Exigences photos MLS 2026 : tailles, home staging virtuel et règles IA

Réponses rapides (règles issues de 14 MLS américaines, chacune liée à sa source ci-dessous)

• Dimensions : Il n'existe aucune norme nationale. Un JPEG au format paysage de 2048 × 1536 pixels, en sRGB, de moins de 3 Mo respecte toutes les spécifications publiées ci-dessous.
• Home staging virtuel : La plupart des règles de MLS examinées l'autorisent lorsque la divulgation est faite, et beaucoup exigent également la photo originale à côté de la photo mise en scène.
• Filigranes : Pas universels. CRMLS exige l'étiquette dans la description de la photo, Canopy MLS et ARMLS la veulent sur la photo, tandis que NWMLS, Realcomp et Bright MLS interdisent l'ajout de texte sur les photos d'annonces.
• Retouches par IA : L'éclairage, la couleur, le redressement et le recadrage ne nécessitent généralement aucune étiquette. L'ajout, la suppression ou la modification de contenu en requièrent une, et de nombreuses MLS interdisent de modifier le bien immobilier lui-même.
• Californie : Depuis le 1er janvier 2026, la publicité d'un agent comportant une image modifiée numériquement doit inclure une mention ainsi qu'un lien ou un QR code renvoyant vers l'original.

Les règles changent souvent, confirmez donc la version en vigueur auprès de votre MLS avant de publier ; ce guide résume les règles publiées et ne constitue pas un conseil juridique.

Normes techniques des photos MLS : exigences de taille, de format et de qualité

Chaque MLS définit ses propres limites de téléversement en pixels et en mégaoctets. Aucune des spécifications vérifiées n'impose d'exigence de DPI ; ainsi, 72 ou 300 DPI ne déterminera pas si une photo peut être téléversée.

Normes universelles pour les photos MLS

Il n'existe aucune norme nationale, mais les spécifications publiées partagent un socle commun :

• Le format JPEG est accepté partout où nous avons vérifié, et le système Matrix de Canopy MLS n'accepte rien d'autre.
• Le format paysage est la norme. Le guide Paragon de San Diego MLS demande exclusivement des photos en paysage, et le système Matrix de Canopy MLS enregistre les photos en 2048 × 1536 (4:3), en comblant les autres ratios avec des bandes blanches.
• Limites publiées : un minimum de 640 × 480 (SDMLS) et des plafonds de taille de fichier allant de 3 Mo (MRED) à 15 Mo (CRMLS sur Flexmls, SDMLS).
• Utilisez le profil sRGB. Canopy avertit que les autres profils de couleur peuvent subir des altérations lors du téléversement.

Exportation sécurisée : JPEG en paysage, sRGB, 2048 pixels sur le bord le plus long (2048 × 1536 pour les photos 4:3), de moins de 3 Mo. Cela correspond à toutes les limites publiées ci-dessous ; si votre MLS indique autre chose, sa spécification prévaut. Pour une photo inférieure au minimum requis, la Mise à l'échelle d'images peut l'agrandir ; inspectez-la pour vérifier l'absence de détails inventés.

Exigences spécifiques par organisme

D'autres MLS fixent plutôt des minimums : HAR exige six photos dans les 10 jours suivant la date de mise en vente (trois pour les biens à construire), Realcomp une photo de façade dans les 48 heures, et Bright MLS une photo extérieure depuis la rue, sans éléments de marque, dès la soumission de l'annonce.

Règles de contenu pour les photos et les visites virtuelles

• Aucune coordonnée ni marque : Bright, HAR et NWMLS interdisent les coordonnées d'agent telles que les noms ou numéros de téléphone sur les photos d'annonces ; Bright et NWMLS interdisent également les logos et textes ajoutés, et NWMLS proscrit les QR codes sur les photos.
• Aucune personne : Bright, NWMLS et Stellar MLS n'autorisent aucune présence humaine sur les photos d'annonces (NWMLS exclut également les animaux de compagnie), et Stellar étend cette interdiction aux visites virtuelles.
• Visites virtuelles sans marque : Bright applique ses restrictions photo aux visites virtuelles, le support de formation sur la conformité de 2019 de Stellar n'autorise que les visites sans marque, et ARMLS exige un filigrane ou une description "Digitally Altered" (Modifié numériquement) sur les vidéos et visites modifiées.

Les photos prises au smartphone peuvent-elles être conformes aux MLS ?

Oui. Le guide photo de San Diego MLS indique même aux agents de tourner le téléphone à l'horizontale pour les prises de vue en paysage. Exportez en JPEG, car MRED n'accepte pas les fichiers HEIC. Si l'éditeur de votre téléphone a supprimé des objets ou remplacé le ciel, considérez la photo comme modifiée : un rapport de Coraly relayé par Real Estate News note que les filtres de smartphones peuvent altérer les photos avant le téléversement. Le Redressement d'Image IA & Correction de Perspective et l'Éditeur HDR traitent les verticales inclinées et les fenêtres trop lumineuses, des ajustements exclus de la plupart des règles de divulgation ; dans la mesure où ces outils emploient l’IA générative, comparez chaque résultat avec l'original et étiquetez-le si votre MLS traite l'amélioration par IA comme une modification.

Qu'est-ce que la divulgation du home staging virtuel et pourquoi est-elle essentielle ?

La divulgation du home staging virtuel consiste à indiquer aux personnes qui consultent l'annonce quelles photos ont été modifiées numériquement, par le biais d'une étiquette sur la photo, d'une note dans la description de la photo ou dans les remarques, voire des deux selon votre MLS.

Pourquoi la divulgation est essentielle

• Les photos orientent la recherche. 81 % des acheteurs ayant utilisé Internet pour leur recherche ont jugé les photos « très utiles », le score le plus élevé parmi toutes les fonctionnalités de sites Web, d'après le rapport 2026 Home Buyers and Sellers Generational Trends de la NAR.
• La modification est courante ; la divulgation ne l'est pas. Coraly, une société de logiciels immobiliers, a étudié environ 40 000 photos principales d'annonces sur Zillow, Redfin, Realtor.com et Homes.com au début de 2026 : près de 11 % avaient été modifiées, et plus de 90 % d'entre elles ne comportaient aucune divulgation visible (Real Estate News).
• La responsabilité vous incombe. Le Department of Real Estate de Californie précise que la responsabilité des résultats d’IA trompeurs « incombe au titulaire de licence et à son courtier responsable, et non au fournisseur de la technologie ».
• Zillow soutient la divulgation. L'entreprise a déclaré à Fortune en juillet 2026 qu'elle est favorable à une divulgation claire lorsque l’IA modifie de manière substantielle l'image d'une annonce.

Ce que peut coûter l'absence de divulgation

Code d'éthique de la NAR : Articles 2 et 12 et Norme pratique 12-10

Le Code d'éthique 2026 de la NAR ne contient pas de règle spécifique à l’IA et n'impose aucun texte d'étiquette précis, mais trois dispositions s'appliquent à chaque photo retouchée publiée par un REALTOR® :

• Article 2 : Les REALTORS® « doivent éviter l'exagération, la présentation inexacte ou la dissimulation de faits essentiels relatifs au bien immobilier ou à la transaction ». Effacer par retouche une fissure ou une ligne électrique enfreint cette règle.
• Article 12 : Les REALTORS® « doivent présenter une image fidèle dans leur publicité, leur marketing et leurs autres représentations ».
• Norme pratique 12-10 (adoptée le 1/07, modifiée le 1/18) : le devoir d'image fidèle s'étend au « contenu Internet, images » et interdit la manipulation du contenu des annonces « de toute manière qui produit un résultat trompeur ou mensonger » ainsi que « l'utilisation d'images trompeuses ».

La Norme pratique 12-5 est parfois citée comme une règle de divulgation du home staging, mais elle exige en réalité de mentionner le nom de votre agence immobilière dans les publicités ; les règles relatives aux étiquettes émanent des MLS et de la législation des États. La revue REALTOR® News de la NAR a résumé l'esprit de ces règles en août 2026 : laissez l’IA illustrer les possibilités, non réécrire la réalité, et vérifiez chaque image de bien immobilier avant sa publication.

Règles de divulgation spécifiques par bureau MLS (État par État)

Les règles des MLS diffèrent selon l'emplacement de l'étiquette (sur la photo, dans un champ dédié ou les deux), l'obligation de placer l'original à côté de la photo modifiée, et les retouches formellement interdites.

CRMLS (Californie)

• Règle 11.5.2 (depuis le 1er janvier 2026) : soumettre l'original, le présenter immédiatement avant ou après l'image modifiée, et étiqueter l'image modifiée par "Photo Modified" (Photo modifiée), "Virtually Staged" (Virtuellement mise en scène), "Digitally Altered" (Modifié numériquement), "AI Altered" (Modifié par IA) ou un terme précis équivalent dans le champ texte de la photo. Aucun filigrane n'est exigé, et vider virtuellement une pièce est considéré comme une modification.
• Interdit même avec une étiquette : les modifications apportées aux revêtements de sol, aux murs, aux fenêtres, aux éléments de menuiserie, à la peinture, à l'aménagement paysager, à la façade, aux équipements fixes ou aux plans d'étage, à moins que le bien immobilier ne soit amélioré à l'identique d'ici la clôture de la vente ; les modifications des éléments extérieurs ou visibles depuis le bien immobilier, tels que les poteaux électriques ou les vues par la fenêtre ; et l'aménagement paysager généré par IA.

Stellar MLS (Floride)

• Ses règles photo autorisent la mise en scène de logements meublés ou non meublés : vous pouvez modifier les éléments de mobilier non inclus dans la vente et retirer les objets faciles à enlever, mais pas supprimer les lignes électriques, ajouter des plantations paysagères, dissimuler des défauts importants (problèmes majeurs), remplacer des équipements fixes permanents ou changer les couleurs de peinture. Les plans d'étage peuvent être ajoutés sous forme d'images.
• Son support de formation sur la conformité de 2019 demande aux agents d'ajouter la légende "Virtually Staged" (Virtuellement mis en scène) à chaque photo mise en scène et de cocher la case Virtually Staged Y/N, ce qui insère la divulgation dans les remarques publiques. Il est interdit de donner l'impression que les pièces sont plus grandes ou plus petites, et les vues ne peuvent pas être modifiées.

Synthèse régionale

Par défaut, Roomagen n'ajoute pas d'étiquette de divulgation sur ses résultats, appliquez donc celle que votre MLS exige après la retouche. Les résultats du forfait Gratuit comportent un filigrane Roomagen (un badge « GENERATED USING Roomagen.com » et un motif discret), sauf si le compte a déjà effectué un paiement par le passé. Il s'agit d'un élément de marque et non d'une divulgation, et les MLS interdisant le texte ajouté ou les filigranes d'autres sociétés ne l'accepteront pas ; les résultats des forfaits payants ne comportent aucun filigrane visible. Vous pouvez activer une petite mention « AI » sur vos téléchargements dans les Paramètres (« Étiquette AI sur les téléchargements ») ; elle ne remplace pas l'étiquette de votre MLS, et les MLS qui interdisent le texte ajouté ne l'accepteront pas non plus.

California AB 723 : les exigences légales depuis janvier 2026

La loi AB 723 (Chapter 497, Statutes of 2025) a introduit l'article 10140.8 dans le Business and Professions Code, entré en vigueur le 1er janvier 2026. Elle vise les titulaires de licence, ainsi que toute personne agissant pour leur compte, qui utilisent une image modifiée numériquement pour faire la publicité d'un bien immobilier à vendre. Notre guide de conformité AB 723 explore ce sujet plus en détail.

Ce qu'impose la loi

1. Une mention indiquant que l'image a été modifiée, « raisonnablement visible et située sur l'image ou adjacente à celle-ci ».
2. Un lien, une URL ou un QR code renvoyant vers un site public qui inclut et identifie clairement l'original, accompagné d'une mention précisant que les originaux peuvent y être consultés.
3. Sur un site Web que vous contrôlez, les images non modifiées intégrées à la publication, ou un lien vers celles-ci.

La loi n'exige pas de filigrane ni d'ordre d'affichage précis pour les photos ; la règle du « immédiatement avant ou après » provient des MLS. Elle couvre l'ensemble des publicités et supports promotionnels ; votre site Web, vos publications sur les réseaux sociaux et vos prospectus doivent donc également intégrer la mention et le lien.

Ce qui est considéré comme « modifié numériquement »

Toute image créée par l'agent ou sous ses instructions et modifiée « par l'utilisation d'un logiciel de retouche photo ou de l'intelligence artificielle pour ajouter, supprimer ou modifier des éléments », qu'il s'agisse de meubles, de revêtements de sol, de peinture, d'aménagement paysager, de plans d'étage, de poteaux électriques, de vues par les fenêtres ou de propriétés voisines. Les retouches effectuées pour vous par un photographe ou un outil d’IA entrent dans ce cadre.

Ce qui est exempté

Les images sur lesquelles « seuls l'éclairage, la netteté, la balance des blancs, la correction des couleurs, l'angle, le redressement, le recadrage, l'exposition ou d'autres ajustements courants de retouche photo » ont été appliqués sans modifier la façon dont le bien immobilier est représenté. L'Amélioration de photos est conçue pour ces ajustements, mais fait appel à l’IA générative : examinez donc le résultat avec soin. L'avis de mars 2026 du DRE prévient que le défaut de vérification des images générées par IA « peut entraîner des infractions même si l'altération n'était pas intentionnelle ».

Application et sanctions

Les infractions intentionnelles constituent des délits mineurs (misdemeanors), et le DRE peut émettre des avis d'infraction ou suspendre des licences (voir le tableau ci-dessus). SDMLS applique ses règles relatives aux images modifiées aux flux IDX, VOW, API et de syndication et a mis au point, avec Coraly, une analyse automatique lors du téléversement pour signaler les modifications probables par IA, comme le rapportait Real Estate News en juin 2026.

Locations : AB 2025 entre en vigueur le 1er janvier 2027

Signée le 27 septembre 2026, la loi AB 2025 étend l'obligation de divulgation aux annonces de location et s'applique à toute personne, pas uniquement aux titulaires de licence. Les images modifiées figurant dans les annonces de location doivent comporter une divulgation visible sur l'image ou à côté de celle-ci, accompagnée de l'original ou d'un lien vers ce dernier si l'image était initialement une photographie prise par un appareil. Les images intégralement générées par IA sont concernées, et une infraction commise par un titulaire de licence viole également la Real Estate Law (résumé de la California Apartment Association).

Retouches photo autorisées vs interdites

Une approche prudente de ces règles impose de : soigner le rendu esthétique de la photo, étiqueter tout ce qui modifie son contenu, et ne jamais transformer ni masquer le bien immobilier lui-même.

Autorisées SANS divulgation

• Luminosité, exposition, contraste et éclairage
• Balance des blancs et étalonnage des couleurs (ARMLS inclut l'étalonnage de la couleur du ciel)
• Accentuation de la netteté et réduction du bruit
• Recadrage, redressement et correction de perspective
• La correction d'objectif et la fusion HDR entrent généralement dans cette catégorie, puisqu'elles ajustent l'exposition et la géométrie plutôt que le contenu. En cas de doute, CRMLS conseille de divulguer, et Bay East ainsi que NorthstarMLS demandent d'étiqueter les photos améliorées par IA.

Autorisées AVEC divulgation

• Home staging virtuel avec des meubles et une décoration non inclus dans la vente (Home Staging Virtuel)
• Suppression ou remplacement de meubles, y compris vider une pièce (Videz Votre Espace), ce que CRMLS considère comme une modification
• Désencombrement et suppression d'objets personnels, d'animaux ou d'une voiture garée (Service de désencombrement virtuel, Suppression d'objets et d'éléments par IA dans les photos) ; la loi AB 723 et ARMLS assimilent les suppressions à des modifications
• Remplacement de ciel et crépuscule virtuel, pour lesquels l'obligation d'étiquetage dépend des MLS (voir ci-dessous)
• Feu dans la cheminée, qu'ARMLS qualifie de modification

Quand l’IA retire un élément comme une pile de cartons de déménagement, elle doit deviner ce qui se trouvait derrière, expliquait un photographe au magazine REALTOR® News de la NAR, et le mur réel pourrait masquer un dégât des eaux ou un trou. Vérifiez systématiquement les murs et les sols sur chaque résultat.

Toujours interdites (même AVEC divulgation)

• Dissimuler des défauts tels que des fissures, des taches ou des dégradations (Canopy, NWMLS, Stellar, Dayton)
• Fabriquer des vues (Bright, Canopy, CRMLS, Stellar, Dayton)
• Supprimer ce que le propriétaire ne contrôle pas : lignes électriques, poteaux, châteaux d'eau, autoroutes, bâtiments voisins (Bright, Canopy, CRMLS, NWMLS, Dayton)
• Ajouter ou agrandir des éléments, tels que des fenêtres, une pelouse ou une allée (CRMLS, NWMLS, NorthstarMLS, Stellar), ou effacer des éléments paysagers comme un arbre mort (CRMLS, Stellar, Dayton)
• Dénaturer les volumes (Stellar) ; un dirigeant d'agence australien a souligné auprès de SmartCompany que des meubles virtuels sous-dimensionnés peuvent également créer cette illusion

Aperçus de rénovation, peinture et aménagement paysager

CRMLS, Stellar, NorthstarMLS et Dayton interdisent toute modification du bien immobilier lui-même (peinture, sols, placards, murs, aménagements extérieurs) sur les photos d'annonces, sous réserve de rares exceptions :

• CRMLS ne les autorise que si le bien immobilier fait l'objet d'améliorations identiques avant la clôture de la transaction, incluses dans le prix affiché.
• HAR les autorise en présence d'un filigrane au bas de l'image indiquant "Image does not represent actual property as is" (L'image ne représente pas la propriété dans son état actuel), jamais en guise de photo principale et obligatoirement à côté d'une photo non retouchée sous le même angle.
• Constructions neuves : Bright permet le home staging virtuel sur toutes les parties des annonces de biens à construire ou en cours de construction, et HAR ainsi que Realcomp acceptent les rendus 3D ou photos de maisons témoins dès lors qu'ils sont présentés comme tels.

Conservez les visuels issus de la Rénovation et Remodelage Virtuels et de la Conception paysagère virtuelle en dehors de la galerie MLS, et présentez-les aux acheteurs sous forme de projets conceptuels dûment étiquetés. Pour les logements en cours d'édification, une Visualisation d'intérieur de construction étiquetée comme rendu 3D correspond aux dérogations pour constructions neuves.

Les crépuscules virtuels sont-ils conformes aux MLS ?

Aucune des règles de MLS analysées ne proscrit explicitement le crépuscule virtuel par son nom, et les modifications de ciel sont fréquentes : 69 % des images modifiées dans l'étude de Coraly comportaient un remplacement de ciel. Les règles diffèrent quant à l'étiquetage. ARMLS ne considère pas un ajustement de couleur du ciel comme une modification numérique (Digitally Altered), tandis que Bay East classe le remplacement de ciel comme une altération. La loi AB 723 ne mentionne pas le crépuscule en tant que tel, mais un nouveau ciel ou l'ajout de lumière peuvent excéder les simples réglages d'exposition ; en Californie, la démarche prudente consiste donc à intégrer la mention et à joindre l'original diurne. N'ajoutez jamais une vue, un luminaire ou un feu de cheminée inexistant.

Dans la Retouche & Conversion Photo Jour en Crépuscule de Roomagen (Changement horaire dans l'application), la vue par la fenêtre est paramétrée par défaut sur « Conserver l'original » ; sélectionner une nouvelle vue telle que Panorama urbain reviendrait à fabriquer une vue factice. Conservez donc l'option par défaut pour les photos d'annonces et répondez « Sans fenêtres » pour les pièces aveugles. Le modèle a pour consigne d'allumer les luminaires déjà présents dans la pièce, mais prenez soin de confronter chaque résultat avec la photo de jour.

Comment créer des photos en home staging virtuel conformes aux MLS

Ces étapes appliquent la synthèse la plus stricte des règles énoncées ci-dessus ; vérifiez auprès de votre propre MLS l'emplacement requis pour l'étiquette et l'ordre d'affichage des photos.

Étape 1 : Archivez les originaux

Conservez chaque photo d'origine non retouchée, nommée par paires, par exemple living-room_original.jpg et living-room_staged.jpg. Si un photographe s'occupe des retouches pour votre compte, demandez-lui également les fichiers bruts ; le rapport de Coraly relève que certains agents ne reçoivent que des JPEG retouchés une fois les originaux supprimés. Ne vous fiez pas à une application de retouche pour servir d'archive : la Bibliothèque de Roomagen, par exemple, ne conserve les résultats que pendant une durée limitée sur la plupart des forfaits.

Étape 2 : Mettez en scène uniquement des biens meubles

Dans l'outil de Home Staging Virtuel, sélectionnez le type de pièce, laissez l’IA choisir le mobilier ou choisissez-le vous-même, puis déterminez un style. Laissez les options « Adapter la couleur des murs au style » et « Adapter le revêtement de sol au style » désactivées (leur état par défaut), car retoucher les murs et les sols modifie le bien immobilier lui-même. Vérifiez que les meubles présentent des dimensions réalistes, car des éléments sous-dimensionnés peuvent donner l'impression qu'une pièce est plus spacieuse. Pour plusieurs pièces, le Traitement par lot disponible sur les forfaits payants permet de traiter jusqu'à 3, 7 ou 20 photos simultanément (Starter, Pro, Business).

Étape 3 : Inspectez chaque résultat

Les outils génératifs peuvent altérer des éléments sans que vous l'ayez demandé, comme un encadrement de fenêtre ou un luminaire ; comparez donc chaque résultat avec l'original dans la vue Avant / Après. Si une pièce mise en scène, une pièce vidée, un objet retiré ou une conversion crépusculaire présente une modification non désirée, le bouton Retoucher vous permet de formuler une consigne corrective pour générer une nouvelle version, au coût d'une exécution standard.

Étape 4 : Étiquetez l'image sur tous ses supports de diffusion

Utilisez le mécanisme propre à votre MLS : le champ texte de la photo sur CRMLS, la mention Flexmls sur ARMLS, l'option Label sur Bay East, la légende et la case à cocher sur Stellar, ou l'inscription sur l'image pour Canopy. En Californie, votre site Web, vos publications sur les réseaux sociaux et vos prospectus doivent aussi comporter la mention et le lien. Exemples de formulation :

• Étiquette sur la photo : "Virtually staged" (Virtuellement mis en scène) ou "Digitally altered: furniture added" (Modifié numériquement : mobilier ajouté)
• Remarques : "Some photos are virtually staged; furniture shown is not included in the sale." (Certaines photos font l'objet d'un home staging virtuel ; les meubles représentés ne sont pas inclus dans la vente.)
• Publicités en Californie (AB 723) : "Image digitally altered. See the original, unaltered photos at [link or QR code]." (Image modifiée numériquement. Consultez les photos originales non modifiées sur [lien ou QR code].)

Étape 5 : Associez l'image à son original

Placez l'original à côté de la photo modifiée selon l'ordre imposé par votre MLS : avant ou après pour CRMLS, ARMLS et Canopy, immédiatement après pour Bay East, immédiatement avant pour Metro MLS. Maintenez une photo principale exempte de modification : HAR interdit d'afficher des altérations du bien immobilier lui-même en première photo, et Metro MLS sanctionne quotidiennement les photos principales modifiées.

Étape 6 : Contrôle final

• La taille, le poids du fichier et le format respectent les plafonds de votre MLS
• Aucune personne, aucun élément de marque ni aucun texte ajouté là où votre MLS les proscrit
• Chaque photo modifiée est étiquetée et placée à côté de son original
• Aucune modification des murs, des sols, des équipements fixes, de l'aménagement paysager ou des vues, et aucun défaut masqué
• Les publicités diffusées hors de la MLS intègrent bien la divulgation

Exigences internationales en matière de divulgation

Royaume-Uni

• La loi Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 encadre les descriptions trompeuses de biens immobiliers par les agents immobiliers et les agents de location, avec des infractions en vigueur depuis le 6 avril 2025. Le guide de la répression des fraudes Business Companion indique : « Ne truquez pas les photos et n'utilisez pas d'objectifs extrêmes qui altèrent la perspective de l'image », et les mentions de non-responsabilité écrites en petits caractères ne permettent pas d'écarter l'infraction.
• Les sanctions peuvent aller jusqu'à une amende illimitée en Angleterre et au Pays de Galles ou deux ans d'emprisonnement après mise en accusation (art. 240). Si l'action d'un tiers, comme la retouche opérée par un photographe, conduit l'agent à commettre une infraction, ce tiers la commet également (art. 239).

Union européenne

Depuis le 2 août 2026, l'article 50, paragraphe 4, du règlement sur l'IA (AI Act) impose aux déployeurs d'un système d'IA qui génère ou manipule des contenus visuels constituant un « hypertrucage » (deepfake) de signaler cette modification. La définition englobe les contenus qui ressemblent à des objets ou lieux existants et « qui apparaîtraient à tort à une personne comme authentiques ou véridiques », ce qui peut être le cas d'une retouche réaliste par IA d'un bien immobilier réel (voir notre guide sur l'article 50 du règlement sur l'IA). Les manquements sont passibles d'amendes s'élevant jusqu'à 15 millions d'euros ou 3 % du chiffre d'affaires mondial annuel.

Australie

• En vertu de l'Australian Consumer Law, l'amende maximale sanctionnant les représentations fausses ou trompeuses d'une entreprise a été portée à un montant minimal de 100 millions de dollars australiens (A$) par infraction le 28 mars 2026 (Gilbert + Tobin).
• La Nouvelle-Galles du Sud a voté une loi en septembre 2026 contraignant les bailleurs et agents à divulguer les images retouchées numériquement dans les annonces de location dès lors qu'elles sont susceptibles d'induire en erreur, sous peine d'amendes pouvant atteindre 22 000 A$ dès le début de l'année 2027 (SmartCompany).
• Dans le Queensland, les déclarations inexactes faites par les professionnels agréés sont passibles de 540 unités de pénalité, soit 93 258 A$ selon la valeur unitaire fixée au 1er juillet 2026 (Property Occupations Act, art. 212).

Canada

• Ontario : les Règles PropTx MLS® (en vigueur depuis le 2 décembre 2024) interdisent les images modifiées numériquement ou par IA ainsi que le home staging virtuel « qui ne décrivent pas fidèlement le bien immobilier inscrit ».
• Colombie-Britannique : le guide à l'intention des consommateurs de la BCFSA range les « photos modifiées ou améliorées numériquement » parmi les formes de publicité fausse ou trompeuse.
• Québec : l'organisme de régulation OACIQ a indiqué à CTV News en février 2026 que les images générées ou retouchées par IA doivent être clairement identifiées (reportage Noovo).

Ce qui change en 2026–2027 et comment garder une longueur d'avance

Nouvelles règles et textes en cours

• Wisconsin : L'Act 69 prend effet le 1er janvier 2027, exigeant des titulaires de licence de divulguer toute intervention technologique, y compris par l’IA, qui altère les caractéristiques d'un bien immobilier au point de créer une impression fausse ou trompeuse (Law Commentary).
• Locations en Californie : La loi AB 2025 sera applicable dès le 1er janvier 2027.
• New York : Le Senate Bill 9584, toujours en cours d'examen en septembre 2026, imposerait la divulgation des images virtuellement mises en scène ou substantiellement modifiées, ainsi qu'un étiquetage sur les visites virtuelles générées par IA. Le maire de New York a proposé des règles d'obligation de divulgation pour les photos et vidéos de location modifiées par IA le 16 juillet 2026 (Fortune).
• New Jersey : Le projet de loi Assembly Bill 4728 prévoit d'interdire globalement les photos de vente et de location profondément modifiées, d'autoriser la mise en scène des objets non fixés sous réserve de divulgation, et de permettre aux acheteurs et locataires d'exiger les photos originales.
• Floride et Texas : Les règles existantes sur la publicité continuent de s'appliquer. La Floride sanctionne la publicité « frauduleuse, fausse, trompeuse ou mensongère » (§475.25), et le Texas considère comme trompeuse toute annonce « inexacte sur un quelconque fait essentiel » (22 TAC §535.155).
• Application par les MLS : Les amendes de l'ARMLS débutent en décembre 2026, et CRMLS, qui n'appliquait pas d'amende pour sa règle en février 2026, facture désormais 250 $ après un avertissement initial.

Comment sécuriser durablement votre activité

1. Adoptez systématiquement trois réflexes : étiquetez chaque photo modifiée de la manière requise par votre MLS, placez l'original à ses côtés, et ne modifiez jamais le bien immobilier lui-même.
2. Exigez les originaux dans vos contrats de prestation, afin que les photographes et graphistes vous livrent systématiquement les fichiers bruts avec chaque lot retouché.
3. Examinez minutieusement les images produites par l’IA avant leur diffusion ; conformément aux recommandations californiennes, la responsabilité repose sur vous, pas sur l'outil logiciel.
4. Si vous développez des logiciels de gestion d'annonces, intégrez la gestion de l'étiquette et du lien vers l'original directement dans votre parcours de téléversement : l'API de Roomagen, par exemple, ne renvoie que l'image retouchée (consultez le guide de démarrage rapide de l'API).