Requisitos de Fotos do MLS 2026: Tamanhos, Staging Virtual e Regras de AI

Respostas rápidas (regras de 14 MLSs dos EUA, cada um com link para sua fonte abaixo)

• Tamanho: Não existe um padrão nacional. Um JPEG em orientação paisagem de 2048×1536 pixels, sRGB, com menos de 3 MB atende a todas as especificações publicadas abaixo.
• Staging virtual: A maioria das regras de MLS que analisamos permite a prática quando há divulgação, e muitos também exigem a foto original ao lado da foto alterada.
• Marcas d'água: Não são universais. O CRMLS exige o rótulo na descrição da foto, o Canopy MLS e o ARMLS exigem na própria foto, e o NWMLS, Realcomp e Bright MLS não permitem texto adicionado nas fotos de anúncio.
• Edições com AI: Iluminação, cor, endireitamento e corte geralmente não precisam de rótulo. Adicionar, remover ou alterar conteúdo exige, e muitos MLSs proíbem alterações no imóvel em si.
• Califórnia: Desde 1º de janeiro de 2026, anúncios de corretores com imagens alteradas digitalmente precisam de uma declaração e de um link ou código QR para a foto original.

As regras mudam com frequência, portanto confirme a versão atual com o seu MLS antes de publicar; este guia resume regras publicadas e não constitui aconselhamento jurídico.

Padrões Técnicos de Fotos para MLS: Requisitos de Tamanho, Formato e Qualidade

Cada MLS define seus próprios limites de upload em pixels e megabytes. Nenhuma das especificações que verificamos define uma exigência de DPI; portanto, ter 72 ou 300 DPI não definirá se uma foto será carregada ou não.

Padrões Universais de Fotos para MLS

Não há um padrão nacional, mas as especificações publicadas compartilham uma base comum:

• O JPEG é aceito em todos os sistemas verificados, e o Matrix do Canopy MLS não aceita nenhum outro formato.
• A orientação paisagem é a norma. O guia do Paragon do San Diego MLS solicita apenas fotos em paisagem, e o Matrix do Canopy MLS armazena fotos em 2048×1536 (4:3), preenchendo outras proporções com espaço em branco.
• Limites publicados: um mínimo de 640×480 (SDMLS) e limites de tamanho de arquivo de 3 MB (MRED) a 15 MB (CRMLS no Flexmls, SDMLS).
• Use sRGB. O Canopy alerta que outros perfis de cores podem sofrer alterações durante o upload.

Exportação segura: JPEG em paisagem, sRGB, 2048 pixels no lado mais longo (2048×1536 para fotos 4:3), abaixo de 3 MB. Isso se enquadra em todos os limites publicados abaixo; onde seu MLS determinar o contrário, a especificação dele prevalece. Para fotos abaixo do mínimo, a otimização de imagens pode ampliá-las; verifique se não foram criados detalhes inventados.

Requisitos Específicos por Associação

Outros MLSs estabelecem requisitos mínimos: o HAR exige seis fotos em até 10 dias a partir da data de publicação do anúncio (três para imóveis a construir), o Realcomp exige uma foto da fachada em até 48 horas, e o Bright MLS exige uma foto externa da fachada vista da rua e sem marcas no momento em que o anúncio é enviado.

Regras de Conteúdo para Fotos e Tours Virtuais

• Proibido dados de contato ou marcas: Bright, HAR e NWMLS proíbem detalhes de contato de corretores, como nomes ou números de telefone, em fotos de anúncio; Bright e NWMLS também proíbem logotipos e texto adicionado, e o NWMLS proíbe códigos QR em fotos.
• Proibido pessoas: Bright, NWMLS e Stellar MLS não permitem pessoas nas fotos de anúncio (o NWMLS também proíbe animais de estimação), e o Stellar estende isso aos tours virtuais.
• Tours sem marca: O Bright aplica seus limites de fotos a tours virtuais, o folheto do curso de conformidade de 2019 do Stellar permite apenas tours sem marcas, e o ARMLS solicita uma marca d'água ou descrição de "Digitally Altered" (Alterado digitalmente) em vídeos e tours alterados.

Fotos de Celular Podem Ficar Prontas para o MLS?

Sim. O guia de fotos do San Diego MLS inclusive orienta os corretores a virar o telefone na horizontal para fotos em modo paisagem. Exporte para JPEG, pois o MRED não aceita arquivos HEIC. Se o editor do seu celular removeu objetos ou substituiu o céu, trate a foto como alterada: um relatório da Coraly divulgado pela Real Estate News observa que filtros de celular podem alterar fotos antes do upload. O endireitamento de imagem e correção de perspectiva e o editor HDR corrigem linhas verticais inclinadas e janelas superexpostas, ajustes que a maioria das regras de divulgação dispensa; como essas ferramentas usam AI generativa, compare cada resultado com o original e rotule a imagem caso o seu MLS considere melhorias por AI como uma alteração.

O Que É Divulgação de Staging Virtual e Por Que Ela É Importante

A divulgação de staging virtual informa aos espectadores quais fotos de anúncio foram alteradas digitalmente, por meio de um rótulo na foto, uma nota na descrição ou observações da foto, ou ambos, dependendo do seu MLS.

Por Que a Divulgação É Importante

• As fotos impulsionam a busca. 81% dos compradores que usaram a internet em suas buscas classificaram as fotos como "muito úteis" — a avaliação mais alta entre todos os recursos de sites —, no relatório 2026 Home Buyers and Sellers Generational Trends da NAR.
• A alteração é comum; a divulgação não. A Coraly, empresa de software imobiliário, analisou cerca de 40.000 fotos de capa de anúncios no Zillow, Redfin, Realtor.com e Homes.com do início de 2026: quase 11% haviam sido alteradas, e mais de 90% destas não apresentavam nenhuma divulgação visível (Real Estate News).
• A responsabilidade continua com você. O Department of Real Estate da Califórnia afirma que a responsabilidade por resultados enganosos gerados por AI "recai sobre o licenciado e seu corretor responsável, e não sobre o fornecedor da tecnologia".
• O Zillow apoia a divulgação. A empresa declarou à Fortune em julho de 2026 que apoia uma divulgação clara sempre que a AI alterar substancialmente a imagem de um anúncio.

O Que a Falta de Divulgação Pode Custar

Código de Ética da NAR: Artigos 2 e 12 e Padrão de Prática 12-10

O Código de Ética da NAR de 2026 não contém nenhuma regra específica para AI e não define um texto fixo para rótulos, mas três disposições abrangem todas as fotos editadas que um REALTOR® publica:

• Artigo 2: REALTORS® "devem evitar exageros, distorções ou ocultação de fatos pertinentes relativos ao imóvel ou à transação." Apagar na edição uma rachadura ou fiação elétrica entra em conflito direto com essa diretriz.
• Artigo 12: REALTORS® "devem apresentar um panorama fiel em sua publicidade, marketing e outras representações."
• Padrão de Prática 12-10 (adotado em 1/07, alterado em 1/18): o dever de apresentar um panorama fiel abrange "conteúdo da Internet, imagens" e proíbe manipular o conteúdo do anúncio "de qualquer forma que produza um resultado enganoso ou ilusório" e o "uso de imagens enganosas."

O Padrão de Prática 12-5 às vezes é citado como regra de divulgação para staging, mas ele exige apenas a divulgação do nome da sua imobiliária em anúncios; as regras de rótulos vêm dos MLSs e das legislações estaduais. O REALTOR® News da NAR resumiu a intenção em agosto de 2026: deixe a AI mostrar possibilidades, não reescrever a realidade, e revise cada imagem do imóvel antes de publicá-la.

Regras Específicas de Divulgação por Associação de MLS (Estado por Estado)

As regras de MLS diferem em relação a onde o rótulo deve ser inserido (na foto, em um campo de texto ou em ambos), se a original deve ficar ao lado da foto alterada e quais edições são expressamente proibidas.

CRMLS (Califórnia)

• Regra 11.5.2 (desde 1º de janeiro de 2026): envie o original, mostre-o imediatamente antes ou depois da imagem alterada e rotule a imagem alterada como "Photo Modified" (Foto modificada), "Virtually Staged" (Staging virtual realizado), "Digitally Altered" (Alterada digitalmente), "AI Altered" (Alterada por AI) ou um termo preciso equivalente no campo de texto da foto. Não é necessária marca d'água, e esvaziar virtualmente um cômodo conta como alteração.
• Proibido mesmo com rótulo: alterações em pisos, paredes, janelas, armários embutidos, pintura, paisagismo, fachada, instalações fixas ou plantas baixas, a menos que o imóvel seja reformado para corresponder à imagem até o fechamento da venda; alterações em itens externos ou visíveis a partir do imóvel, como postes de luz ou vistas de janelas; e paisagismo gerado por AI.

Stellar MLS (Flórida)

• Suas regras de fotos permitem o staging de imóveis mobiliados ou não mobiliados: você pode alterar móveis que não estão incluídos na venda e remover itens fáceis de retirar, mas não pode remover fiação de serviços públicos, adicionar plantas no paisagismo, cobrir defeitos relevantes (problemas significativos), trocar instalações fixas permanentes ou mudar cores de tinta. Plantas baixas podem ser adicionadas como imagens.
• Seu folheto do curso de conformidade de 2019 orienta os corretores a colocar a legenda "Virtually Staged" (Staging virtual realizado) em cada foto alterada e marcar a caixa Virtually Staged Y/N, o que adiciona a divulgação às observações públicas. Os cômodos não podem parecer maiores ou menores do que são, e as vistas não podem ser alteradas.

Resumo Regional

Por padrão, o Roomagen não adiciona um rótulo de divulgação aos seus resultados; portanto, aplique o rótulo que seu MLS exige após a edição. Os resultados do plano Grátis incluem uma marca d'água do Roomagen (um selo "GENERATED USING Roomagen.com" e uma textura sutil), a menos que a conta já tenha feito um pagamento anterior. Trata-se de uma marca comercial, não de uma divulgação, e os MLSs que proíbem texto adicionado ou marcas d'água de terceiros não a aceitarão; os resultados dos planos pagos não têm marca d'água visível. Você pode ativar uma pequena marca “AI” nos seus downloads em Configurações (“Rótulo AI nos downloads”); ela não substitui o rótulo do seu MLS, e os MLSs que proíbem texto adicionado também não a aceitarão.

Assembly Bill 723 da Califórnia: O Que a Lei Exige Desde Janeiro de 2026

A lei AB 723 (Chapter 497, Statutes of 2025) adicionou a Seção 10140.8 ao Business and Professions Code, em vigor desde 1º de janeiro de 2026. Ela abrange licenciados e qualquer pessoa agindo em seu nome que utilize uma imagem alterada digitalmente para anunciar um imóvel à venda. Nosso guia de conformidade com a AB 723 aborda o tema mais a fundo.

O Que a Lei Exige

1. Uma declaração de que a imagem foi alterada, "razoavelmente visível e localizada na imagem ou adjacente a ela."
2. Um link, URL ou código QR para um site público que inclua e identifique claramente a foto original, acompanhado de um texto informando que as originais podem ser vistas naquele local.
3. Em um site sob o seu controle, as imagens inalteradas na própria publicação ou um link direto para elas.

A lei não exige marca d'água nem uma ordem rígida de exibição das fotos; a regra de "imediatamente antes ou depois" vem dos próprios MLSs. O escopo abrange todos os anúncios e materiais promocionais, o que significa que seu site, publicações em redes sociais e folhetos também precisam conter a declaração e o link.

O Que É Considerado "Alterado Digitalmente"

Qualquer imagem criada pelo corretor ou sob sua orientação e modificada "por meio do uso de software de edição de fotos ou inteligência artificial para adicionar, remover ou alterar elementos", desde móveis, pisos, pintura e paisagismo até plantas baixas, postes de energia, vistas através das janelas e propriedades vizinhas. Edições feitas por um fotógrafo ou por uma ferramenta de AI a seu pedido são enquadradas da mesma forma.

O Que Está Isento

Imagens nas quais "apenas ajustes comuns de edição de fotos tenham sido feitos, tais como iluminação, nitidez, balanço de branco, correção de cor, ângulo, endireitamento, corte ou exposição", sem que isso mude a representação das condições do imóvel. A ferramenta de melhoria de fotos foi desenvolvida para esses ajustes, mas como utiliza AI generativa, verifique o resultado: a orientação de março de 2026 do DRE adverte que a falta de revisão de imagens geradas por AI "pode resultar em infrações, mesmo se a alteração não tiver sido intencional."

Fiscalização e Penalidades

Violações intencionais são consideradas contravenções penais (misdemeanors), e o DRE pode lavrar autos de infração ou suspender licenças (veja a tabela acima). O SDMLS aplica suas regras de imagens alteradas a feeds de IDX, VOW, API e syndication e, em parceria com a Coraly, implementou uma varredura no momento do upload que sinaliza prováveis alterações feitas por AI, conforme noticiado pela Real Estate News em junho de 2026.

Locações: A AB 2025 Entra em Vigor em 1º de Janeiro de 2027

Sancionada em 27 de setembro de 2026, a AB 2025 estende a obrigação de divulgação aos anúncios de locação e se aplica a qualquer pessoa, não apenas a profissionais licenciados. Imagens alteradas em anúncios de aluguel exigem uma divulgação evidente sobre elas ou ao lado delas, além da foto original ou de um link para ela quando a imagem tiver origem em uma fotografia de câmera. Imagens geradas integralmente por AI também estão cobertas, e uma infração cometida por um profissional licenciado também viola a Real Estate Law (resumo da California Apartment Association).

Quais Edições de Fotos São Permitidas x Proibidas

Uma interpretação prudente dessas regras: ajuste a aparência da foto, rotule tudo o que modificar o que está nela e nunca altere ou oculte o imóvel em si.

Permitido Sem Divulgação

• Brilho, exposição, contraste e iluminação
• Balanço de branco e correção de cor (o ARMLS inclui gradação de cor do céu)
• Nitidez e redução de ruído
• Corte, endireitamento e correção de perspectiva
• Correção de lente e mesclagem de HDR normalmente se encaixam aqui, pois ajustam exposição e geometria em vez de conteúdo. Em caso de dúvida, o CRMLS aconselha divulgar, e o Bay East e o NorthstarMLS exigem que fotos aprimoradas por AI sejam rotuladas.

Permitido COM Divulgação

• Staging virtual com mobília e decoração não incluído na venda (Staging Virtual)
• Remoção ou substituição de móveis, incluindo esvaziar um cômodo (Esvazie Seu Espaço), o que o CRMLS considera alteração
• Organização e remoção de itens pessoais, animais de estimação ou um carro estacionado (serviço de organização virtual, remoção de objetos e itens de fotos); a AB 723 e o ARMLS tratam remoções como alterações
• Substituição de céu e entardecer virtual, em que os requisitos de rótulo variam conforme o MLS (veja abaixo)
• Fogo na lareira, o que o ARMLS considera uma alteração

Quando a AI remove algo como uma pilha de caixas de mudança, ela precisa prever o que estava atrás, alertou um fotógrafo ao REALTOR® News da NAR, e a parede real pode ocultar danos por umidade ou um buraco. Inspecione paredes e pisos em cada resultado gerado.

Sempre Proibido (Mesmo Com Divulgação)

• Ocultar defeitos como rachaduras, manchas ou avarias (Canopy, NWMLS, Stellar, Dayton)
• Inventar vistas (Bright, Canopy, CRMLS, Stellar, Dayton)
• Remover elementos fora do controle do proprietário: linhas de energia, postes de luz, caixas d'água, rodovias, prédios vizinhos (Bright, Canopy, CRMLS, NWMLS, Dayton)
• Adicionar ou ampliar características estruturais, como janelas, gramados ou calçadas de acesso (CRMLS, NWMLS, NorthstarMLS, Stellar), ou apagar elementos de paisagismo, como uma árvore morta (CRMLS, Stellar, Dayton)
• Distorcer dimensões (Stellar); o diretor de uma imobiliária australiana afirmou ao SmartCompany que móveis virtuais com proporções reduzidas também produzem esse efeito

Prévias de Reforma, Pintura e Paisagismo

CRMLS, Stellar, NorthstarMLS e Dayton mantêm alterações no imóvel em si (pintura, piso, armários, paredes, paisagismo) fora das fotos do anúncio, com exceções pontuais:

• O CRMLS as autoriza apenas se o imóvel for passar por melhorias para corresponder à imagem até o fechamento da venda, integrando o preço anunciado.
• O HAR as autoriza com uma marca d'água no rodapé contendo o texto "Image does not represent actual property as is" (A imagem não representa o imóvel real no estado em que se encontra), nunca como foto principal e sempre posicionada ao lado de uma foto inalterada com o mesmo ângulo.
• Construções novas: O Bright autoriza o staging virtual de todas as partes de imóveis a construir e em construção, e HAR e Realcomp aceitam maquetes eletrônicas ou fotos de casas-modelo identificadas como tal.

Mantenha prévias de reforma e remodelação virtual e design de paisagismo virtual fora da galeria principal do MLS e mostre-as aos compradores identificadas como conceitos visuais. Para imóveis ainda em fase de obras, a visualização de interiores em construção rotulada como projeção atende às concessões para novas construções.

Entardeceres Virtuais Estão em Conformidade com o MLS?

Nenhuma das regras de MLS que examinamos proíbe o entardecer virtual expressamente por seu nome, e edições de céu são bastante comuns: 69% das imagens alteradas no levantamento da Coraly continham substituição de céu. As normas divergem sobre a rotulagem. O ARMLS não trata a mudança de cor do céu como Digitally Altered, enquanto o Bay East lista a substituição de céu como alteração. A AB 723 não cita o efeito de entardecer especificamente, mas um novo céu ou luzes acesas artificialmente podem ultrapassar meros ajustes de exposição; logo, na Califórnia, o caminho seguro é incluir a declaração acompanhada da foto diurna original. Jamais adicione uma vista panorâmica, uma luminária ou chamas na lareira que não existam no local.

Na edição & conversão de fotos dia para entardecer do Roomagen (denominada Mudança de horário no aplicativo), a vista da janela permanece como "Manter original" por padrão; selecionar um cenário novo, como Horizonte urbano, constituiria a criação de uma vista falsa. Portanto, conserve a configuração padrão para fotos de anúncio e selecione "Sem janelas" em ambientes fechados. O modelo é instruído a acender as luzes já existentes no espaço, mas compare rigorosamente cada resultado com a imagem capturada à luz do dia.

Como Criar Fotos com Staging Virtual em Conformidade com o MLS

Estas etapas seguem a versão mais rigorosa entre as normas consolidadas acima; confirme com seu MLS as exigências sobre a localização do rótulo e a ordenação das imagens.

Etapa 1: Guarde as Fotos Originais em Arquivo

Preserve todas as fotos originais sem edição, nomeadas aos pares, como living-room_original.jpg e living-room_staged.jpg. Se um fotógrafo fizer edições para você, exija também os arquivos originais sem retoques; o relatório da Coraly ressalta que muitos corretores recebem apenas JPEGs finalizados após os originais serem apagados. Não utilize um aplicativo de edição como seu arquivo definitivo: a Biblioteca do Roomagen, por exemplo, armazena resultados por tempo limitado na maioria dos planos.

Etapa 2: Aplique o Staging Apenas em Bens Móveis

No Staging Virtual, selecione o tipo de ambiente, permita que a AI determine a mobília ou faça você mesmo a escolha das peças, definindo o estilo em seguida. Deixe as opções "Alterar a cor das paredes para combinar com o estilo" e "Alterar o piso para combinar com o estilo" desativadas (padrão da ferramenta), visto que mudanças nesses elementos alteram o imóvel. Certifique-se de que a mobília guarde escala realista, pois itens subdimensionados podem fazer o cômodo parecer maior. Havendo múltiplos espaços, o processamento em lote nos planos pagos permite montar 3, 7 ou até 20 fotos simultaneamente (Starter, Pro e Business).

Etapa 3: Inspecione Todos os Resultados

Ferramentas generativas podem modificar detalhes que você não solicitou, a exemplo de uma moldura de janela ou de uma luminária; assim, compare detalhadamente cada resultado com a imagem original na visualização Antes / Depois. Se uma sala com staging, ambiente esvaziado, remoção de objeto ou entardecer de interior apresentar alterações indesejadas, a função Refinar permite digitar uma instrução de ajuste para gerar uma nova versão, consumindo o crédito de uma execução normal.

Etapa 4: Rotule a Imagem Onde Quer Que Ela Seja Exibida

Utilize a ferramenta própria disponibilizada pelo seu MLS: o campo de texto da foto no CRMLS, a divulgação do Flexmls no ARMLS, a opção Label no Bay East, a legenda e caixa de seleção no Stellar ou texto inserido na imagem no Canopy. Na Califórnia, o seu site, postagens em redes sociais e folhetos impressos também devem conter a declaração e o link. Exemplos práticos de redação:

• Rótulo da foto: "Virtually staged" (Staging virtual realizado) ou "Digitally altered: furniture added" (Alterado digitalmente: mobília adicionada)
• Observações: "Some photos are virtually staged; furniture shown is not included in the sale." (Algumas fotos contêm staging virtual; a mobília exibida não está incluída na venda.)
• Anúncios na Califórnia (AB 723): "Image digitally altered. See the original, unaltered photos at [link ou QR code]." (Imagem alterada digitalmente. Veja as fotos originais e inalteradas em [link ou QR code].)

Etapa 5: Agrupe a Imagem com o Arquivo Original

Posicione a foto original contígua à imagem modificada, respeitando a sequência determinada pelo seu MLS: antes ou depois no CRMLS, ARMLS e Canopy; imediatamente posterior no Bay East; imediatamente anterior no Metro MLS. Mantenha a foto de capa do anúncio inalterada: o HAR veda modificações estruturais do imóvel na primeira imagem, e o Metro MLS aplica sanções diárias caso a foto principal esteja alterada.

Etapa 6: Verificação Final

• Dimensões em pixels, peso do arquivo e extensão atendem aos limites do MLS
• Ausência de pessoas, marcas comerciais ou textos inseridos onde o regulamento do MLS proibir
• Cada imagem modificada está acompanhada do seu rótulo e pareada com o respectivo original
• Nenhuma alteração foi realizada em paredes, pisos, instalações fixas, paisagismo ou vistas, e nenhum defeito foi camuflado
• Anúncios veiculados fora do sistema do MLS contêm a devida divulgação

Requisitos Internacionais de Divulgação

Reino Unido

• O Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 regulamenta descrições imobiliárias enganosas feitas por agentes imobiliários e corretores de locação, com infrações em vigor desde 6 de abril de 2025. O manual de fiscalização de normas comerciais Business Companion orienta: "Não adulterar fotos nem usar lentes angulares extremas que alterem a perspectiva da imagem", e ressalvas em letras miúdas não afastam a ocorrência de infrações.
• As penalidades chegam a multas ilimitadas na Inglaterra e no País de Gales ou a até dois anos de prisão mediante acusação formal (artigo 240). Se o ato de um terceiro, como a edição de um fotógrafo, levar o corretor a cometer a infração, esse terceiro responderá pelo delito de forma concorrente (artigo 239).

União Europeia

Desde 2 de agosto de 2026, o Artigo 50(4) do AI Act exige que os responsáveis pela implantação de AI geradora ou manipuladora de conteúdo imagético que configure "deep fake" façam a devida divulgação. A definição legal abrange conteúdos que imitem objetos ou locais reais e que "possam parecer falsamente autênticos ou verídicos a uma pessoa", situação na qual uma edição realista de um imóvel por AI pode ser enquadrada (veja nosso guia sobre o Artigo 50 do AI Act). Infrações podem gerar multas de até €15 milhões ou 3% do faturamento anual global da empresa.

Austrália

• Sob a Australian Consumer Law, o teto das sanções financeiras aplicadas a pessoas jurídicas por veiculação de informações falsas ou enganosas subiu para no mínimo A$100 milhões por infração em 28 de março de 2026 (Gilbert + Tobin).
• O estado de Nova Gales do Sul aprovou legislação em setembro de 2026 exigindo que locadores e intermediadores divulguem imagens alteradas digitalmente em anúncios de aluguel quando houver potencial indutor a erro, com penalidades que alcançam A$22.000 a partir do início de 2027 (SmartCompany).
• Em Queensland, declarações falsas ou enganosas emitidas por corretores licenciados acarretam punição de até 540 unidades de penalidade, equivalentes a A$93.258 conforme o valor unitário vigente em 1º de julho de 2026 (Property Occupations Act, art. 212).

Canadá

• Ontário: As Regras do PropTx MLS® (em vigor desde 2 de dezembro de 2024) proíbem imagens alteradas digitalmente, geradas por AI ou submetidas a staging virtual "que não representem com fidelidade o imóvel anunciado."
• Colúmbia Britânica: O guia do consumidor do BCFSA classifica "fotos aprimoradas ou alteradas digitalmente" como modalidade de publicidade falsa ou enganosa.
• Quebec: O órgão regulador OACIQ esclareceu à CTV News em fevereiro de 2026 que imagens retocadas ou criadas por ferramentas de AI precisam ser claramente identificadas (reportagem da Noovo, em francês).

O Que Muda no Cenário 2026–2027 e Como Agir Preventivamente

Regulamentações Novas e em Andamento

• Wisconsin: A Act 69 entra em vigor em 1º de janeiro de 2027, impondo aos corretores licenciados o dever de informar quando tecnologias, inclusive AI, alterarem elementos do imóvel induzindo a impressões falsas ou enganosas (Law Commentary).
• Locações na Califórnia: A lei AB 2025 vigora a partir de 1º de janeiro de 2027.
• Nova York: O Senate Bill 9584, em tramitação legislativa em setembro de 2026, visa obrigar a divulgação de imagens alteradas substancialmente ou com staging virtual, exigindo rótulos identificadores em tours imobiliários gerados por AI. A prefeitura de Nova York apresentou, em 16 de julho de 2026, propostas normativas de divulgação para vídeos e fotos de locação alterados por inteligência artificial (Fortune).
• Nova Jersey: O Assembly Bill 4728 prevê a vedação genérica a alterações substanciais em imagens de venda e locação, autorizando staging de itens não fixos mediante divulgação e facultando a compradores e inquilinos a solicitação dos registros visuais originais.
• Flórida e Texas: Normas clássicas de fiscalização publicitária continuam sendo incidentes. A Flórida pune formalmente a publicidade "fraudulenta, falsa, enganosa ou ilusória" (§475.25), enquanto o Texas enquadra como ilegal qualquer anúncio que guarde "inexatidão sobre qualquer fato relevante" (22 TAC §535.155).
• Fiscalização dos MLSs: As multas no âmbito do ARMLS passam a incidir em dezembro de 2026, ao passo que o CRMLS, que não previa sanção pecuniária em sua norma em fevereiro de 2026, instituiu a cobrança de $250 após a emissão de uma advertência inicial.

Como Blindar Seu Negócio para o Futuro

1. Torne rotina três práticas essenciais: insira o rótulo em cada foto modificada respeitando as normas do seu MLS, mantenha o arquivo original pareado ao lado e nunca promova edições na estrutura do imóvel em si.
2. Inclua o envio dos arquivos originais em seus contratos de prestação de serviços com fornecedores, assegurando que fotógrafos e capistas façam a entrega do arquivo bruto original paralelamente a cada lote editado.
3. Faça a checagem manual de qualquer imagem gerada por AI antes da veiculação; sob as diretrizes oficiais da Califórnia, o dever legal recai inteiramente sobre você, não sobre o software.
4. Caso desenvolva ferramentas ou plataformas de anúncios, integre a inserção de rótulo e o vínculo com a foto original diretamente ao fluxo de upload: a API do Roomagen, como exemplo, faz a entrega apenas da imagem já tratada (consulte o guia de início rápido da API).