Regras de Divulgação de Staging Virtual 2026: Um Guia de Conformidade por Jurisdição

Regras de divulgação de Staging Virtual em 2026: a resposta rápida

O staging virtual é legal, e nenhuma das leis que analisamos o proíbe. As regras visam edições não divulgadas ou enganosas: uma edição que altera a aparência de um imóvel precisa ser divulgada, e algumas edições não são permitidas em fotos de anúncio, mesmo com um rótulo. Em 2026, as regras se dividem em quatro níveis:

1. Legislação estadual. Desde 1º de janeiro de 2026, a AB 723 da Califórnia exige uma declaração sobre ou ao lado de cada imagem alterada digitalmente em um anúncio de venda, além de um link ou código QR para a original. Os anúncios de locação na Califórnia e os licenciados de Wisconsin seguem esse caminho em 1º de janeiro de 2027.
2. Regras do MLS. O seu MLS decide onde o rótulo deve ficar (na descrição da foto, sobre a foto ou nenhum texto na foto), e regras mais recentes, como as do CRMLS e do ARMLS, exigem a original diretamente antes ou depois da foto alterada.
3. Ética. O Código de Ética da NAR proíbe que os REALTORS® usem imagens enganosas, mas não define a redação exata do rótulo.
4. Regras fora dos EUA. As normas do Reino Unido, da Austrália e do Canadá proíbem imagens enganosas de imóveis, a UE agora exige que imagens realistas manipuladas por AI sejam divulgadas, e novas regras para anúncios de locação estão chegando.

Um padrão seguro para qualquer lugar: rotule cada imagem alterada, mantenha a original ao lado dela e nunca altere o imóvel em si.

Resumo das regras

Um travessão significa que as fontes citadas aqui não especificam uma penalidade. Para ver a lei da Califórnia em detalhes, consulte o nosso guia da AB 723; para limites de tamanho de foto e regras de MLS conselho por conselho, veja o nosso guia de requisitos de fotos do MLS.

Por que a divulgação de Staging Virtual é mais importante do que nunca em 2026

Ferramentas e filtros de AI são cada vez mais usados para alterar fotos de anúncio. Um estudo da Coraly, uma plataforma de crescimento de equipes imobiliárias, examinou cerca de 40.000 fotos principais de anúncios no Zillow, Redfin, Realtor.com e Homes.com do primeiro trimestre de 2026. Quase 11% apresentavam sinais de alteração, 69% das imagens alteradas envolviam substituição de céu e mais de 90% das imagens alteradas não tinham divulgação visível (Real Estate News, junho de 2026).

Os órgãos reguladores e os MLSs estão reagindo:

• O Departamento de Estado de Nova York emitiu um alerta de tendências no final de 2025 avisando que imagens de AI em anúncios "podem produzir uma representação enganosa ou exagerada de imóveis", lembrando aos licenciados que os anúncios devem apresentar "uma representação honesta e precisa" da casa (Real Estate News).
• O Departamento de Imóveis da Califórnia (DRE) declarou em uma orientação de março de 2026 que a responsabilidade pela publicidade enganosa gerada por AI "recai sobre o licenciado e seu corretor responsável, não sobre o fornecedor de tecnologia", e que deixar de revisar imagens geradas por AI "pode resultar em infrações mesmo se a alteração não tiver sido intencional" (orientação do DRE).
• Alguns MLSs estão automatizando as verificações. O SDMLS de San Diego trabalhou com a Coraly em uma varredura que sinaliza prováveis alterações por AI no envio, associa-as aos originais e publica uma página onde os originais podem ser visualizados (Real Estate News).

Portanto, revise cada imagem que o seu fotógrafo, editor ou ferramenta de AI entregar e faça a divulgação antes que os compradores ajam. As regras se aplicam quer você faça o staging com staging virtual com AI, um editor humano ou um filtro de celular.

AB 723 da Califórnia: o que a lei exige desde janeiro de 2026

A AB 723 (Chapter 497, Statutes of 2025) foi sancionada em 10 de outubro de 2025 e acrescentou a Seção 10140.8 ao Business and Professions Code (texto da lei). Os licenciados precisam cumpri-la desde 1º de janeiro de 2026.

A quem se aplica. A "um corretor responsável ou vendedor de imóveis, ou pessoa atuando em seu nome", que inclua uma imagem digitalmente alterada em uma publicidade ou outro material promocional para a venda de o imóvel em si. Imagens criadas "por ou sob a direção de" o licenciado contam, portanto edições feitas pelo seu fotógrafo ou profissional de staging estão incluídas.

O que conta como digitalmente alterado. Uma imagem alterada "por meio do uso de software de edição de fotos ou inteligência artificial para adicionar, remover ou mudar elementos na imagem": instalações fixas, móveis, eletrodomésticos, pisos, paredes, cor de tinta, hardscape, paisagismo, fachada, plantas baixas e elementos externos ou visíveis a partir do imóvel, incluindo postes de iluminação pública, postes de serviços públicos, vistas pelas janelas e propriedades vizinhas.

O que está excluído. Imagens em que "apenas iluminação, nitidez, balanço de branco, correção de cor, ângulo, alinhamento, corte, exposição ou outros ajustes comuns de edição de fotos são feitos que não alteram a representação de o imóvel em si".

O que a divulgação deve incluir:

• uma declaração de que a imagem foi alterada;
• um link para um site acessível ao público, URL ou código QR que inclua, e identifique claramente, a imagem original e não alterada;
• posicionamento que seja "razoavelmente visível e localizado sobre ou adjacente à imagem", informando que as imagens não alteradas podem ser acessadas por meio do link, URL ou código QR;
• em um site controlado pelo licenciado, as imagens não alteradas na publicação, ou um link para elas.

A lei não prescreve uma marca d'água ou redação de observações; as regras do MLS acrescentam esses detalhes. Ela também não se limita ao MLS: cobre "uma publicidade ou outro material promocional", portanto trate panfletos, anúncios em portais e publicações em redes sociais da mesma forma.

Penalidades. Uma violação intencional da Real Estate Law é uma contravenção penal (misdemeanor) punível com multa de até $ 10.000, até seis meses de cadeia municipal, ou ambos (B&P Code §10185). A orientação do DRE também aponta para processo disciplinar sobre a licença sob o B&P Code §10176 por deturpação substancial.

Chegando em 1º de janeiro de 2027: AB 2025 para anúncios de locação

Sancionada em setembro de 2026, a AB 2025 abrange anúncios de locação com imagens modificadas por software de edição ou geradas inteiramente por AI, e se aplica a "fornecedores de moradia e outros", não apenas a licenciados. A divulgação deve ser razoavelmente visível e estar sobre ou ao lado da imagem; se a imagem começou como uma foto de câmera, o anúncio também deve incluir a original ou um link, URL ou código QR para ela. Ajustes rotineiros de iluminação, cor, corte e exposição são excluídos quando não alteram a representação do imóvel, e para licenciados uma violação também viola a lei de licenciamento (California Apartment Association).

Código de Ética da NAR: Artigo 12 e Staging Virtual

Para os REALTORS®, três disposições do Código de Ética de 2026 se aplicam a fotos alteradas (Código de Ética da NAR):

• Artigo 2: os REALTORS® "devem evitar o exagero, a deturpação ou a ocultação de fatos pertinentes relativos ao imóvel ou à transação".
• Artigo 12: os REALTORS® "devem apresentar um panorama fidedigno em sua publicidade, marketing e outras representações".
• Padrão de Prática 12-10: o dever de imagem fiel "inclui conteúdo da Internet, imagens" e proíbe "de qualquer outra forma enganar os consumidores, incluindo o uso de imagens enganosas" (adotado em 1/07, alterado em 1/18).

O Código não menciona AI e não prescreve a redação do rótulo (Real Estate News). Dois padrões são às vezes citados como regras de divulgação de fotos, mas nenhum dos dois o é: o Padrão de Prática 12-1 trata sobre chamar os serviços da imobiliária de gratuitos, e o 12-5 exige o nome da empresa nos anúncios. Na prática, um rótulo claro somado ao acesso à original é a forma mais simples de mostrar que uma foto com staging não apresentou uma imagem falsa.

Aplicação. Se um painel de audiência de ética constatar uma violação, as medidas disciplinares variam de uma carta de advertência ou repreensão e um curso de ética até uma multa de até $ 15.000, suspensão de 30 dias a um ano, ou expulsão por um a três anos (Manual de Arbitragem e Código de Ética da NAR).

Regras dos conselhos de MLS: um guia plataforma por plataforma

As regras do MLS são o local onde a divulgação acontece no dia a dia, e elas não concordam quanto ao formato:

O que isso significa na prática:

• Não existe uma regra universal de marca d'água. O texto "Virtually Staged" (Com Staging Virtual) inserido diretamente na imagem é desnecessário no CRMLS, tem o formato incorreto no ARMLS e é o tipo de texto sobreposto que o NWMLS declara não aceitar. Verifique a regra atual do seu MLS antes de exportar.
• Associar com a original é o ponto em comum nas regras mais recentes.
• Algumas edições são proibidas mesmo com um rótulo, como mudanças em partes reais do imóvel no CRMLS.
• Na dúvida, divulgue. Esse é o próprio conselho do CRMLS para edições no limiar da regra.

Bright, Canopy, HAR, Stellar, NorthstarMLS e outros MLSs são abordados em nosso guia de requisitos de fotos do MLS.

Requisitos de divulgação estado por estado nos EUA

Fora da Califórnia, leis específicas para imagens estão chegando um estado por vez. Em outros locais, a publicidade imobiliária "já estava sujeita a regras contra representações falsas ou enganosas antes de a AI generativa tornar a manipulação sofisticada de fotos amplamente disponível" (LawCommentary, setembro de 2026).

• Califórnia: AB 723 para anúncios de venda (em vigor) e AB 2025 para anúncios de locação (a partir de 1º de janeiro de 2027), abordadas acima.
• Wisconsin: sob a 2025 Wisconsin Act 69, a partir de 1º de janeiro de 2027, os licenciados devem divulgar quando tecnologia, incluindo AI, for usada para adicionar, remover ou alterar características do imóvel de forma a criar uma impressão falsa ou enganosa.
• Nova York (proposta): o Senate Bill 9584 exigiria a divulgação de imagens substancialmente alteradas ou com staging virtual e rótulos em tours virtuais gerados ou reconstruídos por AI, proibiria edições não divulgadas que adicionem recursos inexistentes ou ocultem defeitos conhecidos, e permitiria a suspensão ou revogação da licença.
• Nova Jersey (proposta): o Assembly Bill 4728 proibiria de forma geral a alteração fundamental de fotos de imóveis residenciais para venda ou locação, permitiria o staging digital divulgado de itens não fixos como móveis, autorizaria compradores ou inquilinos a solicitarem os originais e exigiria fotos em geral com não mais de cinco anos.
• Maioria dos outros estados: nenhuma lei específica sobre imagens nas fontes que analisamos, mas a publicidade enganosa já é proibida.

Em um estado sem uma lei específica, siga a regra do seu MLS e use o modelo da Califórnia, um rótulo mais acesso ao original, como seu padrão.

Regulamentações internacionais de Staging Virtual: Reino Unido, UE, Austrália e Canadá

Fora dos EUA, o staging virtual se enquadra principalmente nas leis de proteção ao consumidor, com novas regras de AI e locação somadas a elas.

Reino Unido

Na Inglaterra, a Parte 4, Capítulo 1 da Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 (DMCCA) controla as descrições de imóveis usadas por corretores imobiliários e corretores de locação, estabelecendo infrações penais para ações e omissões enganosas. A orientação do Trading Standards diz: "Uma fotografia pode ser enganosa. Não adultere fotos nem use lentes extremas que afetem a perspectiva da imagem." Avisos gerais em letras miúdas "não serão eficazes na prevenção de infrações" (Business Companion). Um rótulo ajuda, mas não torna legal uma foto enganosa.

União Europeia

A partir de 2 de agosto de 2026, o Artigo 50(4) do AI Act da UE exige que os responsáveis pela implantação de um sistema de AI que gere ou manipule conteúdo de imagem "constituindo um deep fake" divulguem que ele foi gerado ou manipulado artificialmente. Um deep fake é o conteúdo que "se assemelha a pessoas, objetos, locais, entidades ou eventos existentes e pareceria falsamente autêntico ou verdadeiro a uma pessoa" (AI Act, Artigo 50). Violações do Artigo 50 podem ser punidas com multas de até € 15 milhões ou 3% do faturamento global anual (Artigo 99). Em nossa interpretação, uma edição realista de AI de uma casa ou quarto de hotel real provavelmente se enquadra na definição de deep fake; portanto, rotule imagens com staging por AI no marketing dentro da UE (veja nosso guia sobre o Artigo 50 do AI Act).

Austrália

Para vendas, os corretores "já estão proibidos de usar fotografias alteradas digitalmente de maneiras que enganem os compradores ou deixem de representar com veracidade o imóvel" (SmartCompany, setembro de 2026). Para condutas a partir de 28 de março de 2026, a penalidade máxima da Australian Consumer Law para cada representação falsa ou enganosa por parte de uma empresa é o maior valor entre A$ 100 milhões, três vezes o benefício obtido ou, caso o benefício não possa ser determinado, 30% do faturamento ajustado durante o período da infração; para pessoas físicas, o valor é de A$ 2,5 milhões (ACCC).

Nova Gales do Sul vai além para aluguéis: sob legislação aprovada em setembro de 2026, proprietários e corretores devem divulgar imagens geradas ou alteradas digitalmente em anúncios de locação sempre que elas tiverem probabilidade razoável de induzir ao erro ou enganar, com penalidades de até A$ 22.000 a partir do início de 2027 (SmartCompany).

Canadá

• Ontário: as regras do MLS da PropTx (em vigor desde 2 de dezembro de 2024) excluem "imagens alteradas digitalmente, incluindo o uso de qualquer sistema ou tecnologia de inteligência artificial ("AI") para criar, alterar ou aprimorar imagens ou staging digital que não retratem com precisão o imóvel anunciado" (Regras do MLS da PropTx).
• Colúmbia Britânica: a BC Financial Services Authority (BCFSA) penalizou um corretor de listagem por fotos de MLS não divulgadas com staging virtual; o caso é descrito abaixo.

Se você comercializa um anúncio entre fronteiras, siga a regra mais rígida aplicável no local em que o anúncio for veiculado.

Quais edições exigem divulgação versus melhoria padrão de fotos

Em todas essas regras, a linha divisória é semelhante: edições que aprimoram a foto são aceitas, edições que mudam o imóvel precisam de divulgação, e algumas mudanças não são permitidas de forma alguma nas fotos de anúncio.

A ressalva da AI. Ferramentas generativas de AI, incluindo a do Roomagen, criam uma nova imagem em vez de apenas mover controles deslizantes, de modo que até mesmo uma edição de qualidade pode alterar um detalhe como uma instalação fixa, uma vista ou uma rachadura na parede. Os Termos do Roomagen observam que a AI pode ocasionalmente produzir artefatos ou imprecisões. Compare cada resultado com o original e, se algo sobre o imóvel tiver mudado, trate a foto como alterada.

Edições que não são permitidas nas fotos de anúncio ainda podem ser úteis em uma consultoria com o comprador ou em uma proposta de reforma, rotuladas como visualizações. É a isso que se destinam as prévias de Reforma e Remodelação Virtual e Design de Paisagismo Virtual.

Locações, hotelaria e projetos de design: quem mais precisa divulgar

As regras de divulgação começaram com a venda de residências, mas agora alcançam outros profissionais que publicam imagens de imóveis:

• Proprietários e administradores de imóveis: a AB 2025 da Califórnia e a regra de NSW entram em vigor em 2027, e o projeto de lei proposto em Nova Jersey também abrange locações.
• Hotéis, anfitriões e aluguéis de temporada: na UE, fotos realistas editadas por AI de um quarto real provavelmente se enquadram na definição de deep fake do AI Act.
• Fotógrafos, editores e profissionais de staging: a AB 723 cobre imagens criadas "sob a direção de" um licenciado, e o relatório da Coraly observou que alguns corretores recebem JPEGs finais de fotógrafos que já apagaram os originais (Real Estate News). Entregue os originais com cada arquivo alterado.
• Construtoras e incorporadoras: rotule renderizações de casas ainda não construídas como representações gráficas, incluindo resultados de Visualização de Interiores em Construção. Sob a AB 2025, o requisito da imagem original se aplica quando a imagem da locação tiver começado como uma foto de câmera.
• Designers de interiores e arquitetos: imagens de conceito em uma proposta para clientes não são anúncios de imóveis, mas assim que um render for usado para vender ou alugar o imóvel, as regras acima passam a valer.

Consequências no mundo real: penalidades, multas e perda de negócios

As penalidades publicadas estão listadas na tabela no início. A aplicação também pode começar a partir de uma única reclamação, como mostra um caso canadense.

Um caso real: quartos com staging virtual em uma venda mobiliada

Em Evans (Re), 2024 BCSRE 59, um corretor de listagem da Colúmbia Britânica anunciou um imóvel mobiliado em Christina Lake, e o contrato incluía os móveis no preço. As fotos do MLS haviam sido editadas, com staging virtual nos quartos. O comprador fez a oferta sem visitar o local e, ao ver o imóvel, constatou que a mobília não correspondia às fotos. Ele rescindiu o contrato e reclamou ao órgão regulador. As observações do anúncio só foram atualizadas para "Bedrooms virtually staged and photos have been edited to remove most personal belongings" (Quartos com staging virtual e fotos editadas para remover a maior parte dos pertences pessoais) depois que a oferta já havia sido aceita.

A BCFSA concluiu que o corretor deveria ter divulgado as edições antes da oferta do comprador e que havia violado a Regra 34 (cuidado e competência razoáveis) e a Regra 41 (publicidade falsa ou enganosa). Em setembro de 2024, confirmou uma penalidade administrativa de $ 6.000 (decisão da BCFSA).

As lições: divulgue antes que os compradores ajam, tenha cuidado redobrado quando a mobília for incluída na venda e lembre-se de que um único comprador surpreso pode custar o negócio e dar início a uma investigação. Com mais de 90% das fotos principais de anúncio alteradas não divulgadas na amostra da Coraly e MLSs como o SDMLS verificando uploads, edições não divulgadas estão ficando cada vez mais fáceis de detectar.

Lista de verificação de conformidade: como divulgar Staging Virtual corretamente

Antes de editar

1. Identifique quais regras se aplicam: onde o imóvel está localizado, se é venda ou locação, qual é o MLS e se você é um REALTOR®.
2. Guarde todos os originais e peça aos fotógrafos e editores que entreguem os arquivos originais com cada arquivo editado.
3. Verifique a regra do seu MLS para o formato de rótulo, posicionamento da foto original e edições proibidas.
4. Classifique cada foto: apenas ajuste padrão, alteração divulgada ou não permitida no anúncio.

Ao publicar

5. Rotule cada imagem alterada no formato exigido pelo seu MLS.
6. Coloque a original diretamente antes ou depois da versão alterada onde for obrigatório.
7. Na Califórnia, adicione a declaração e o link ou código QR sobre ou ao lado de cada imagem alterada em todos os anúncios, informando que os originais podem ser visualizados ali. Em seu próprio site, inclua os originais ou um link para eles.
8. Use uma redação específica, não letras miúdas. "Images for illustration only" (Imagens meramente ilustrativas) não informa ao comprador o que foi alterado.

Exemplos de redação para adaptar ao seu MLS e estado:

• Campo de descrição da foto: "Virtually staged" (Com staging virtual) ou "Digitally altered" (Digitalmente alterado).
• Legenda de anúncio na Califórnia: "Digitally altered image (virtually staged). See the original, unaltered photos at [link] or scan the QR code." (Imagem digitalmente alterada (staging virtual). Veja as fotos originais e não alteradas em [link] ou escaneie o código QR.)
• Anúncio de locação com foto de câmera editada: "Digitally altered image. Original photo: [link]." (Imagem digitalmente alterada. Foto original: [link].)
• Renderização: "AI-generated rendering, not a photo of the current property." (Renderização gerada por AI, não é uma foto do imóvel atual.)

Mais exemplos de redação e dúvidas sobre direitos autorais estão em nosso FAQ jurídico de staging virtual.

Depois que o anúncio estiver no ar

9. Verifique todos os locais em que o anúncio aparece, incluindo portais e redes sociais: o rótulo está visível e a original acessível?
10. Mantenha registros dos arquivos, rótulos e datas de publicação (boa prática, não uma obrigação legal) e informe aos corretores que farão visitas quais cômodos receberam staging.

Usando o Roomagen em um fluxo de trabalho em conformidade

O Roomagen é um editor de fotos com AI para corretores, fotógrafos, administradores de imóveis, anfitriões e designers. O que ele faz, e não faz, quanto à divulgação:

• Sem rótulo de divulgação por padrão. O Roomagen não adiciona rótulos como "Virtually Staged", links para fotos originais ou códigos QR, nem cria uma página de divulgação, e nossos Termos tornam os usuários responsáveis por divulgar o staging virtual e as edições de AI.
• A marca d'água do plano Grátis é institucional, não de divulgação. Os resultados do plano Grátis vêm com um padrão suave e o selo "GENERATED USING Roomagen.com", o tipo de marca que o ARMLS e o NWMLS proíbem. Contas no plano Grátis recebem 6 créditos únicos (3 execuções); os planos pagos começam em $ 12 por mês e exportam sem marca d'água visível, para que você adicione o rótulo exigido pelo seu MLS.
• Originais e resultados em um só lugar. A Biblioteca guarda seus envios e resultados, arquivando cada resultado na pasta da foto de onde ele se originou, e a tela de resultados mostra uma comparação Antes / Depois; cada execução de processamento em lote recebe sua própria pasta. Os resultados ficam guardados por 3 dias no Grátis, 30 no Starter, 180 no Pro e sem limite de tempo no Business, para que você baixe o que precisar para os seus registros.
• Combine a ferramenta com a divulgação correta. A Melhoria de Fotos destina-se a ajustes padrão (verifique o resultado de qualquer forma). O Staging Virtual, Esvazie Seu Espaço, Remoção de Objetos e Itens de Fotos, Serviço de Organização Virtual e a Edição & Conversão de Fotos Dia para Entardecer geram alterações que devem ser rotuladas. Em Dia para Entardecer (Mudança de horário no aplicativo), a configuração da vista da janela tem como padrão "Manter original"; selecionar uma nova vista é uma alteração expressamente mencionada pela AB 723, e em qualquer uma das opções, verifique as janelas no resultado.
• Os resultados da API contêm marca d'água até que a conta compre um pacote, deixando de ter a marca do Roomagen depois disso. A API não tem uma opção de rótulo de divulgação, portanto uma plataforma que os publicar precisa ter seu próprio rótulo e link para a foto original.

Conclusão

O staging virtual é legal, mas em 2026 a divulgação é um dever legal na Califórnia, uma exigência em MLSs como o CRMLS e o ARMLS e, para os REALTORS®, o meio prático de cumprir com o dever de imagem fiel do Código de Ética. Rotule cada imagem alterada no formato do seu MLS, mantenha a original ao lado dela, não altere o imóvel em si e revise as regras à medida que as leis de 2027 entrarem em vigor.