虚拟家居布置是否合法？披露规则、免责声明措辞与版权解析

虚拟家居布置是否合法？

是的。虚拟家居布置，即通过数字化方式在房产照片中添加家具和装饰的做法，是合法的。加州、威斯康星州、纽约州和新泽西州关于修改房源照片的州法律和法案规范了应如何披露编辑行为；它们当中没有任何一项禁止家居布置。新泽西州的提议法案将允许添加或移除家具及其他非固定物品的数字家居布置，只要照片仍能反映房产的当前状况并披露了该编辑行为（LawCommentary）。

这些规则针对的是误导性照片。在实践中，只要满足以下三点，经过布置的图像就完全站得住脚：

1. 在人们看得到的地方予以披露：在图像上或旁边，或者在您的 MLS 用于标注的字段中。
2. 仅改动可移动物品。家具和装饰没有问题。墙壁、地板、固定设施、景观和缺陷均属于待售或待租房产的一部分。
3. 提供原图。加州要求在广告中提供未修改原图的链接，而诸如 CRMLS 等 MLS 则要求将原图与经过布置的版本并排展示。

本文仅供参考，不构成法律建议。您适用的规则取决于您所在的 MLS、州和国家。

“Virtually Staged”（经过虚拟家居布置）是什么意思？

标注有“Virtually Staged”（经过虚拟家居布置）的房源照片经过了编辑，以展示房屋中实际并不存在的家具和装饰。虚拟清空房间、移除不随房产出售的家具，同样算作经过修改的图像（CRMLS）。如果您是买家或租客，并且经过布置的照片旁边没有展示原图，请主动索取。

哪些算作经过修改的图像

加州的 AB 723 在《商业与职业法典》（Business and Professions Code）中增加了第 10140.8 条，并于 2026 年 1 月 1 日生效，明确规定了哪些算作修改。当使用照片编辑软件或 AI 来“在图像中添加、移除或更改元素”时，该图像即属于“经过数字化修改”，包括家具、固定设施、家电、地板、墙壁、油漆颜色、景观、外立面、平面图以及从房产中可见的事物，如“透过窗户看到的景色以及邻近房产”（AB 723）。

同一条款排除了“仅进行了光照、锐化、白平衡、色彩校正、角度、校直、裁剪、曝光或其他常见的照片编辑调整，且未改变对房产本身表述”的图像。这在任何地方都是一个实用的检验标准：校正照片不同于改变照片所展示的内容。

天空替换和日景转黄昏照片编辑 & 转换在法律中未被提及。对于灰色地带，CRMLS 的建议非常简短：“如有疑问，宁可谨慎行事”，并披露编辑行为。

美国的虚拟家居布置披露规则

目前没有专门针对虚拟家居布置制定的联邦规则。在 AI 编辑出现之前，房地产广告“就已受到禁止虚假或误导性陈述规则的约束”，少数几个州目前正在增加具体标准（LawCommentary）。截至 2026 年 10 月的现状：

有两点尤为突出：

• 责任由您承担。在 2026 年 3 月的指引中，加州房地产局（California Department of Real Estate）表示，当 AI 工具生成误导性广告时，“现行法律下的责任由持证人及其主管经纪人承担，而非技术提供商”，并且未能审查 AI 生成的图像“可能导致违规，即使该修改并非故意”（California DRE）。
• 针对所有广告，不仅限于 MLS。AB 723 涵盖“广告或其他宣传材料”，因此传单、社交媒体帖子、电子邮件和房产网站也需要声明和链接。在您自己掌控的网站上，应包含未经修改的图像或其链接（AB 723）。

有关加州的全面情况，包括 MLS 如何执行该法律，请参阅我们的 AB 723 指南。

MLS 针对经过虚拟家居布置照片的规则

每个 MLS 都会制定自己的照片规则，在标注位置、原图展示位置以及哪些编辑会被直接拒收方面各有不同。上传前请查看您所在 MLS 的现行规则；我们的 MLS 照片要求指南对比了多个房产协会的规定。

CRMLS 为落实 AB 723 而制定的 Rule 11.5.2 就是一个明确的范例（CRMLS）：

• 在照片描述字段中进行标注，使用诸如“digitally enhanced”（数字化增强）、“digitally altered”（数字化修改）或“virtually staged”（虚拟家居布置）等词语。
• 原图紧邻房源中修改后图像的前方或后方。
• 无需水印。针对“我的摄影师是否需要添加数字化修改水印？”这一问题，答案是“不需要”。显眼的水印并非所有 MLS 的通用要求。
• 清空也算。通过虚拟方式清除交割时不附带的家具属于修改过的图像。
• 房产本身的真实部分严禁改动。用户“不得添加、移除或修改房产的任何真实部分，如墙面颜色、地板、橱柜、墙体尺寸、景观绿化等”，且 MLS 中不允许出现 AI 生成的景观绿化图像。
• 违规执行：先发出警告，若未及时纠正问题，将处以 250 $ 罚款。

虚拟家居布置免责声明：您可以参考的措辞

免责声明只有在人们据此做出决策之前看到才有效。英国商业贸易标准局（Trading Standards）的指引明确指出：“字号很小、告知买家不要依赖细节的通用免责声明，无法有效防止违法违规”（Business Companion）。《欧盟人工智能法案》（EU AI Act）要求“最迟在首次互动或接触时，以清晰且易于辨认的方式”进行披露（EU AI Act, Article 50）。

可根据您的 MLS、所在州和语言进行参考的示例：

四个让措辞行之有效的技巧：

• 明确改动内容。“Virtually staged”（经过虚拟家居布置）或“furniture removed”（已移除家具）比“photos may be enhanced”（照片可能经过增强）能向买家提供更多信息。
• 指引查看原图，并用文字说明未经修改的原图就在此处。当您使用链接、URL 或二维码时，AB 723 要求包含此类语言。
• 说明哪些不随房产出售。如果交易包含部分家具家饰，请明确说明具体包括哪些。下文提到的不列颠哥伦比亚省案例就涉及一处附带家具出售的房产，其照片展示了房屋内并不存在的家具。
• 在社交媒体上直接置于图像上，因为社交媒体的照片说明经常会被截断。

道德准则：NAR 道德准则的要求

NAR 的 2026 年《道德准则》（Code of Ethics）并未提及 AI 或虚拟家居布置，也未强制规定标注措辞。以下三项条款起到了约束作用（NAR Code of Ethics）：

• Article 2：REALTORS®“应当避免夸大、虚假陈述或隐瞒与房产或交易相关的重要事实。”
• Article 12：REALTORS®“应当在广告、营销和其他陈述中呈现真实情况。”
• Standard of Practice 12-10：真实陈述的职责“包括互联网内容、图像”，并禁止“以任何产生欺骗或误导结果的方式操纵房源及其他内容（例如展示他人制作的内容）”以及“以其他方式误导消费者，包括使用误导性图像”。（2007 年 1 月采纳，2018 年 1 月修订。）

Standard of Practice 12-10 有时被引用为要求对修改过的照片进行标注的依据。其实并非如此：它禁止的是误导性图像，而标注规则来自 MLS 和州法律。常被误认为属于该条款的关于“展示在 REALTORS® 网站上”的信息的句子，实际上出自 Standard of Practice 12-8。

您可以展示老旧破房（Fixer-Upper）翻修后的样子吗？

设想这样一个场景：一位主要代理老旧改造房屋的经纪人在其网站上修改照片，以展示在投资者翻修后可能呈现的效果。根据该准则，这是否被允许？该准则并不禁止展示潜力；它禁止的是误导性图像。如果将修改后的照片当作该房产当下的现状展示，就属于 Standard of Practice 12-10 所禁止的误导性图像。而同一张图像，只要明确标注为翻新概念图并与当前现状照片并排展示，就能如实反映两方面的情况。如果您的 MLS 像 CRMLS 一样拒收对房产真实部分进行更改的图像，请勿将其放入 MLS 房源中。

版权与知识产权

版权决定了您是否有权对照片进行家居布置。本节介绍美国法律。

谁拥有原始房源照片的版权？

通常是摄影师。根据美国版权法，“作者是实际创作该作品的自然人”，仅仅支付拍摄费用本身并不能改变这一点（U.S. Copyright Office, Circular 30）。例外情况是职务作品（work made for hire）：由雇员在工作职责范围内拍摄的照片，或是属于九大法定类别之一且由双方签署书面协议明确约定为职务作品的委托创作作品。房源照片并不明确属于这九大类别中的任何一种，因此不要仅依赖“职务作品”条款。书面版权转让协议，或者明确允许编辑和营销用途的许可协议，才是更稳妥的途径。

您能对非自己所有的照片进行家居布置吗？

只有在您的许可协议允许的情况下才可以。允许“将照片用于房源展示”的许可可能包含也可能不包含编辑后的版本，因此请仔细阅读条款；若未提及，请取得摄影师的书面许可。此外，除非许可协议允许，否则不要移除摄影师的水印或署名，也不要在未经许可的情况下重复使用其他房源的照片。在美国，如果明知或有合理理由知道这将有助于促成或隐瞒侵权行为，而在未经许可的情况下故意移除摄影师的姓名或版权声明，可能违反 17 U.S.C. §1202，每次违规的法定赔偿金为 2,500 $ 至 25,000 $（§1203）。

谁拥有经过虚拟家居布置版本的版权？

请分层次来看：

• 底层原始照片的版权仍归摄影师所有，若他们已将版权转让给您，则归您所有。
• AI 生成的家具和装饰没有人类作者。2026 年 3 月 2 日，美国最高法院驳回了 Thaler v. Perlmutter 案的调卷令申请，维持了可享有版权作品必须由人类创作的裁决。在现行法律下，“AI 是一种工具，而不是作者”（Baker Donelson）。
• 人类的独创性选择仍然算数。美国版权局 2023 年的指引承认，包含 AI 生成素材的作品“如果人类以具有创造性的方式对 AI 生成的元素进行选择或编排，可能包含足以支持登记的人类作者成分”（同前注）。艺术家纯手工建模的家居布置则属于普通的人类创作作品。

因此，认为 AI 布置的图像会作为原创视觉作品自动享有版权的观点，对于 AI 生成的部分并不成立。在实践中，合同起到了决定性作用：即您与摄影师的协议以及您所使用编辑工具的条款。例如，Roomagen 的条款规定您拥有输出图像的所有权（详见下文）。这解决了您与该工具之间的权利归属，但并不能凌驾于摄影师对原图享有的权利之上。

国际法规

英国

英国商业贸易标准局为英格兰制定的 Business Companion 指引指出，《2024 年数字市场、竞争和消费者法案》（DMCCA）第 4 部分第 1 章“对房地产中介和租赁中介使用的房产描述进行了监管”，并“将商户违反这些规定的行为定为刑事犯罪”。在照片方面，该指引非常直截了当：“照片可能具有误导性。请勿篡改照片，也不要使用影响图像透视比例的极端镜头”（Business Companion）。

检验标准在于该描述是否可能导致普通消费者做出原本不会做出的“交易决定”，这“也可以包括最初是否去看房等事项”。该指引还指出，DMCCA 并不阻止您“以最佳效果展示房产，只要您的言辞或作为不具误导性即可”。对于虚拟家居布置而言，这意味着必须进行醒目的标注，绝不能使用小字免责声明，且不得对房产本身进行编辑。较早的文章引用的是《2008 年消费者保护免受不公平交易条例》（Consumer Protection from Unfair Trading Regulations 2008）；现行指引适用 DMCCA。

欧盟

基准是《反不正当商业行为指令》（Unfair Commercial Practices Directive），欧盟委员会将其描述为在与消费者打交道时“监管不正当商业行为的欧盟统领性立法”；各国主管机构负责具体执行（European Commission）。

在此基础之上，自 2026 年 8 月 2 日起，《欧盟人工智能法案》第 50 条第 4 款要求部署生成或操纵构成“深度伪造”的图像、音频或视频内容的 AI 系统的部署者，“必须披露该内容是人工生成或操纵的”。深度伪造是指“类似于现有人物、物体、地点、实体或事件，且会让人误以为是真实的或符合事实的”AI 生成或操纵的内容（EU AI Act, Article 50）。一张针对真实、可识别房屋的 AI 布置照片完全可能符合这一定义，并且该项义务是叠加在欧盟和各国其他透明度规则之上的（详见我们的《欧盟人工智能法案》第 50 条指南）。

加拿大

加拿大不列颠哥伦比亚省的监管机构已经对包含虚拟家居布置在内的未披露照片编辑行为进行了处罚。在 2024 年的一项裁决中，BCFSA 确认对一名代理附带家具出售房产的房源中介处以 6,000 C$ 的行政罚款，其 MLS 照片经过了数字化修改：卧室经过了虚拟家居布置，且房屋内清晰可见的油漆剥落和开裂在照片中均未显示。房源中注明“Bedrooms virtually staged and photos have been edited to remove most personal belongings”（卧室经过虚拟家居布置，照片已编辑以移除大部分个人物品）的备注是在买家出价被接受后才添加的。听证官认定，数字化修改“导致该房产在展示中呈现出与其自身不符的完好维护状况”（BCFSA, 2024 BCSRE 59）。

澳大利亚

新南威尔士州已通过立法，规定房东和中介在租赁广告中“极有可能产生误导或欺骗的情况下”，必须披露数字化生成或修改的图像。未予披露的企业将面临最高 22,000 A$ 的罚款，该法规将于 2027 年初生效。这项新规则适用于租赁而非买卖；销售房产的中介已被禁止以误导买家的方式使用修改过的照片（SmartCompany).

其他国家

在任何地方都可以套用相同的检验标准：该照片是否会在房产状况方面误导买家或租客？然后在发布前查看您当地监管机构的广告规则。

如果不进行披露会面临什么后果？

后果取决于您所在的地区：

• 监管机构罚款。上述不列颠哥伦比亚省的案例最终被处以 6,000 C$ 的罚款。在美国，根据各州规定，违规行为“可能导致强制披露要求、民事罚款或针对房地产执照的纪律处分”（LawCommentary）。
• MLS 罚款。CRMLS 会先发出警告，若未及时纠正照片，将处以 250 $ 罚款。
• 即将出台更严格的规则。纽约州的法案将允许暂停或吊销执照，并赋予州总检察长执法权；新泽西州的法案将使卖家面临民事罚款。
• 在英国面临刑事风险，因为虚假房产描述在 DMCCA 下构成犯罪。
• 事后披露无法解决投诉。在 BC 省的案例中，买家在未实地看房的情况下给出了报价，随后在实地查看后发出了撤销通知并向监管机构投诉。虽然在报价被接受后更新了备注，但罚款依然维持原判。

租赁、酒店民宿与设计工作

披露规则始于房屋买卖，但并未局限于此：

• 房东和物业经理。自 2027 年 1 月 1 日起，加州的 AB 2025 将披露要求延伸至租赁广告，适用于任何使用修改后的图像来宣传租赁房产的人士，而不仅限于持证人；对于持证人而言，违反租赁广告规则的同时也违反了其执照管理法（California Apartment Association）。英国租赁中介与房地产中介一样受到相同的 DMCCA 指引约束，新南威尔士州的租赁广告披露规则自 2027 年初开始适用。
• 欧盟境内的酒店、度假短租及其他企业。《人工智能法案》针对深度伪造的披露要求适用于任何自行决定使用 AI 的企业，不仅限于房地产中介，因此针对真实房间或建筑的 AI 编辑照片若足以乱真，在欧盟很可能也需要清晰标注。
• 室内设计师与建筑师。为客户制作的概念图不属于房源广告，但当它们出现在针对特定房产的营销活动中时，请将其标注为概念图。
• 建筑商与开发商。将尚未建成的房屋效果图明确标注为效果图。根据加州的租赁规则，完全由 AI 生成的图像必须进行披露，且当相机拍摄的照片被修改时，原图要求同样适用。

Roomagen 在合规工作流程中的定位

Roomagen 负责执行编辑；披露的责任始终在您。AI 虚拟家居布置以及 Roomagen 的其他工具不会添加“Virtually Staged”（经过虚拟家居布置）标注，Roomagen API 也同样不会。您可以在设置中开启“下载时添加AI标签”，为下载的结果添加一个小小的“AI”标记，但它不能代替您的 MLS 或法律要求的标注。服务条款规定，您拥有输出图像的所有权，并可将其用于个人和商业用途，但“须遵守适用的披露要求”，且条款明确规定，根据您所在 MLS 的规则、NAR 指南和适用法律，披露虚拟家居布置或 AI 编辑行为的责任由您承担。条款还要求您仅上传有权使用的图像，不得制作虚假陈述房产状况或建筑结构特征的房源。

有助于保持编辑真实与记录清晰的功能特性：

• 限制改动范围。在虚拟家居布置以及保持布局（重新设计已布置的房间）中，“墙面颜色搭配风格”和“地板搭配风格”开关默认处于关闭状态；如果您的 MLS 禁止更改油漆或地板，在处理 MLS 照片时请保持其关闭。清空您的空间会询问您正在清空的空间类型，选择厨房或卫生间会提示系统哪些固定设施应当保留。虚拟整理服务提供“仅整理——不添加任何物品”选项，而照片物体移除与物品清除则针对您在照片上标记的区域进行处理。
• 注意窗户部分。日景转黄昏照片编辑 & 转换（在应用中名为时间变换）会询问您的照片是否包含窗户，其窗景设置默认为“保持原样”。选择新的景观会更改“透过窗户看到的景色”，而这正是 AB 723 明确界定的修改行为。
• 核对平面图。AB 723 的定义包含了平面图。草图转平面图默认保留您手写的测量数据，省略无法识别的数字，提示 AI 会重新绘制文字，并将 AI 估算的尺寸标注为“approximate only”（仅供参考）。发布前请核对每一个数字，并将平面图转3D图像标注为渲染效果图。
• 发布前审查。结果界面提供之前 / 之后对比视图，并且在四款工具中，修改会将每次更正保存为一个编号版本（v1、v2……），方便您记录最终发布的是哪一个版本。
• 将原图与结果保存在一起。图片库会将每个结果归档在其对应原图的文件夹中，付费计划的批量运行（入门版、专业版和企业版分别最多支持 3、7 或 20 张照片）会存放在独立的文件夹中，并提供 ZIP 下载。结果在免费计划保留 3 天，入门版保留 30 天，专业版保留 180 天，企业版没有时间限制，且每个计划都对保留的结果数量设有上限，因此请自行归档原图和已发布版本。
• 水印并非披露。免费计划输出图像上的“GENERATED USING Roomagen.com”徽标属于品牌标识，不是 AB 723 或您所在的 MLS 所要求的声明，而付费计划输出的图像不带任何可见水印。

自我保护：最佳实践核对清单

布置前

• 确认您的摄影协议允许对编辑后的版本进行修改和营销使用，或者取得书面转让协议。
• 阅读您所在 MLS 的现行照片规则：标注的位置、原图的位置、拒收哪些编辑。
• 查看您所在州的规则：加州买卖广告自 2026 年 1 月 1 日起适用；加州租赁广告和威斯康星州自 2027 年 1 月 1 日起适用。
• 与您的卖家或房东商定哪些照片将进行家居布置以及如何进行标注。

布置时

• 仅添加可移动物品：家具、地毯、艺术品、绿植和装饰品。
• 保持墙壁、地板、橱柜、固定设施、景观和绿化现状不变。
• 绝不要修图修掉裂缝、污渍、损坏或其他缺陷。
• 不要添加不存在的设施，如壁炉、泳池或更好的景观，也不要让房间显得比实际更大。
• 确保家具尺寸对于房间比例和房产价位而言符合现实。
• 绝不要重复使用其他房产的家居布置图像。

发布前

• 在全尺寸下对比每张 AI 输出结果与原图。
• 按照您所在 MLS 的要求位置对每张修改过的图像进行标注。
• 在 MLS 中将原图并排放在修改后照片旁边，并在加州的所有其他广告中提供原图链接。
• 当经过布置的家具不随房产出售时，在备注中予以说明。
• 从照片公开发布的第一天起就进行披露，而不是等到收到出价后。

档案留存

• 对每张原图、每个发布版本以及您使用的标注进行归档。
• 只要有任何广告指向这些原图，就应将其保留在稳定的在线链接中。
• 保存这些记录的时长应与房源档案的其他资料保持一致。