バーチャルステージング開示ルール2026：法域別コンプライアンスガイド

2026年におけるバーチャルステージング開示ルール：結論のまとめ

バーチャルステージングは合法であり、私たちが調査した法律の中でこれを禁止しているものはありません。ルールが対象としているのは、未開示または誤解を招く編集です。物件の外観を変える編集は開示しなければならず、一部の編集はラベルを付けたとしても物件写真において認められていません。2026年現在、ルールは以下の4つの階層で構成されています。

1. 州法。 2026年1月1日以降、カリフォルニア州のAB 723により、売買広告内のすべてのデジタル加工画像の上または隣への声明の記載、および原本へのリンクまたはQRコードの提示が義務付けられています。カリフォルニア州の賃貸広告およびウィスコンシン州の免許保持者については、2027年1月1日から適用されます。
2. MLSルール。 表示の位置（写真の説明文、写真上、または写真上へのテキスト配置の一切の禁止）は各MLSが定めており、CRMLSやARMLSなどの新しいルールでは、加工写真の直前または直後に原本を配置することが義務付けられています。
3. 倫理規程。 NAR倫理規程はREALTORS®が誤解を招く画像を使用することを禁じていますが、具体的な表示文言は定めていません。
4. 米国以外のルール。 イギリス、オーストラリア、カナダのルールは誤解を招く物件画像を禁止しており、EUではリアルなAI加工画像の開示が義務付けられ、新たな賃貸広告ルールも導入されつつあります。

どこにおいても安全な基本方針：すべての加工画像にラベルを付け、その隣に原本を保持し、不動産そのものを改変しないことです。

ルール一覧表

ダッシュ（—）は、ここで引用した情報源に罰則の規定がないことを示します。カリフォルニア州法の詳細については、当社のAB 723ガイドをご覧ください。写真サイズの制限や各MLSボードのルールについては、MLS写真要件ガイドをご覧ください。

2026年においてバーチャルステージングの開示がこれまで以上に重要である理由

物件写真を加工するために、AIツールやフィルターが使用されるケースが増えています。不動産チームの成長プラットフォームであるCoralyが実施した調査では、2026年第1四半期にZillow、Redfin、Realtor.com、Homes.comに掲載された約40,000枚のメイン物件写真が調査されました。その結果、約11%に加工の痕跡が見られ、加工された画像の69%に空の置き換えが含まれており、加工画像の90%以上で視認可能な開示がなされていませんでした（Real Estate News、2026年6月）。

規制当局やMLSはこれに対応を進めています。

• ニューヨーク州務省は2025年末にトレンドアラートを発令し、リスティング内のAI画像は「物件に関して誤解を招く、あるいは誇張された描写を生み出す可能性がある」と警告し、広告は住宅の「誠実で正確な描写」を提供しなければならないと免許保持者に注意を促しました（Real Estate News）。
• カリフォルニア州不動産局（DRE）は2026年3月の通知において、AIを活用した誤解を招く広告に対する責任は「テクノロジープロバイダーではなく、免許保持者およびその責任ブローカーにある」とし、AI生成画像の確認を怠った場合、「改変が意図的でなかったとしても違反となる可能性がある」と述べました（DRE通知）。
• 一部のMLSはチェックを自動化しています。 サンディエゴのSDMLSはCoralyと協力し、アップロード時にAIによる改変の可能性が高いものにフラグを立て、それらを原本と照合して原本を閲覧できるページを公開するスキャン機能を導入しました（Real Estate News）。

そのため、写真家、編集者、またはAIツールから納品されたすべての画像を確認し、買い手が行動を起こす前に開示してください。これらのルールは、バーチャルステージングをAI、人間の編集者、スマートフォンのフィルターのいずれで行った場合でも適用されます。

カリフォルニア州AB 723：2026年1月以降に法律が義務付けている内容

AB 723（Chapter 497, Statutes of 2025）は2025年10月10日に署名され、Business and Professions Codeに第10140.8条を追加しました（法案条文）。免許保持者は2026年1月1日からこれを遵守しなければなりません。

対象者。 不動産そのものの売買のための広告その他の宣伝資料にデジタル加工画像を含める「不動産ブローカーもしくはセールスパーソン、またはそれらの代理として行動する者」。免許保持者の「指示により、またはその指示のもとで」作成された画像も含まれるため、写真家やステージャーによる編集も対象となります。

デジタル加工とみなされるもの。 「写真編集ソフトウェアまたは人工知能を使用して画像内の要素を追加、削除、または変更する」加工が施された画像：備え付け設備、家具、家電製品、フローリング、壁、塗装色、外構（ハードスケープ）、造園、ファサード、間取り図、ならびに街灯、電柱、窓からの眺望、隣接する物件を含む、物件の外部または物件から見える要素。

除外されるもの。 「不動産そのものの描写を変更しない、照明、シャープ化、ホワイトバランス、色補正、角度調整、傾き補正、トリミング、露出、その他の一般的な写真編集の調整のみが行われた」画像。

開示に含めるべき内容：

• 画像が加工されている旨の声明。
• 原本である無加工の画像を含み、それを明確に特定している、一般にアクセス可能なウェブサイトへのリンク、URLまたはQRコード。
• 「合理的に目立ち、画像の上または隣接する位置に配置」され、無加工の画像にリンク、URLまたはQRコードからアクセスできる旨を伝える配置。
• 免許保持者が管理するウェブサイトにおいては、投稿内に無加工の画像を含めるか、それらへのリンクを設置すること。

この法律はウォーターマークや備考欄の文言を指定していません。これらの詳細はMLSルールによって追加されます。また、MLSのみに限定されるものではなく、「広告その他の宣伝資料」を対象としているため、チラシ、ポータルサイトのリスティング、SNSの投稿も同様に扱ってください。

罰則。 不動産法（Real Estate Law）への故意の違反は軽罪となり、最大$10,000の罰金、最大6か月の郡刑務所への禁錮刑、またはその両方が科されます（B&P Code §10185）。DREの通知では、重大な虚偽の陳述に対するB&P Code §10176に基づく免許規律処分についても言及されています。

2027年1月1日施行予定：賃貸広告を対象とするAB 2025

2026年9月に署名されたAB 2025は、編集ソフトウェアによって変更された、または完全にAIによって生成された画像を含む賃貸広告を対象としており、免許保持者だけでなく「住宅提供者その他」にも適用されます。開示は合理的に目立ち、画像の上または隣になければなりません。画像がカメラで撮影された写真から始まったものである場合、広告には原本、あるいは原本へのリンク、URLまたはQRコードも含める必要があります。物件の描写を変更しない日常的な照明、色、トリミング、露出の調整は除外され、免許保持者の場合、違反は免許法違反にも該当します（California Apartment Association）。

NAR倫理規程：第12条とバーチャルステージング

REALTORS®には、加工された写真に関して2026年版倫理規程の3つの条項が適用されます（NAR Code of Ethics）。

• 第2条： REALTORS®は、「物件または取引に関する重大な事実の誇張、不実表示、または隠蔽を避けなければならない（shall）」。
• 第12条： REALTORS®は、「広告、マーケティング、およびその他の描写において真実の姿を提示しなければならない（shall）」。
• 実務基準12-10： 真実の姿を提示する義務には「インターネットのコンテンツや画像が含まれ」、さらに「誤解を招く画像の使用を含め、その他消費者に誤解を与える行為」を禁止しています（2007年1月採択、2018年1月改訂）。

倫理規程ではAIについての言及はなく、表示の文言も規定していません（Real Estate News）。写真の開示ルールとして引用されることがある基準が他に2つありますが、いずれも該当しません。実務基準12-1はブローカーサービスを無料と呼ぶことに関するものであり、12-5は広告への会社名の記載を義務付けるものです。実際には、明確なラベルと原本へのアクセスを提供することが、ステージングされた写真が虚偽の姿を提示していないことを示す最もシンプルな方法です。

執行。 倫理審問委員会が違反を認定した場合、懲戒処分は警告書や戒告書、倫理講習の受講から、最大$15,000の罰金、30日から1年間の資格停止、または1年から3年間の除名処分にまで及びます（NAR Code of Ethics and Arbitration Manual）。

各MLSボードのルール：プラットフォーム別ガイド

MLSルールは日常的に開示が行われる場ですが、その形式については見解が一致していません。

これが実務において意味すること：

• 万能なウォーターマークルールは存在しません。 画像内に焼き込まれた「Virtually Staged」というテキストは、CRMLSでは不要であり、ARMLSでは形式が誤りとなり、NWMLSでは受け入れられないとされる重ね合わせテキストに該当します。エクスポートする前に、利用しているMLSの最新ルールを確認してください。
• 原本とのペアリングは、新しいルールの共通点です。
• 一部の編集はラベルがあっても禁止されています。たとえばCRMLSにおける物件の実在する部分の変更などがこれにあたります。
• 迷ったときは開示すること。 これは判断が難しい編集に対するCRMLS自身のアドバイスです。

Bright、Canopy、HAR、Stellar、NorthstarMLSなどのMLSについては、当社のMLS写真要件ガイドで解説しています。

米国全土における州別の開示要件

カリフォルニア州以外では、画像に特化した法律が州ごとに個別に導入されつつあります。それ以外の地域でも、不動産広告は「生成AIによって高度な写真加工が広く利用可能になる以前から、虚偽または誤解を招く描写を禁じるルールの対象となっていました」（LawCommentary、2026年9月）。

• カリフォルニア州： 上述の通り、売買広告向けのAB 723（施行中）および賃貸広告向けのAB 2025（2027年1月1日より適用）。
• ウィスコンシン州： 2025 Wisconsin Act 69に基づき、2027年1月1日以降、虚偽または誤解を招く印象を与える方法で物件の特徴を追加、削除、または変更するためにAIを含む技術が使用された場合、免許保持者はこれを開示しなければなりません。
• ニューヨーク州（法案提出中）： Senate Bill 9584は、実質的に変更された画像やバーチャルステージングされた画像の開示、AI生成または再構成されたバーチャルツアーへのラベル表示を義務付け、存在しない特徴を追加したり既知の欠陥を隠したりする未開示の編集を禁止し、免許の停止または取消しを可能にするものです。
• ニュージャージー州（法案提出中）： Assembly Bill 4728は、売買、賃貸、またはリース用の住宅の写真を根本的に改変することを原則として禁止し、家具などの固定されていない物の開示されたデジタルステージングを許可し、買い手や借り手が原本を要求できるようにし、写真の撮影時期を原則として5年以内とすることを義務付けるものです。
• その他の大半の州： 私たちが調査した情報源には画像に特化した法律はありませんが、誤解を招く広告はすでに禁止されています。

特定の法律がない州では、所属するMLSのルールに従い、カリフォルニア州のモデル（ラベルの貼付と原本へのアクセスの提供）をデフォルトとして運用してください。

国際的なバーチャルステージング規制：イギリス、EU、オーストラリア、カナダ

米国外では、バーチャルステージングは主に消費者保護法の対象となっており、さらに新たなAI規制や賃貸規制が重なっています。

イギリス

イングランドでは、Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024（DMCCA）の第4部第1章が不動産仲介業者および賃貸仲介業者による物件の描写を規制しており、誤解を招く作為および不作為に対して刑事罰を設けています。Trading Standardsのガイダンスには次のように記載されています。「写真は誤解を招く可能性があります。写真を改ざんしたり、画像の遠近感を変えてしまうような極端なレンズを使用したりしないでください。」一般的な小さな文字の免責事項は「違反の成立を防ぐ上で有効ではありません」（Business Companion）。ラベルを貼ることは有用ですが、誤解を招く写真がそれによって適法になるわけではありません。

欧州連合（EU）

2026年8月2日より、EU AI Act第50条第4項は、「ディープフェイクを構成する」画像コンテンツを生成または操作するAIシステムの導入者（deployer）に対し、それが人工的に生成または操作されたものであることを開示するよう義務付けています。ディープフェイクとは、「実在する人物、物、場所、団体、出来事に類似しており、真正または真実であると他人に誤認させるような」コンテンツを指します（AI Act第50条）。第50条への違反には、最大€15,000,000または世界年間売上高の3%の罰金が科される可能性があります（第99条）。私たちの見解では、実際の住宅やホテルの部屋をAIでリアルに編集することはディープフェイクの定義に該当する可能性が高いため、EU圏内でのマーケティングではAIステージングされた画像にラベルを表示してください（詳しくはEU AI Act第50条のガイドをご覧ください）。

オーストラリア

売買において、エージェントは「買い手に誤解を与えたり、物件を忠実に描写しなくなったりするような方法でデジタル加工された写真を使用することがすでに禁止されています」（SmartCompany、2026年9月）。2026年3月28日以降の行為について、オーストラリア消費者法（ACL）に基づく法人による虚偽または誤解を招く陳述1件あたりの最大罰金額は、A$100,000,000、得られた利益の3倍、または利益が特定できない場合は違反期間中の調整売上高の30%のいずれか大きい方となります。個人に対する罰金は最大A$2,500,000です（ACCC）。

ニューサウスウェールズ州は賃貸に関してさらに厳格です。2026年9月に可決された法律に基づき、家主およびエージェントは、誤認や欺罔を生じさせる合理的な可能性がある賃貸広告内のデジタル生成または加工された画像を開示しなければならず、2027年初頭から最大A$22,000の罰金が科されます（SmartCompany）。

カナダ

• オンタリオ州： PropTx MLSルール（2024年12月2日施行）は、「記載された不動産を正確に描写していない、画像の作成、変更、強調、またはデジタルステージングを行うための人工知能（「AI」）システムやテクノロジーの使用を含む、デジタル加工画像」を除外しています（PropTx MLS Rules）。
• ブリティッシュコロンビア州： ブリティッシュコロンビア州金融サービス機構（BCFSA）は、未開示のバーチャルステージングされたMLS写真をめぐり、リスティングエージェントにペナルティを科しました。この事例は後述します。

国境を越えて物件をマーケティングする場合は、広告が掲載される地域で適用される最も厳しいルールに従ってください。

開示が必要な編集と標準的な写真補正の違い

これらのルールの間で、基準の線引きは共通しています。写真を向上させる編集は問題ありませんが、物件を変更する編集には開示が必要であり、一部の変更は物件写真において一切認められていません。

AIに関する注意点。 Roomagenを含む生成AIツールは、スライダーを動かすのではなく新しい画像を生成するため、クオリティの高い編集であっても、備え付け設備、眺望、壁のひび割れなどの細部が変わってしまうことがあります。Roomagenの利用規約には、AIがアーティファクト（不自然なノイズ）や不正確な描写を生成することがある旨が記載されています。すべての生成結果を原本と比較し、物件に関して何かが変化している場合は、その写真を加工済みとして扱ってください。

物件写真では許可されない編集であっても、可視化されたイメージとしてラベルを付ければ、買い手へのコンサルティングやリノベーションの提案で役立てることができます。仮想リノベーション＆リフォームやバーチャル造園デザインのプレビューは、そのような場面で活用されるべきものです。

賃貸、宿泊施設、デザイン業務：開示が必要なその他の関係者

開示ルールは住宅の売買から始まりましたが、現在では物件画像を公開する他の関係者にも広がっています。

• 家主および物件管理者： カリフォルニア州のAB 2025およびNSW州のルールは2027年から開始され、ニュージャージー州の法案も賃貸を対象としています。
• ホテル、ホスト、短期賃貸（民泊）： EUでは、実在する客室をAIでリアルに編集した写真は、AI Actのディープフェイクの文言に該当する可能性が高いです。
• 写真家、編集者、ステージャー： AB 723は免許保持者の「指示のもとで」作成された画像を対象としており、Coralyのレポートでは、一部のエージェントが写真家から原本がすでに削除された最終JPEGを受け取っていることが指摘されています（Real Estate News）。加工されたファイルには必ず原本を添えて納品してください。
• 建設会社および開発業者： まだ建築されていない住宅のレンダリング画像には、建設現場のインテリア可視化の出力結果を含め、レンダリングである旨のラベルを表示してください。AB 2025では、賃貸画像がカメラ撮影写真から始まったものである場合に原本画像の要件が適用されます。
• インテリアデザイナーおよび建築家： クライアントへの提案書に含まれるコンセプト画像は物件広告ではありませんが、そのレンダリング画像が物件の売買や賃貸のために使用された時点で、上記のルールが適用されます。

現実の影響：罰則、罰金、そしてビジネス上の損失

公表されている罰則は冒頭の表に記載されています。カナダのある事例が示しているように、取り締まりは1件の苦情から始まることもあります。

実際の事例：家具付き売買における寝室のバーチャルステージング

Evans (Re)（2024 BCSRE 59）において、ブリティッシュコロンビア州のリスティングエージェントがクリスティーナ・レイクにある家具付き物件を販売し、契約書には家具類が価格に含まれる旨が記載されていました。MLS写真は編集されており、寝室にはバーチャルステージングが施されていました。買い手は内見せずに購入の申し込みを行い、実際に物件を見た際に家具が写真と一致しないことに気付きました。買い手は契約を解除し、規制当局に苦情を申し立てました。物件の備考欄が「寝室はバーチャルステージングされており、ほとんどの私物を削除するために写真が編集されています」と更新されたのは、買い手の申し込みが承諾された後のことでした。

BCFSAは、エージェントが買い手の申し込み前に編集内容を開示すべきであったと判断し、ルール34（合理的な配慮およびスキル）とルール41（虚偽または誤解を招く広告）に違反したと認定しました。2024年9月、BCFSAは$6,000の行政上の罰金を確定させました（BCFSA決定）。

ここから得られる教訓：買い手が行動を起こす前に開示すること、売買に家具の譲渡が含まれる場合は細心の注意を払うこと、そして失望した買い手1人によって取引を失い、調査が開始される可能性があることを忘れないでください。Coralyのサンプルでは加工されたメイン物件写真の90%以上が開示されておらず、SDMLSなどのMLSがアップロードをスキャンしている現状において、未開示の編集は見つかりやすくなっています。

コンプライアンスチェックリスト：バーチャルステージングを正しく開示する方法

編集前

1. 適用されるルールの確認： 物件の所在地、売買か賃貸か、対象となるMLS、REALTOR®であるかどうか。
2. すべての原本を保持すること： 写真家や編集者に対し、編集済みファイルごとに原本も合わせて納品するよう依頼してください。
3. MLSルールの確認： ラベルの形式、原本写真の配置、禁止されている編集内容を確認します。
4. 各写真の分類： 標準的な調整のみ、開示が必要な加工、またはリスティングでの使用が禁止されているもの。

公開時

5. 加工された各画像にラベルを表示する： ご利用のMLSが求める形式に従ってください。
6. 原本を加工版の直前または直後に配置する： 義務付けられている場合に行ってください。
7. カリフォルニア州では、声明とリンクまたはQRコードを追加する： すべての広告において各加工画像の上または隣に配置し、そこで原本を閲覧できる旨を記載します。ご自身のウェブサイトでは、原本を含めるか原本へのリンクを設置してください。
8. 小さな文字ではなく、具体的な文言を使用する： 「画像はイメージです」という表現では、何が変更されたのかが買い手に伝わりません。

所属するMLSや州に合わせて調整できる文言の例：

• 写真の説明フィールド：「Virtually staged」（バーチャルステージング済み）または「Digitally altered」（デジタル加工済み）。
• カリフォルニア州の広告キャプション：「Digitally altered image (virtually staged). See the original, unaltered photos at [link] or scan the QR code.」（デジタル加工された画像（バーチャルステージング済み）。無加工の原本写真は[リンク]またはQRコードのスキャンからご覧いただけます。）
• 編集されたカメラ写真を含む賃貸広告：「Digitally altered image. Original photo: [link].」（デジタル加工された画像。原本写真：[リンク]。）
• レンダリング：「AI-generated rendering, not a photo of the current property.」（AI生成によるレンダリング画像であり、現在の物件の写真ではありません。）

その他の文言例や著作権に関する疑問については、当社のバーチャルステージング法的FAQをご覧ください。

リスティング公開後

9. 掲載されているすべての場所を確認する： ポータルサイトやSNSの投稿を含め、ラベルが見えており、原本にアクセスできる状態になっているか確認してください。
10. 記録を保持する： ファイル、ラベル、公開日の記録を保管し（法的な義務ではなく優れた実務慣行です）、内見を行うエージェントにどの部屋がステージングされているかを伝えてください。

コンプライアンスに準拠したワークフローでのRoomagenの活用

Roomagenは、エージェント、写真家、物件管理者、ホスト、デザイナー向けのAI写真編集ツールです。開示に関して本ツールが行うこと、および行わないことは以下の通りです。

• 初期設定では開示ラベルは付与されません。 Roomagenは「Virtually Staged」ラベル、原本写真へのリンクやQRコードの追加、あるいは開示ページの作成を行うことはなく、利用規約においてバーチャルステージングやAI編集の開示義務はユーザーにあると定めています。
• 無料プランのウォーターマークはブランディングであり、開示ではありません。 無料版の出力結果には薄いパターンと「GENERATED USING Roomagen.com」というバッジが付きますが、これはARMLSやNWMLSが禁止しているマークに該当します。無料アカウントには1回限りの6クレジット（3回分の実行）が付与されます。有料プランは月額$12から利用可能で、目に見えるウォーターマークなしでエクスポートできるため、ご利用のMLSが要求するラベルを追加できます。
• 原本と生成結果を1か所で管理。 ライブラリにはアップロードした画像と結果が保持され、各結果は生成元の写真のフォルダに整理されます。結果画面にはビフォー / アフターの比較が表示され、一括処理の実行ごとに専用のフォルダが作成されます。結果は無料プランで3日間、スターターで30日間、プロで180日間保持され、ビジネスでは無期限で保管されますので、記録に必要なものをダウンロードしてください。
• ツールを開示要件に合わせる。 写真補正は標準的な調整を想定しています（それでも結果は確認してください）。バーチャルステージング、Empty Your Space、写真からAIで不要な物・オブジェクトを削除、バーチャル片付けサービス、デイトゥダスク 写真編集 & 夕暮れ変換は、ラベル付けが必要な加工を行います。デイトゥダスク（アプリ内ではタイムシフト）では、窓の景色の設定がデフォルトで「元のまま」になっています。新しい景色を選択することはAB 723で名指しされている変更に該当するため、どちらの設定であっても結果の窓を必ず確認してください。
• APIの結果は、アカウントがパックを購入するまでウォーターマークが適用され、購入後はRoomagenのブランディングが付かなくなります。APIには開示ラベルのオプションがないため、画像を公開するプラットフォーム側で独自のラベルと原本写真へのリンクを用意する必要があります。

まとめ

バーチャルステージングは合法ですが、2026年において開示はカリフォルニア州における法的義務であり、CRMLSやARMLSなどのMLSにおける要件であり、REALTORS®にとっては倫理規程が定める「真実の姿」を提示する義務を果たすための現実的な手段です。ご利用のMLSの形式に従ってすべての加工画像にラベルを付け、その隣に原本を配置し、不動産そのものは改変せず、2027年の各法律が施行される際にも改めてルールを確認してください。