる可能性が高いかどうかであり、それには「そもそも物件を内見するかどうかといった事柄も含まれる可能性があります」。またガイダンスでは、DMCCAは「発言または行動が誤解を招かない限り、物件を最も良い状態で見せることを妨げるものではない」とも述べています。バーチャルステージングにおいては、小さな文字の免責事項ではなく目立つ表示（ラベル）を付けること、そして物件自体への編集を行わないことを意味します。古い記事ではConsumer Protection from Unfair Trading Regulations 2008が引用されていますが、現在のガイダンスではDMCCAが適用されます。

欧州連合

基本となるのは不当商取引指令（Unfair Commercial Practices Directive）であり、欧州委員会はこれを消費者との取引における「不当な商業慣行を規制する包括的なEU法」と説明しており、各国の当局がこれを執行しています（European Commission）。

さらに、2026年8月2日より、EU AI Act第50条(4)に基づき、「ディープフェイクを構成する画像、音声、または動画コンテンツを生成または操作する」AIシステムの導入者は、「コンテンツが人為的に生成または操作されたものであることを開示」することが義務付けられます。ディープフェイクとは、「実在の人物、物、場所、事業体、または出来事に類似し、本物または真実であると人に誤認させるような」AI生成または改変されたコンテンツを指します（EU AI Act, Article 50）。実在する特定可能な住宅のAIステージング写真は、この定義に該当する可能性が十分にあり、この義務はEUや各国の他の透明性規則に加えて適用されます（詳しくはEU AI Act第50条のガイドをご覧ください）。

カナダ

ブリティッシュコロンビア州の規制当局は、バーチャルステージングを含む開示のない写真編集に対してすでに罰則を科しています。2024年の決定において、BCFSAは家具付き物件の売買においてMLS写真がデジタル加工されていた件で、出品仲介業者に対するC$6,000の行政罰金を確定させました。寝室にはバーチャルステージングが施されており、住宅内に見られた塗装の剥がれやひび割れは写真に写っていませんでした。「Bedrooms virtually staged and photos have been edited to remove most personal belongings（寝室はバーチャルステージングされており、写真は私物の大部分を削除するように編集されています）」という注記は、購入者の買い付けが承諾された後にようやく物件情報に追加されました。審理官は、デジタル加工によって「物件が実際とは異なる修繕状態であるかのように表示される原因となった」と判断しました（BCFSA, 2024 BCSRE 59）。

オーストラリア

ニューサウスウェールズ州は、賃貸広告において「誤解または欺瞞を招く合理的な可能性のある」デジタル生成または加工された画像を、家主および仲介業者が開示しなければならないとする法案を可決しました。開示を怠った事業者には最高A$22,000の罰則が科され、規則は2027年初頭から施行されます。この新しい規則は賃貸を対象としており、売買は対象外です。物件を販売する仲介業者には、購入者に誤解を与えるような方法で加工写真を使用することがすでに禁じられています（SmartCompany）。

その他の国

どこにおいても同じ基準を適用してください。その写真は購入者または賃貸人に対して物件に関する誤解を招くものになっていないでしょうか？その上で、公開する前に現地の規制当局の広告ルールを確認してください。

開示しないとどうなりますか？

結果はお住まいの地域によって異なります。

• 規制当局による処分。 前述のブリティッシュコロンビア州の事例では、C$6,000の罰金が科されました。米国では、州によって違反により「開示命令、民事罰、または不動産ライセンスに対する懲戒処分が科される可能性がある」とされています（LawCommentary）。
• MLSの罰金。 CRMLSでは警告が出され、期限内に写真が修正されない場合は$250の罰金が科されます。
• さらに厳格な規則の導入予定。 ニューヨーク州の法案ではライセンスの停止や取消しを可能とし、州司法長官に法執行権限を付与する予定です。ニュージャージー州の法案は、売主を民事罰の対象とする可能性があります。
• 英国における刑事告発のリスク。 DMCCAの下では、誤解を招く不動産説明は犯罪となります。
• 事後開示では解決しない苦情。 ブリティッシュコロンビア州の事例では、購入者は物件を見ずに買い付けを行い、現地を訪れた後に契約解除の通知を送って規制当局に申し立てを行いました。備考欄が更新されたのは買い付け承諾後だったため、処分は免れませんでした。

賃貸、ホスピタリティ、デザイン業界における適用

開示ルールは住宅の売買から始まりましたが、それにとどまりません。

• 家主および不動産管理会社。 2027年1月1日より、カリフォルニア州のAB 2025により、ライセンシーだけでなく、加工画像を使用して賃貸広告を行うすべての人に賃貸広告の開示が義務付けられます。ライセンシーの場合、賃貸広告ルール違反はライセンス法違反にもなります（California Apartment Association）。英国の賃貸仲介業者は不動産売買エージェントと同じDMCCAガイダンスの対象であり、ニューサウスウェールズ州の賃貸広告開示ルールは2027年初頭から適用されます。
• EU圏内のホテル、民泊、その他の事業者。 AI Actのディープフェイク開示義務は、不動産エージェントだけでなく、独自の権限の下でAIを使用するあらゆる事業者に適用されます。そのため、本物として通用するような実際の客室や建物のAI編集写真にも、明確な表示が必要となる可能性が高いです。
• インテリアデザイナーおよび建築家。 クライアント向けに作成されたコンセプト画像は物件広告ではありませんが、特定の不動産のマーケティング資料に掲載する場合は、コンセプトであることを表示してください。
• 建築業者および開発事業者。 未建築の住宅のレンダリング画像には、レンダリングである旨を表示してください。カリフォルニア州の賃貸ルールに基づき、完全にAIで生成された画像には開示が必要であり、カメラ写真が加工された場合は元の写真の提示要件が適用されます。

ルールに準拠したワークフローにおけるRoomagenの役割

Roomagenは編集作業を行うツールであり、開示の責任はお客様自身にあります。AIバーチャルステージングおよびRoomagenのその他のツールは「Virtually Staged」などのラベルを自動で追加することはなく、Roomagen APIも同様です。設定（「ダウンロード時のAIラベル」）で、ダウンロードする結果に小さな「AI」マークを付けることもできますが、MLSや法律が求める表示の代わりにはなりません。利用規約では、出力画像の所有権はお客様にあり、「適用される開示要件に従うことを条件として」個人目的および商業目的で使用できると定めています。また、ご利用のMLSのルール、NARのガイドライン、および適用法に基づいてバーチャルステージングやAI編集を開示する責任はお客様にあると明記されています。さらに規約では、使用する権利を持つ画像のみをアップロードすること、および不動産の状況や構造的特徴を偽る物件情報を作成しないことを求めています。

編集の透明性を保ち、記録を正しく管理するのに役立つ機能：

• 変更範囲を限定する。 バーチャルステージングおよびレイアウト維持（家具付きの部屋を再デザイン）では、「スタイルに合わせて壁色を変更」と「スタイルに合わせて床材を変更」のスイッチはデフォルトでオフになっています。壁の塗装や床材の変更を禁止しているMLSの写真では、オフのままにしてください。Empty Your Spaceでは空にする空間の種類を選択でき、「キッチン」や「浴室」を選択すると、残すべき備え付け設備を判別します。バーチャル片付けサービスには「片付けのみ（何も追加しない）」オプションがあり、写真からAIで不要な物・オブジェクトを削除では写真上で指定したエリアのみを処理します。
• 窓からの眺望に注意する。 デイトゥダスク 写真編集 & 夕暮れ変換（アプリ内ではタイムシフト）では写真に窓があるかどうかを確認し、窓の眺望設定は初期状態で「元のまま」になっています。新しい眺望を選択すると、AB 723が加工とみなしている「窓からの眺望」を変更することになります。
• 間取り図を確認する。 AB 723の定義には間取り図も含まれています。手描きスケッチから間取り図へは、デフォルトで記入された寸法を維持するように設定されており、読み取れない数値は除外され、AIがテキストを再描画することを警告し、AIが推定した寸法には「おおよその目安（approximate only）」と明記されます。公開する前にすべての数値を確認し、間取り図を3Dに変換した画像にはレンダリングである旨を表示してください。
• 公開前に確認する。 結果画面にはビフォー / アフターの比較が表示され、4つのツールでは「修正」によって各調整が番号付きのバージョン（v1, v2…）として保存されるため、どのバージョンを公開したかを記録しやすくなっています。
• 元の画像と処理結果を一括管理する。 ライブラリでは各結果が元の写真のフォルダー内に整理され、有料プランの一括処理（スターターで最大3枚、プロで最大7枚、ビジネスで最大20枚）はZIPダウンロードが可能な独自のフォルダーに保存されます。処理結果の保存期間は無料で3日間、スターターで30日間、プロで180日間、ビジネスでは無制限ですが、どのプランにも保持できる結果数に上限があるため、元の画像と公開バージョンはご自身でアーカイブしてください。
• 透かしは開示の代わりにはなりません。 無料プランの出力画像に入る「GENERATED USING Roomagen.com」というバッジはブランディング目的のものであり、AB 723やMLSが求めている文言ではありません。また、有料プランの出力画像には目に見える透かしは入りません。

トラブルを防ぐためのベストプラクティス・チェックリスト

ステージングの前

• 写真撮影契約で編集および編集バージョンのマーケティング利用が許可されているか確認するか、書面による著作権譲渡を取り付ける。
• MLSの最新の写真ルールを確認する：ラベルの記載場所、元の写真の掲載場所、禁止されている編集内容。
• 州のルールを確認する：カリフォルニア州の売買広告は2026年1月1日から、カリフォルニア州の賃貸広告およびウィスコンシン州は2027年1月1日から適用。
• どの写真をステージングし、どのように表示（ラベル）を付けるか、売主または家主と合意を形成する。

ステージングの作業中

• 動かせる物（家具、ラグ、アート、観葉植物、インテリアなど）のみを追加する。
• 壁、床、キャビネット、備え付け設備、眺望、外構などはそのままの状態にしておく。
• ひび割れ、汚れ、損傷、その他の欠陥をレタッチで消さない。
• 暖炉、プール、より良い眺望など、実在しない特徴を追加したり、部屋を実際より広く見せたりしない。
• 部屋の広さや物件の価格帯に見合った、現実的なサイズの家具を配置する。
• 他の物件のステージング画像を絶対に再利用しない。

公開の前

• すべてのAI出力画像を、フルサイズで元の画像と比較確認する。
• MLSが指定する場所に、すべての加工画像に対する表示（ラベル）を付ける。
• MLS内では加工写真の横に元の写真を並べ、カリフォルニア州ではその他のあらゆる広告から元の写真へのリンクを貼る。
• ステージングされた家具が売却に含まれない場合は、備考欄に明記する。
• 買い付けが入ってからではなく、写真が一般公開される初日から開示する。

記録の保管

• 各元の画像、公開した各バージョン、使用した表示（ラベル）をアーカイブしておく。
• 広告からリンクが張られている限り、加工前の元の画像を安定したURLでオンライン上に保持する。
• これらの記録を、物件情報の他のファイルと同じ期間保管する。