AB 723 und MLS-Regeln für KI-bearbeitete Inseratsfotos (Leitfaden 2026)

Sind KI-bearbeitete Inseratsfotos MLS-konform? Die kurze Antwort

Ja, wenn Ihre MLS die Bearbeitung erlaubt und Sie diese so offenlegen, wie es Ihre MLS und das jeweilige Bundesstaatsrecht vorschreiben. In Kalifornien, wo AB 723 seit dem 1. Januar 2026 gilt, bedeutet das drei Prüfungen für jedes KI-veränderte Inseratsfoto:

1. Die Bearbeitung ist erlaubt. CRMLS akzeptiert virtuelles Staging eines leeren Raums per KI oder das Entfernen von Möbeln, die nicht mit dem Haus verkauft werden, mittels Raum leeren, sobald dies offengelegt wird. Änderungen an echten Teilen der Immobilie wie Wandfarbe, Bodenbelägen, Einbauschränken oder der Außengestaltung lehnt sie selbst mit Kennzeichnung ab (CRMLS).
2. Das Foto ist gekennzeichnet, mit einem Begriff wie "digitally altered" („digital verändert“) oder "virtually staged" („virtuell gestagt“) im Fotobeschreibungsfeld. CRMLS verlangt kein Wasserzeichen.
3. Das Original befindet sich direkt daneben, unmittelbar vor oder nach dem veränderten Foto.

Befolgen Sie außerhalb der MLS – auf Flyern, in Social-Media-Beiträgen, E-Mails und Immobilien-Websites – den genauen Wortlaut des Gesetzes: ein hinreichend auffälliger Hinweis auf oder neben dem veränderten Bild sowie ein Link, eine URL oder ein QR-Code zu einer öffentlichen Seite, die das Original zeigt (AB 723). Sollte etwas schiefgehen, stellt das Department of Real Estate (DRE) von Kalifornien unmissverständlich klar, dass „die Verantwortung nach geltendem Recht bei dem Lizenznehmer und dessen verantwortlichem Broker liegt, nicht beim Technologieanbieter“ (DRE).

Warum das Jahr 2026 die Regeln für KI-Inseratsfotos veränderte

Bearbeitete Inseratsfotos befinden sich nach wie vor in dem, was Real Estate News als „einen Flickenteppich der Regulierung“ bezeichnet, mit nur sehr wenigen explizit für KI formulierten Regeln. In der Zwischenzeit hat KI, wie Zillow gegenüber Fortune erklärte, veränderte Inseratsfotos „schneller in der Erstellung, mitunter schwerer zu erkennen und weiter verbreitet“ gemacht (Fortune).

Eine Studie von Coraly, einer Plattform für das Wachstum von Immobilienteams, aus dem 1. Quartal 2026 quantifizierte diese Lücke. Von rund 40.000 primären Inseratsfotos auf Zillow, Redfin, Realtor.com und Homes.com wiesen fast 11 % Hinweise auf digitale Veränderungen auf. Mehr als 90 % der veränderten Bilder trugen keine sichtbare Offenlegung, und in 69 % der Fälle ging es um einen Himmelstausch (Real Estate News).

„Der am häufigsten künstlich hergestellte Vermögenswert im US-Wohnimmobilienmarketing ist nicht das Gebäude. Es ist gutes Wetter.“ — Coraly, The Altered Listing: US Edition, via Real Estate News

Kalifornien hatte zu diesem Zeitpunkt bereits gesetzliche Maßnahmen ergriffen. AB 723 (Pellerin), Chapter 497, Statutes of 2025, wurde am 10. Oktober 2025 verabschiedet und ergänzte den Business and Professions Code um Section 10140.8 (AB 723). Lizenznehmer müssen die Vorschriften seit dem 1. Januar 2026 einhalten (DRE). Das Gesetz verbietet keine Bearbeitungen. Es standardisiert die Offenlegung, und weil es Teil des Real Estate Law ist, stellt ein vorsätzlicher Verstoß eine Straftat dar. Seitdem hat das DRE KI-Leitlinien herausgegeben, die Regeln von CRMLS sind nun mit einem Bußgeld von 250 $ bewehrt, New York City hat Vorschriften für Mietanzeigenfotos vorgeschlagen, und Kalifornien hat die Offenlegungspflicht ab 2027 auf Mietwerbung ausgeweitet.

Dieser Leitfaden richtet sich an Makler und Broker, die Fotografen und Dienstleister, die Bilder für sie liefern, Hausverwalter und Vermieter, die vor der Mietregelung für 2027 stehen, sowie Entwickler, die Fotobearbeitungsfunktionen in Inseratssoftware integrieren.

AB 723 auf einen Blick: Was erfasst ist und was ausgenommen ist

Das Gesetz erfasst Bilder, die „durch den Einsatz von Fotobearbeitungssoftware oder künstlicher Intelligenz verändert wurden, um Elemente im Bild hinzuzufügen, zu entfernen oder zu ändern“: feste Installationen, Möbel, Haushaltsgeräte, Bodenbeläge, Wände, Wandfarben, bauliche Außenanlagen, Bepflanzung, Fassaden, Grundrisse sowie „Elemente außerhalb der Immobilie oder von ihr aus sichtbar“, wie Straßenlaternen, Strommasten, der Ausblick durch Fenster und Nachbargrundstücke. Es nimmt Bilder aus, bei denen „lediglich Beleuchtung, Belichtung, Nachschärfen, Weißabgleich, Farbkorrektur, Aufnahmewinkel, Ausrichtung, Zuschnitt oder andere übliche Fotobearbeitungsanpassungen vorgenommen werden, die die Darstellung der Immobilie selbst nicht verändern“ (AB 723). Bilder, die „von oder auf Anweisung des“ Lizenznehmers oder einer für ihn handelnden Person erstellt wurden, zählen dazu; somit sind Bearbeitungen durch Ihren Fotografen oder Bearbeitungsservice ebenfalls erfasst.

„Erfasst“ bedeutet Offenlegungspflicht, kein Verbot. Die Ablehnungen in der letzten Spalte ergeben sich aus den Vorgaben von CRMLS zur Wahrheit in der Werbung, nicht aus dem Gesetz (CRMLS).

Die Ausnahme ist an eine Bedingung geknüpft. Eine „Verbesserung“, bei der gleichzeitig eine Stromleitung entfernt wird, zählt nicht mehr als übliche Anpassung, und ein ausgetauschter Himmel sollte aus Sicherheitsgründen genauso behandelt werden. Das DRE warnt davor, dass „das Versäumnis, KI-generierte Bilder auf ihre Konformität zu prüfen, zu Verstößen führen kann, selbst wenn die Veränderung unbeabsichtigt war“. Coraly beschreibt zwei übliche Wege, wie solche Bearbeitungen unbemerkt hineinrutschen: Fotografen liefern retuschierte JPEGs und löschen die Originale, oder Makler laden ein Smartphone-Foto direkt mit einem Filter hoch (Real Estate News). Vergleichen Sie selbst das Ergebnis einer Bildverbesserung oder Bildkorrektur & Perspektivkorrektur mit dem Original, bevor Sie es als ausgenommen einstufen.

Himmel, Dämmerung und Fensterblicke. Himmel und Dämmerung werden im Gesetz nicht namentlich genannt, doch der Himmelstausch taucht bei 69 % der veränderten Bilder in der Coraly-Stichprobe auf, und sowohl CRMLS als auch SDMLS raten, im Zweifel offenzulegen. Kennzeichnen Sie Himmelstausch sowie Tag zu Dämmerung Fotobearbeitung & Umwandlung und stellen Sie sie neben das Original. Ausblicke durch Fenster werden direkt genannt. Im Tag-zu-Dämmerung-Werkzeug von Roomagen (Tageszeitwechsel in der App) lautet die Standardeinstellung für den Fensterausblick „Original beibehalten“; stattdessen Stadtpanorama oder Meer / Strand auszuwählen, ist genau die Art von Veränderung, die das Gesetz aufführt.

Grundrisse zählen mit. Wenn ein mit Skizze zu Grundriss neu gezeichneter Plan irgendetwas hinzufügt, entfernt oder ändert, handelt es sich um ein verändertes Bild; prüfen Sie daher jede Wand, jedes Maß und jede Raumbezeichnung anhand der Quelle. Die Grundriss-Werkzeuge von Roomagen selbst warnen davor, dass die KI Texte neu zeichnet und Zahlen vor der Veröffentlichung überprüft werden müssen.

So funktioniert AB 723: Offenlegung, Zugang zum Original und Haftung

Pflicht 1: Ein Hinweis auf oder neben dem Bild. Jede erfasste Werbemaßnahme erfordert „einen Hinweis, der offenlegt, dass das Bild verändert wurde“, und dieser muss „hinreichend auffällig sein sowie sich auf oder unmittelbar neben dem Bild befinden“ und angeben, dass auf die unveränderten Bilder über den Link, die URL oder den QR-Code zugegriffen werden kann (AB 723). Ein Vermerk ausschließlich in den Freitext-Bemerkungen des Inserats befindet sich nicht auf oder neben dem Bild.

Pflicht 2: Ein Weg zum Original. Dieselbe Anzeige benötigt einen Link zu einer öffentlich zugänglichen Website, eine URL oder einen QR-Code, der „das ursprüngliche, unveränderte Bild enthält und eindeutig identifiziert“. Auf einer vom Lizenznehmer kontrollierten Website muss die Veröffentlichung die unveränderten Versionen enthalten oder auf eine öffentliche Seite verlinken, die diese eindeutig ausweist. Innerhalb der MLS setzen CRMLS und SDMLS dies um, indem das Original direkt neben dem veränderten Foto platziert wird. Flyer, Beiträge in sozialen Netzwerken, E-Mails und Printanzeigen benötigen einen eigenen Link oder QR-Code.

Welche Werbemaßnahmen betroffen sind. Jede „Werbung oder sonstiges Werbematerial für den Verkauf von Immobilien“, vom MLS-Inserat über die Broschüre bis hin zum Social-Media-Post und der Postkarte. Das Gesetz sieht keine Ausnahme für Inserate oder Fotos aus der Zeit vor 2026 vor; überprüfen Sie daher auch aktive Inserate.

Wer verantwortlich ist. Die Pflicht trifft „einen Immobilienmakler oder -verkäufer (Broker oder Salesperson) oder eine in deren Auftrag handelnde Person“. Das Rundschreiben des DRE vom März 2026 ergänzt, dass sich die Aufsichtspflicht eines Brokers „auf die verwendeten Werkzeuge erstreckt“, einschließlich KI-Software, und dass Lizenznehmer „den Verbrauchern auch das ursprüngliche, unveränderte Bild zur Verfügung stellen müssen“ (DRE). Die Beauftragung eines Fotografen, eines Staging-Dienstleisters oder einer KI-Plattform entbindet nicht von dieser Pflicht.

Strafen. Nach dem Real Estate Law begeht „jede Person, […] die vorsätzlich gegen dieses Gesetz verstößt oder wissentlich an dem Verstoß mitwirkt“, ein Vergehen (Misdemeanor), das mit einer Geldstrafe von bis zu 10.000 $, bis zu sechs Monaten Bezirksgefängnis oder beidem geahndet werden kann (B&P Code §10185). Das DRE fügt hinzu, dass das Versäumnis, KI-Ergebnisse zu überprüfen, zu berufsrechtlichen Maßnahmen wegen wesentlicher Falschdarstellung oder unterlassener Pflichtangaben führen kann und Broker wegen Verletzung ihrer Aufsichtspflicht disziplinarisch belangt werden können. Bußgelder der MLS kommen noch hinzu.

Was MLS-Systeme in der Praxis fordern: Umsetzung bei CRMLS und SDMLS

California Regional MLS (CRMLS) und San Diego MLS (SDMLS) begannen beide am 1. Januar 2026 mit der Durchsetzung von AB 723 im Rahmen ihrer eigenen Regelwerke.

CRMLS (Regel 11.5.2). Deren Leitfaden, zuletzt aktualisiert am 24. Juli 2026, konkretisiert, was das Gesetz offenlässt (CRMLS):

• Die Kennzeichnung gehört in das Textfeld der Fotobeschreibung: "digitally altered" („digital verändert“), "virtually staged" („virtuell gestagt“), "digitally enhanced" („digital nachbearbeitet“) oder ein ähnlicher Begriff. Ein Wasserzeichen ist nicht erforderlich, und ein automatisches Wasserzeichen eines KI-Tools ersetzt die Kennzeichnung nicht.
• Das Entfernen von Möbeln, die nicht im Verkauf inbegriffen sind, gilt als Veränderung.
• Die Vorschriften zur Wahrheit in der Werbung untersagen das Hinzufügen, Entfernen oder Modifizieren echter Teile der Immobilie (Wandfarbe, Bodenbeläge, Schränke, Wandmaße, Außengestaltung) sowie das Entfernen von Elementen wie Strommasten oder Leitungen. Fotos müssen die Immobilie und ihren Zustand zum Zeitpunkt des Verkaufs darstellen.
• KI-generierte Bilder der Außengestaltung sind nicht gestattet; CRMLS stuft sie als visuelles Hilfsmittel für Käufermakler ein. Ihre Richtlinien für die Außengestaltung lassen nur Änderungen zu, die der Verkäufer im Rahmen des Listenpreises tatsächlich vornehmen wird.
• Ein Verstoß zieht eine Verwarnung nach sich, gefolgt von einem Bußgeld in Höhe von 250 $, wenn er nicht fristgerecht behoben wird. Im Zweifel offenlegen.

SDMLS. SDMLS setzt AB 723 „als Teil ihrer MLS-Regeln und Datenverteilungsstandards“ durch, was Inserate sowie nachgelagerte Darstellungen über IDX, VOW, Schnittstellen (APIs) und Syndication abdeckt. Anbieter „dürfen Kennzeichnungen veränderter Bilder, Verknüpfungen oder zugehörige Metadaten nicht entfernen, verdecken oder modifizieren“, und Teilnehmer „bleiben auch bei der Nutzung von Drittanbietern, Fotografen oder Dienstleistern für die Einhaltung der Vorschriften verantwortlich“ (SDMLS). Gemeinsam mit Coraly führte SDMLS zudem einen KI-Scan ein, der wahrscheinliche Bildveränderungen beim Hochladen markiert, sie den unveränderten Originalen zuordnet und eine öffentliche Nachweisseite erstellt, die die Originale mit einer Offenlegung anzeigt (Real Estate News).

Jede MLS legt ihre eigenen Details fest, wie die beiden Spalten zeigen. Informieren Sie sich außerhalb von Kalifornien über die aktuellen Fotoregeln Ihres Verbandes; unser Leitfaden zu MLS-Fotoanforderungen und Offenlegungspflichten beim virtuellen Staging vergleicht verschiedene Verbände miteinander.

Die Ebene von NAR und Zillow

Code of Ethics der NAR. Artikel 12 verlangt von REALTORS, „in ihrer Werbung, ihrem Marketing und ihren sonstigen Darstellungen ein wahrheitsgetreues Bild zu vermitteln“, und verbietet es, „Verbraucher in die Irre zu führen, einschließlich der Verwendung irreführender Bilder“. KI oder Offenlegung werden darin nicht ausdrücklich erwähnt (Real Estate News), der Kodex bindet Mitglieder jedoch in jedem Bundesstaat – unabhängig davon, ob ein bundesstaatliches Offenlegungsgesetz existiert oder nicht. Eine eindeutige Offenlegung ist der praktische Weg, um zu verhindern, dass ein verändertes Foto zu einem irreführenden wird.

Zillow. Im Juli 2026 erklärte ein Zillow-Sprecher: „Wir befürworten eine klare Offenlegung, wenn KI eingesetzt wird, um ein Inseratsbild wesentlich zu verändern, und sind der Ansicht, dass Verbraucher nach Möglichkeit die Originalinhalte neben der veränderten Version einsehen können sollten.“ Zillow ergänzte, dass seine Inhaltsstandards verlangen, dass Inseratsfotos ein Haus präzise abbilden, und dass seine Funktion für virtuelles Staging klar gekennzeichnet und mit dem Originalbild verknüpft ist, damit Käufer beide vergleichen können (Fortune).

Das kalifornische Recht, die beiden oben genannten MLS-Systeme und Zillow haben sich auf dieselbe Formel verständigt, und auch das Prinzip des „wahrheitsgetreuen Bildes“ der NAR weist in dieselbe Richtung: Kennzeichnen Sie das veränderte Bild und stellen Sie das Original direkt daneben bereit.

Wer haftet, wenn ein KI-Foto in die Irre führt? Die Antwort der texanischen TREC

Eine typische Prüfungsfrage lautet wie folgt: Ein Immobilienmakler (Sales Agent) nutzt KI für das virtuelle Staging einer Immobilie, und das Bild wird später nach den Regeln der Texas Real Estate Commission (TREC) als irreführende Werbung eingestuft. Wer kann zur Rechenschaft gezogen werden?

Die Antwort lautet: der Sales Agent und sein zuständiger Broker. Die Vorschrift zur Broker-Verantwortlichkeit der TREC, 22 TAC §535.2, besagt, dass ein Broker „für die autorisierten Handlungen seiner Sales Agents verantwortlich ist“, legt fest, dass ein Broker „dafür verantwortlich ist, sicherzustellen, dass die Werbung eines von ihm gesponserten Sales Agents der Werbevorschrift (§535.155) entspricht“, und verlangt schriftliche Richtlinien, damit jeder gesponserte Sales Agent „die Werberegeln der Commission einhält“. Ein Broker kann zwar einen anderen Lizenzinhaber mit der Unterstützung bei der Überwachung beauftragen, darf jedoch „die Gesamtverantwortung für die Aufsicht über die von ihm gesponserten Lizenzinhaber nicht abtreten“ (22 TAC §535.2). Nichts in den Regeln überträgt die Verantwortung auf die Software, die das Bild erzeugt hat.

Kalifornien kommt zum selben Ergebnis: Das DRE erklärt, dass die Verantwortung für irreführende KI-Werbung beim Lizenznehmer und dem verantwortlichen Broker liegt, nicht beim Technologieanbieter. In beiden Bundesstaaten gilt: Wer mit seiner Lizenz für die Anzeige einsteht, haftet auch für die darin enthaltenen Bilder.

Was als Nächstes kommt: Vermietungen in Kalifornien ab 2027, New York City und darüber hinaus

Mietangebote in Kalifornien (AB 2025). Am 27. September 2026 als Chapter 572 verabschiedet, fügt AB 2025 dem Civil Code den §1940.11 hinzu (AB 2025) und tritt am 1. Januar 2027 in Kraft (California Apartment Association):

• Es gilt für „jede Person“, die ein Mietobjekt mit einem digital veränderten Bild bewirbt: Vermieter, Hausverwalter und alle anderen, nicht nur Immobilienlizenznehmer.
• Es erfasst sowohl Bilder, die „vollständig durch Software für künstliche Intelligenz generiert wurden“, als auch bearbeitete Fotos, mit denselben erfassten Elementen und Ausnahmen wie AB 723.
• Die Offenlegung muss hinreichend auffällig sein und sich auf oder unmittelbar neben dem Bild befinden, und die Anzeige muss die unveränderten Versionen oder einen Link, eine URL oder einen QR-Code dorthin enthalten. Diese Verpflichtung zum Originalfoto gilt nicht für Bilder oder Renderings, die ursprünglich nicht mit einem Aufnahmegerät erstellt wurden.
• Bei einem Lizenznehmer, der dagegen verstößt, „wird davon ausgegangen, dass er gegen das für ihn geltende Lizenzrecht verstoßen hat“.
• Es ändert §10140.8 dahingehend, dass die Vorschrift für Verkaufsanzeigen Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr nicht mehr erfasst. Bis dahin umfasst der Begriff „Verkauf“ in diesem Zusammenhang auch Mietverhältnisse mit einer Laufzeit von über einem Jahr, sodass Anzeigen von Lizenznehmern für derartige Mietverträge bereits jetzt unter AB 723 fallen.

Hausverwalter können Kennzeichnungen und Links zu Originalfotos bereits jetzt einrichten; unsere Seite über virtuelles Staging für Hausverwalter behandelt die praktische Bearbeitungsseite.

New York City. Am 16. Juli 2026 schlug Bürgermeister Zohran Mamdani als eine von 23 Initiativen im Rental Ripoff Report der Stadt vor, von Vermietern, Brokern und Online-Inseratsplattformen die Offenlegung von KI-erstellten oder digital veränderten Fotos und Videos in Mietanzeigen zu fordern. Fortune beschreibt, was passieren würde, „falls der Vorschlag angenommen wird“, und erwähnt den Begriff, der sich für dieses Problem eingebürgert hat: „Housefishing“ (Fortune).

Andernorts. Wisconsin hat eine eigene Regelung erlassen: Ab dem 1. Januar 2027 müssen Immobilienlizenznehmer gemäß Wisconsin Act 69 offenlegen, wenn Technologien, einschließlich KI, verwendet wurden, um Eigenschaften von Immobilien in einer Weise hinzuzufügen, zu entfernen oder zu verändern, die einen falschen oder irreführenden Eindruck erweckt (Law Commentary). Das Department of State des Bundesstaates New York gab Ende 2025 einen Trendbericht heraus, in dem davor gewarnt wird, dass KI-Bilder in Immobilieninseraten „zu einer irreführenden oder übertriebenen Darstellung von Immobilien führen können“ (Real Estate News), und die New Yorker Gesetzgeber beraten über Senate Bill 9584, die eine Offenlegung wesentlich veränderter oder virtuell gestagter Bilder vorschreiben würde (Law Commentary). Die Gesetzgeber in New Jersey prüfen Gesetzesinitiativen zu täuschenden KI-generierten und stark veränderten Inseratsbildern (Fortune). Im Juni 2026 bezeichnete Real Estate News Kalifornien als „einen der wenigen Bundesstaaten“ mit einem solchen Gesetz; das Gesetz von Wisconsin kommt 2027 hinzu. Die Stoßrichtung ist eindeutig: mehr Bereiche, die eine Offenlegung verlangen, ein stärkerer Fokus auf ein einsehbares Original und intensivere Überprüfungen beim Hochladen.

Regeln nach Veröffentlichungsort: Eine Compliance-Matrix

AB 723 Foto-Compliance-Prüfung: 8 Fragen für jedes Foto

Automatisierte Scans wie die Upload-Prüfung von SDMLS sind hilfreich, entbinden den Lizenznehmer jedoch nicht von seiner Pflicht. Stellen Sie diese acht Fragen, bevor ein Foto in ein Inserat oder eine Anzeige gelangt:

1. Wurde durch eine Bearbeitung etwas in der Szene hinzugefügt, entfernt oder verändert? Möbel, feste Installationen, Geräte, Bodenbeläge, Wände, Farbe, Bepflanzung, bauliche Außenanlagen, Fassaden, ein Grundriss oder irgendetwas außerhalb oder von der Immobilie aus sichtbar. Wenn lediglich Beleuchtung, Belichtung, Nachschärfen, Weißabgleich, Farbe, Aufnahmewinkel, Ausrichtung oder Zuschnitt geändert wurden und die Immobilie unverändert dargestellt wird, ist das Foto ausgenommen. Wenn Sie sich unsicher sind, behandeln Sie es als verändert.
2. Erlaubt Ihre MLS diese Bearbeitung überhaupt? CRMLS lehnt Veränderungen an echten Teilen der Immobilie und KI-generierte Außengestaltung selbst mit Kennzeichnung ab. Behalten Sie solche Bilder für Gespräche mit Käufern und Verkäufern vor.
3. Liegt Ihnen das unberührte Original vor? Wenn ein Dienstleister nur bearbeitete Dateien geliefert hat, fordern Sie zuerst die Originale an.
4. Befindet sich die Kennzeichnung an der von Ihrer MLS vorgeschriebenen Stelle? Bei CRMLS ist dies das Feld für die Fotobeschreibung.
5. Befindet sich das Original unmittelbar vor oder nach dem veränderten Foto?
6. Enthält jede Werbemaßnahme außerhalb der MLS den Hinweis sowie einen Link, eine URL oder einen QR-Code? Flyer, Postkarten, Beiträge in sozialen Netzwerken, E-Mails und Websites zählen alle dazu, und der Hinweis muss angeben, dass die Originale über den Link zugänglich sind.
7. Hat ein Lizenznehmer das fertige Bild mit dem Original abgeglichen? Achten Sie auf unbeabsichtigte Veränderungen: ein neuer Himmel, verschwundene Leitungen, ein anderer Ausblick durch das Fenster, ein ausgebesserter Riss.
8. Ist die Prüfung dokumentiert? Das DRE empfiehlt, Nachweise darüber aufzubewahren, wie KI-Ergebnisse überprüft wurden. Bewahren Sie das Original, die bearbeitete Datei und die veröffentlichte Version zusammen auf.

Ein „Nein“ bei Frage 1 bedeutet, dass Sie das Bild regulär veröffentlichen können; ein „Nein“ bei Frage 2 bedeutet, dass das Bild nicht in das Inserat gehört. Jede andere Frage erfordert ein klares „Ja“.

Compliance-Checkliste für Makler und Maklerbüros

1. Erstellen Sie Richtlinien für KI-Fotos. Das DRE empfiehlt schriftliche Leitlinien, Schulungen, eine menschliche Überprüfung vor der Veröffentlichung und die Protokollierung von Compliance-Schritten (DRE).
2. Verankern Sie die Originale in Verträgen mit Dienstleistern. Coraly empfiehlt Brokern, Verträge mit Maklern und Dienstleistern anzupassen, um KI-veränderte Bilder zu regeln und Fotografen zur Bereitstellung originaler, unveränderter Fotos zu verpflichten.
3. Standardisieren Sie Dateien und Kennzeichnungen. Speichern Sie jedes Original neben seiner bearbeiteten Version unter passenden Dateinamen und nutzen Sie einen einheitlichen Kennzeichnungswortlaut, den Ihre MLS akzeptiert.
4. Erstellen Sie eine zentrale Originale-Seite pro Inserat. Eine öffentliche Seite oder ein dorthin führender QR-Code, der jedes Original eindeutig ausweist, deckt Flyer, Beiträge in sozialen Netzwerken und E-Mails gleichzeitig ab.
5. Prüfen Sie aktive Inserate und weisen Sie alle Beteiligten ein. Das Gesetz kennt keine Ausnahmen für ältere Fotos, und die Strafvorschrift für Vergehen erfasst jeden, der vorsätzlich gegen das Gesetz verstößt oder wissentlich an einem Verstoß mitwirkt – einschließlich Assistenten und für Sie handelnder Agenturen.
6. Bereiten Sie die Vermietungsteams auf 2027 vor, wenn AB 2025 dieselben Anforderungen für Mietwerbung vorschreibt.

Für Fotografen und Dienstleister: Liefern Sie zu jeder bearbeiteten Datei das unberührte Original mit, überschreiben oder löschen Sie niemals Originale und vermerken Sie, was Sie an jedem Bild verändert haben. Ihr Kunde trägt die rechtliche Verantwortung, aber Ihre Dateien entscheiden darüber, ob er sie erfüllen kann.

Viele kreative Bearbeitungen bleiben weiterhin problemlos möglich: virtuelles Staging per KI, Raum leeren für Möbel, die nicht mit dem Haus verkauft werden, und Objekt- & Gegenstandsentfernung aus Fotos für Unordnung können in CRMLS-Inseraten weiterhin verwendet werden – gekennzeichnet und gepaart mit dem Original. Nutzen Sie Vorschauen aus Virtuelle Renovierung & Umgestaltung und Virtuelle Landschaftsgestaltung für Gespräche mit Käufern und Verkäufern, da CRMLS solche Veränderungen in Inseratsfotos untersagt.

Welche Fotobearbeitungs-Apps sind MLS-konform?

Keine einzige für sich allein genommen. AB 723 und die MLS-Regeln regulieren, wie ein verändertes Bild veröffentlicht wird, nicht, welche Software es erstellt hat, und CRMLS stellt klar, dass KI-veränderte Bilder als digital veränderte Bilder gelten. Was Werkzeuge voneinander unterscheidet, ist die Frage, wie gut sie die nötigen Offenlegungsschritte unterstützen. Achten Sie darauf, ob eine App Ihnen die Kontrolle darüber gibt, was sich ändert (genaue Maskierung des Bereichs, Optionen, die nichts hinzufügen), ob sie Originale und Ergebnisse zusammenhält, eine Vorher-/Nachher-Ansicht zur Prüfung bietet, klar erkennbar macht, welche Version Sie exportiert haben, und ob sie dieselben Einstellungen auf ganze Bildserien anwenden kann. Wenn eine Software Wasserzeichen einfügt, denken Sie daran, dass das Wasserzeichen eines Anbieters lediglich Branding darstellt und nicht die von AB 723 geforderte Erklärung ersetzt – und CRMLS verlangt die Kennzeichnung weiterhin im Beschreibungsfeld.

Für Plattformen und Entwickler

Portale, Backoffice-Systeme von Maklerbüros, Fotoplattformen und alle, die KI-Bearbeitung in eine Inseratsverarbeitung integrieren, müssen die Compliance direkt in die Abläufe einbetten:

1. Speichern Sie Originale dauerhaft unter stabilen URLs, damit der Link oder QR-Code in jeder Anzeige funktionsfähig bleibt.
2. Übertragen Sie Kennzeichnungen veränderter Bilder, Texte und Zuordnungen über alle Datenfeeds hinweg. SDMLS untersagt es Anbietern bereits, Indikatoren für veränderte Bilder, Bildpaare oder zugehörige Metadaten zu entfernen, zu verdecken oder zu verändern.
3. Führen Sie ein Bearbeitungsprotokoll pro Bild darüber, was hinzugefügt, entfernt oder verändert wurde – für die Prüfung durch den Lizenznehmer und Audits durch den Broker.
4. Platzieren Sie die Offenlegung passend zum jeweiligen Ausgabekanal: eine Kennzeichnung im Beschreibungsfeld für die MLS, ein Hinweis auf oder neben dem Bild plus ein Link oder QR-Code überall sonst.
5. Machen Sie die Veröffentlichung von einer menschlichen Prüfung abhängig, wie vom DRE gefordert.
6. Gestalten Sie standortspezifische Regeln konfigurierbar: Verkaufsanzeigen, Mietanzeigen ab 2027 und der New Yorker Vorschlag unterscheiden sich im Detail.

Die Rolle von Roomagen

Roomagen nimmt die Bearbeitungen vor; es macht ein Inserat nicht automatisch vorschriftsgemäß. Die Plattform fügt in der App standardmäßig keine Offenlegungskennzeichnungen hinzu und über die Roomagen API gar keine, ebenso wenig Bearbeitungsprotokolle oder MLS-spezifische Ausgaben, und ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen verpflichten die Nutzer dazu, virtuelles Staging und KI-Bearbeitungen gemäß ihren MLS-Regeln, den NAR-Richtlinien und den geltenden Gesetzen offenzulegen. In den Einstellungen können Sie ein kleines „AI“-Zeichen für Ihre Downloads aktivieren („AI-Kennzeichnung für Downloads“); es ist weder die von AB 723 verlangte Erklärung noch die Kennzeichnung, die Ihre MLS verlangt. Roomagen unterstützt den Offenlegungs-Workflow jedoch durch folgende Funktionen:

• einen Vorher-/Nachher-Vergleich in der Ergebnisansicht;
• eine Bibliothek, die jedes Ergebnis im Ordner des ursprünglichen Ausgangsfotos ablegt;
• Stapelverarbeitungen in den kostenpflichtigen Tarifen (bis zu 3, 7 oder 20 Fotos in Starter, Pro und Business), die in einem eigenen Ordner inklusive ZIP-Download gespeichert werden;
• nummerierte Nachbessern-Versionen in vier Werkzeugen;
• Steuerungsmöglichkeiten zur gezielten Begrenzung von Bildänderungen, wie etwa die Markierungsmaske für Objekt entfernen und Objekt hinzufügen, die Option „Nur aufräumen — nichts hinzufügen“ beim Aufräumen sowie „Original beibehalten“ als Standardeinstellung für den Fensterausblick beim Tageszeitwechsel.

Die Bildmodelle von Roomagen arbeiten generativ; vergleichen Sie daher jedes Ergebnis vor der Veröffentlichung mit dem Original und führen Sie ein eigenes Archiv Ihrer Originale. Ergebnisse werden bei Kostenlos 3 Tage lang gespeichert, bei Starter 30 Tage, bei Pro 180 Tage und bei Business ohne zeitliche Begrenzung, wobei jeder Tarif eine Obergrenze für die Anzahl der gespeicherten Ergebnisse hat – von 5 bei Kostenlos bis zu 2.000 bei Business. Ausgaben im kostenlosen Tarif tragen in der Regel ein Roomagen-Wasserzeichen-Badge; dabei handelt es sich um Branding, nicht um eine gesetzeskonforme Offenlegungserklärung.

Das Fazit zur Einhaltung von AB 723

AB 723 hat KI-Inseratsfotos nicht verboten. Es hat die Praxis aus Kennzeichnung plus Original gesetzlich verankert: ein auffälliger Hinweis auf oder neben jedem veränderten Bild, ein funktionierender Pfad zum Original in jeder Werbemaßnahme und die Einstufung vorsätzlicher Verstöße als Vergehen (Misdemeanor), das mit Geldstrafen von bis zu 10.000 $, bis zu sechs Monaten Bezirksgefängnis oder beidem geahndet werden kann. Lizenznehmer und verantwortliche Broker haften dafür – unabhängig davon, wer die Bearbeitung ausgeführt hat –, und ab dem 1. Januar 2027 gilt dies auch für Vermieter. Coralys Erkenntnis, dass mehr als 90 % der veränderten Inseratsbilder keine sichtbare Offenlegung aufwiesen, zeigt, wie viel Nachholbedarf der Markt bei der Etablierung dieser Abläufe noch hat.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Wenden Sie sich bei konkreten Fragen an einen kalifornischen Fachanwalt für Immobilienrecht, Ihren Broker oder das Compliance-Team Ihrer MLS.

Um die Bearbeitungen selbst zu testen: Der Plan Kostenlos von Roomagen enthält 6 einmalige Credits, was für drei Durchläufe mit Wasserzeichen ausreicht, damit Sie virtuelles Staging, Raum leeren oder Tag zu Dämmerung Fotobearbeitung & Umwandlung an Ihren eigenen Fotos ausprobieren können. Kennzeichnen Sie jedes Bild, das Sie veröffentlichen, und stellen Sie ihm das Original zur Seite.