2026年虚拟家居布置披露规则：各司法管辖区合规指南

2026年虚拟家居布置披露规则：简要解答

虚拟家居布置是合法的，我们审查过的所有法律均未禁止该行为。各项规则针对的是未披露或具误导性的编辑：改变房产外观的编辑必须予以披露，而某些编辑即便带有标注也绝不允许出现在房源照片中。在2026年，这些规则分为四个层级：

1. 州法律。自2026年1月1日起，加州的AB 723法律已要求在销售广告中的每张经过数字化修改的图像上或旁边附上声明，外加指向原始图像的链接或二维码。加州租赁广告以及Wisconsin持牌人将于2027年1月1日跟进执行。
2. MLS规则。您的MLS决定标注的位置（照片描述、照片上方，或完全禁止在照片上添加文本），而诸如CRMLS和ARMLS等较新的规则要求将原始照片直接放置在修改后照片的前面或后面。
3. 职业道德。NAR Code of Ethics禁止REALTORS®使用误导性图像，但并未规定具体的标注措辞。
4. 美国境外的规则。英国、澳大利亚和加拿大的规则禁止使用具误导性的房产图像；欧盟现在要求披露逼真的AI操纵图像；新的租赁广告规则也即将出台。

在任何地方都适用的安全默认做法是：标注每张经过修改的图像，将原始照片保留在其旁边，并且绝不改变房产本身。

规则一览

破折号表示此处引用的来源未明确规定处罚。关于加州法律的深度解析，请参阅我们的AB 723指南；关于照片尺寸限制以及各理事会的MLS规则，请参阅我们的MLS照片要求指南。

为什么虚拟家居布置披露在2026年比以往任何时候都更重要

AI工具和滤镜正越来越多地用于修改房源照片。房地产团队发展平台Coraly开展的一项研究审查了2026年第一季度来自Zillow、Redfin、Realtor.com和Homes.com的大约40,000张首要房源照片。近11%显示出修改痕迹，修改后的图像中有69%涉及天空替换，并且超过90%的修改后图像没有任何可见的披露（Real Estate News，2026年6月）。

监管机构和MLS正在作出回应：

• New York's Department of State在2025年末发布了一项趋势警示，警告房源中的AI图像“可能会对房产产生误导性或夸大性的描摹”，并提醒持牌人广告必须对房屋给出“诚实且准确的描摹”（Real Estate News）。
• 加州Department of Real Estate（DRE）在2026年3月的指引中表示，对误导性AI辅助广告的责任“由持牌人及其主管经纪人承担，而非技术提供商”，并且未能审查AI生成的图像“即使修改是无意的，也可能导致违规”（DRE指引）。
• 部分MLS正在实施自动化检查。圣迭戈的SDMLS与Coraly合作开展扫描，在上传时标记疑似AI修改，将其与原始照片进行比对，并发布一个可供查看原始照片的页面（Real Estate News）。

因此，请审查您的摄影师、修图师或AI工具交付的每一张图像，并在买家采取行动之前予以披露。无论您是使用AI虚拟家居布置、人工修图师还是手机滤镜进行布置，这些规则均适用。

加州AB 723：自2026年1月起法律的要求

AB 723（Chapter 497, Statutes of 2025）于2025年10月10日签署，并在Business and Professions Code中增加了第10140.8条（法律文本）。持牌人自2026年1月1日起必须遵守该规定。

涵盖对象。在出售房产本身的广告或其他宣传材料中包含数字化修改图像的“房地产主管经纪人或销售员，或代表他们行事的人”。“由持牌人制作或在其指示下制作”的图像均算在内，因此您的摄影师或布置人员所做的编辑也包含在其中。

何为数字化修改。“通过使用照片编辑软件或人工智能来添加、移除或更改图像中的元素”而修改的图像，这些元素包括：固定设施、家具、家电、地板、墙壁、油漆颜色、硬质景观、景观、外立面、平面图，以及房产外部或从房产处可见的元素，包括路灯、电线杆、透过窗户看到的景观以及邻近房产。

豁免范围。“仅进行了光照、锐化、白平衡、色彩校正、角度、校直、裁剪、曝光或其他常见的照片编辑调整，且未改变对房产本身的描摹”的图像。

披露必须包含的内容：

• 说明图像已被修改的声明；
• 指向公开可访问网站、URL或二维码的链接，且该处包含并清晰指明未经修改的原始图像；
• 位置“合理显著且位于图像上或紧邻图像”，并说明可通过链接、URL或二维码访问未经修改的图像；
• 在持牌人控制的网站上，在发布内容中直接包含未经修改的图像，或提供指向它们的链接。

该法律未强制规定水印或备注措辞；MLS规则补充了这些细节。它也不局限于MLS：它涵盖“广告或其他宣传材料”，因此传单、门户网站房源和社交媒体帖子应同等对待。

处罚。故意违反Real Estate Law属于轻罪，可处以最高10,000 $的罚款、最高六个月的县监狱监禁，或两者兼施（B&P Code §10185）。DRE的指引还指出，根据B&P Code §10176关于重大失实陈述的规定，还将面临执照纪律处分。

即将于2027年1月1日生效：针对租赁广告的AB 2025

AB 2025于2026年9月签署，涵盖含有经编辑软件改动或完全由AI生成图像的租赁广告，它适用于“住房提供者及其他人员”，而不仅是持牌人。披露必须合理显著且位于图像上或紧邻图像；如果该图像最初为相机拍摄的照片，广告还必须包含原始图像，或提供指向其的链接、URL或二维码。在不改变房产描摹的情况下，常规的光照、色彩、裁剪和曝光调整予以豁免，对于持牌人而言，违规行为同时构成违反执照法（California Apartment Association）。

NAR Code of Ethics：第12条与虚拟家居布置

对于REALTORS®，2026年Code of Ethics中的三项规定适用于修改后的照片（NAR Code of Ethics）：

• 第2条：REALTORS®“应当避免对与房产或交易有关的重要事实进行夸大、失实陈述或隐瞒”。
• 第12条：REALTORS®“应当在其广告、营销和其他陈述中呈现真实画面”。
• Standard of Practice 12-10：呈现真实画面的职责“包括互联网内容、图像”，并禁止“以其他方式误导消费者，包括使用误导性图像”（2007年1月通过，2018年1月修订）。

该准则未提及AI，也未规定标注措辞（Real Estate News）。有时有两项标准被引述为照片披露规则，但两者皆非：Standard of Practice 12-1涉及称主管经纪人服务为免费，而12-5要求在广告中注明公司名称。在实践中，清晰的标注加上可获取原始照片的途径，是证明经过布置的照片未呈现虚假画面的最简单方式。

执行。如果职业道德听证小组认定违规，纪律处分从警告信或申诫信以及职业道德课程，到最高15,000 $的罚款、暂停会员资格30天至一年，或除名一至三年不等（NAR Code of Ethics and Arbitration Manual）。

MLS理事会规则：各平台逐一指南

MLS规则是日常披露的具体执行依据，且它们在格式要求上并不一致：

这在实践中意味着：

• 没有通用的水印规则。压制在图像中的“Virtually Staged”（经过虚拟家居布置）文本在CRMLS是不必要的，在ARMLS属于错误格式，而在NWMLS则属于其明确声明不予接受的叠加文本类型。在导出之前，请务必查看您所在MLS的现行规则。
• 与原始照片成对呈现是较新规则中的通用要求。
• 某些编辑即便带有标注也是严禁的，例如CRMLS禁止更改房产的真实部分。
• 如有疑问，予以披露。这是CRMLS自身针对边缘修图给出的建议。

Bright、Canopy、HAR、Stellar、NorthstarMLS以及其他MLS在我们的MLS照片要求指南中有详细介绍。

全美各州披露要求

在加州之外，针对图像的具体法律正在各州陆续出台。在其他地方，房地产广告“在生成式AI使复杂的照片操纵普及之前，就已受到禁止虚假或误导性陈述规则的约束”（LawCommentary，2026年9月）。

• 加州：针对销售广告的AB 723（已生效）和针对租赁广告的AB 2025（自2027年1月1日起），上文已作介绍。
• Wisconsin：根据2025 Wisconsin Act 69，自2027年1月1日起，当使用包括AI在内的技术添加、移除或更改房产特征并产生虚假或误导性印象时，持牌人必须予以披露。
• New York（提议中）：Senate Bill 9584拟要求披露经过实质性修改或虚拟家居布置的图像，在AI生成或重构的虚拟看房中添加标注，禁止添加不存在的特征或隐瞒已知缺陷的未披露编辑，并允许暂停或吊销执照。
• New Jersey（提议中）：Assembly Bill 4728拟大体禁止从根本上修改待售、待租或待租约房屋的照片，允许对诸如家具等非固定物品进行经过披露的数字化布置，允许买家或租客索取原始照片，并通常要求照片拍摄时间不超过五年。
• 大多数其他州：在我们审查的资料中没有专门针对图像的法律，但误导性广告早已被禁止。

在没有专门法律的州，请遵循您的MLS规则，并将加州的模式——标注外加获取原始照片的途径——作为您的默认做法。

国际虚拟家居布置法规：英国、欧盟、澳大利亚和加拿大

在美国境外，虚拟家居布置主要受消费者保护法管辖，此外还叠加了新的AI和租赁规则。

英国

在英格兰，Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024（DMCCA）的Part 4, Chapter 1对房产中介和租赁中介使用的房产描述进行管制，并将误导性作为和不作为定为刑事犯罪。Trading Standards指引指出：“照片可能会产生误导。切勿篡改照片，也不要使用会改变图像透视关系的极端镜头。”一般性的小字免责声明“在防止犯罪方面不会生效”（Business Companion）。标注会有所帮助，但它并不能使误导性照片合法化。

欧盟

自2026年8月2日起，EU AI Act第50(4)条要求生成或操纵“构成deep fake”的图像内容的AI系统部署者披露其为人工生成或操纵。deep fake是指“与现有的人、物体、地点、实体或事件相似，并且会让其他人误以为其是真实或可信的”内容（AI Act，Article 50）。违反第50条的行为最高可被处以1500万欧元或全球年营业额3%的罚款（Article 99）。根据我们的解读，对真实房屋或酒店客房进行的逼真AI编辑很可能符合deep fake的定义，因此在欧盟境内的营销中，应对AI布置的图像进行标注（详见我们的EU AI Act第50条指南）。

澳大利亚

对于销售业务，中介“已经被禁止以误导买家或不再真实描摹房产的方式使用经过数字化修改的照片”（SmartCompany，2026年9月）。对于2026年3月28日或之后发生的行为，Australian Consumer Law对公司每次虚假或误导性陈述规定的最高处罚为以下各项中的最高者：1亿 A$、所获利益的三倍，或者（若利益无法确定）违规期间调整后营业额的30%；对个人而言，最高罚款为250万 A$（ACCC）。

新南威尔士州在租赁方面的规定更为严格：根据2026年9月通过的立法，房东和中介在租赁广告中如果使用极有可能产生误导或欺骗的数字化生成或修改图像，必须予以披露，自2027年初起违者将面临最高22,000 A$的罚款（SmartCompany）。

加拿大

• 安大略省：PropTx MLS Rules（2024年12月2日生效）禁止使用“包括使用任何人工智能（‘AI’）系统或技术来创建、修改或增强图像或数字化布置在内的、未能准确描摹所挂牌房地产的数字化修改图像”（PropTx MLS Rules）。
• 不列颠哥伦比亚省：BC Financial Services Authority（BCFSA）因房源挂牌中介在MLS照片中使用了未披露的虚拟家居布置而对其进行了处罚；具体案例见下文。

如果您的房源营销跨越国界，请遵守广告投放地所适用的最严格规则。

哪些编辑需要披露 vs 标准照片增强

在所有这些规则中，界限大致相同：改善照片质量的编辑是可以的，改变房产本身的编辑需要披露，而某些改动则完全不允许出现在房源照片中。

关于AI的特别提示。包括Roomagen在内的生成式AI工具，其运作原理是生成新图像而非单纯拖动滑块，因此即便是高质量的编辑，也可能会改变诸如固定设施、窗外视野或墙面裂缝等细节。Roomagen的使用条款指出，AI偶尔会产生伪影或不准确之处。请将每次生成的结果与原始图像进行仔细比对，如果房产的任何方面发生了改变，请将该照片视为经过修改的照片进行处理。

即便房源照片中不允许某些编辑，它们在买家咨询或翻新方案中依然能够发挥作用，只要标明为可视化效果图即可。这正是虚拟翻新与改造和虚拟景观设计预览图的应用场景。

租赁、酒店住宿和设计业务：还有谁需要披露

披露规则最初始于房屋销售，但现在已延伸至其他发布房产图像的主体：

• 房东和物业管理者：加州的AB 2025和NSW规则均于2027年开始实施，且New Jersey的拟议法律也涵盖了租赁业务。
• 酒店、房东和短租运营方：在欧盟，对真实客房进行的逼真AI编辑照片很可能符合AI Act中关于deep fake的表述。
• 摄影师、修图师和布置人员：AB 723涵盖了“在持牌人指示下”制作的图像，且Coraly的报告指出，一些中介收到的最终JPEG照片来自已经删除了原始照片的摄影师（Real Estate News）。在交付每个修改后文件的同时，务必一同交付原始照片。
• 建造商和开发商：对于尚未建造的房屋效果图，应明确标注为效果图，包括施工室内可视化输出的内容。根据AB 2025，当租赁图像最初为相机拍摄的照片时，即适用提供原始图像的要求。
• 室内设计师和建筑师：客户方案中的概念图像不属于房产广告，但该渲染图一旦用于销售或出租该房产，上述规则即行适用。

现实后果：处罚、罚款与业务损失

已公布的处罚明细列于文首的表格中。正如加拿大的一起案例所示，执法行动有时仅因一起投诉便会被触发。

真实案例：带家具销售中的虚拟家居布置卧室

在Evans (Re)，2024 BCSRE 59案中，不列颠哥伦比亚省的一名挂牌中介在Christina Lake推广一套带家具的房产，且合同价格中包含了家具。MLS照片经过了编辑，其中卧室经过了虚拟家居布置。买家在未实地看房的情况下给出了报价，而当他看到实物房产时，发现家具与照片不符。他撤销了合同并向监管机构投诉。直到买家出价被接受之后，房源备注才更新为“Bedrooms virtually staged and photos have been edited to remove most personal belongings”（卧室经过虚拟家居布置，且照片已编辑以移除大部分个人物品）。

BCFSA认定，该中介必须在买家出价前披露这些编辑，并且违反了Rule 34（合理的审慎与技能）和Rule 41（虚假或误导性广告）。2024年9月，该机构确认了6,000 $的行政处罚（BCFSA决定）。

经验教训：在买家采取行动前予以披露；当家具随同房产一并过户时需格外谨慎；请记住，仅仅一位感到被误导的买家就可能让您的交易告吹，并引发监管调查。鉴于Coraly样本中超过90%的修改后首要房源照片未予披露，且诸如SDMLS等MLS正在扫描上传内容，未披露的编辑正变得越来越容易被发现。

合规检查清单：如何正确披露虚拟家居布置

编辑前

1. 确定适用的规则：房产所在地、属于销售还是租赁、归属哪个MLS，以及您是否为REALTOR®。
2. 保留每张原始照片，并要求摄影师和修图师随同每个编辑后的文件一并交付原始照片。
3. 查阅您的MLS规则，了解标注格式、原始照片的放置位置以及禁止的编辑行为。
4. 对每张照片进行分类：仅属于标准调整、属于需披露的修改，还是不允许出现在房源中。

发布时

5. 按照MLS要求的格式标注每张修改后的图像。
6. 在有要求的情况下，将原始照片直接放置在修改版的前面或后面。
7. 在加州，每则广告中每张修改后图像上或旁边均须添加声明以及链接或二维码，并说明可在该处查看原始照片。在您自己的网站上，直接附上原始照片或提供指向它们的链接。
8. 使用具体的措辞，切忌使用小字注脚。“Images for illustration only”（图像仅供示意）并不能告诉买家到底改变了什么。

可根据您的MLS和所在州进行调整的措辞示例：

• 照片描述字段：“Virtually staged”（经过虚拟家居布置）或“Digitally altered”（经过数字化修改）。
• 加州广告照片说明：“Digitally altered image (virtually staged). See the original, unaltered photos at [link] or scan the QR code.”（数字化修改图像（虚拟家居布置）。请访问[链接]或扫描二维码查看未经修改的原始照片。）
• 含有经编辑相机照片的租赁广告：“Digitally altered image. Original photo: [link].”（数字化修改图像。原始照片：[链接]。）
• 渲染效果图：“AI-generated rendering, not a photo of the current property.”（AI生成的渲染图，非当前房产的照片。）

更多措辞示例和版权问题，请参见我们的虚拟家居布置法律常见问题解答。

房源上线后

9. 检查房源出现的每一个渠道，包括门户网站和社交媒体发布内容：标注是否清晰可见？原始照片是否可以通过链接访问？
10. 留存记录，包括文件、标注和发布日期（这是良好的业务实践，并非法定规则），并告知带看中介哪些房间经过了布置。

在合规工作流中使用Roomagen

Roomagen是一款面向中介、摄影师、物业管理者、房东和设计师的AI照片编辑器。关于披露要求，它的功能界限如下：

• 默认无披露标注。Roomagen不会自动添加“Virtually Staged”标注、原始照片链接或二维码，也不会生成专门的披露页面；我们的条款明确规定由用户自行承担披露虚拟家居布置和AI编辑的责任。
• 免费计划的水印属于品牌标识，而非合规披露。免费生成的结果带有浅色图案和“GENERATED USING Roomagen.com”徽标，这属于ARMLS和NWMLS明令禁止的标记类型。免费账户可获得6个一次性积分（可运行3次）；付费计划起价为每月12 $，导出时不带可见水印，以便您添加所在MLS所要求的规范标注。
• 原始照片与生成结果集中存放。图片库会保存您上传的内容及生成的结果，并将每个结果归入其对应原照片的文件夹中，结果展示屏幕支持之前 / 之后对比；每次批量处理运行都会生成专属文件夹。生成结果在免费版中保存3天，入门版保存30天，专业版保存180天，企业版则无时间限制，方便您随时下载备档所需文件。
• 根据工具类型匹配相应的披露要求。照片增强专用于标准调整（尽管如此仍请核查结果）。AI虚拟家居布置、清空您的空间、照片物体移除与物品清除、虚拟整理服务以及日景转黄昏照片编辑 & 转换都会生成需要标注的修改。在日景转黄昏（应用中名为“时间变换”）中，窗景设置默认选用“保持原样”；选择新的窗外视野属于AB 723明确点名的改动，且无论采用哪种设置，都请仔细核查结果中的窗户细节。
• 在账户购买积分包之前，API结果带有水印，购买后将不再包含任何Roomagen品牌标识。API没有预设披露标注选项，因此发布这些内容的平台需要自行配置标注并提供原始照片链接。

总结

虚拟家居布置是合法的，但在2026年，披露已成为加州的一项法定义务，也是CRMLS和ARMLS等MLS的硬性要求；对于REALTORS®而言，这也是履行Code of Ethics中真实画面职责的切实途径。请务必以您所在MLS规定的格式标注每张修改后的图像，将原始照片并列展示，切勿更改房产本身，并在2027年各项新法律生效时及时重新核对规则。