Правила раскрытия информации о виртуальном стейджинге 2026: руководство по соблюдению требований по юрисдикциям

Правила раскрытия информации о виртуальном стейджинге в 2026 году: краткий ответ

Виртуальный стейджинг законен, и ни один из рассмотренных нами законов его не запрещает. Правила направлены против нераскрытых или вводящих в заблуждение изменений: редактирование, меняющее внешний вид объекта недвижимости, должно быть раскрыто, а некоторые изменения не допускаются на фото объявлений даже при наличии пометки. В 2026 году правила делятся на четыре уровня:

1. Законодательство штатов. С 1 января 2026 года закон Калифорнии AB 723 требует размещать заявление на каждом цифровым образом измененном изображении или рядом с ним в объявлениях о продаже, а также ссылку или QR-код на оригинал. Объявления об аренде в Калифорнии и лицензиаты в Висконсине подпадают под аналогичные требования с 1 января 2027 года.
2. Правила MLS. Ваша MLS определяет, где именно размещается пометка (в описании фото, на самом фото или же текст на фото запрещен вовсе), а более новые правила, такие как у CRMLS и ARMLS, требуют размещать оригинал непосредственно перед измененным фото или после него.
3. Этика. Кодекс этики NAR запрещает REALTORS® использовать вводящие в заблуждение изображения, но не устанавливает точные формулировки пометок.
4. Правила за пределами США. Правила Великобритании, Австралии и Канады запрещают вводящие в заблуждение изображения недвижимости, ЕС теперь требует раскрывать реалистичные изображения, обработанные с помощью AI, а также вступают в силу новые правила для объявлений об аренде.

Безопасный стандарт для любого региона: помечайте каждое измененное изображение, держите оригинал рядом с ним и никогда не изменяйте сам объект недвижимости.

Краткий обзор правил

Прочерк означает, что цитируемые здесь источники не указывают конкретное наказание. Подробный разбор закона Калифорнии см. в нашем руководстве по AB 723; ограничения по размеру фотографий и правила отдельных советов MLS описаны в нашем руководстве по требованиям MLS к фотографиям.

Почему раскрытие информации о виртуальном стейджинге важнее, чем когда-либо в 2026 году

Инструменты AI и фильтры всё чаще используются для изменения фото объявлений. В исследовании Coraly, платформы для развития команд в сфере недвижимости, было проанализировано около 40 000 основных фото объявлений на Zillow, Redfin, Realtor.com и Homes.com за первый квартал 2026 года. Почти 11% имели признаки редактирования, в 69% измененных изображений использовалась замена неба, и более чем в 90% измененных изображений видимое раскрытие информации отсутствовало (Real Estate News, июнь 2026 г.).

Регуляторы и MLS реагируют на это:

• Департамент штата Нью-Йорк (Department of State) в конце 2025 года опубликовал предупреждение о тенденциях, заявив, что AI-изображения в объявлениях «могут создавать обманчивое или преувеличенное представление о недвижимости», и напомнил лицензиатам, что реклама должна давать «честное и точное изображение» жилья (Real Estate News).
• Департамент недвижимости Калифорнии (DRE) в информационном письме за март 2026 года заявил, что ответственность за вводящую в заблуждение рекламу с применением AI «лежит на лицензиате и его ответственном брокере, а не на поставщике технологий», и что непроверенные изображения, созданные AI, «могут привести к нарушениям, даже если изменение было непреднамеренным» (информационное письмо DRE).
• Некоторые MLS автоматизируют проверки. SDMLS в Сан-Диего сотрудничала с Coraly для создания сканера, который выявляет вероятные AI-изменения при загрузке, сопоставляет их с оригиналами и публикует страницу, где можно просмотреть оригиналы (Real Estate News).

Поэтому проверяйте каждое изображение, которое предоставляет ваш фотограф, редактор или AI-инструмент, и раскрывайте информацию до того, как покупатели предпримут какие-либо действия. Правила действуют независимо от того, используете ли вы виртуальный стейджинг с помощью AI, живого редактора или фильтр в телефоне.

Калифорнийский закон AB 723: требования законодательства с января 2026 года

Закон AB 723 (Chapter 497, Statutes of 2025) был подписан 10 октября 2025 года и добавил статью 10140.8 в Business and Professions Code (текст закона). Лицензиаты обязаны соблюдать его с 1 января 2026 года.

Кого он касается. «Брокера по недвижимости или агента по продажам, либо лица, действующего от их имени», которые включают цифровым образом измененное изображение в рекламу или другие рекламные материалы для продажи самого объекта недвижимости. Изображения, созданные «лицензиатом или по его указанию», учитываются в полном объеме, поэтому правки вашего фотографа или стейджера также подпадают под закон.

Что считается цифровым изменением. Изображение, измененное «с использованием программного обеспечения для редактирования фотографий или искусственного интеллекта для добавления, удаления или изменения элементов изображения»: встроенного оборудования, мебели, бытовой техники, напольных покрытий, стен, цвета краски, мощения и малых архитектурных форм, ландшафта, фасада, планов этажей, а также элементов за пределами объекта или видимых из него, включая уличные фонари, столбы электропередач, вид из окон и соседние объекты недвижимости.

Что исключено. Изображения, где внесены «только регулировка освещения, повышение резкости, баланс белого, цветокоррекция, угол, выравнивание, кадрирование, экспозиция или другие стандартные настройки редактирования фотографий, которые не меняют представление о самом объекте недвижимости».

Что должно включать в себя раскрытие информации:

• заявление о том, что изображение было изменено;
• ссылку на общедоступный веб-сайт, URL или QR-код, где представлено и четко обозначено оригинальное, неизмененное изображение;
• размещение, которое является «достаточно заметным и расположено на изображении или рядом с ним», сообщающее, что доступ к неизмененным изображениям можно получить по ссылке, URL или QR-коду;
• на веб-сайте, контролируемом лицензиатом, — наличие неизмененных изображений в публикации или ссылки на них.

Закон не предписывает точный текст водяного знака или примечаний; эти детали уточняются правилами MLS. Закон также не ограничивается только MLS: он охватывает «рекламу или другие рекламные материалы», поэтому флаеры, публикации на порталах и посты в социальных сетях требуют точно такого же подхода.

Наказания. Умышленное нарушение Real Estate Law является уголовным проступком, наказуемым штрафом в размере до $10 000, тюремным заключением в окружной тюрьме на срок до шести месяцев или обоими наказаниями одновременно (B&P Code §10185). Информационное письмо DRE также указывает на дисциплинарные меры в отношении лицензии в соответствии с B&P Code §10176 за существенное искажение фактов.

Вступает в силу 1 января 2027 года: AB 2025 для объявлений об аренде

Подписанный в сентябре 2026 года закон AB 2025 регулирует объявления об аренде с изображениями, измененными в графических редакторах или полностью созданными AI, и применяется к «поставщикам жилья и другим лицам», а не только к лицензиатам. Раскрытие информации должно быть достаточно заметным и находиться на изображении или рядом с ним; если изображение изначально было снимком с камеры, объявление также должно содержать оригинал либо ссылку, URL или QR-код на него. Стандартные настройки освещения, цвета, кадрирования и экспозиции исключены, если они не меняют представление об объекте недвижимости, а для лицензиатов нарушение данного требования также влечет за собой нарушение законодательства о лицензировании (California Apartment Association).

Кодекс этики NAR: Статья 12 и виртуальный стейджинг

Для специалистов со статусом REALTORS® к измененным фотографиям применяются три положения Кодекса этики 2026 года (Кодекс этики NAR):

• Статья 2: REALTORS® «обязаны избегать преувеличения, искажения или сокрытия существенных фактов, относящихся к объекту недвижимости или сделке».
• Статья 12: REALTORS® «обязаны представлять правдивую картину в своей рекламе, маркетинге и других формах репрезентации».
• Стандарт практики 12-10: обязанность представлять правдивую картину «включает контент и изображения в Интернете» и запрещает «любым иным образом вводить потребителей в заблуждение, включая использование вводящих в заблуждение изображений» (принят 01.2007, изменен 01.2018).

Кодекс не упоминает AI и не устанавливает конкретных формулировок для пометок (Real Estate News). Два стандарта иногда ошибочно цитируют как правила раскрытия информации на фото, но ни один из них таковым не является: Стандарт практики 12-1 касается заявлений о бесплатности услуг брокерской компании, а 12-5 требует указывать название фирмы в рекламе. На практике четкая пометка и предоставление доступа к оригиналу — это самый простой способ доказать, что фото со стейджингом не создает ложного впечатления.

Применение мер. Если комиссия по этике признает факт нарушения, меры воздействия варьируются от письма с предупреждением или выговором и прохождения курса по этике до штрафа в размере до $15 000, приостановления членства на срок от 30 дней до одного года или отзыва членства на срок от одного до трех лет (Руководство NAR по этике и арбитражу).

Правила региональных советов MLS: руководство по платформам

Правила MLS — это то место, где раскрытие информации происходит на повседневной основе, и они расходятся в вопросах формата:

Что это означает на практике:

• Универсального правила относительно водяных знаков не существует. Текст "Virtually Staged" («Виртуальный стейджинг»), впечатанный в изображение, не нужен в CRMLS, является неверным форматом для ARMLS и относится к тому типу наложенного текста, который NWMLS запрещает к приему. Перед экспортом проверяйте действующие правила вашей MLS.
• Сочетание с оригиналом — общее требование во всех новых правилах.
• Некоторые правки запрещены даже при наличии пометки, например, изменение реальных частей объекта недвижимости в CRMLS.
• В случае сомнений раскрывайте информацию. Это собственный совет CRMLS для спорных случаев редактирования.

Bright, Canopy, HAR, Stellar, NorthstarMLS и другие системы MLS рассмотрены в нашем руководстве по требованиям MLS к фотографиям.

Требования к раскрытию информации по штатам США

За пределами Калифорнии законы, регулирующие именно работу с изображениями, принимаются в каждом штате по отдельности. В других регионах реклама недвижимости «уже подчинялась правилам против ложных или вводящих в заблуждение заявлений еще до того, как генеративный AI сделал сложные манипуляции с фото общедоступными» (LawCommentary, сентябрь 2026 г.).

• Калифорния: AB 723 для объявлений о продаже (действует) и AB 2025 для объявлений об аренде (с 1 января 2027 г.), рассмотренные выше.
• Висконсин: согласно 2025 Wisconsin Act 69, с 1 января 2027 года лицензиаты обязаны раскрывать информацию, если технологии, включая AI, использовались для добавления, удаления или изменения характеристик недвижимости таким образом, что это создает ложное или вводящее в заблуждение впечатление.
• Нью-Йорк (законопроект): Senate Bill 9584 предлагает требовать раскрытия существенно измененных изображений или изображений с виртуальным стейджингом, пометки на созданных AI или реконструированных виртуальных турах, запрета нераскрытых правок, добавляющих несуществующие элементы или скрывающих известные дефекты, а также предусматривает приостановление или отзыв лицензии.
• Нью-Джерси (законопроект): Assembly Bill 4728 предлагает в целом запретить фундаментальные изменения фотографий жилья для продажи или аренды, разрешить цифровой стейджинг незакреплённых предметов (таких как мебель) при условии раскрытия, позволить покупателям или арендаторам запрашивать оригиналы и требовать, чтобы фотографии, как правило, были не старше пяти лет.
• Большинство других штатов: конкретные законы по изображениям в изученных нами источниках отсутствуют, однако вводящая в заблуждение реклама уже находится под запретом.

В штате, где нет специального закона, соблюдайте правила вашей MLS и используйте калифорнийскую модель в качестве стандарта по умолчанию: пометка плюс доступ к оригиналу.

Международные правила виртуального стейджинга: Великобритания, ЕС, Австралия и Канада

За пределами США виртуальный стейджинг в основном подпадает под действие законов о защите прав потребителей, дополненных новыми регламентами в области AI и аренды жилья.

Великобритания

В Англии часть 4, глава 1 Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 (DMCCA) регулирует описания недвижимости, используемые агентами по недвижимости и агентами по аренде, и вводит уголовную ответственность за вводящие в заблуждение действия и умолчания. В руководстве Trading Standards указано: «Фотография может вводить в заблуждение. Нельзя подделывать фото или использовать специфические объективы с экстремальными углами, которые искажают перспективу изображения». Общие оговорки мелким шрифтом «не помогут избежать правонарушений» (Business Companion). Пометка полезна, но она не делает вводящее в заблуждение фото законным.

Европейский союз

Со 2 августа 2026 года статья 50(4) EU AI Act требует, чтобы каждое лицо, применяющее систему AI (deployer), которая генерирует или обрабатывает графический контент, «представляющий собой дипфейк», раскрывало факт искусственного создания или изменения. Дипфейк определяется как контент, который «напоминает существующих людей, объекты, места, сущности или события и может ложно показаться человеку подлинным или правдивым» (AI Act, статья 50). Нарушения статьи 50 могут наказываться штрафами в размере до 15 млн € или до 3% от совокупного мирового годового оборота (статья 99). По нашему мнению, реалистичная обработка реального дома или гостиничного номера с помощью AI с высокой вероятностью подпадает под определение дипфейка, поэтому помечайте изображения со стейджингом на базе AI при продвижении объектов на рынке ЕС (подробнее — в нашем руководстве по статье 50 EU AI Act).

Австралия

При продаже недвижимости агентам «уже запрещено использовать цифровым образом измененные фотографии так, чтобы это вводило покупателей в заблуждение или переставало правдиво представлять объект недвижимости» (SmartCompany, сентябрь 2026 г.). За действия, совершенные 28 марта 2026 года или позднее, максимальный штраф по Australian Consumer Law за каждое ложное или вводящее в заблуждение заявление для компаний составляет наибольшую из следующих величин: 100 млн A$, трехкратный размер полученной выгоды или, если размер выгоды невозможно определить, 30% от скорректированного оборота за период нарушения; для физических лиц штраф составляет 2,5 млн A$ (ACCC).

Новый Южный Уэльс пошел еще дальше в сегменте аренды: согласно принятому в сентябре 2026 года законодательству, арендодатели и агенты обязаны раскрывать созданные цифровым способом или измененные изображения в объявлениях об аренде, если они с достаточной вероятностью могут ввести в заблуждение или обмануть; с начала 2027 года за это предусмотрены штрафы до 22 000 A$ (SmartCompany).

Канада

• Онтарио: правила PropTx MLS (действуют со 2 декабря 2024 года) исключают «цифровым образом измененные изображения, включая использование любых систем или технологий искусственного интеллекта ("AI") для создания, изменения или улучшения изображений либо цифрового стейджинга, которые не отображают точно выставленный на продажу объект недвижимости» (Правила PropTx MLS).
• Британская Колумбия: Управление по финансовым услугам Британской Колумбии (BCFSA) оштрафовало листинг-агента за нераскрытые фото в MLS с виртуальным стейджингом; это дело подробно описано ниже.

Если вы продвигаете объявление за пределами одной юрисдикции, соблюдайте наиболее строгие правила из тех, которые действуют в местах показа рекламы.

Какие изменения требуют раскрытия, а какие относятся к стандартному улучшению фото

Во всех этих правилах граница схожа: правки, улучшающие качество фото, допустимы; правки, изменяющие объект недвижимости, требуют раскрытия информации; а некоторые изменения вовсе запрещены на фото объявлений.

Особенность AI. Инструменты генеративного AI, включая Roomagen, создают новое изображение с нуля, а не просто передвигают ползунки настроек, поэтому даже качественное редактирование может затронуть такую деталь, как встроенное оборудование, вид или трещину на стене. В Условиях использования Roomagen указано, что AI может иногда создавать артефакты или неточности. Сравнивайте каждый результат с оригиналом, и если хоть что-то в объекте недвижимости изменилось, считайте фото отредактированным.

Правки, запрещенные на фото объявлений, всё еще могут пригодиться на консультациях с покупателями или в сметах на ремонт при условии, что они четко обозначены как визуализация. Именно для этого предназначены инструменты предварительного просмотра: Виртуальная реконструкция и ремонт и Виртуальный ландшафтный дизайн.

Аренда, гостиничный бизнес и дизайн: кому еще необходимо раскрывать информацию

Правила раскрытия информации изначально появились для сегмента продажи жилья, но теперь они затрагивают и других специалистов, публикующих изображения недвижимости:

• Арендодатели и управляющие недвижимостью: закон Калифорнии AB 2025 и правила Нового Южного Уэльса вступают в силу в 2027 году, а предложенный законопроект Нью-Джерси также регулирует аренду.
• Отели, арендодатели и владельцы жилья для краткосрочной аренды: в ЕС реалистичные отредактированные AI фотографии реального номера с высокой вероятностью подпадают под формулировку понятия «дипфейк» в AI Act.
• Фотографы, ретушеры и стейджеры: AB 723 распространяется на изображения, созданные «по указанию» лицензиата, а в отчете Coraly отмечалось, что некоторые агенты получают итоговые файлы JPEG от фотографов, которые к тому моменту уже удалили оригиналы (Real Estate News). Передавайте оригиналы вместе с каждым отредактированным файлом.
• Застройщики и девелоперы: помечайте визуализации еще не построенных домов именно как визуализации, включая материалы инструмента Визуализация интерьера строящегося объекта. Согласно AB 2025, требование о наличии оригинального изображения применяется, если исходником для визуала аренды служила фотография с камеры.
• Дизайнеры интерьеров и архитекторы: концептуальные изображения в проектах для клиентов не являются рекламой недвижимости, но как только рендер используется для продажи или сдачи объекта в аренду, начинают действовать описанные выше правила.

Последствия в реальной жизни: наказания, штрафы и потеря клиентов

Официально установленные штрафы приведены в таблице в начале статьи. При этом правоприменительные действия могут начаться с одной-единственной жалобы, о чем свидетельствует случай из Канады.

Реальный случай: виртуальный стейджинг спален при продаже дома с мебелью

В деле Evans (Re), 2024 BCSRE 59, агент по продаже недвижимости в Британской Колумбии рекламировал меблированный дом в Кристина-Лейк, и по договору мебель была включена в общую стоимость. Фотографии в MLS были отредактированы: в спальнях был выполнен виртуальный стейджинг. Покупатель сделал предложение, не посещая объект лично, а когда приехал осмотреть недвижимость, обнаружил, что реальная обстановка не совпадает с фотографиями. Он расторг договор и подал жалобу регулятору. Примечания к объявлению были дополнены текстом «В спальнях выполнен виртуальный стейджинг, фотографии отредактированы для удаления большинства личных вещей» только после того, как предложение покупателя уже было принято.

BCFSA постановило, что агент был обязан раскрыть факт редактирования до получения предложения покупателя, и признало его виновным в нарушении Правила 34 (разумная заботливость и профессиональное мастерство) и Правила 41 (ложная или вводящая в заблуждение реклама). В сентябре 2024 года ведомство утвердило административный штраф в размере $6 000 (решение BCFSA).

Главные выводы: раскрывайте информацию до того, как покупатель предпримет какие-либо действия; будьте предельно внимательны, если мебель передается вместе с объектом; и помните, что даже один разочарованный покупатель может сорвать сделку и спровоцировать официальное разбирательство. Учитывая, что более 90% измененных основных фото объявлений в исследовании Coraly не содержали раскрытия информации, а такие MLS, как SDMLS, уже сканируют загрузки, нераскрытые правки становится всё проще обнаружить.

Чек-лист соответствия: как правильно раскрывать информацию о виртуальном стейджинге

Перед редактированием

1. Определите применимые правила: местоположение объекта, тип сделки (продажа или аренда), требования конкретной MLS и наличие у вас статуса REALTOR®.
2. Сохраняйте каждый оригинал и просите фотографов и ретушеров передавать оригиналы к каждому отредактированному файлу.
3. Проверьте правила вашей MLS относительно формата пометки, порядка размещения оригиналов и запрещенных правок.
4. Отсортируйте каждую фотографию: только стандартные настройки, допустимое изменение с раскрытием информации или правка, запрещенная для фото объявлений.

При публикации

5. Пометьте каждое измененное изображение в формате, установленном вашей MLS.
6. Разместите оригинал непосредственно перед измененной версией или сразу после нее, если этого требуют правила.
7. В Калифорнии добавляйте заявление и ссылку либо QR-код на каждом измененном изображении или рядом с ним в любом объявлении, указывая, что оригиналы можно посмотреть по ссылке. На собственном сайте публикуйте оригиналы или ссылку на них.
8. Используйте конкретные формулировки, избегая мелкого шрифта. Фраза «Изображения приведены исключительно для иллюстрации» не объясняет покупателю, что именно было изменено.

Примеры формулировок, которые можно адаптировать под правила вашей MLS и законы штата:

• Поле описания фото: "Virtually staged" («Виртуальный стейджинг») или "Digitally altered" («Цифровым образом изменено»).
• Подпись в рекламе для Калифорнии: "Digitally altered image (virtually staged). See the original, unaltered photos at [link] or scan the QR code." («Цифровым образом измененное изображение (виртуальный стейджинг). Посмотреть оригинальные неизмененные фото можно по ссылке [ссылка] или отсканировав QR-код».)
• Объявление об аренде с отредактированным снимком с камеры: "Digitally altered image. Original photo: [link]." («Цифровым образом измененное изображение. Оригинал фото: [ссылка]».)
• Визуализация: "AI-generated rendering, not a photo of the current property." («Рендер, созданный AI, не является фотографией существующего объекта недвижимости».)

Другие примеры формулировок и вопросы авторского права разобраны в нашем материале юридические вопросы и авторское право в виртуальном стейджинге.

После публикации объявления

9. Проверьте все площадки, где размещено объявление, включая агрегаторы и социальные сети: видна ли пометка и открывается ли оригинал?
10. Ведите учет файлов, формулировок пометок и дат публикации (это правило надлежащей практики, а не требование закона) и предупреждайте агентов покупателей о том, в каких именно комнатах выполнен стейджинг.

Использование Roomagen с соблюдением требований регламентов

Roomagen — это фоторедактор на базе AI для агентов, фотографов, управляющих недвижимостью, арендодателей и дизайнеров. Что он делает и чего не делает в отношении раскрытия информации:

• По умолчанию пометка не добавляется. Roomagen не накладывает плашки с надписью "Virtually Staged", не генерирует ссылки на оригиналы или QR-коды и не создает страниц раскрытия; согласно нашим Условиям использования, ответственность за раскрытие виртуального стейджинга и правок AI несет сам пользователь.
• Водяной знак на Бесплатном тарифе служит для брендинга, а не для раскрытия информации. Бесплатные результаты содержат полупрозрачный фоновый узор и плашку "GENERATED USING Roomagen.com" — именно такие отметки запрещают ARMLS и NWMLS. На Бесплатных аккаунтах начисляется 6 разовых кредитов (3 запуска); платные тарифы начинаются от $12 в месяц и позволяют экспортировать файлы без видимых водяных знаков, чтобы вы могли добавить пометку в точном соответствии с правилами вашей MLS.
• Оригиналы и результаты в одном месте. Библиотека хранит загруженные файлы и результаты, распределяя каждый результат в папку соответствующего исходного фото, а на экране результата доступно сравнение До / После; для каждого пакета создается отдельная папка. Результаты хранятся 3 дня на тарифе Бесплатный, 30 дней на Стартовом, 180 дней на Про и бессрочно на тарифе Бизнес — скачивайте нужные файлы в архив вовремя.
• Подбирайте инструмент под задачу. Инструмент улучшение фото рассчитан на стандартные настройки (тем не менее результат всегда стоит перепроверить). Виртуальный стейджинг, Освобождение пространства, Удаление объектов и предметов с фотографий, Услуга виртуального расхламления и Редактирование & Конвертация Фото из Дня в Сумерки создают изменения, которые необходимо помечать. В инструменте Day to Dusk (Смена времени суток в приложении) настройка вида из окна по умолчанию выставлена на «Оставить оригинал»; выбор другого вида относится к изменениям, прямо названным в AB 723, поэтому при любой настройке проверяйте окна на итоговом фото.
• Результаты API содержат водяной знак до покупки пакета кредитов, а после оплаты создаются без брендинга Roomagen. В API не предусмотрена функция наложения текста раскрытия, поэтому платформа, публикующая такие фото, должна самостоятельно добавлять пометку и ссылку на исходный файл.

Главный итог

Виртуальный стейджинг законен, но в 2026 году раскрытие информации стало установленной законом обязанностью в Калифорнии, обязательным требованием в таких MLS, как CRMLS и ARMLS, а для REALTORS® — единственным практическим способом выполнить требование Кодекса этики о предоставлении правдивой картины. Помечайте каждое измененное изображение в формате вашей MLS, держите оригинал рядом, не вносите изменений в сам объект недвижимости и повторно проверяйте правила по мере вступления в силу законов 2027 года.