如何使用 AI 移除房产照片中的物体与杂乱

从房产照片中移除物体：简要概括

要从房产照片中移除物体和杂物，请使用 AI 移除工具并配合一些防范措施。该过程分为六个步骤：

1. 拍摄前能清空多少就清空多少。 垃圾桶、车辆和个人物品直接移走比后期修图抹去要容易得多，而且未经修改的照片无需披露。
2. 选择合适的工具： 针对少数特定物品使用物体工具，针对普遍杂乱使用自动整理，或者使用清空房间工具移走所有家具。
3. 标记范围要宽松， 包括每个物体的阴影和倒影。
4. 全尺寸对比成效与原图： 检查边缘、阴影、纹理图样，以及标记范围之外是否有任何变动。
5. 仅移除私人物品。 切勿擦除缺陷、固定设施、景观绿化、电线电缆或买家在实地会看到的任何其他东西。
6. 对修改进行披露。 自 2026 年 1 月 1 日起，加州的 AB 723 法案已要求进行披露并提供原图查看途径，而诸如 CRMLS 和 ARMLS 等 MLS 则要求进行标注并在修改后的照片旁附上未编辑的原图。

在 Roomagen 中，照片物体移除与物品清除、虚拟整理服务和清空您的空间每张照片各消耗 2 积分（按月付套餐折算每张图片 $0.23–$0.40），且通常在一分钟内即可完成。免费套餐提供的一次性 6 积分可供体验 3 次带水印的处理。

为什么杂物会破坏房源照片

杂乱会将视线从房间本身引开，转移到其中的物品上。台面和地板看起来会更小，而全家福或孩子的姓名会让陌生人更难想象自己生活在那里的情景。在公开发布的房源中出现信件、文件和贵重物品，还会带来隐私与安全风险。

房产经纪人通常把整理杂物作为第一项补救措施。在 NAR 2025 Profile of Home Staging 报告中，清理杂物（91%） 是经纪人向卖家推荐的最常见改善措施，排在全屋清洁（88%）和提升路面吸引力（77%）之前。超过半数的卖家经纪人（51%）不布置房屋，而是建议卖家清理杂物或纠正房产缺陷。

照片是这些工作成果展现的地方：88% 的卖家经纪人表示房源照片对其客户来说更为重要或重要得多，73% 的买家经纪人认为照片对其客户高度重要。

其具体金钱价值很难精确量化。在 HomeLight 的一项调查中，经纪人估计整理杂物可使房屋售价增加 $11,706，而 Consumer Reports 早前的一项估计认为回报率为 3–5%。这两者都应被视为估算值，而非经过严密测算的结果。

房产照片中该移除什么（以及该保留什么）

应当移除或收纳

华盛顿州西北部 MLS——NWMLS 的拍摄指引规定，任何照片中均不得出现人物或宠物，包括摄影师在窗户或镜子中的倒影。该指引还建议移走全家福和印有家庭姓名的物品，避免在垃圾清运日拍摄室外，并请邻居暂时移开车辆、草坪工具和休闲娱乐装备。

绝不能移除

• 缺陷： 水渍、裂缝、霉菌、受损的地板或验房时能发现的任何其他问题。
• 房产本身的实际组成部分： 墙壁、地板、橱柜、固定设施、门窗、油漆颜色以及景观绿化。CRMLS 规定，用户不得添加、移除或修改房产本身的任何实际组成部分。
• 周围环境： 电线、电线杆、路灯、景观视野以及邻近建筑。CRMLS 禁止移除电线杆或电线，NWMLS 也将移除电线列为曲解待售房屋真实情况的篡改行为。

基本原则是：移除会随卖家带走的动产，绝不移除留下的房产本身，也绝不移除买家需要知晓的任何内容。

清理杂物的成本：整理师、修图师或 AI

数据来源：Fixr 的整理师成本指南（2025 年 1 月更新）；NAR 2025 Profile of Home Staging 报告；2026 年 10 月的 BoxBrownie 价格页面（显示的售价取决于页面访问地区）；Roomagen 的套餐价格：入门版每月 $12 享 60 积分，专业版每月 $29 享 200 积分，企业版每月 $79 享 700 积分。

实地整理与虚拟整理解决的是不同的问题：干净整洁的房屋在每次实地看房时都有帮助，而干净的照片只在线上起作用。在实地清理不可行的情况下，虚拟整理找到了用武之地，而大多数房源都能从两者中受益。

AI 物体移除的运作原理及其不足之处

AI 物体移除是生成式编辑的一种形式，通常称为图像补全（inpainting）：图像模型使用周围的透视、光线和纹理重新绘制物体所在的区域，以自然衔接地砖、墙面或台面。借助标记工具，您可以自己向它指明该区域；而自动整理则让模型自主判定哪些算作杂乱物品。Roomagen 的图像工具由 Google 的 Gemini 图像模型提供技术支持。

这会带来两个后果：

• 它是凭空生成，而非呈现真相。 模型看不到沙发背后原本有什么。如果那里曾藏有污渍或损坏的木板，生成的结果只会展现看似合理的干净表面，这也是绝不能将移除功能用于房屋状况问题的又一原因。
• 它改变的范围可能超出您的标记， 例如地毯图案、踢脚线或编辑区域附近的倒影。

典型的薄弱环节包括：大面积区域、倒映着被移除物体的镜子和高光地板、瓷砖填缝剂与木纹等图样、与窗框或栏杆重叠的物体，以及遗留在标记区域外的阴影。在发布之前，请放大编辑区域，确认门窗、固定设施和地板与原图完全一致。

分步指南：使用 Roomagen 移除物体

选择合适的移除工具

在应用程序中，这些工具集中在Object Removal（物体移除）之下：

如需逐个工具的详细教程，请参阅我们的移除工具工作流指南。

使用“移除物体”移除特定物体

1. 从电脑、图片库或手机相机上传照片（JPEG、PNG 或 WebP，最大支持 50 MB）。
2. 标记应当去除的内容， 范围略微超出各物体的轮廓，并包含阴影和倒影。标记界面配有三种尺寸的画笔、橡皮擦、撤销、缩放功能，以及按住即可与未标记照片进行对比的按键，并且它会在标记过小或过大时发出警告。在您标记内容之前不会扣除任何费用。
3. 生成。 单次运行消耗 2 积分，通常不到一分钟即可完成；专业版和企业版套餐可以消耗 4 积分渲染 4K 分辨率。如果大面积移除的效果显得模糊，请在单次运行中减少移除的物品数量。
4. 对比前后效果。在有图案的地板上，木纹和瓷砖线条应沿着正确的方向延展。
5. 视需要进行修改。 在“移除物体”和“清空房间”的结果中，“修改”功能支持输入最多 500 个字符的单次书面修正要求，例如“continue the rug pattern where the chair was”（在原本有椅子的地方延续地毯图案），并以一次运行的成本将其保存为新版本。
6. 下载 JPEG 文件。成效也会归档到您的图片库中，存放在原图所在的同一文件夹内。请妥善保存原图：披露时您将需要用到它。

更喜欢打字操作？在设计聊天中，“Remove clutter”（清除杂乱）快捷操作会要求 AI 移除杂物和个人物品并保留家具原位不动；每次编辑消耗 2 积分。开发者可通过 Object Removal API 调用移除功能，既可作为自动清理杂物流程运行，也可通过指定物品名称来操作。

虚拟整理服务：清空整个房间

当一个房间堆满细碎物品时，逐一标记会非常缓慢。整理功能可以自主识别杂乱和个人物品；您只需选择处理程度：

• 仅整理——不添加任何物品： 清理杂乱，不添加任何新物品。应用建议将其用于房源列表、酒店和办公室，它能让照片最大程度还原真实房间。
• Tidy + light styling（整理 + 轻度软装，默认选项）：清理杂物，整理床铺和靠垫，并添加少许中性装饰。

整理工具旨在保留家具、墙壁和地板原貌，但仍需像对待任何 AI 编辑一样仔细检查每一张结果。它在无法清理真实空间的场合最有用武之地，例如有租客居住的租赁房源和遗产拍卖房屋。

对于同时处理多张照片，付费套餐支持以批量处理方式运行整理功能：入门版最多 3 张，专业版最多 7 张，企业版最多 20 张。每张照片按常规标准扣除积分，失败的照片会获得退款，且该批次会在图片库中拥有专属文件夹并支持 ZIP 打包下载。

家具移除与房间重置

有时，家具本身就是问题所在：款式过时、尺寸过大或风格过于私人化。清空您的空间（在应用中称为“清空房间”）可在单次运行中移除所有家具和零散物品。它首先会询问照片展示的是何种空间（普通房间、厨房、浴室、多功能间、室外或商业空间），以便获知哪些属于建筑本身；例如，选择厨房选项就会告知系统橱柜、台面和嵌入式电器需要保留。

若要保留部分家具，请使用 Empty Room (Advanced)：选择“Keep them — clear the rest”（保留这些——清除其余）或“Remove them — keep the rest”（移除这些——保留其余），然后标记对应的家具物件。对于一两件物品，使用“移除物体”则更为简单。

清空后的房间通常是进行 AI 虚拟家居布置的起点。如果您想保留布局并改变现有家具的风格，可以使用重新设计已布置的房间功能。如需了解完整流程，请参阅如何为清空房间进行虚拟家居布置。

作为加州的一家 MLS，CRMLS 将虚拟清除交割时不包含在内的家具视为数字化修改：需要为照片添加标注，并在其旁边展示包含家具陈设的原图。

关于泳池的说明。 虚拟泳池移除有助于业主、设计师和买家构想没有泳池的院子，但泳池属于房产本身的一部分，因此这类图像不得混入房源照片中。CRMLS 不允许在 MLS 中发布 AI 生成的景观绿化图像，并将其定义为供买方经纪人使用的视觉辅助工具。

数字化编辑照片的 MLS 规则

移除物体会改变照片所呈现的内容，因此适用于数字化修改图像的相关规则。曝光、白平衡、校直和裁切等常见调整通常不算在内；但移除物体属于此类修改。

加州：适用于房屋销售的 AB 723，适用于租赁的 AB 2025

自 2026 年 1 月 1 日起生效的 AB 723 法案涵盖了使用编辑软件或 AI “添加、移除或更改图像中元素”的修改后图像，涉及范围从家具、电器到电线杆、窗外景观和邻近房产。不改变房产实际表现形式的常见调整则不受此限。

主管经纪人、销售代理或其代表在广告中使用此类图像时，必须在图片上或紧邻图片处以合理醒目的方式声明其经过修改，并提供指向原图的链接、URL 或二维码；在他们自主控制的网站上，发布的内容必须包含未经修改的版本或其链接。法案摘要指出，故意违反《房地产法》（Real Estate Law）属于违法犯罪行为。

加州房地产局（California Department of Real Estate）在 2026 年 3 月发布的 AI 指引中进一步补充说明，误导性广告的责任“由持证人及其负责的主管经纪人承担，而非技术提供商”，并且未能对 AI 生成的图像进行审查可能导致违规，“即便该修改并非故意为之”。

租赁领域随后将于 2027 年 1 月 1 日跟进：根据 AB 2025 法案，住房提供者和其他相关方（不仅限于持证人）在租赁广告中使用修改过的图像时均必须进行披露（包括移除家具的情况），并且通常必须提供原图或其链接。

MLS 规则各有不同：三个范例

数据来源：CRMLS 指引、ARMLS 数字化修改媒介政策、NWMLS 摄影指南。

目前不存在通用的水印规则：ARMLS 要求在照片上添加标注，这会触犯 NWMLS 关于禁止叠加文字的规定，而 CRMLS 则要求将标注写在描述字段中。请核对您所在 MLS 的具体规定，如有疑虑，务必披露。

Roomagen 支持与不支持的事项

Roomagen 默认不会添加披露标注；对编辑行为进行披露是您自身的责任。您可以在设置中开启“下载时添加AI标签”，为下载的结果添加一个小小的“AI”标记，但它不能代替您的 MLS 要求的标注。免费套餐生成的图片带有一层浅浅的图样和 "GENERATED USING Roomagen.com"（使用 Roomagen.com 生成）徽标，这属于品牌标识而非披露声明，拒绝在照片上添加文字的 MLS 将不予采纳。付费套餐导出的图片则没有可见水印。生成的结果在免费套餐中保留 3 天，入门版保留 30 天，专业版保留 180 天（企业版无时间限制），因此请自行做好原图和修改图的归档。

如需详细了解美国的相关规则，请参阅我们的 MLS 照片要求指南和 AB 723 指南；关于美国境外的规则，请参阅我们的披露规则指南。

物体移除中的常见错误

1. 移除过多。 剥离了所有物品的房间显得冷冰冰。请刻意保留少许几件物品，例如一盆绿植或整齐的书架。
2. 残留阴影和倒影。 移除了椅子但地板上仍留有其阴影，会暴露出修图痕迹。
3. 擦除缺陷、真实结构或周围环境。 标记区域下方的污渍在照片中变成了干净的地板，但验房时依然无所遁形。
4. 使用错误的披露格式。 一家 MLS 要求使用的水印，另一家却明令禁止。在加州，披露要求同样适用于 MLS 之外的广告。
5. 照片与实地看房不符。 如果租客的私人物品通过数字化手段移除了，但在实地看房当天仍在现场，请在备注中予以说明。
6. 跳过最终核查或删除了原图。 请对比整张图片，而不仅局限于编辑过的斑块，并妥善保留原图以满足配对展示规则及解答买家的疑问。

为每个房源建立杂物整理工作流

拍摄前： 与卖家或租客就收纳物品达成一致（私人物品、贵重物品、文件、宠物用具、垃圾桶和车辆），错开垃圾清运日安排室外拍摄，并清洁玻璃、台面和地板。

拍摄期间： 拍摄每个房间（即使杂乱不堪），记录无法移走的物品，对核心房间拍摄两到三个角度，并保留相机原图。

拍摄后：

1. 使用照片增强校正曝光、色彩和白平衡。只要房产保持真实展现，AB 723 法案就不会将这些常规调整视为篡改，但仍需核查没有其他内容被改动。
2. 对残留的物品使用“移除物体”，对杂乱的房间使用“整理”功能；如果有多张照片，可使用批量处理。
3. 对于需要彻底重置的房间，先运行“清空房间”，然后再进行虚拟家居布置。
4. 参照原图逐一审查每张图片。
5. 按照您所在 MLS 要求的方式为每次修改添加标注，将原图放在其旁边，并将披露延伸至您的网站、社交媒体动态和宣传单页中。为每套房产建立一个图片库文件夹，可以将原图与修改图妥善归集在一起。

发布前核对清单

• 仅移除了动产。
• 没有改动任何缺陷、固定设施、景观绿化或周围环境。
• 已全尺寸检查边缘、阴影、倒影和纹理图案。
• 原图已保存并与修改后的照片成对配对。
• 标注符合您所在 MLS 的格式要求，且在有要求的地区，MLS 之外的广告也已附带披露说明。

房产房源之外的应用

同样的工具也适用于其他类型的空间摄影：

• 物业经理与房东： 在无需租客打包收拾的情况下拍摄已入住的单元。在加州，自 2027 年 1 月 1 日起，带有修改照片的租赁广告必须进行披露，且通常需要附带原图。
• 酒店与短租民宿： 利用整理工具的“仅整理”功能清除客房照片中的零散物品，并且仅限于临时物品，因为客人终将看到真实的房间。
• 办公室、商铺与餐厅： “清空房间”的商业空间类型可将其腾空，以便进行招租或翻新规划。
• 设计师与摄影师： 在展示新方案前清空客户的房间，或利用批量整理和“清空房间”清理成套图集。
• 商品与电商摄影： “移除物体”并不局限于室内空间；可用它来消除生活方式场景图中多余的线缆。若要将商品融入房间中，为任意照片添加家具或物品工具支持传入商品照片进行合成。