Virtuelles Staging Offenlegung 2026: Ein Compliance-Leitfaden nach Rechtsordnung

Offenlegungsregeln für virtuelles Staging im Jahr 2026: Die kurze Antwort

Virtuelles Staging ist legal, und keines der von uns geprüften Gesetze verbietet es. Die Regeln zielen auf nicht offengelegte oder irreführende Bearbeitungen ab: Eine Bearbeitung, die das Aussehen einer Immobilie verändert, muss offengelegt werden, und manche Bearbeitungen sind in Inseratsfotos selbst mit Kennzeichnung unzulässig. Im Jahr 2026 gliedern sich die Regeln in vier Ebenen:

1. Bundesstaatsrecht (USA). Seit dem 1. Januar 2026 verlangt das kalifornische Gesetz AB 723 einen Hinweis auf oder neben jedem digital veränderten Bild in einer Verkaufsanzeige sowie einen Link oder QR-Code zum Original. Mietanzeigen in Kalifornien und Lizenzinhaber in Wisconsin folgen am 1. Januar 2027.
2. MLS-Regeln. Ihre MLS bestimmt, wo die Kennzeichnung platziert wird (Fotobeschreibungsfeld, auf dem Foto oder überhaupt kein Text auf dem Foto), und neuere Regeln, etwa die von CRMLS und ARMLS, verlangen das Original direkt vor oder nach dem veränderten Foto.
3. Standesrecht. Der NAR Code of Ethics untersagt REALTORS® die Verwendung irreführender Bilder, legt jedoch keinen festen Wortlaut für die Kennzeichnung fest.
4. Regeln außerhalb der USA. Vorschriften im Vereinigten Königreich, in Australien und in Kanada verbieten irreführende Immobilienbilder, die EU verlangt nun die Offenlegung realistischer KI-manipulierter Bilder, und neue Regeln für Mietanzeigen treten in Kraft.

Eine sichere Standardpraxis für jeden Standort: Kennzeichnen Sie jedes veränderte Bild, stellen Sie das Original direkt daneben und verändern Sie niemals die Immobilie selbst.

Die Regeln im Überblick

Ein Gedankenstrich bedeutet, dass die hier zitierten Quellen keine Sanktion angeben. Ausführliche Informationen zum kalifornischen Gesetz finden Sie in unserem Leitfaden zu AB 723; Angaben zu Beschränkungen der Fotogröße und verbandsspezifischen MLS-Regeln bietet unser Leitfaden zu MLS-Fotoanforderungen.

Warum die Offenlegung von virtuellem Staging im Jahr 2026 wichtiger denn je ist

KI-Tools und Filter werden immer häufiger eingesetzt, um Inseratsfotos zu verändern. Eine Studie von Coraly, einer Plattform für das Wachstum von Immobilienteams, untersuchte rund 40.000 primäre Inseratsfotos auf Zillow, Redfin, Realtor.com und Homes.com aus dem ersten Quartal 2026. Nahezu 11 % wiesen Spuren von Veränderungen auf, bei 69 % der veränderten Bilder handelte es sich um einen Himmelstausch, und mehr als 90 % der veränderten Bilder enthielten keine sichtbare Offenlegung (Real Estate News, Juni 2026).

Aufsichtsbehörden und MLS-Systeme reagieren:

• Das Department of State des Bundesstaates New York gab Ende 2025 eine Trendwarnung heraus, in der davor gewarnt wurde, dass KI-Bilder in Inseraten „zu einer irreführenden oder übertriebenen Darstellung von Immobilien führen können“, und erinnerte Lizenzinhaber daran, dass Anzeigen eine „ehrliche und zutreffende Darstellung“ des Objekts bieten müssen (Real Estate News).
• Das Department of Real Estate (DRE) in Kalifornien betonte in einem Rundschreiben vom März 2026, dass die Verantwortung für irreführende KI-gestützte Werbung „beim Lizenzinhaber und dessen zuständigem Broker liegt, nicht beim Technologieanbieter“, und dass das Versäumnis, KI-generierte Bilder zu prüfen, „zu Verstößen führen kann, selbst wenn die Veränderung unbeabsichtigt war“ (DRE-Rundschreiben).
• Einige MLS-Systeme automatisieren Prüfungen. Die SDMLS in San Diego entwickelte gemeinsam mit Coraly eine Scan-Funktion, die wahrscheinliche KI-Veränderungen beim Hochladen markiert, sie mit den Originalen abgleicht und eine Seite veröffentlicht, auf der die Originale eingesehen werden können (Real Estate News).

Prüfen Sie daher jedes Bild, das Ihr Fotograf, Bildbearbeiter oder Ihr KI-Tool liefert, und legen Sie Änderungen offen, bevor Kaufinteressenten handeln. Die Regeln gelten unabhängig davon, ob Sie Staging mit KI-gestütztem virtuellem Staging, einem menschlichen Bildbearbeiter oder einem Smartphone-Filter durchführen.

Kalifornien AB 723: Was das Gesetz seit Januar 2026 verlangt

Das Gesetz AB 723 (Chapter 497, Statutes of 2025) wurde am 10. Oktober 2025 unterzeichnet und ergänzte das Gesetzbuch Business and Professions Code um den Abschnitt 10140.8 (Gesetzestext). Lizenzinhaber müssen die Vorgaben seit dem 1. Januar 2026 einhalten.

Wen es betrifft. „Ein Immobilienmakler oder Immobilienverkäufer (Broker oder Salesperson) oder eine in deren Auftrag handelnde Person“, die ein digital verändertes Bild in eine Anzeige oder sonstiges Werbematerial für den Verkauf einer Immobilie aufnimmt. Bilder, die „durch oder auf Anweisung“ des Lizenzinhabers erstellt wurden, zählen dazu; Bearbeitungen durch Ihren Fotografen oder Stager sind somit eingeschlossen.

Was als digital verändert gilt. Ein Bild, das „durch den Einsatz von Bildbearbeitungssoftware oder künstlicher Intelligenz verändert wurde, um Elemente im Bild hinzuzufügen, zu entfernen oder zu verändern“: feste Installationen, Möbel, Haushaltsgeräte, Bodenbeläge, Wände, Wandfarben, befestigte Außenflächen (Hardscape), Landschaftsgestaltung, Fassade, Grundrisse sowie Elemente außerhalb der Immobilie oder von ihr aus sichtbare Bereiche, einschließlich Straßenlaternen, Strommasten, des Blicks durch Fenster und benachbarter Grundstücke.

Was ausgenommen ist. Bilder, bei denen „lediglich Beleuchtung, Nachschärfen, Weißabgleich, Farbkorrektur, Aufnahmewinkel, Ausrichtung, Zuschnitt, Belichtung oder andere übliche Bildbearbeitungsanpassungen vorgenommen werden, die die Darstellung der Immobilie selbst nicht verändern“.

Was die Offenlegung enthalten muss:

• einen Hinweis darauf, dass das Bild verändert wurde;
• einen Link zu einer öffentlich zugänglichen Website, eine URL oder einen QR-Code, worunter das unveränderte Originalbild bereitgestellt und eindeutig gekennzeichnet ist;
• eine Platzierung, die „hinreichend auffällig ist und sich auf oder unmittelbar neben dem Bild befindet“ und angibt, dass die unveränderten Bilder über den Link, die URL oder den QR-Code aufgerufen werden können;
• auf einer vom Lizenzinhaber kontrollierten Website die Bereitstellung der unveränderten Bilder direkt im Beitrag oder über einen Link dorthin.

Das Gesetz schreibt keinen festen Wortlaut für Wasserzeichen oder Bemerkungsfelder vor; die MLS-Regeln ergänzen diese Details. Es beschränkt sich auch nicht auf die MLS: Es erfasst „eine Anzeige oder sonstiges Werbematerial“, behandeln Sie daher Flyer, Portal-Inserate und Beiträge in sozialen Medien nach denselben Maßstäben.

Sanktionen. Ein vorsätzlicher Verstoß gegen das Immobilienrecht (Real Estate Law) ist ein Vergehen (Misdemeanor), das mit einer Geldstrafe von bis zu 10.000 $, bis zu sechs Monaten Haft im Bezirksgefängnis oder beidem geahndet werden kann (B&P Code §10185). Das Rundschreiben des DRE weist zudem auf berufsrechtliche Maßnahmen bis zum Lizenzentzug gemäß B&P Code §10176 wegen wesentlicher Falschdarstellung hin.

Geplant für den 1. Januar 2027: AB 2025 für Mietanzeigen

Das im September 2026 unterzeichnete Gesetz AB 2025 gilt für Mietanzeigen mit Bildern, die durch Bearbeitungssoftware verändert oder vollständig durch KI generiert wurden, und richtet sich an „Wohnungsanbieter und andere“, nicht nur an Lizenzinhaber. Die Offenlegung muss hinreichend auffällig sein und sich auf oder neben dem Bild befinden; wenn das Bild als Kamerafoto entstanden ist, muss die Anzeige zudem das Original oder einen Link, eine URL oder einen QR-Code dorthin enthalten. Routinemäßige Anpassungen von Beleuchtung, Farbe, Zuschnitt und Belichtung sind ausgenommen, sofern sie die Darstellung der Immobilie nicht verändern; für Lizenzinhaber stellt ein Verstoß zugleich eine Verletzung des Lizenzrechts dar (California Apartment Association).

NAR Code of Ethics: Artikel 12 und virtuelles Staging

Für REALTORS® gelten für veränderte Fotos drei Bestimmungen des Code of Ethics von 2026 (NAR Code of Ethics):

• Artikel 2: REALTORS® „müssen Übertreibungen, Falschdarstellungen oder das Verschweigen maßgeblicher Tatsachen bezüglich der Immobilie oder der Transaktion vermeiden“.
• Artikel 12: REALTORS® „müssen in ihrer Werbung, ihrem Marketing und sonstigen Darstellungen ein wahrheitsgetreues Bild vermitteln“.
• Standard of Practice 12-10: Die Pflicht zum wahrheitsgetreuen Bild „umfasst Internetinhalte und Bilder“ und untersagt es, „Verbraucher anderweitig irrezuführen, einschließlich der Verwendung irreführender Bilder“ (beschlossen 1/07, geändert 1/18).

Der Kodex erwähnt KI nicht und schreibt keinen festen Wortlaut für die Kennzeichnung vor (Real Estate News). Zwei Standards werden gelegentlich als Regeln zur Foto-Offenlegung zitiert, sind es jedoch nicht: Standard of Practice 12-1 betrifft die Bewerbung von Maklerdiensten als kostenlos, und 12-5 verlangt den Firmennamen in Anzeigen. In der Praxis sind eine klare Kennzeichnung und der Zugang zum Original der einfachste Weg, um zu belegen, dass ein gestagtes Foto kein falsches Bild vermittelt hat.

Durchsetzung. Stellt ein Gremium bei einer Anhörung zu berufsrechtlichen Verstößen (Ethics Hearing Panel) einen Verstoß fest, reichen die Sanktionen von einem Verwarnungs- oder Verweisschreiben und einer Pflichtteilnahme an einer Ethikschulung bis hin zu einem Bußgeld von bis zu 15.000 $, einer Aussetzung der Mitgliedschaft von 30 Tagen bis zu einem Jahr oder dem Ausschluss für ein bis drei Jahre (NAR Code of Ethics and Arbitration Manual).

Regeln der MLS-Verbände: Ein Leitfaden nach Plattformen

In den Regeln der MLS-Systeme entscheidet sich die tägliche Praxis der Offenlegung, und ihre Vorgaben zum Format weichen voneinander ab:

Was das in der Praxis bedeutet:

• Es gibt keine universelle Wasserzeichenregel. Der Text „Virtually Staged“, der fest in das Bild eingebettet ist, ist bei CRMLS überflüssig, bei ARMLS das falsche Format und gehört bei NWMLS zu den Texteinblendungen, die ausdrücklich nicht akzeptiert werden. Prüfen Sie vor dem Exportieren die aktuellen Regeln Ihrer MLS.
• Die Gegenüberstellung mit dem Original ist der gemeinsame Nenner der neueren Regeln.
• Manche Bearbeitungen sind selbst mit Kennzeichnung unzulässig, wie etwa Änderungen an realen Teilen der Immobilie bei CRMLS.
• Im Zweifelsfall immer offenlegen. Das ist die ausdrückliche Empfehlung von CRMLS für Grenzfälle.

Bright, Canopy, HAR, Stellar, NorthstarMLS und weitere MLS-Systeme werden in unserem Leitfaden zu MLS-Fotoanforderungen behandelt.

Gesetzliche Offenlegungsanforderungen in den einzelnen US-Bundesstaaten

Außerhalb Kaliforniens treten bildbezogene Gesetze Bundesstaat für Bundesstaat in Kraft. Andernorts unterlag Immobilienwerbung „bereits Regeln gegen falsche oder irreführende Darstellungen, bevor generative KI anspruchsvolle Fotomanipulationen für jedermann zugänglich machte“ (LawCommentary, September 2026).

• Kalifornien: AB 723 für Verkaufsanzeigen (in Kraft) und AB 2025 für Mietanzeigen (ab 1. Januar 2027), wie oben beschrieben.
• Wisconsin: Gemäß dem Gesetz 2025 Wisconsin Act 69 müssen Lizenzinhaber ab dem 1. Januar 2027 offenlegen, wenn Technologien, einschließlich KI, eingesetzt wurden, um Ausstattungsmerkmale einer Immobilie so hinzuzufügen, zu entfernen oder zu verändern, dass ein falscher oder irreführender Eindruck entsteht.
• New York (Gesetzentwurf): Der Gesetzentwurf Senate Bill 9584 würde die Offenlegung wesentlich veränderter oder virtuell gestagter Bilder sowie Kennzeichnungen bei KI-generierten oder rekonstruierten virtuellen Rundgängen vorschreiben, nicht offengelegte Bearbeitungen untersagen, die nicht vorhandene Merkmale hinzufügen oder bekannte Mängel verbergen, und die Aussetzung oder den Widerruf von Lizenzen ermöglichen.
• New Jersey (Gesetzentwurf): Der Gesetzentwurf Assembly Bill 4728 würde grundlegende Veränderungen an Fotos von Immobilien, die zum Verkauf, zur Miete oder zum Leasen stehen, generell verbieten, offengelegtes digitales Staging von beweglichen Gegenständen wie Möbeln gestatten, Käufern oder Mietern das Recht einräumen, Originale anzufordern, und verlangen, dass Fotos generell nicht älter als fünf Jahre sind.
• Die meisten übrigen Bundesstaaten: In den von uns geprüften Quellen finden sich keine spezifischen Gesetze zu Bildern, irreführende Werbung ist jedoch bereits verboten.

Befolgen Sie in einem Bundesstaat ohne spezifisches Gesetz die Regeln Ihrer MLS und nutzen Sie das kalifornische Modell – eine Kennzeichnung plus Zugang zum Original – als Ihren Standard.

Internationale Vorschriften für virtuelles Staging: Vereinigtes Königreich, EU, Australien und Kanada

Außerhalb der USA fällt virtuelles Staging meist unter das Verbraucherschutzrecht, ergänzt durch neue KI- und Mietvorschriften.

Vereinigtes Königreich

In England regelt Part 4, Chapter 1 des Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 (DMCCA) Immobilienbeschreibungen von Immobilien- und Vermietungsmaklern und begründet Straftatbestände für irreführende Handlungen und Unterlassungen. Die Richtlinie der Aufsichtsbehörde Trading Standards besagt: „Ein Foto kann irreführend sein. Manipulieren Sie keine Fotos und verwenden Sie keine extremen Objektive, die die Perspektive des Bildes verzerren.“ Allgemeine Haftungsausschlüsse im Kleingedruckten „verhindern keine Straftaten“ (Business Companion). Eine Kennzeichnung hilft, macht ein irreführendes Foto jedoch nicht rechtmäßig.

Europäische Union

Ab dem 2. August 2026 verlangt Artikel 50 Absatz 4 des EU AI Act von Betreibern eines KI-Systems, das Bildinhalte generiert oder manipuliert, die „einen Deepfake darstellen“, offenzulegen, dass die Inhalte künstlich generiert oder manipuliert wurden. Ein Deepfake ist ein Inhalt, der „bestehenden Personen, Gegenständen, Orten, Einrichtungen oder Ereignissen ähnelt und einer Person fälschlicherweise als echt oder wahrheitsgemäß erscheinen würde“ (AI Act, Artikel 50). Verstöße gegen Artikel 50 können mit Geldbußen von bis zu 15 Millionen Euro oder 3 % des weltweiten Jahresumsatzes geahndet werden (Artikel 99). Nach unserer Einschätzung erfüllt eine realistische KI-Bearbeitung einer echten Wohnung oder eines Hotelzimmers wahrscheinlich die Deepfake-Definition; kennzeichnen Sie daher KI-gestagte Bilder bei Marketingaktivitäten in der EU (siehe unseren Leitfaden zu Artikel 50 des AI Act).

Australien

Beim Verkauf ist es Maklern „bereits untersagt, digital veränderte Fotos in einer Weise zu verwenden, die Käufer irreführt oder die Immobilie nicht mehr wahrheitsgetreu darstellt“ (SmartCompany, September 2026). Für Handlungen ab dem 28. März 2026 beträgt die Höchststrafe nach dem Australian Consumer Law für jede falsche oder irreführende Darstellung durch ein Unternehmen den höheren Betrag aus 100 Millionen A$, dem Dreifachen des erlangten Vorteils oder – falls der Vorteil nicht ermittelt werden kann – 30 % des bereinigten Umsatzes während des Tatzeitraums; für Einzelpersonen liegt sie bei 2,5 Millionen A$ (ACCC).

New South Wales geht bei Mietobjekten noch weiter: Nach einem im September 2026 verabschiedeten Gesetz müssen Vermieter und Makler digital generierte oder veränderte Bilder in Mietanzeigen offenlegen, sofern diese mit hinreichender Wahrscheinlichkeit irreführend oder täuschend wirken, verbunden mit Bußgeldern von bis zu 22.000 A$ ab Anfang 2027 (SmartCompany).

Kanada

• Ontario: Die PropTx MLS Rules (in Kraft seit 2. Dezember 2024) schließen „digital veränderte Bilder aus, einschließlich der Nutzung von Systemen oder Technologien künstlicher Intelligenz (‚KI‘) zur Erstellung, Veränderung oder Verbesserung von Bildern oder digitalem Staging, die die gelistete Immobilie nicht zutreffend darstellen“ (PropTx MLS Rules).
• British Columbia: Die Aufsichtsbehörde BC Financial Services Authority (BCFSA) verhängte ein Bußgeld gegen einen Makler wegen nicht offengelegter, virtuell gestagter MLS-Fotos; der Fall wird weiter unten beschrieben.

Wenn Sie ein Inserat grenzüberschreitend vermarkten, halten Sie die strengste Regel ein, die am jeweiligen Veröffentlichungsort gilt.

Welche Bearbeitungen offenlegungspflichtig sind im Vergleich zur standardmäßigen Bildverbesserung

Über alle diese Regelwerke hinweg verläuft die Grenze ähnlich: Bearbeitungen, die das Foto verbessern, sind in Ordnung; Bearbeitungen, die die Immobilie verändern, müssen offengelegt werden; und manche Veränderungen sind in Inseratsfotos gänzlich unzulässig.

Die Besonderheit bei generativer KI. Generative KI-Tools – einschließlich Roomagen – generieren ein Bild neu, anstatt bloß Regler zu verschieben. Daher kann selbst eine hochwertige Bearbeitung ein Detail wie eine feste Installation, einen Ausblick oder einen Riss in der Wand verändern. Die Geschäftsbedingungen von Roomagen weisen darauf hin, dass KI gelegentlich Artefakte oder Ungenauigkeiten erzeugen kann. Vergleichen Sie jedes Ergebnis mit dem Original; hat sich an der Immobilie etwas verändert, behandeln Sie das Foto als verändertes Bild.

Bearbeitungen, die in Inseratsfotos nicht zulässig sind, können dennoch bei Käuferberatungen oder Renovierungsangeboten nützlich sein, sofern sie als Visualisierungen gekennzeichnet sind. Genau dort gehören Voransichten aus den Bereichen Virtuelle Renovierung & Umgestaltung und Virtuelle Landschaftsgestaltung hin.

Vermietung, Hotellerie und Designprojekte: Wer sonst noch offenlegen muss

Offenlegungsregeln begannen beim Immobilienverkauf, erfassen inzwischen aber auch andere Akteure, die Bilder von Immobilien veröffentlichen:

• Vermieter und Hausverwaltungen: Das kalifornische Gesetz AB 2025 und die Vorschrift in NSW treten 2027 in Kraft, und auch der Gesetzentwurf in New Jersey umfasst Mietobjekte.
• Hotels, Gastgeber und Ferienunterkünfte: In der EU fallen realistische, KI-bearbeitete Fotos eines echten Zimmers voraussichtlich unter die Deepfake-Definition des AI Act.
• Fotografen, Bildbearbeiter und Stager: AB 723 erfasst Bilder, die „auf Anweisung“ eines Lizenzinhabers erstellt wurden, und die Coraly-Studie stellte fest, dass manche Makler finale JPEGs von Fotografen erhalten, die die Originale bereits gelöscht haben (Real Estate News). Liefern Sie stets die Originale zu jeder veränderten Datei mit.
• Bauträger und Projektentwickler: Kennzeichnen Sie Renderings noch nicht gebauter Immobilien ausdrücklich als solche, einschließlich Ergebnissen aus der Visualisierung von Bauinnenräumen. Nach AB 2025 gilt das Erfordernis des Originalbilds dann, wenn ein Bild für eine Mietanzeige auf einem Kamerafoto basierte.
• Innenarchitekten und Architekten: Konzeptbilder in einem Kundenentwurf gelten nicht als Immobilienwerbung; sobald ein Rendering jedoch genutzt wird, um die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, greifen die oben genannten Regeln.

Konsequenzen in der Praxis: Strafen, Bußgelder und Geschäftsausfälle

Die festgelegten Sanktionen sind in der Tabelle oben zusammengefasst. Die Durchsetzung kann jedoch schon mit einer einzigen Beschwerde beginnen, wie ein Fall aus Kanada zeigt.

Ein realer Fall: Virtuell gestagte Schlafzimmer bei einem möblierten Verkauf

Im Fall Evans (Re), 2024 BCSRE 59, vermarktete ein Immobilienmakler in British Columbia ein möbliertes Objekt am Christina Lake, wobei der Kaufvertrag das Mobiliar im Preis einschloss. Die MLS-Fotos waren bearbeitet worden, und die Schlafzimmer waren virtuell gestagt. Der Käufer gab sein Angebot ab, ohne das Objekt vor Ort besichtigt zu haben, und stellte bei der Übergabe fest, dass die Möblierung nicht den Fotos entsprach. Er trat vom Vertrag zurück und reichte Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde ein. Die Inseratsbemerkungen waren erst nach der Annahme des Kaufangebots um den Hinweis ergänzt worden, dass die Schlafzimmer virtuell gestagt und Fotos bearbeitet wurden, um persönliche Gegenstände zu entfernen („Bedrooms virtually staged and photos have been edited to remove most personal belongings“).

Die BCFSA entschied, dass der Makler die Bearbeitungen vor Abgabe des Angebots hätte offenlegen müssen, und stellte Verstöße gegen Rule 34 (angemessene Sorgfalt und Fachkenntnis) sowie Rule 41 (falsche oder irreführende Werbung) fest. Im September 2024 bestätigte sie ein Bußgeld in Höhe von 6.000 $ (BCFSA-Entscheidung).

Die Lehren daraus: Legen Sie Bearbeitungen offen, bevor Interessenten handeln, seien Sie besonders vorsichtig, wenn Möbel mitverkauft werden, und bedenken Sie, dass ein einzelner enttäuschter Käufer Sie das Geschäft kosten und behördliche Ermittlungen auslösen kann. Da in Coralys Stichprobe mehr als 90 % der veränderten primären Inseratsfotos nicht offengelegt waren und MLS-Systeme wie SDMLS Uploads automatisiert prüfen, fallen fehlende Kennzeichnungen heute viel schneller auf.

Checkliste zur Compliance: Virtuelles Staging vorschriftsmäßig offenlegen

Vor der Bearbeitung

1. Ermitteln Sie die anwendbaren Regeln: Wo befindet sich die Immobilie, handelt es sich um Verkauf oder Vermietung, welche MLS ist zuständig und sind Sie REALTOR®?
2. Behalten Sie jedes Original und verlangen Sie von Fotografen und Bildbearbeitern, stets die Originale mit jeder bearbeiteten Datei zu liefern.
3. Prüfen Sie die Vorgaben Ihrer MLS bezüglich des Kennzeichnungsformats, der Platzierung des Originalfotos und unzulässiger Bearbeitungen.
4. Klassifizieren Sie jedes Foto: Handelt es sich um eine Standardkorrektur, eine offenlegungspflichtige Veränderung oder eine im Inserat unzulässige Bearbeitung?

Bei der Veröffentlichung

5. Kennzeichnen Sie jedes veränderte Bild in dem Format, das Ihre MLS verlangt.
6. Platzieren Sie das Original direkt vor oder nach der veränderten Version, sofern dies vorgeschrieben ist.
7. In Kalifornien fügen Sie den Hinweis und den Link bzw. QR-Code auf oder neben jedem veränderten Bild in jeder Anzeige ein, mit dem Hinweis, dass die Originale dort eingesehen werden können. Binden Sie auf Ihrer eigenen Website die Originale direkt ein oder verlinken Sie dorthin.
8. Verwenden Sie konkrete Formulierungen, kein Kleingedrucktes. Hinweise wie „Bilder dienen nur zur Veranschaulichung“ erklären einem Käufer nicht, was verändert wurde.

Musterformulierungen zur Anpassung an Ihre MLS und Ihren Bundesstaat:

• Fotobeschreibungsfeld: „Virtually staged“ (Virtuell gestagt) oder „Digitally altered“ (Digital verändert).
• Bildunterschrift in kalifornischen Anzeigen: „Digitally altered image (virtually staged). See the original, unaltered photos at [link] or scan the QR code.“ (Digital verändertes Bild (virtuell gestagt). Die unveränderten Originalfotos finden Sie unter [Link] oder durch Scannen des QR-Codes.)
• Mietanzeige mit bearbeitetem Kamerafoto: „Digitally altered image. Original photo: [link].“ (Digital verändertes Bild. Originalfoto: [Link].)
• Rendering: „AI-generated rendering, not a photo of the current property.“ (KI-generiertes Rendering, kein Foto der aktuellen Immobilie.)

Weitere Formulierungsbeispiele und urheberrechtliche Fragen finden Sie in unseren FAQ zu rechtlichen Fragen und Offenlegung bei virtuellem Staging.

Nach der Veröffentlichung des Inserats

9. Prüfen Sie alle Veröffentlichungsorte, einschließlich Portalen und Beiträgen in sozialen Medien: Ist die Kennzeichnung sichtbar und das Original erreichbar?
10. Führen Sie Nachweise über Dateien, Kennzeichnungen und Veröffentlichungsdaten (bewährte Praxis, keine gesetzliche Pflicht) und informieren Sie Maklerkollegen bei Besichtigungen darüber, welche Räume gestagt sind.

Roomagen in einem rechtskonformen Ablauf einsetzen

Roomagen ist ein KI-Bildbearbeitungsprogramm für Makler, Fotografen, Hausverwalter, Gastgeber und Designer. Was das System in puncto Offenlegung leistet – und was nicht:

• Standardmäßig keine Offenlegungskennzeichnung. Roomagen fügt keine Hinweise wie „Virtually Staged“, keine Links zum Originalfoto oder QR-Codes ein und erstellt keine Offenlegungsseite. Unsere Geschäftsbedingungen übertragen Nutzern die Verantwortung dafür, virtuelles Staging und KI-Bearbeitungen offenzulegen.
• Das Wasserzeichen im Tarif „Kostenlos“ dient dem Branding, nicht der Offenlegung. Kostenlose Ergebnisse enthalten ein dezentes Muster und ein Abzeichen mit dem Text „GENERATED USING Roomagen.com“ – genau die Art von Einblendung, die MLS-Systeme wie ARMLS und NWMLS untersagen. Kostenlose Konten erhalten einmalig 6 Credits (3 Durchläufe); kostenpflichtige Tarife beginnen bei 12 $ pro Monat und exportieren ohne sichtbares Wasserzeichen, sodass Sie die von Ihrer MLS geforderte Kennzeichnung selbst anbringen können.
• Originale und Ergebnisse an einem zentralen Ort. Die Bibliothek speichert Ihre Uploads sowie Ergebnisse und legt jedes Ergebnis im Ordner des zugehörigen Ausgangsfotos ab; der Ergebnisbildschirm zeigt eine Vorher / Nachher-Gegenüberstellung; jeder Stapellauf erhält einen eigenen Ordner. Ergebnisse werden im Tarif Kostenlos für 3 Tage gespeichert, bei Starter für 30 Tage, bei Pro für 180 Tage und bei Business unbegrenzt; laden Sie daher benötigte Dateien für Ihre Unterlagen herunter.
• Wählen Sie das passende Werkzeug zur Offenlegungspflicht. Bildverbesserung ist für Standardkorrekturen gedacht (prüfen Sie das Ergebnis dennoch). Virtuelles Staging, Raum leeren, Objekt- & Gegenstandsentfernung aus Fotos, Virtueller Aufräumservice und Tag zu Dämmerung Fotobearbeitung & Umwandlung erzeugen Veränderungen, die Sie kennzeichnen müssen. Bei Tag zu Dämmerung (in der App unter Tageszeitwechsel) ist die Fensterausblick-Option standardmäßig auf „Original beibehalten“ gesetzt; die Auswahl eines neuen Ausblicks stellt eine Veränderung dar, die AB 723 ausdrücklich aufführt – prüfen Sie bei beiden Einstellungen stets die Fenster im Endergebnis.
• API-Ergebnisse sind mit Wasserzeichen versehen, bis das Konto ein Paket erwirbt, und enthalten danach kein Roomagen-Branding mehr. Die API bietet keine Option für Offenlegungskennzeichnungen; eine Plattform, die diese Ergebnisse veröffentlicht, muss daher eine eigene Kennzeichnung und einen Link zum Originalfoto bereitstellen.

Fazit

Virtuelles Staging ist legal. Im Jahr 2026 ist die Offenlegung in Kalifornien jedoch eine gesetzliche Pflicht, bei MLS-Systemen wie CRMLS und ARMLS eine verbindliche Vorgabe und für REALTORS® der praxistaugliche Weg, um das Wahrheitsgebot des Code of Ethics einzuhalten. Kennzeichnen Sie jedes veränderte Bild im Format Ihrer MLS, stellen Sie das Original daneben, verändern Sie nicht die Immobilie selbst und überprüfen Sie die Regeln erneut, wenn die Gesetze für 2027 in Kraft treten.