MLS-Fotoanforderungen 2026: Größen, Virtuelles Staging & KI-Regeln

Schnelle Antworten (Regeln von 14 US-MLSs, jeweils unten mit der Quelle verlinkt)

• Größe: Es gibt keinen landesweiten Standard. Ein Querformat-JPEG mit 2048×1536 Pixeln, sRGB, unter 3 MB erfüllt jede unten veröffentlichte Vorgabe.
• Virtuelles Staging: Die meisten der von uns geprüften MLS-Regeln erlauben es, wenn es offengelegt wird, und viele verlangen zudem das Originalfoto neben dem gestagten Bild.
• Wasserzeichen: Nicht einheitlich geregelt. CRMLS verlangt die Kennzeichnung in der Fotobeschreibung, Canopy MLS und ARMLS verlangen sie auf dem Foto, und NWMLS, Realcomp sowie Bright MLS erlauben keinen hinzugefügten Text auf Inseratsfotos.
• KI-Bearbeitungen: Beleuchtung, Farbe, Begradigung und Zuschnitt erfordern in der Regel keine Kennzeichnung. Das Hinzufügen, Entfernen oder Ändern von Inhalten hingegen schon, und viele MLSs verbieten Änderungen an der Immobilie selbst.
• Kalifornien: Seit dem 1. Januar 2026 erfordert die Anzeige eines Maklers mit einem digital veränderten Bild einen Hinweis und einen Link oder QR-Code zum Original.

Regeln ändern sich häufig. Vergewissern Sie sich daher vor der Veröffentlichung bei Ihrer MLS über die aktuelle Version; dieser Leitfaden fasst veröffentlichte Regeln zusammen und stellt keine Rechtsberatung dar.

Technische MLS-Fotostandards: Anforderungen an Größe, Format und Qualität

Jede MLS legt ihre eigenen Upload-Limits in Pixeln und Megabytes fest. Keine der von uns geprüften Vorgaben verlangt einen bestimmten DPI-Wert, sodass 72 gegenüber 300 DPI nicht darüber entscheidet, ob ein Foto hochgeladen wird.

Universelle MLS-Fotostandards

Es gibt keinen landesweiten Standard, aber die veröffentlichten Vorgaben weisen einen gemeinsamen Kern auf:

• JPEG wird überall akzeptiert, wo wir nachgesehen haben, und Matrix von Canopy MLS akzeptiert nichts anderes.
• Querformat ist die Norm. Der Paragon-Leitfaden von San Diego MLS verlangt ausschließlich Querformat-Fotos, und Matrix von Canopy MLS speichert Fotos in 2048×1536 (4:3), wobei andere Seitenverhältnisse mit weißem Rand aufgefüllt werden.
• Veröffentlichte Limits: ein Minimum von 640×480 (SDMLS) und Dateiobergrenzen von 3 MB (MRED) bis 15 MB (CRMLS auf Flexmls, SDMLS).
• Verwenden Sie sRGB. Canopy warnt davor, dass sich andere Farbprofile beim Upload verschieben können.

Sicherer Export: Querformat-JPEG, sRGB, 2048 Pixel an der langen Seite (2048×1536 für 4:3-Fotos), unter 3 MB. Das passt zu jedem unten veröffentlichten Limit; falls Ihre MLS etwas anderes vorschreibt, hat deren Vorgabe Vorrang. Für ein Foto unterhalb des Minimums kann Bild-Upscaling das Bild vergrößern; prüfen Sie es auf erfundene Details.

Board-spezifische Anforderungen

Andere MLSs setzen stattdessen Mindeststandards: HAR verlangt sechs Fotos innerhalb von 10 Tagen nach dem Inseratsdatum (drei für noch zu bauende Häuser), Realcomp ein Außenansicht-Foto der Vorderseite innerhalb von 48 Stunden und Bright MLS ein ungebrandetes Außenfoto von der Straßenseite, sobald das Inserat eingereicht wird.

Inhaltsregeln für Fotos und virtuelle Rundgänge

• Keine Kontaktdaten oder Markenlogos: Bright, HAR und NWMLS verbieten Maklerkontaktdaten wie Namen oder Telefonnummern auf Inseratsfotos; Bright und NWMLS verbieten zudem Logos und hinzugefügten Text, und NWMLS untersagt QR-Codes auf Fotos.
• Keine Personen: Bright, NWMLS und Stellar MLS erlauben keine Personen auf Inseratsfotos (NWMLS schließt auch Haustiere aus), und Stellar weitet dies auf virtuelle Rundgänge aus.
• Ungebrandete Rundgänge: Bright wendet seine Foto-Beschränkungen auf virtuelle Rundgänge an, Stellars Handout zum Compliance-Kurs von 2019 erlaubt ausschließlich ungebrandete Rundgänge, und ARMLS verlangt ein Wasserzeichen oder eine Beschreibung mit dem Vermerk "Digitally Altered" bei veränderten Videos und Touren.

Können Smartphone-Fotos MLS-konform sein?

Ja. Der Foto-Leitfaden von San Diego MLS weist Makler sogar an, das Smartphone für Querformat-Aufnahmen seitlich zu drehen. Exportieren Sie als JPEG, da MRED keine HEIC-Dateien akzeptiert. Wenn der Editor Ihres Smartphones Objekte entfernt oder den Himmel ausgetauscht hat, behandeln Sie das Foto als verändert: Ein Bericht von Coraly, über den Real Estate News berichtete, weist darauf hin, dass Smartphone-Filter Fotos bereits vor dem Upload verändern können. Bildkorrektur & Perspektivkorrektur und der HDR Foto Editor korrigieren stürzende Linien und überstrahlte Fenster – Anpassungen, die von den meisten Offenlegungsregeln ausgenommen sind. Da diese Werkzeuge generative KI verwenden, vergleichen Sie jedes Ergebnis mit dem Original und kennzeichnen Sie es, falls Ihre MLS KI-Verbesserungen als Veränderung einstuft.

Was ist eine Offenlegung bei virtuellem Staging und warum sie wichtig ist

Die Offenlegung bei virtuellem Staging teilt Betrachtern mit, welche Inseratsfotos digital verändert wurden – je nach Ihrer MLS durch eine Kennzeichnung auf dem Foto, einen Vermerk in der Fotobeschreibung oder den Bemerkungen oder beides.

Warum die Offenlegung wichtig ist

• Fotos steuern die Suche. 81 % der Käufer, die bei ihrer Suche das Internet nutzten, bewerteten Fotos im Bericht Home Buyers and Sellers Generational Trends 2026 der NAR als „äußerst nützlich“ – der höchste Wert aller Website-Funktionen.
• Veränderungen sind alltäglich; Offenlegungen nicht. Coraly, ein Softwareunternehmen für die Immobilienbranche, untersuchte Anfang 2026 rund 40.000 Hauptinseratsfotos auf Zillow, Redfin, Realtor.com und Homes.com: Fast 11 % waren verändert worden, und mehr als 90 % davon wiesen keine sichtbare Offenlegung auf (Real Estate News).
• Die Verantwortung bleibt bei Ihnen. Das Department of Real Estate in Kalifornien stellt klar, dass die Verantwortung für irreführende KI-Ergebnisse „beim Lizenznehmer und dessen verantwortlichem Broker liegt, nicht beim Technologieanbieter.“
• Zillow befürwortet die Offenlegung. Das Unternehmen erklärte gegenüber Fortune im Juli 2026, dass es eine klare Offenlegung unterstützt, wenn KI ein Inseratsbild wesentlich verändert.

Was eine unterlassene Offenlegung kosten kann

NAR-Ethikkodex: Artikel 2 und 12 sowie Standard 12-10

Der NAR-Ethikkodex 2026 enthält keine KI-spezifische Vorschrift und gibt keinen Kennzeichnungswortlaut vor, doch drei Bestimmungen betreffen jedes bearbeitete Foto, das ein REALTOR® veröffentlicht:

• Artikel 2: REALTORS® „müssen Übertreibungen, Falschdarstellungen oder das Verschweigen maßgeblicher Tatsachen bezüglich der Immobilie oder der Transaktion vermeiden.“ Das Wegretuschieren eines Risses oder einer Stromleitung widerspricht dem.
• Artikel 12: REALTORS® „müssen in ihrer Werbung, ihrem Marketing und anderen Darstellungen ein zutreffendes Bild vermitteln.“
• Standard of Practice 12-10 (beschlossen 1/07, geändert 1/18): Die Pflicht zur zutreffenden Darstellung umfasst „Internetinhalte, Bilder“ und verbietet die Manipulation von Inseratsinhalten „in einer Weise, die ein täuschendes oder irreführendes Ergebnis erzeugt“ sowie die „Verwendung irreführender Bilder.“

Standard of Practice 12-5 wird manchmal fälschlicherweise als Staging-Offenlegungsregel zitiert, verlangt jedoch die Offenlegung des Firmennamens in Anzeigen; Kennzeichnungsregeln stammen von den MLSs und dem jeweiligen Landesrecht. Die REALTOR® News der NAR fassten die Absicht im August 2026 zusammen: Lassen Sie KI Möglichkeiten aufzeigen, statt die Realität umzuschreiben, und prüfen Sie jedes Immobilienbild, bevor es veröffentlicht wird.

MLS-Board-spezifische Offenlegungsregeln (nach Bundesstaat)

MLS-Regeln unterscheiden sich darin, wo die Kennzeichnung platziert wird (auf dem Foto, in einem Textfeld oder beides), ob das Originalfoto neben dem veränderten Bild platziert werden muss und welche Bearbeitungen grundsätzlich verboten sind.

CRMLS (Kalifornien)

• Regel 11.5.2 (seit 1. Januar 2026): Reichen Sie das Original ein, zeigen Sie es unmittelbar vor oder nach dem veränderten Bild und kennzeichnen Sie das veränderte Bild mit "Photo Modified", "Virtually Staged", "Digitally Altered", "AI Altered" oder einem ähnlich präzisen Begriff im Textfeld des Fotos. Ein Wasserzeichen ist nicht erforderlich, und das virtuelle Leeren eines Raumes gilt als Veränderung.
• Selbst mit Kennzeichnung verboten: Änderungen an Bodenbelägen, Wänden, Fenstern, Schränken, Wandfarbe, Bepflanzung, Fassade, festen Installationen oder Grundrissen, es sei denn, die Immobilie wird bis zum Abschluss des Verkaufs entsprechend angepasst; Änderungen an Elementen außerhalb oder von der Immobilie aus sichtbar, wie Strommasten oder Ausblicken aus dem Fenster; sowie KI-generierte Bepflanzung.

Stellar MLS (Florida)

• Die dortigen Fotoregeln erlauben das Staging von möblierten oder unmöblierten Häusern: Sie dürfen Einrichtungsgegenstände verändern, die nicht verbleiben, und leicht entfernbare Gegenstände entfernen, jedoch keine Versorgungsleitungen entfernen, keine Landschaftsbepflanzung hinzufügen, keine wesentlichen Mängel verdecken, keine festen Installationen austauschen oder Wandfarben ändern. Grundrisse dürfen als Bilder hinzugefügt werden.
• Das Handout zum Compliance-Kurs von 2019 weist Makler an, jedes gestagte Foto mit der Bildunterschrift "Virtually Staged" zu versehen und das Kontrollkästchen Virtually Staged Y/N zu aktivieren, wodurch die Offenlegung in die öffentlichen Bemerkungen übernommen wird. Räume dürfen weder größer noch kleiner dargestellt und Ausblicke dürfen nicht verändert werden.

Regionale Übersicht

Roomagen fügt seinen Ergebnissen standardmäßig keine Offenlegungskennzeichnung hinzu; bringen Sie die von Ihrer MLS geforderte Kennzeichnung daher nach der Bearbeitung an. Ergebnisse des Plans Kostenlos tragen ein Roomagen-Wasserzeichen (einen "GENERATED USING Roomagen.com"-Badge und ein feines Muster), es sei denn, über das Konto wurde bereits zuvor bezahlt. Dabei handelt es sich um Branding, nicht um eine Offenlegung, und MLSs, die hinzugefügten Text oder Wasserzeichen fremder Unternehmen verbieten, akzeptieren dies nicht; Ergebnisse kostenpflichtiger Pläne enthalten kein sichtbares Wasserzeichen. In den Einstellungen können Sie ein kleines „AI“-Zeichen für Ihre Downloads aktivieren („AI-Kennzeichnung für Downloads“); es ersetzt nicht die Kennzeichnung Ihrer MLS, und MLSs, die hinzugefügten Text verbieten, akzeptieren es ebenfalls nicht.

California AB 723: Was das Gesetz seit Januar 2026 verlangt

AB 723 (Chapter 497, Statutes of 2025) hat den Business and Professions Code mit Wirkung zum 1. Januar 2026 um Section 10140.8 ergänzt. Das Gesetz gilt für Lizenznehmer und alle, die in deren Auftrag handeln und ein digital verändertes Bild verwenden, um eine Immobilie zum Verkauf zu bewerben. Unser AB 723 Compliance-Leitfaden geht hierauf noch genauer ein.

Was das Gesetz verlangt

1. Einen Hinweis, dass das Bild verändert wurde, der „hinreichend auffällig und auf oder neben dem Bild angebracht ist.“
2. Einen Link, eine URL oder einen QR-Code zu einer öffentlichen Website, die das Original enthält und eindeutig identifiziert, zusammen mit einem Text, der besagt, dass die Originale dort eingesehen werden können.
3. Auf einer Website unter Ihrer Kontrolle die unveränderten Bilder im Beitrag selbst oder einen Link dorthin.

Das Gesetz verlangt kein Wasserzeichen und keine bestimmte Fotoreihenfolge; die Regel „unmittelbar davor oder danach“ stammt von den MLSs. Es deckt jede Werbung und jedes Werbematerial ab, sodass Ihre Website, Social-Media-Beiträge und Flyer den Hinweis und den Link ebenfalls benötigen.

Was als „digital verändert“ gilt

Ein Bild, das vom Makler oder auf dessen Anweisung erstellt und „durch den Einsatz von Fotobearbeitungssoftware oder künstlicher Intelligenz verändert wurde, um Elemente hinzuzufügen, zu entfernen oder zu ändern“ – von Möbeln, Bodenbelägen, Wandfarbe und Bepflanzung bis hin zu Grundrissen, Strommasten, Fensteransichten und Nachbargrundstücken. Bearbeitungen, die ein Fotograf oder ein KI-Tool für Sie vornimmt, zählen dazu.

Was ausgenommen ist

Bilder, bei denen „lediglich Beleuchtung, Nachschärfen, Weißabgleich, Farbkorrektur, Aufnahmewinkel, Begradigung, Zuschnitt, Belichtung oder andere gängige Fotobearbeitungsanpassungen“ vorgenommen wurden, ohne die Art und Weise der Immobiliendarstellung zu verändern. Die Bildverbesserung ist genau für solche Anpassungen konzipiert, nutzt jedoch generative KI; prüfen Sie das Ergebnis daher sorgfältig: Das Rundschreiben des DRE vom März 2026 warnt davor, dass das Versäumnis, KI-generierte Bilder zu überprüfen, „zu Verstößen führen kann, selbst wenn die Veränderung unbeabsichtigt war.“

Durchsetzung und Strafen

Vorsätzliche Verstöße sind ein Vergehen (Misdemeanor), und das DRE kann Bußgeldbescheide erlassen oder Lizenzen aussetzen (siehe Tabelle oben). SDMLS wendet seine Regeln für veränderte Bilder auf IDX-, VOW-, API- und Syndication-Feeds an und hat zusammen mit Coraly einen Scan beim Upload eingeführt, der wahrscheinliche KI-Veränderungen markiert, wie Real Estate News im Juni 2026 berichtete.

Vermietung: AB 2025 tritt am 1. Januar 2027 in Kraft

Am 27. September 2026 unterzeichnet, weitet AB 2025 die Offenlegungspflicht auf Mietanzeigen aus und gilt für jedermann, nicht nur für Lizenznehmer. Veränderte Bilder in Mietanzeigen benötigen eine gut sichtbare Offenlegung auf oder neben dem Bild sowie das Original oder einen Link dorthin, sofern das Bild ursprünglich ein Kamerafoto war. Vollständig KI-generierte Bilder werden ebenfalls erfasst, und ein Verstoß durch einen Lizenznehmer stellt zugleich eine Verletzung des Real Estate Law dar (Zusammenfassung der California Apartment Association).

Welche Fotobearbeitungen erlaubt vs. verboten sind

Eine vorsichtige Auslegung dieser Regeln lautet: Passen Sie an, wie das Foto aussieht, kennzeichnen Sie alles, was den Bildinhalt ändert, und verändern oder verbergen Sie niemals die Immobilie selbst.

Ohne Offenlegung erlaubt

• Helligkeit, Belichtung, Kontrast und Beleuchtung
• Weißabgleich und Farbkorrektur (ARMLS schließt das Color-Grading des Himmels ein)
• Nachschärfen und Rauschreduzierung
• Zuschnitt, Begradigung und Perspektivkorrektur
• Objektivkorrektur und HDR-Belichtungsreihen gehören meist ebenfalls hierher, da sie eher die Belichtung und Geometrie als den Inhalt ändern. Im Zweifelsfall rät CRMLS zur Offenlegung, und Bay East sowie NorthstarMLS fordern eine Kennzeichnung von KI-verbesserten Fotos.

MIT Offenlegung erlaubt

• Virtuelles Staging mit Möbeln und Deko, die nicht mitverkauft werden (Virtuelles Staging)
• Entfernen oder Ersetzen von Möbeln, einschließlich des Leerens eines Raumes (Raum leeren), was CRMLS als Veränderung einstuft
• Aufräumen und Entfernen von persönlichen Gegenständen, Haustieren oder einem geparkten Auto (Virtueller Aufräumservice, Objekt- & Gegenstandsentfernung aus Fotos); AB 723 und ARMLS behandeln Entfernungen als Veränderungen
• Himmelstausch und virtuelles Twilight, wobei die Kennzeichnung je nach MLS variiert (siehe unten)
• Feuer im Kamin, was ARMLS als Veränderung wertet

Wenn eine KI Dinge wie einen Stapel Umzugskartons entfernt, muss sie erraten, was sich dahinter befand, erklärte ein Fotograf gegenüber REALTOR® News der NAR – und hinter der echten Wand könnten sich Feuchtigkeitsschäden oder ein Loch verbergen. Prüfen Sie Wände und Böden bei jedem Ergebnis.

Grundsätzlich verboten (auch mit Offenlegung)

• Verbergen von Mängeln wie Rissen, Flecken oder Schäden (Canopy, NWMLS, Stellar, Dayton)
• Erfinden von Aussichten (Bright, Canopy, CRMLS, Stellar, Dayton)
• Entfernen von Elementen außerhalb der Kontrolle des Eigentümers: Stromleitungen, Strommasten, Wassertürme, Autobahnen, Nachbargebäude (Bright, Canopy, CRMLS, NWMLS, Dayton)
• Hinzufügen oder Vergrößern von Ausstattungsmerkmalen, wie Fenstern, einer Rasenfläche oder einer Einfahrt (CRMLS, NWMLS, NorthstarMLS, Stellar) oder das Entfernen von Bepflanzung wie einem abgestorbenen Baum (CRMLS, Stellar, Dayton)
• Verzerren von Größenverhältnissen (Stellar); ein australischer Agenturinhaber sagte gegenüber SmartCompany, dass auch zu klein dimensionierte virtuelle Möbel diesen Effekt haben können

Renovierungs-, Farb- und Landschaftsvorschauen

CRMLS, Stellar, NorthstarMLS und Dayton verbannen Veränderungen an der Immobilie selbst (Farbe, Bodenbelag, Schränke, Wände, Landschaftsgestaltung) aus den Inseratsfotos – mit engen Ausnahmen:

• CRMLS erlaubt sie nur dann, wenn die Immobilie bis zum Abschluss des Verkaufs als Teil des Angebotspreises entsprechend modernisiert wird.
• HAR erlaubt sie mit einem Wasserzeichen am unteren Rand mit dem Text "Image does not represent actual property as is" (Bild stellt die Immobilie nicht im tatsächlichen Zustand dar), niemals als primäres Foto und nur neben einem unveränderten Foto derselben Ansicht.
• Neubau: Bright erlaubt virtuelles Staging aller Bereiche bei noch zu bauenden und im Bau befindlichen Objekten; HAR und Realcomp akzeptieren Renderings oder Fotos von Musterhäusern, wenn sie als solche ausgewiesen sind.

Belassen Sie Vorschaubilder aus der Virtuellen Renovierung & Umgestaltung und der Virtuellen Landschaftsgestaltung außerhalb der MLS-Galerie und präsentieren Sie sie Käufern als gekennzeichnete Entwürfe. Für Objekte, die sich noch im Bau befinden, entspricht eine Visualisierung von Bauinnenräumen, die als Rendering gekennzeichnet ist, den Ausnahmeregelungen für Neubauten.

Sind virtuelle Dämmerungsaufnahmen MLS-konform?

Keine der von uns geprüften MLS-Regeln verbietet virtuelle Dämmerungsaufnahmen namentlich, und Himmelsbearbeitungen sind weit verbreitet: 69 % der veränderten Bilder in Coralys Studie beinhalteten einen Himmelstausch. Die Regeln unterscheiden sich hinsichtlich der Kennzeichnung. ARMLS stuft eine Himmelsfarbanpassung nicht als Digitally Altered ein, während Bay East den Himmelstausch als Veränderung auflistet. AB 723 nennt die Dämmerung zwar nicht namentlich, aber ein neuer Himmel oder hinzugefügtes Licht kann über reine Belichtungsanpassungen hinausgehen; in Kalifornien ist der vorsichtigste Weg daher der Hinweis samt dem Original bei Tageslicht. Fügen Sie niemals eine Aussicht, eine Leuchte oder ein Kaminfeuer hinzu, die in der Realität nicht existieren.

Bei Roomagens Tag zu Dämmerung Fotobearbeitung & Umwandlung (Tageszeitwechsel in der App) ist die Fensteraussicht standardmäßig auf „Original beibehalten“ gesetzt; die Wahl einer neuen Aussicht wie Stadtpanorama würde eine Ansicht erfinden – behalten Sie daher die Standardeinstellung für Inseratsfotos bei und wählen Sie bei fensterlosen Räumen „Ohne Fenster“. Das Modell wird angewiesen, die bereits im Raum vorhandenen Lampen einzuschalten; vergleichen Sie dennoch jedes Ergebnis mit dem Tageslichtfoto.

So erstellen Sie MLS-konforme, virtuell gestagte Fotos

Diese Schritte folgen der strengsten gemeinsamen Fassung der obigen Regeln; prüfen Sie bei Ihrer eigenen MLS die genaue Platzierung der Kennzeichnung und die Fotoreihenfolge.

Schritt 1: Archivieren Sie die Originale

Bewahren Sie jedes unbearbeitete Original auf, benannt in Paaren wie living-room_original.jpg und living-room_staged.jpg. Wenn ein Fotograf für Sie bearbeitet, fordern Sie auch die unbearbeiteten Dateien an; der Bericht von Coraly stellt fest, dass manche Makler nach dem Löschen der Originale lediglich nachbearbeitete JPEGs erhalten. Nutzen Sie eine Bearbeitungs-App nicht als Ihr Archiv: Die Bibliothek von Roomagen beispielsweise speichert Ergebnisse bei den meisten Tarifen nur für einen begrenzten Zeitraum.

Schritt 2: Stagen Sie nur bewegliche Gegenstände

Wählen Sie beim virtuellen Staging den Raumtyp aus, lassen Sie die KI Möbel auswählen oder wählen Sie diese selbst aus und bestimmen Sie anschließend den Einrichtungsstil. Lassen Sie „Wandfarbe an den Stil anpassen“ und „Bodenbelag an den Stil anpassen“ deaktiviert (Standardeinstellung), da Änderungen an Wand und Boden die Immobilie selbst verändern. Achten Sie darauf, dass die Möbel realistisch proportioniert sind, da zu kleine Möbelstücke einen Raum optisch vergrößern können. Für mehrere Räume ermöglicht die Stapelverarbeitung in kostenpflichtigen Plänen das gleichzeitige Stagen von bis zu 3, 7 oder 20 Fotos (Starter, Pro, Business).

Schritt 3: Überprüfen Sie jedes Ergebnis

Generative Tools können Details verändern, nach denen Sie nicht gefragt haben – wie etwa einen Fensterrahmen oder eine Leuchte. Vergleichen Sie daher jedes Ergebnis in der Vorher / Nachher-Ansicht mit dem Original. Wenn ein gestagter Raum, ein geleerter Raum, ein entfernter Gegenstand oder eine Innenaufnahme in Dämmerungsstimmung eine unerwünschte Änderung aufweist, können Sie über Nachbessern eine Korrekturanweisung als neue Version eingeben – zu den Kosten eines normalen Durchlaufs.

Schritt 4: Kennzeichnen Sie das Bild überall, wo es erscheint

Nutzen Sie die systemeigenen Funktionen Ihrer MLS: das Fototextfeld bei CRMLS, den Flexmls-Hinweis bei ARMLS, die Label-Option bei Bay East, Bildunterschrift und Kontrollkästchen bei Stellar oder Text direkt auf dem Bild bei Canopy. In Kalifornien benötigen auch Ihre Website, Beiträge in sozialen Medien und Flyer den Hinweis samt Link. Beispielformulierungen:

• Fotokennzeichnung: "Virtually staged" (Virtuell gestagt) oder "Digitally altered: furniture added" (Digital verändert: Möbel hinzugefügt)
• Bemerkungen: "Some photos are virtually staged; furniture shown is not included in the sale." (Einige Fotos sind virtuell gestagt; abgebildete Möbel werden nicht mitverkauft.)
• Werbung in Kalifornien (AB 723): "Image digitally altered. See the original, unaltered photos at [link or QR code]." (Bild digital verändert. Die unveränderten Originalfotos finden Sie unter [Link oder QR-Code].)

Schritt 5: Platzieren Sie es zusammen mit dem Original

Platzieren Sie das Original neben dem veränderten Foto in der von Ihrer MLS vorgegebenen Reihenfolge: davor oder danach bei CRMLS, ARMLS und Canopy, unmittelbar danach bei Bay East, unmittelbar davor bei Metro MLS. Belassen Sie das Hauptfoto unverändert: HAR untersagt Änderungen an der Immobilie selbst für den primären Slot, und Metro MLS verhängt tägliche Strafen für veränderte Hauptfotos.

Schritt 6: Abschließende Prüfung

• Abmessungen, Dateigröße und Format entsprechen den Limits Ihrer MLS
• Keine Personen, Markenzeichen oder hinzugefügter Text, wo Ihre MLS dies untersagt
• Jedes veränderte Foto ist gekennzeichnet und befindet sich neben seinem Original
• Keine Änderungen an Wänden, Böden, festen Installationen, Bepflanzung oder Aussichten und keine verborgenen Mängel
• Werbemaßnahmen außerhalb der MLS enthalten die Offenlegung

Internationale Offenlegungsanforderungen

Vereinigtes Königreich

• Der Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 regelt irreführende Immobilienbeschreibungen durch Immobilien- und Vermietungsmakler, wobei die Straftatbestände seit dem 6. April 2025 in Kraft sind. Der Leitfaden für Handelsstandards Business Companion betont: „Manipulieren Sie keine Fotos und verwenden Sie keine extremen Objektive, die die Perspektive des Bildes verzerren“, und kleingedruckte Haftungsausschlüsse schützen nicht vor Rechtsverstößen.
• Die Strafen reichen in England und Wales bis zu einer unbegrenzten Geldstrafe oder zwei Jahren Haft bei Anklageerhebung (s.240). Wenn die Handlung einer anderen Person, beispielsweise die Nachbearbeitung durch einen Fotografen, den Verstoß eines Maklers verursacht, begeht auch diese Person eine Straftat (s.239).

Europäische Union

Seit dem 2. August 2026 verpflichtet Artikel 50 Absatz 4 des KI-Gesetzes (EU AI Act) Betreiber von KI-Systemen, die Bildinhalte erzeugen oder manipulieren, welche ein „Deepfake“ darstellen, dazu, dies offenzulegen. Die Definition umfasst Inhalte, die existierenden Objekten oder Orten ähneln und „einer Person fälschlicherweise als echt oder wahrhaftig erscheinen würden“ – worunter eine realistische KI-Bearbeitung einer echten Immobilie fallen könnte (siehe unseren Leitfaden zu Artikel 50 des KI-Gesetzes). Verstöße können Bußgelder von bis zu 15 Millionen Euro oder 3 % des weltweiten Jahresumsatzes nach sich ziehen.

Australien

• Nach dem Australian Consumer Law stieg die Höchststrafe für falsche oder irreführende Angaben von Unternehmen zum 28. März 2026 auf mindestens 100 Millionen A$ pro Verstoß (Gilbert + Tobin).
• New South Wales hat im September 2026 ein Gesetz verabschiedet, das Vermieter und Makler dazu verpflichtet, digital veränderte Bilder in Mietanzeigen offenzulegen, sofern diese geeignet sind, in die Irre zu führen – mit Strafen von bis zu 22.000 A$ ab Anfang 2027 (SmartCompany).
• In Queensland werden Falschdarstellungen durch Lizenznehmer mit bis zu 540 Strafeinheiten bzw. 93.258 A$ gemäß dem Einheitenwert vom 1. Juli 2026 geahndet (Property Occupations Act, s 212).

Kanada

• Ontario: Die PropTx MLS® Rules (in Kraft seit 2. Dezember 2024) verbieten digital veränderte oder KI-Bilder sowie digitales Staging, „welche die gelistete Immobilie nicht akkurat abbilden.“
• British Columbia: Der Verbraucherleitfaden der BCFSA stuft „digital veränderte oder verbesserte Fotos“ als eine Form falscher oder irreführender Werbung ein.
• Québec: Die Regulierungsbehörde OACIQ erklärte gegenüber CTV News im Februar 2026, dass KI-generierte oder KI-retuschierte Bilder klar gekennzeichnet sein müssen (Noovo-Bericht, auf Französisch).

Was sich 2026–2027 ändert und wie Sie vorbereitet bleiben

Neue und anstehende Regelungen

• Wisconsin: Das Gesetz Act 69 tritt am 1. Januar 2027 in Kraft und verpflichtet Lizenznehmer zur Offenlegung, wenn Technologie, einschließlich KI, Eigenschaften der Immobilie in einer Weise verändert, die einen falschen oder irreführenden Eindruck erweckt (Law Commentary).
• Mietobjekte in Kalifornien: AB 2025 gilt ab dem 1. Januar 2027.
• New York: Der Gesetzentwurf Senate Bill 9584, der im September 2026 noch aussteht, würde die Offenlegung von wesentlich veränderten oder virtuell gestagten Bildern sowie Kennzeichnungen bei KI-generierten virtuellen Rundgängen vorschreiben. Der Bürgermeister von New York City schlug am 16. Juli 2026 Offenlegungsregeln für KI-veränderte Fotos und Videos bei Mietobjekten vor (Fortune).
• New Jersey: Der Gesetzentwurf Assembly Bill 4728 würde grundlegend veränderte Verkaufs- und Mietfotos im Allgemeinen untersagen, das Staging von beweglichen Gegenständen mit Offenlegung gestatten und Käufern sowie Mietern das Recht einräumen, Originale anzufordern.
• Florida und Texas: Es gelten die bestehenden Werbevorschriften. Florida sanktioniert Werbung, die „betrügerisch, falsch, täuschend oder irreführend“ ist (§475.25), und Texas betrachtet jede Anzeige, die „hinsichtlich einer wesentlichen Tatsache ungenau“ ist, als irreführend (22 TAC §535.155).
• MLS-Durchsetzung: ARMLS-Bußgelder starten im Dezember 2026, und CRMLS, wo es im Februar 2026 noch kein Bußgeld für entsprechende Verstöße gab, verlangt nun 250 $ nach einer ersten Verwarnung.

So machen Sie Ihr Geschäft zukunftssicher

1. Etablieren Sie drei feste Gewohnheiten: Kennzeichnen Sie jedes veränderte Foto so, wie es Ihre MLS vorschreibt, platzieren Sie das Original daneben und verändern Sie niemals die Immobilie selbst.
2. Verankern Sie Originale in Ihren Dienstleisterverträgen, damit Fotografen und Bildbearbeiter zu jedem bearbeiteten Set stets die unbearbeiteten Dateien mitliefern.
3. Prüfen Sie KI-Ergebnisse vor der Veröffentlichung; gemäß den kalifornischen Richtlinien liegt die Verantwortung bei Ihnen und nicht beim Softwaretool.
4. Wenn Sie Software für Inserate entwickeln, planen Sie die Kennzeichnung und den Link zum Original fest in Ihren Upload-Workflow ein: Die API von Roomagen liefert beispielsweise ausschließlich das bearbeitete Bild zurück (siehe den API Quickstart).