¿Es legal el Home Staging Virtual? Normas de divulgación, redacción de descargos de responsabilidad y derechos de autor explicados

¿Es legal el Home Staging Virtual?

Sí. El Home Staging Virtual, la práctica de añadir digitalmente muebles y decoración a las fotos de un inmueble, es legal. Las leyes estatales y los proyectos de ley sobre fotos de anuncios modificadas en California, Wisconsin, New York y New Jersey regulan cómo se divulgan las ediciones; ninguno de ellos prohíbe el staging. El proyecto de ley propuesto en New Jersey permitiría el staging digital que añade o elimina muebles y otros elementos no fijos, siempre que la foto siga reflejando el estado actual del inmueble y se divulgue la edición (LawCommentary).

Lo que persiguen las normas es una foto engañosa. En la práctica, una imagen con staging se encuentra sobre terreno sólido cuando se cumplen tres condiciones:

1. Se divulga donde la gente la ve: sobre o junto a la imagen, o en el campo que su MLS utiliza para las etiquetas.
2. Modifica únicamente cosas que se pueden mover. Los muebles y la decoración están bien. Las paredes, los pisos, las instalaciones fijas, las vistas y los defectos forman parte de lo que se vende o se alquila.
3. El original está disponible. California exige un enlace a la foto sin modificar en los anuncios, y los MLS como CRMLS exigen el original junto a la versión con staging.

Este artículo ofrece información general, no asesoramiento legal. Su MLS, su estado y su país deciden lo que se aplica a usted.

¿Qué significa "Virtually Staged"?

Una foto de anuncio etiquetada como "virtually staged" (con Home Staging Virtual) ha sido editada para mostrar muebles y decoración que en realidad no están en la vivienda. Vaciar virtualmente una habitación, eliminando los muebles que no se venderán con la vivienda, también cuenta como una imagen modificada (CRMLS). Si usted es comprador o inquilino y la foto original no se muestra junto a la que tiene staging, pídala.

Qué se considera una imagen modificada

La ley AB 723 de California, que añadió el §10140.8 al Business and Professions Code y entró en vigor el 1 de enero de 2026, detalla qué cuenta como tal. Una imagen está "modificada digitalmente" cuando se utiliza software de edición fotográfica o la IA para "añadir, eliminar o cambiar elementos de la imagen", incluidos muebles, instalaciones fijas, electrodomésticos, pisos, paredes, color de pintura, paisajismo, fachada, planos de planta y elementos visibles desde el inmueble como "las vistas a través de las ventanas y las propiedades vecinas" (AB 723).

El mismo artículo excluye las imágenes en las que "únicamente se realizan ajustes de iluminación, nitidez, balance de blancos, corrección de color, ángulo, enderezado, recorte, exposición u otros ajustes habituales de edición fotográfica que no alteren la representación de el inmueble en sí". Esa es una prueba útil en cualquier lugar: corregir una foto es diferente a cambiar lo que muestra.

El reemplazo de cielo y las ediciones de día a atardecer no se mencionan en la ley. Para las zonas grises, el consejo de CRMLS es breve: "En caso de duda, actúe con cautela" y divulgue la edición.

Normas de divulgación del Home Staging Virtual en EE. UU.

No existe ninguna norma federal redactada para el Home Staging Virtual. La publicidad inmobiliaria "ya estaba sujeta a normas contra representaciones falsas o engañosas" antes de que llegara la edición con IA, y un puñado de estados están añadiendo ahora estándares específicos (LawCommentary). Así están las cosas en octubre de 2026:

Destacan dos puntos:

• La responsabilidad sigue siendo de usted. En un aviso de marzo de 2026, el Department of Real Estate de California afirmó que cuando una herramienta de IA genera publicidad engañosa, "la responsabilidad según la legislación vigente recae en el titular de la licencia y en su corredor responsable, no en el proveedor de la tecnología", y que no revisar las imágenes generadas por IA "puede dar lugar a infracciones incluso si la alteración no fue intencionada" (California DRE).
• Se aplica a todos los anuncios, no solo al MLS. La AB 723 abarca "un anuncio u otro material promocional", por lo que los folletos, las publicaciones en redes sociales, los correos electrónicos y los sitios web de las propiedades también necesitan la declaración y el enlace. En un sitio web que usted controle, incluya las imágenes sin modificar o un enlace a ellas (AB 723).

Para conocer el panorama completo de California, incluida la forma en que lo aplican los MLS, consulte nuestra guía de la AB 723.

Normas del MLS para fotos con Home Staging Virtual

Cada MLS redacta sus propias normas sobre fotos, y difieren en cuanto a dónde va la etiqueta, dónde aparece el original y qué ediciones se rechazan rotundamente. Consulte las normas actuales de su MLS antes de subirlas; nuestra guía de requisitos de fotos de MLS compara varios colegios.

La Regla 11.5.2 de CRMLS, redactada para poner en práctica la AB 723, es un ejemplo claro (CRMLS):

• Etiqueta en el campo de descripción de la foto, utilizando términos como "digitally enhanced" (mejorada digitalmente), "digitally altered" (modificada digitalmente) o "virtually staged" (con Home Staging Virtual).
• El original inmediatamente antes o después de la imagen modificada en el anuncio.
• No se necesita marca de agua. A la pregunta "¿Mi fotógrafo necesita añadir una marca de agua de modificación digital?", la respuesta es "No". Una marca de agua visible no es un requisito universal del MLS.
• Vaciar cuenta. Quitar virtualmente los muebles que no se incluirán en el cierre es una imagen modificada.
• Las partes reales del inmueble están fuera de los límites. Los usuarios "NO PUEDEN añadir, eliminar ni modificar ninguna parte real de una propiedad, como el color de las paredes, los pisos, los gabinetes, las dimensiones de las paredes, el paisajismo, etc.", y las imágenes de paisajismo generadas por IA no están permitidas en el MLS.
• Aplicación: primero una advertencia, luego una multa de $250 si el problema no se corrige a tiempo.

Descargo de responsabilidad sobre Home Staging Virtual: redacción que puede adaptar

Un descargo de responsabilidad solo funciona si la gente lo ve antes de confiar en la foto. La guía de Trading Standards de Reino Unido lo dice claramente: "Los descargos de responsabilidad generales en letra pequeña, que advierten a los compradores que no confíen en los detalles, no serán eficaces para prevenir infracciones" (Business Companion). La EU AI Act exige la divulgación "de manera clara y distinguible a más tardar en el momento de la primera interacción o exposición" (EU AI Act, Artículo 50).

Ejemplos para adaptar a su MLS, estado e idioma:

Cuatro consejos para que la redacción funcione:

• Especifique el cambio. "Virtually staged" (Con Home Staging Virtual) o "furniture removed" (muebles eliminados) le dice a un comprador más que "las fotos pueden estar mejoradas".
• Remita al original con palabras que indiquen que la imagen sin modificar está disponible. Cuando utilice un enlace, URL o código QR, la AB 723 exige ese lenguaje.
• Indique qué no está incluido en la venta. Si una venta incluye mobiliario, aclare cuáles son. El caso de Columbia Británica que se describe a continuación involucró una venta amueblada cuyas fotos mostraban muebles que no estaban en la vivienda.
• Póngalo sobre la imagen para las redes sociales, donde los pies de foto suelen cortarse.

Directrices éticas: lo que dice el Código de Ética de la NAR

El Código de Ética de 2026 de la NAR no menciona la IA ni el Home Staging Virtual, y no prescribe la redacción de las etiquetas. Tres disposiciones se encargan de ello (Código de Ética de la NAR):

• Artículo 2: Los REALTORS® "deben evitar exagerar, tergiversar u ocultar hechos importantes relacionados con la propiedad o la transacción".
• Artículo 12: Los REALTORS® "deben presentar una imagen fiel en su publicidad, marketing y otras representaciones".
• Norma de Práctica 12-10: el deber de presentar una imagen fiel "incluye el contenido de Internet, las imágenes", y prohíbe "manipular (por ejemplo, presentar contenido desarrollado por otros) anuncios y otros contenidos de cualquier manera que produzca un resultado engañoso o fraudulento" y "engañar de cualquier otro modo a los consumidores, incluido el uso de imágenes engañosas". (Aprobada el 1/07, enmendada el 1/18).

La Norma de Práctica 12-10 se cita a veces como una exigencia de etiquetas en las fotos modificadas. No es así: prohíbe las imágenes engañosas, y las normas de etiquetado provienen de los MLS y de la legislación estatal. La frase sobre la información "mostrada en los sitios web de los REALTORS®" que a menudo se le atribuye corresponde a la Norma de Práctica 12-8.

¿Se puede mostrar cómo podría lucir una vivienda para remodelar?

Considere este escenario: una agente cuyos anuncios son en su mayoría propiedades para rehabilitar altera fotos en su sitio web para mostrar cómo podrían lucir una vez que un inversor las arregle. ¿Es aceptable según el Código? El Código no prohíbe mostrar el potencial; prohíbe las imágenes engañosas. Una foto modificada presentada como la propiedad en la actualidad es el tipo de imagen engañosa que prohíbe la Norma de Práctica 12-10. La misma imagen, claramente etiquetada como un concepto de renovación y mostrada junto a las fotos actuales, ofrece una imagen fiel de ambas cosas. Manténgala fuera del anuncio de MLS si su MLS prohíbe los cambios en partes reales de la propiedad, como hace CRMLS.

Derechos de autor y propiedad intelectual

Los derechos de autor deciden si usted puede aplicar staging a una foto o no. Esta sección describe la legislación estadounidense.

¿A quién pertenece la foto original del anuncio?

Por lo general, al fotógrafo. Según la legislación de derechos de autor de EE. UU., "el autor es la persona o personas que realmente crearon la obra", y pagar por una sesión de fotos no cambia eso por sí solo (U.S. Copyright Office, Circular 30). La excepción es una obra hecha por encargo (work made for hire): una foto tomada por un empleado como parte de su trabajo, o una obra encargada que entra en una de las nueve categorías legales, con un acuerdo escrito firmado por ambas partes que indique que es una obra hecha por encargo. Las fotos de anuncios no encajan de forma evidente en ninguna de esas categorías, así que no confíe únicamente en una cláusula de "obra por encargo". Una cesión de derechos de autor por escrito, o una licencia que permita claramente la edición y el uso comercial, es la vía más segura.

¿Se puede hacer staging en una foto que no es de su propiedad?

Solo si su licencia lo permite. Una licencia para utilizar fotos "para el anuncio" puede o no cubrir las versiones editadas, así que léala y, si no dice nada al respecto, obtenga el permiso del fotógrafo por escrito. Además, no elimine la marca de agua o el crédito de un fotógrafo a menos que la licencia lo permita, y no reutilice las fotos del anuncio de otra persona sin autorización. En EE. UU., eliminar intencionadamente el nombre de un fotógrafo o el aviso de derechos de autor sin autorización, cuando usted sabe o tiene motivos razonables para saber que facilitará o encubrirá una infracción, puede violar el 17 U.S.C. §1202, con indemnizaciones legales de $2.500 a $25.000 por infracción (§1203).

¿A quién pertenece la versión con Home Staging Virtual?

Piense en capas:

• La foto subyacente sigue siendo del fotógrafo, o de usted si le cedieron los derechos de autor.
• Los muebles y la decoración generados por IA no tienen autor humano. El 2 de marzo de 2026, el Tribunal Supremo declinó admitir a trámite el caso Thaler v. Perlmutter, manteniendo vigente la sentencia de que las obras protegibles por derechos de autor deben ser creadas por un ser humano. Según la ley vigente, "la IA es una herramienta, no un autor" (Baker Donelson).
• Las decisiones creativas humanas siguen contando. La guía de 2023 de la Copyright Office acepta que las obras con material generado por IA "pueden contener suficiente autoría humana para admitir el registro cuando un ser humano selecciona o dispone elementos generados por IA de forma creativa" (misma fuente). El staging modelado a mano por un artista es un trabajo habitual hecho por humanos.

Por lo tanto, la idea de que una imagen con staging mediante IA es automáticamente protegible por derechos de autor como una obra visual original no es válida para las partes generadas por IA. En la práctica, los contratos hacen casi todo el trabajo: su acuerdo con el fotógrafo y las condiciones de su herramienta de edición. Las condiciones de Roomagen, por ejemplo, establecen que usted es el propietario de las imágenes resultantes (más información abajo). Eso resuelve las cosas entre usted y la herramienta; no anula los derechos del fotógrafo sobre el original.

Normativas internacionales

Reino Unido

La guía de Business Companion de Trading Standards para Inglaterra afirma que la Parte 4, Capítulo 1 de la Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 (DMCCA) "controla las descripciones utilizadas por agentes inmobiliarios y agentes de alquiler" y "tipifica como delito penal el incumplimiento por parte de los comerciantes". Sobre las fotos es tajante: "Una fotografía puede ser engañosa. No manipule las fotos ni utilice objetivos extremos que afecten a la perspectiva de la imagen" (Business Companion).

El criterio consiste en evaluar si es probable que una descripción haga que el consumidor medio tome una "decisión sobre una transacción" que de otro modo no tomaría, y eso "también podría incluir cuestiones tales como visitar o no una propiedad en primer lugar". La guía también señala que la DMCCA no le impide "presentar una propiedad de la mejor manera posible, siempre que lo que diga o haga no induzca a error". Para el Home Staging Virtual, eso implica una etiqueta destacada, nunca un descargo de responsabilidad en letra pequeña, y ninguna modificación en el inmueble en sí. Los artículos más antiguos citan las Consumer Protection from Unfair Trading Regulations 2008; la guía actual aplica la DMCCA.

Unión Europea

El punto de partida es la Directiva sobre prácticas comerciales desleales, que la Comisión Europea describe como "la legislación general de la UE que regula las prácticas comerciales desleales" en las relaciones con los consumidores; las autoridades nacionales se encargan de hacerla cumplir (European Commission).

Además de esto, a partir del 2 de agosto de 2026, el Artículo 50(4) de la EU AI Act exige que los responsables del despliegue de un sistema de IA que "genere o manipule contenidos de imagen, audio o vídeo que constituyan un ultrafalso (deep fake)" deben "revelar que los contenidos han sido generados o manipulados artificialmente". Un deep fake es contenido generado o manipulado por IA que "se asemeje a personas, objetos, lugares u otras entidades o acontecimientos existentes y que a una persona le parecería falsamente auténtico o verídico" (EU AI Act, Artículo 50). Una foto con staging mediante IA de una vivienda real e identificable puede encajar perfectamente en esa definición, y el deber se añade a otras normas de transparencia de la UE y nacionales (consulte nuestra guía sobre el artículo 50 de la EU AI Act).

Canadá

El organismo regulador de Columbia Británica ya ha sancionado modificaciones de fotos no divulgadas que incluían Home Staging Virtual. En una resolución de 2024, la BCFSA confirmó C$6.000 en sanciones administrativas contra un agente de anuncio en una venta amueblada cuyas fotos de MLS habían sido modificadas digitalmente: los dormitorios tenían Home Staging Virtual, y la pintura descascarada y agrietada visible en la vivienda no aparecía en las fotos. En el anuncio solo se añadió una nota que decía "Bedrooms virtually staged and photos have been edited to remove most personal belongings" (Dormitorios con Home Staging Virtual y fotos editadas para eliminar la mayoría de los objetos personales) después de que se hubiera aceptado la oferta del comprador. El instructor del expediente determinó que la alteración digital "hizo que la propiedad se representara en un estado de conservación que no era el real" (BCFSA, 2024 BCSRE 59).

Australia

Nueva Gales del Sur ha aprobado una legislación en virtud de la cual los arrendadores y agentes deben divulgar las imágenes generadas o modificadas digitalmente en los anuncios de alquiler "cuando sea razonablemente probable que induzcan a error o engaño". Las empresas que no lo divulguen se enfrentan a multas de hasta A$22.000, y la normativa entrará en vigor a principios de 2027. La nueva norma abarca los alquileres, no las ventas; a los agentes que venden propiedades ya se les prohíbe utilizar fotos modificadas de forma que engañen a los compradores (SmartCompany).

Otros países

Aplique el mismo criterio en todas partes: ¿la foto induciría a error a un comprador o inquilino sobre el inmueble? A continuación, compruebe las normas de publicidad de su organismo regulador local antes de publicar.

¿Qué ocurre si no lo divulga?

Las consecuencias dependen de dónde se encuentre usted:

• Sanciones del organismo regulador. El caso de Columbia Británica mencionado anteriormente terminó con C$6.000 en sanciones. En EE. UU., según el estado, las infracciones "pueden acarrear requisitos de divulgación, sanciones civiles o medidas disciplinarias contra una licencia de bienes raíces" (LawCommentary).
• Multas del MLS. CRMLS emite una advertencia y, a continuación, una multa de $250 si la foto no se corrige a tiempo.
• Normas más estrictas en camino. El proyecto de ley de New York permitiría la suspensión o revocación de la licencia y otorgaría facultades de ejecución al fiscal general del estado; el de New Jersey expondría a los vendedores a sanciones civiles.
• Responsabilidad penal en el Reino Unido, donde las descripciones engañosas de inmuebles son delitos tipificados en la DMCCA.
• Reclamaciones que una divulgación tardía no arregla. En el caso de Columbia Británica, el comprador hizo sus ofertas sin ver la propiedad, luego envió una notificación de rescisión y se quejó al organismo regulador tras visitarla. Las observaciones se actualizaron solo después de que se aceptara la oferta, y la sanción se mantuvo igualmente.

Alquileres, hostelería y diseño de interiores

Las normas de divulgación comenzaron con la venta de viviendas, pero no se quedan ahí:

• Arrendadores y administradores de fincas. A partir del 1 de enero de 2027, la ley AB 2025 de California extiende la divulgación a los anuncios de alquiler a cualquiera que utilice imágenes modificadas para promocionar un alquiler, no solo a los titulares de licencias; para estos últimos, infringir la norma de los anuncios de alquiler también supone infringir su ley de licencias (California Apartment Association). Los agentes de alquiler del Reino Unido se rigen por la misma guía de la DMCCA que los agentes inmobiliarios, y la norma de divulgación en anuncios de alquiler de Nueva Gales del Sur se aplica a partir de principios de 2027.
• Hoteles, alojamientos vacacionales y otros negocios en la UE. La divulgación de deep fakes de la AI Act se aplica a cualquier empresa que utilice la IA bajo su propia autoridad, no solo a los agentes inmobiliarios, por lo que una foto editada con IA de una habitación o edificio real que pudiera pasar por auténtica probablemente también necesite una etiqueta clara en esos casos.
• Diseñadores de interiores y arquitectos. Las imágenes conceptuales realizadas para un cliente no son anuncios de catálogo, pero cuando aparecen en el marketing de un inmueble concreto, deben etiquetarse como conceptos.
• Constructores y promotores. Etiquete los renders de viviendas que aún no están construidas como tales renders. Según la norma de alquiler de California, las imágenes totalmente generadas por IA necesitan la divulgación, y el requisito de la foto original se aplica cuando se modificó una foto tomada con cámara.

Cómo encaja Roomagen en un flujo de trabajo que cumple las normas

Roomagen realiza las ediciones; la divulgación depende de usted. El Home Staging Virtual con IA y las demás herramientas de Roomagen no añaden ninguna etiqueta de "Virtually Staged", y tampoco lo hace la API de Roomagen. Puede activar una pequeña marca «AI» en sus descargas desde Configuración («Etiqueta AI en las descargas»); no sustituye la etiqueta que exigen su MLS o la ley. Los Términos de servicio estipulan que usted es el propietario de las imágenes de salida y puede utilizarlas con fines personales y comerciales "sujeto a los requisitos de divulgación aplicables", y le hacen responsable de divulgar el Home Staging Virtual o las ediciones con IA según las normas de su MLS, las directrices de la NAR y las leyes pertinentes. También le solicitan que suba únicamente imágenes que tenga derecho a utilizar, y que no cree anuncios que tergiversen el estado de la propiedad o sus características estructurales.

Funciones que ayudan a mantener las ediciones transparentes y los registros en orden:

• Limite lo que cambia. En Home Staging Virtual y en Mantener Distribución (Rediseñar Habitaciones Amuebladas), las opciones "Cambiar el color de la pared según el estilo" y "Cambiar el piso según el estilo" están desactivadas de forma predeterminada; déjelas desactivadas para las fotos del MLS si su MLS prohíbe los cambios de pintura o de pisos. Vacía Tu Espacio le pregunta qué tipo de espacio está vaciando, y seleccionar Cocina o Baño le indica qué instalaciones fijas integradas deben permanecer. El Servicio de Despeje Virtual ofrece la opción "Solo ordenar — no añadir nada", y la Eliminación de Objetos y Elementos con IA en Fotos actúa sobre un área que usted marque en la foto.
• Cuidado con las ventanas. La Edición y Conversión de Fotos Día a Atardecer (Cambio de hora en la app) le pregunta si su foto tiene ventanas, y el ajuste de vista por la ventana se inicia en "Mantener original". Elegir una nueva vista cambia las "vistas a través de las ventanas" que la AB 723 designa expresamente como una alteración.
• Compruebe los planos de planta. La definición de la AB 723 incluye los planos de planta. Boceto a Plano está configurado por defecto para mantener las medidas que usted escribió, omite los números que no puede leer, advierte de que la IA redibuja el texto y marca las medidas estimadas por IA como "solo aproximadas". Verifique cada número antes de publicar y etiquete una imagen de Plano de Planta a 3D como un render.
• Revise antes de publicar. La pantalla de resultados muestra una comparación de Antes / Después, y en cuatro herramientas el botón Retocar guarda cada corrección como una versión numerada (v1, v2…), lo que facilita registrar qué versión publicó.
• Mantenga los originales y los resultados juntos. La Biblioteca archiva cada resultado en la carpeta de la foto de la que procede, y las ejecuciones por lotes en los planes de pago (hasta 3, 7 o 20 fotos en Starter, Pro y Business) se guardan en su propia carpeta con una descarga ZIP. Los resultados se conservan durante 3 días en Gratis, 30 días en Starter, 180 días en Pro y sin límite de tiempo en Business, y cada plan limita la cantidad de resultados que almacena, por lo que conviene que archive usted mismo los originales y las versiones publicadas.
• Una marca de agua no es una divulgación. La insignia "GENERATED USING Roomagen.com" en las imágenes del plan Gratis es un elemento de marca, no la declaración que exigen la AB 723 o su MLS, y los resultados de los planes de pago no llevan ninguna marca de agua visible.

Protéjase: lista de verificación de buenas prácticas

Antes del staging

• Confirme que su acuerdo fotográfico permite la edición y el uso comercial de las versiones editadas, u obtenga una cesión por escrito.
• Lea las normas vigentes sobre fotos de su MLS: dónde va la etiqueta, dónde va el original, qué ediciones se rechazan.
• Compruebe las normas de su estado: anuncios de venta en California desde el 1 de enero de 2026; anuncios de alquiler en California y Wisconsin a partir del 1 de enero de 2027.
• Acuerde con su vendedor o arrendador qué fotos tendrán staging y cómo se etiquetarán.

Durante el staging

• Añada únicamente elementos que se puedan mover: muebles, alfombras, arte, plantas y decoración.
• Deje las paredes, los pisos, los gabinetes, las instalaciones fijas, las vistas y el paisajismo tal como están.
• Nunca retoque para eliminar grietas, manchas, daños u otros defectos.
• No añada elementos que no existan, como una chimenea, una piscina o una vista mejor, y no haga que las habitaciones parezcan más grandes.
• Mantenga un tamaño de mobiliario realista para la habitación y el nivel de precio del inmueble.
• Nunca reutilice imágenes con staging de otra propiedad.

Antes de publicar

• Compare cada resultado de la IA con el original a tamaño completo.
• Etiquete cada imagen modificada donde su MLS exija la etiqueta.
• Ponga el original junto a la foto modificada en el MLS y enlace a los originales desde cualquier otro anuncio en California.
• Especifique en las observaciones cuándo los muebles de staging no formen parte de la venta.
• Divulgue desde el primer día en que las fotos sean públicas, no después de recibir una oferta.

Conservación de registros

• Archive cada original, cada versión publicada y la etiqueta que utilizó.
• Mantenga los originales en línea en un enlace estable durante el tiempo que cualquier anuncio apunte a ellos.
• Conserve estos registros durante el mismo tiempo que el resto del expediente de su anuncio.