目次(38)
今回の更新内容
- 外構追加を更新：新しい機能を追加するか、写真内にある既存のものを置き換えるかを選択するステップを追加
- 維持リストを更新：造園および外構追加において、プール、スパ、パーゴラ、ガゼボ、デッキ、パティオを維持するよう指示を追加
過去の更新(1)
- 確認が取れなかったバイヤーおよびトワイライトの数値（バイヤーの97%、PlanOmaticによるクリック数3倍および保存数50%増、夕暮れ写真1枚あたり$125～$275）、対応できない写真仕様、および住宅が「ピクセル単位で正確」に保たれるという保証を削除し、NARの2026年写真データ、Coralyの2026年修正物件写真調査、PhotoUpの2026年トワイライト価格を追加
- AI造園、プール、増築に関するMLSおよび開示規則のセクションを追加：カリフォルニア州AB 723、CRMLS、Stellar MLS、Bright MLS、NorthstarMLS、HAR
- すべてのツールの説明を現在のアプリ仕様に更新：タイムシフト エクステリアの24時間スライダーと季節オプション、修正された外構追加のカテゴリー、独立したツールとしての空の置き換え、ライブラリを介した結果の連携、一括処理、クレジット費用
- リスティング以外の用途（造園デザイナー、プール施工業者、建築家、ホテル、住宅所有者）、共有前チェックリスト、米国のドローン規則（FAA Part 107）を追加
Roomagenの外観ツールは、実際の写真を編集して造園、プール、パーゴラ、フェンス、私道、ADUを追加したり、夕暮れへ変換したりできます。複数のMLSが物件写真におけるこうした編集を制限しているため、生成結果は視覚化イメージとして扱ってください。
バーチャル造園デザイン
植物、木、庭園、特徴的な要素でどんな屋外空間もバーチャルに造園します。土地を掘り起こすことなく、物件、ホテル、リゾート、商業空間の外観の魅力を高めます。
AIによるエクステリア編集は、住宅、庭、建物の実際の写真をもとに、まだそこには存在しない要素（新しい植栽、プール、パーゴラ、フェンス、私道、離れ、夕暮れの空など）を描き出します。設計図や見積もり、作業クルーへの費用が発生する前に、「この空間がどのように生まれ変わるか」という問いに対して、通常1分未満で答えを出せます。
そのコミュニケーションにおいて、写真が大きな役割を果たしています。全米リアルター協会（NAR）の2026 Home Buyers and Sellers Generational Trends reportによると、オンラインで物件を探した購入者の81%が、ウェブサイトの機能の中で写真を「非常に役立つ」と評価しており、これは他のどの機能よりも高い数値でした。また、最も編集が施されているのもエクステリアです。不動産ソフトウェア企業のCoralyが2026年初頭にZillow、Redfin、Realtor.com、Homes.comの約40,000枚のメイン物件写真を調査した研究によると、全体の11%近くに加工の痕跡が見られ、加工された画像の90%が住宅のエクステリアやその周辺の景観を変更していました。
本ガイドでは、Roomagenのエクステリア向け各ツールが何を変更するのか、それらを組み合わせる方法、撮影のコツ、そして2026年のMLSと開示ルールがどこに境界線を引いているのかについて解説します。不動産業者や写真家はもちろん、造園デザイナー、プール施工業者、建築業者、建築家、ホテル、住宅オーナーの方々にも役立つ内容となっています。
エクステリアツールの概要：どのツールで何ができるか
Roomagenのアプリには、庭や建物向けに設計された4つのツールと、時間帯や季節を変更する2つのツールが用意されています。6つのツールはすべてダッシュボード上にあり、1回の実行につき2クレジットを消費します（プロプランおよびビジネスプランでの4K生成は4クレジット）。
| アプリ内のツール | 変更する対象 | 選択可能なオプション | 詳細 |
|---|---|---|---|
| 造園 | 芝生、植栽スペース、樹木、低木 | 12種類のスタイル | バーチャル造園デザイン |
| プール | プールの追加、デザイン変更、撤去 | 追加、変換、撤去；10種類の形状；8種類のデッキ素材；7種類の充填タイプ | バーチャルプール追加＆デザイン |
| アウトドアリビング | 屋外構造物を1つ追加 | 10種類の構造物 | アウトドアリビングデザイン |
| 外構追加 | フェンスや壁、ハードスケープ、建物の追加または置き換え | 3つのカテゴリー、18種類 | エクステリア追加 |
| タイムシフト エクステリア（昼から夕暮れ） | シーンを別の時間帯に変更 | 24時間スライダー；季節の選択（任意） | 昼から夕暮れへ |
| 季節を変える | シーンを別の季節で表示 | 4つの季節 | 季節のリセット |
各ツールは、対象となるエリアのみを変更し、建物（ファサード、屋根、窓、ドア）やカメラアングルはそのまま維持するよう指示されています。背後にある画像モデルは生成AIであるため、これは確約というよりも目標として捉え、生成されたすべての結果を必ず元の画像と比較してください。
各ツールの使い分け
- 草が生い茂っている、まばらである、または何もない庭 → 造園、または芝生の手入れのみが必要な場合はLawn Enhancement（芝生補正）
- クライアントや購入者がプールのある暮らしをイメージしたい場合 → プール（プールの追加）
- 古びたプールの形状や劣化したデッキ → プール（プールの変換）
- プールを取り外した庭を見せたい場合 → プール（プールの撤去）
- 裏庭が空っぽに見える、または活用されていない → アウトドアリビング
- プライバシーが確保されていない、舗装の選択肢を比較したい、ADU（離れ）やガレージの設置を検討している → 外構追加
- 平坦に見える日中のメイン写真 → タイムシフト エクステリア
- ふさわしくない季節に撮影された写真 → 季節を変える
- 曇った日中の空 → 空の置き換え
単一機能のエクステリアツール
以前から提供されている5つの単一機能ツールはダッシュボード上にはありませんが、それぞれの専用ページから利用できます：
- 空の置き換え：Blue with Clouds（青空と雲）、Clear Blue（快晴の青空）、Dramatic Clouds（ドラマチックな雲）、Golden Hour（ゴールデンアワー）、Overcast Bright（明るい曇天）。
- バーチャル芝生交換（アプリ内表記はLawn Enhancement）：庭全体を再設計することなく、既存の芝生を青々とした手入れの行き届いた状態に見せます。
- バーチャルハードスケープデザイン（アプリ内表記はPatio Design）：Modern Lounge（モダンラウンジ）、Dining & Entertainment（ダイニング＆エンターテインメント）、Cozy Firepit（居心地の良いファイヤーピット）、Garden Retreat（ガーデンリトリート）のパティオ。
- バーチャルプール撤去：プールを芝生、パティオ、庭園、または自然な景観に置き換えます。
- 住宅外観レンダリング・可視化（アプリ内表記はExterior Renovation）：外壁サイディング、トリム、玄関ドア、ガレージドアを10種類のスタイルのいずれかでリフレッシュします。
造園：あらゆる物件に対応する12種類のスタイル
バーチャル造園デザインは、建物の周囲にある芝生、植栽スペース、樹木、低木を12種類のスタイルのいずれかで再設計します。スタイル指定のほか、プロンプトによって整えられた芝生のエッジ、マルチングされた植栽スペース、成熟時のサイズを考慮した植物の間隔、そしてリアルな樹木の影を描くよう指示されます。
利用可能な造園スタイル
| スタイル | ツールへの指示内容 | 適した物件 |
|---|---|---|
| Lush Traditional（青々とした伝統的） | 密集した芝生、基礎周りの低木、開花する多年草、日陰を作る高木 | 郊外のファミリー向け住宅 |
| Modern Minimal（モダンミニマル） | 幾何学的なライン、オーナメンタルグラス、造形的な植物、砂利、控えめな芝生 | 現代建築 |
| Desert Xeriscape（乾燥地耐乾性） | 耐乾性のある自生砂漠植物、多肉植物、砂利、巨石 | 乾燥地域の気候 |
| Tropical（トロピカル） | ヤシ類、極楽鳥花、シダ類、生い茂る葉、鮮やかな花々 | 温暖な気候、リゾート |
| Cottage Garden（コテージガーデン） | 各種多年草、つるバラ、ピケットフェンス風のアクセント、曲がりくねった小道 | 築年数の経った住宅、伝統的な住宅 |
| Japanese Zen（和風禅） | 砂紋を描いた砂利、巨石、苔、石灯籠、水景設備、モミジやマツ | モダンな住宅、スパやホテルの庭園 |
| Mediterranean（地中海風） | ラベンダー、ローズマリー、オリーブやイトスギの木、テラコッタ鉢、噴水 | スタッコ壁や瓦屋根の住宅 |
| English Country（イングリッシュカントリー） | 多年草のボーダー花壇、ツゲの生垣、砂利道、ガーデンゲート、藤 | 敷地が広い物件、歴史的建造物 |
| Formal Classical（格式高いクラシック） | 左右対称、トピアリー、パルテール（幾何学模様花壇）、中央の噴水や彫像 | 邸宅、歴史的建造物、公共施設 |
| Coastal（沿岸風） | 耐塩性のある草、流木、砂や貝殻の小道、アジサイ | ビーチやウォーターフロントの物件 |
| Prairie Wildflower（プレーリー野草） | 自生の野草、背の高いプレーリーグラス、花粉媒介者を引き寄せる植栽 | 農村部の敷地、ローメンテナンスな庭 |
| Rustic Woodland（素朴な森林風） | 自生の日陰樹木、シダ類、苔むした石壁、丸太で縁取られた小道 | 森林地帯や山間部の敷地 |
適切なスタイルの選び方
- 建築様式。 陸屋根や大きなガラス窓にはModern Minimal（モダンミニマル）やJapanese Zen（和風禅）、レンガや切妻屋根にはCottage Garden（コテージガーデン）やEnglish Country（イングリッシュカントリー）、スタッコ壁や粘土瓦にはMediterranean（地中海風）が適しています。
- 気候。 乾燥地域では、大量の水を必要とする芝生よりもDesert Xeriscape（乾燥地耐乾性）やPrairie Wildflower（プレーリー野草）の方が自然です。寒冷地の住宅に熱帯植物を配置すると、画像の信憑性が損なわれます。
- 対象読者。 物件リスティング用には、新しい所有者が現実的に植栽できる範囲にとどめてください。デザインのクライアント向けには、植栽計画図ではなく、自身の家のムードを掴むイメージとして、同じ写真で2〜3種類のスタイルを比較提案すると効果的です。
保持される要素と変更される要素
保持（ツールが触れないよう指示されている要素）： 建物、ファサード、屋根；正確な位置とサイズを維持した窓、ドア、ガレージドア；プール、スパ、ホットタブ；パーゴラ、ガゼボ、ウッドデッキ、パティオ、アウトドアキッチンなどの既存構造物；私道；既存のフェンスや境界壁；見えている隣家；カメラアングル。
変更： 芝生、植栽スペース、樹木、低木、花、マルチング、地被植物。敷地内の通路や擁壁は、整えられて周囲になじむよう調整される場合があります。
モデルがシーンを再描画するため、画像を使用する前に、窓、ドア、屋根のライン、私道が元画像と一致しているかを必ず確認してください。
プールデザイン：追加、変換、または撤去
プールツール（バーチャルプール追加＆デザイン）は、まず「Pool Action（プールのアクション）」という1つの質問から始まり、その選択によって次のステップが決まります。どのモードにおいても、住宅本体や既存のフェンス、境界線はツール側の保持リストに含まれています。
| プールのアクション | ツールの動作 | 次のステップ |
|---|---|---|
| Add Pool（プールの追加） | 見えている庭の広さに合わせてサイズ調整された、デッキとプールサイドの植栽を伴う新しいプールを配置 | プールの形状、デッキ素材 |
| Convert Pool（プールの変換） | 既存のプールを撤去し、選択した形状とデッキをその場所に構築 | プールの形状、デッキ素材 |
| Remove Pool（プールの撤去） | プール、コーピング（笠木）、プール専用デッキを取り除き、そのエリアを埋め戻す | 置き換えタイプ |
プールの形状
10種類すべての形状がAdd Pool（プールの追加）とConvert Pool（プールの変換）で使用可能です：Rectangular（長方形：すっきりとしたエッジで多くの住宅に調和）、Freeform（フリーフォーム：リゾート感のある有機的な曲線）、Lap Pool（ラッププール：細長い遊泳用）、Plunge Pool（プランジプール：小さな庭向けのコンパクトサイズ）、Kidney（キドニー：そら豆型）、L-Shaped（L字型：2つのゾーンを構成）、Infinity Edge（インフィニティエッジ：プールの向こうに傾斜や眺望がある写真で最も効果的）、Round（円形）、Figure-8（ひょうたん型）、Kiddie / Wading（子供用／浅瀬プール：小型で浅い設計）。
デッキ素材
| 素材 | 外観 | 相性の良い組み合わせ |
|---|---|---|
| Natural Stone（天然石） | 質感豊かで自然な風合い | フリーフォームやキドニー型のプール |
| Concrete（コンクリート） | 打設またはスタンプコンクリート | 長方形やラッププール |
| Wood Decking（ウッドデッキ） | 温かみのある質感 | 森林地帯やロッジ風の環境 |
| Travertine（トラバーチン） | 明るく高級感のある敷石 | 長方形やインフィニティエッジのプール |
| Flagstone（敷石・乱形石） | 不規則で素朴な表情 | フリーフォームプール、コテージガーデン |
| Brick（レンガ） | クラシックな粘土敷石 | レンガ造りの家、L字型プール |
| Porcelain（磁器タイル） | 洗練された現代的な敷石 | モダン住宅、プランジプール |
| Bluestone（ブルーストーン） | 落ち着いた青灰色の敷石 | フォーマルおよび伝統的な環境 |
プールの撤去：スペースの埋め戻し
Remove Pool（プールの撤去）を選択した後は、置き換えタイプを指定します：Auto Blend（自動ブレンド：芝生、植栽、舗装など、プールの周囲にある要素を自然に延長）、Lawn（芝生）、Patio（パティオ）、Garden（庭園）、Natural Landscape（自然の景観）、Deck / Terrace（デッキ／テラス）、Gravel Zen（砂利の禅庭）。庭の純粋な広さを示したいだけの場合はAuto Blendが無難な選択肢となり、それ以外は新しい用途の提案に適しています。
プール画像の現実味を保つために
ドアやフェンスの高さ、パティオ家具と比較して、スケール感が適切かを確認してください。プロンプトは見えている庭に適したサイズのプールを要求しますが、生成AIモデルが縮尺を見誤ることがあります。実在しないプールはあくまでコンセプトであり、不動産そのものの特徴ではないため、結果の画像の横には必ず元の写真を並べて保持してください。リノベーションの提案については、virtual pool renovationを参照してください。
アウトドアリビング：パーゴラ、デッキ、パティオなど
アウトドアリビングデザインでは、1回の実行につき1つの構造物を追加します。住宅本体や小屋・フェンスなどの他の構造物を維持したまま、住宅の素材、色、スタイルに調和させ、住宅に対して適切な縮尺にし、地面に自然に設置するよう指示されます。
10種類の構造物タイプ
| 構造物 | 概要 | 主な用途 |
|---|---|---|
| Pergola（パーゴラ） | 梁と垂木で構成されたオープンな屋根組み | ダイニングやシーティングエリアの適度な日よけ |
| Gazebo（ガゼボ） | 側面が開いた独立型の屋根付き東屋 | 庭園のフォーカルポイント |
| Patio Cover（パティオカバー） | 住宅に取り付けられた固定式または開閉式の日よけ | 屋根付きのアウトドアリビングルーム |
| Deck（デッキ） | 手すり付きの高床式木製または複合材プラットフォーム | 傾斜地における平坦な空間の確保 |
| Patio（パティオ） | 地面に敷かれた石、敷石、コンクリートのテラス | 手入れの手間が少ない屋外フロア |
| Outdoor Kitchen（アウトドアキッチン） | ビルトインカウンター、グリルステーション、収納 | パーティーやおもてなし |
| Fire Pit（ファイヤーピット） | 石や敷石で囲まれた地面レベルの焚き火スペース | 夜の集い |
| Outdoor Fireplace（アウトドア暖炉） | 煙突を備えた石造りまたはレンガ造りの暖炉 | 屋外のリビング空間 |
| Hot Tub / Spa（ホットタブ／スパ） | デッキや石材で囲まれた埋込型または据置型の浴槽 | ウェルネス設備 |
| Sunroom（サンルーム） | ガラスで囲まれた増築ルーム | オールシーズンでの利用 |
住宅との調和
その構造物が同一敷地の一部として違和感なく馴染んでいるかを確認してください。職人風のクラフトマン住宅にはステイン塗装の木材、モダンな住宅にはスリムな金属、地中海風の住宅にはスタッコ壁と瓦が適しています。もし不自然に後付けされたように見える場合は、再度生成を行ってください。特定の素材を指定したい場合や、古いデッキを新しいものに取り替えたい場合は、デザインチャット（アプリ内表記はデザインコンパニオン）で変更内容を言葉で伝えてください（例：「古いデッキを石造りのパティオとアウトドアキッチンに置き換えて」など）。
外構追加：フェンス、私道、建物
エクステリア追加は、カテゴリーの選択、タイプの選択、そして新規追加（デフォルト）か写真に写っている既存物の置き換えかの選択という3つのステップで機能します。アウトドアリビングと同様に、物件の素材やスタイルに調和させ、住宅に応じた縮尺にし、地形や植栽になじませるよう指示されます。
フェンス＆壁（8種類）
| タイプ | 適した用途 |
|---|---|
| Privacy Fence（目隠しフェンス：背の高いソリッドパネル） | 裏庭、ファミリー向け住宅 |
| Vinyl Fence（ビニールフェンス：白いPVC製） | メンテナンスの手間を減らしたい郊外の敷地 |
| Wrought Iron Fence（ロートアイアンフェンス） | 前庭、歴史ある住宅や高級住宅 |
| Modern Metal Fence（モダンメタルフェンス：横スリット） | 現代的な住宅 |
| Concrete Block Wall（コンクリートブロック壁） | 完全なプライバシーが必要な境界 |
| Stone Wall（石壁） | 田園地帯や伝統的な物件 |
| Stucco Wall（スタッコ壁） | 地中海風やスパニッシュスタイルの住宅 |
| Brick Wall（レンガ壁） | レンガ造りの家、フォーマルガーデン |
その他の例：AI fence and privacy wall design
ハードスケープ（5種類）
Paver Driveway（敷石の私道）、Concrete Driveway（コンクリートの私道）、Cobblestone Driveway（石畳の私道）、Walkway / Path（通路／小道）、Retaining Wall（擁壁）：見積もりを依頼する前に舗装の選択肢を比較したい住宅オーナーに役立ちます。写真にひび割れた私道がすでに写っている場合は、「既存のものを置き換え」を選択してください。ツールは古い私道を撤去し、選択した舗装面をその場所に構築するよう指示されるため、生成結果を必ず元画像と比較してください。その他の例：AI driveway and walkway design
建物（5種類）
ADU / Guest House（離れ／ゲストハウス）、Garage（ガレージ）、Carport（カーポート）、Shed（物置小屋）、Greenhouse（温室）；AI ADU, garage, shed and carport additionも併せて参照してください。ADUやガレージの画像はあくまで構想を示すものであり、その敷地で法的に建築可能かどうかを示すものではありません。用途地域、セットバック（後退距離）、建築許可によって建築可否が決まるため、画像を提示する際は必ずその旨を説明してください。
エクステリア向けのデイトゥダスク、空、季節の編集
昼から夕暮れへは、アプリ内ではタイムシフト エクステリアとして動作し、2つの設定項目があります：
- 時間：任意の時間を選択できる24時間スライダー。Dawn（夜明け：06:00）、Morning（朝：08:00）、Noon（正午：12:00）、Golden Hour（ゴールデンアワー：17:00）、Dusk（夕暮れ：19:00）、Night（夜：22:00）のプリセットを備えています。
- 季節（任意）：デフォルトの「元のまま」、またはSpring（春）、Summer（夏）、Autumn（秋）、Winter（冬）から選択。
このツールは最初に写真を分析し、その分析結果に基づいて指示を組み立てます。夕暮れの仕上がりは温かみのあるオレンジトーンの夕焼けとなり、処理時間の中央値は約44秒です。生成モデルが実際には存在しない照明を灯したり細部を追加したりすることがあるため、生成された画像ごとに窓や屋外照明を必ず確認してください。インテリアには専用の「タイムシフト」ツールがあり、デイトゥダスク 写真編集 & 夕暮れ変換のページで両方について解説しています。
実際の夕暮れ撮影 vs. バーチャル夕暮れ加工。 写真編集会社のPhotoUp's 2026 pricing guideによると、日中の静止画セットの基本的な撮影費用は$200〜$400であるのに対し、夕暮れ撮影は$200〜$750かかり、さらに日没時に現場へ赴く必要があります。一方、タイムシフトの実行は2クレジットで、月額プラン換算では$0.23〜$0.40に相当します。目玉物件やポートフォリオ用には実際の撮影にも依然として価値があります。両者の比較については、当社のday-to-dusk photography guideをご覧ください。
空のみの変更。 空の置き換えは、シーン全体を夕暮れに変えることなく、空を差し替えてそれに合わせて物件に当たる光を調整することを目的としています。Coralyの調査では、空の差し替えが最も一般的な編集であり、加工された画像の69%に空の置き換えが含まれていました。
季節の変更。 季節のリセット（アプリ内表記は季節を変える）は、物件を春、夏、秋、冬の景観で表現します。物件が公開される数か月前に撮影された場合や、ホテルが次のシーズン向けの画像を必要としている場合に役立ちます。他の加工写真と同様に適切に表示（開示）を行ってください。
エクステリアツールの組み合わせ：外観の魅力を最大限に高めるワークフロー
1回の実行で適用されるツールは1枚の写真につき1つです。複数の変更を重ねるには、前の生成結果に対して次のツールを実行します。アップロード手順で「ライブラリ」を開き、「結果」に切り替えて出力画像を選択してください。生成結果は元画像と同じフォルダに整理されるため、プロジェクトごとの各バージョンがまとまって管理されます。処理を重ねるごとに新たに2クレジットの生成が行われるため、各ステップの終了後に住宅本体や境界部分を必ず確認してください。
ステップ1：構造の変更を最初に行う
- 外構追加：フェンス、私道、建物
- プール：追加、変換、撤去
- アウトドアリビング：パーゴラ、デッキ、アウトドアキッチンなどの構造物
構造物を配置することで敷地のレイアウトが確定し、植栽はその周囲に合わせて配置されることになります。「プール」と「アウトドアリビング」は既存のフェンスを保持するよう指示されており、「造園」は建物、私道、フェンス、プール、そしてパーゴラやデッキなどの建築構造物を保持するよう指示されていますが、造園ステップの後にもそれらが崩れていないか確認してください。
ステップ2：造園を2番目に行う
- 造園：現時点で存在しているすべての要素の周りに、12種類のスタイルのいずれかを適用します。
ステップ3：時間帯、季節、空の変更を最後に行う
- 季節を変える、空の置き換え、またはタイムシフト エクステリア：これらはフレーム全体の光と色を変更します。夕暮れへの変換にはすでに日中の空の置き換えが含まれているため、これらを重複して適用する必要はほとんどありません。
ワークフローの例：郊外住宅の全面リフレッシュ
| ステップ | ツール | 選択項目 | クレジット |
|---|---|---|---|
| 1 | 外構追加 | フェンス＆壁 → Vinyl Fence（ビニールフェンス） | 2 |
| 2 | プール | Add Pool（プールの追加） → Rectangular（長方形）、Travertine（トラバーチン） | 2 |
| 3 | アウトドアリビング | Pergola（パーゴラ） | 2 |
| 4 | 造園 | Lush Traditional（青々とした伝統的） | 2 |
| 5 | タイムシフト エクステリア | 夕暮れプリセット（19:00） | 2 |
合計で10クレジットとなり、月額プランでは約$1.13〜$2.00に相当します。ステップ1の入力画像は「Before（施工前）」画像として保管しておいてください。
ワークフローの例：高級物件のグレードアップ
| ステップ | ツール | 選択項目 | クレジット |
|---|---|---|---|
| 1 | プール | Convert Pool（プールの変換） → Infinity Edge（インフィニティエッジ）、Bluestone（ブルーストーン） | 2 |
| 2 | アウトドアリビング | Outdoor Kitchen（アウトドアキッチン） | 2 |
| 3 | 造園 | Formal Classical（格式高いクラシック） | 2 |
| 4 | 空の置き換え | Golden Hour（ゴールデンアワー） | 2 |
カスタム編集と一括処理
「チェーンリンクフェンスを低い石壁に置き換える」など、プリセットにない変更を行いたい場合はデザインコンパニオンを使用してください。編集のたびに現在の画像が更新され、編集には2クレジットがかかりますが、質問への回答は無料です。
有料プランでは、一括処理により複数の写真に対して一度に1つのツールを実行できます（スターターで最大3枚、プロで最大7枚、ビジネスで最大20枚）。本ガイドで紹介したダッシュボード上の6つのツールはすべて一括処理に対応しています。写真1枚ごとに通常のクレジットが消費され、バッチごとに独自のライブラリフォルダが作成されてZIP形式で一括ダウンロードが可能です。処理に失敗した写真のクレジットは返還されます。なお、1行の指示で手直しできる修正機能は、エクステリアツールでは利用できません。
エクステリア撮影のフォトヒント
元となる写真の品質が、エクステリア編集の仕上がりの上限を決定づけます。
カメラの位置とフレーミング
- 上空を含め、ファサード全体と屋根の輪郭を収める。 空、季節、夕暮れの編集には、屋根と空の境界線がはっきりと写っている必要があります。
- 変更したい地面の範囲をすべて含める。 フレームに収まっていない場所に、ツールが植栽や舗装を施すことはできません。
- 前庭の場合： 道路の反対側や敷地の端から撮影します。裏庭やプールの場合： 2階の窓、脚立、ドローンなど、少し高い視点から撮影すると、目線の高さよりも敷地のレイアウトが分かりやすくなります。
- 垂直線をまっすぐに保つ。 壁が傾いている場合は、まず画像傾き補正・パースペクティブ修正で補正してください。線の歪みはフェンス、プールの縁、新しい構造物にも引き継がれてしまいます。
照明条件
- 明るい曇天や日陰による均一な光は、新しい植栽、舗装、プールの水をなじませやすくします。真昼の強い影は調和させるのが難しくなります。
- タイムシフト エクステリアの場合は、露出が適切でクリアな日中の写真から始めてください。露出が不均一な場合は、事前にHDR フォトエディターを通しておくと効果的です。
含めるべきものと除外すべきもの
含めるべきもの： 完全なファサード、変更を加えたい庭の全エリア、私道と通路（レイアウトの基準となります）、屋根の上の澄んだ空。
可能であれば除外すべきもの： 車、ゴミ箱、ホース、遊具、仮設看板、人物。これらは後から消去するよりも、撮影前に移動させておくのが最善です。移動できない場合は、写真からAIで不要な物・オブジェクトを削除（アプリ内表記はアイテム除去）を使用して、マーク画面上でなぞって消去できます。マークをつけるまでクレジットは消費されません。なおカリフォルニア州では、不要物の除去を行った場合でも、AB 723のもとでデジタル加工画像とみなされます。
ファイルサイズと解像度
メッセージングアプリなどで圧縮されたコピーではなく、オリジナルのJPEG、PNG、またはWebPファイル（最大50MB）をアップロードしてください。出力結果は元のアスペクト比を維持したまま、2K解像度のJPEGとして保存されます（プロプランおよびビジネスプランでは4クレジットで4K出力が可能）。
避けるべきよくあるミス
- 屋根の輪郭を見切れるように切り取ってしまうこと。 空や夕暮れの編集に必要な情報が不足します。
- 過度なフィルターがかかった写真を使用すること。 極端なHDRや彩度調整がされていると、追加した要素が貼り付けられたように浮いてしまいます。
- 1枚の画像に過剰な編集工程を重ねすぎること。 各ステップの後に細部を確認し、形状などが崩れてきた場合は元画像に戻ってやり直してください。
エクステリアツールにおけるドローン撮影の活用
ドローン写真は、敷地全体、庭のレイアウト、境界線を1枚のフレームに収められるため、プール、アウトドアリビング、外構追加ツールが適切なスケール感で要素を配置するのに役立ちます。窓や屋根の輪郭が判読できるよう、住宅本体が十分な大きさで写るようにしてください。米国で業務としてドローンを飛行させる場合は、知識テストに合格して取得するリモートパイロット証明書を含む、FAA's Part 107 rules（連邦航空局規則パート107）が適用されます。空撮写真自体の編集については、ドローン・航空写真の編集サービスをご覧ください。
物件写真にAIエクステリア編集を使用できるか？
通常、現在の物件の状態をそのまま示す写真として使用することはできません。造園、プール、デッキ、増築などは不動産そのものを実質的に変更する要素であり、物件掲載のルールは写真が物件の現状を誤認させないよう定められているためです。物件が将来どのようになり得るかを示す、明確に表示（開示）された画像としてであれば、条件付きで許可しているMLSもあれば、MLSへの掲載を全面的に禁止しているところもあります。常に所属するMLSの現行ルールが最優先されます。
| 規則・機関 | エクステリア編集に対する規定内容 |
|---|---|
| California AB 723（カリフォルニア州企業・専門職法第10140.8条、2026年1月1日施行） | 編集ソフトウェアやAIを用いて要素を追加、削除、または変更した画像を対象とし、ハードスケープ、景観、ファサードの変更が明確に含まれます。これらを使用した不動産業者の広告には、画像上またはその隣に開示文を記載し、加工前の元画像へのリンク、URL、またはQRコードを明記する必要があります。照明、色、露出、傾き補正などの基本的な調整は対象外です。 |
| CRMLS（カリフォルニア州） | 「AIが生成した造園画像はMLSにおいて許可されません。」景観の変更が認められるのは、売主が掲載価格の一部としてその工事を実施する場合に限られます。加工された画像には写真の説明文内にラベルを表示し、その直前または直後に元画像を配置する必要があります。違反した場合は警告の後、$250の罰金が科されます。 |
| Stellar MLS（フロリダ州） | エクステリアにおいて、恒久性のない動産の追加や簡単に撤去できるものの除去は認められますが、植栽の追加、電線や配管の除去、重大な欠陥の隠蔽は禁止されています。プールを追加した画像を「オーシャンビュー・水景」の写真として扱うことはできません。 |
| Bright MLS（中部大西洋岸） | 景観、電線、近隣の高速道路など、所有者の管理が及ばない要素の追加や削除は厳格に禁止されています。建築予定の（To-Be-Built）物件および建設中の物件リスティングに限り、あらゆる不動産そのものの特徴のレンダリングが許可されます。写真に追加の文字やグラフィックを重ねて表示することは禁止されています。 |
| NorthstarMLS（ミネソタ州） | ベストプラクティスガイドラインにより、バーチャルステージングの対象は動産に限定されており、私道、屋根、サイディング、敷地の造成などの恒久的要素を変更することや、実在しない改修を描画することは禁止されています。 |
| HAR（ヒューストン） | 不動産そのものの特性を変更した画像には、「Image does not represent actual property as is（本画像は現状の実際の物件を表すものではありません）」という透かしを入れる必要があります。また、メイン画像として使用することはできず、同じアングルの加工前の写真を隣に並べて掲載する必要があります。 |
開示は怠られがちです。Coralyの調査では、加工されたメイン写真の90%以上に目に見える開示がなく、まさにこのギャップを埋めるために上記のルールが制定されています。
誤解を与えずにエクステリアの可視化を活用する方法
- 実際の写真を正式な記録として残す。 リスティングにおいては、現在の状態を写した写真をメイン画像とします。可視化された画像は、MLSで許可されている場合に限りその横に配置し、「Virtually landscaped: concept（バーチャル造園：構想図）」といったキャプションやHAR指定の透かしなど、所属するMLSが義務付ける方法でラベルを表示してください。
- 適切な場面で活用する。 CRMLSは、AIによる造園画像を、購入者のエージェントが購入者と共に造園の可能性を検討するためのツールと位置づけています。購入者との打ち合わせ、デザイン提案、着工前のマーケティングなどに最適です。
- MLS外でも開示を行う。 カリフォルニア州のAB 723は、MLSの写真だけでなく、不動産業者が売買のために行う広告やその他の販促物にも適用されるため、SNSの投稿やチラシも対象となります。
- 透かし（ウォーターマーク）を過信しない。 Roomagenは初期設定では開示用のラベルを追加しません。当社の利用規約に基づき、開示は利用者自身の責任となります。無料プランで表示される透かしはRoomagenのロゴバッジであり、法的開示の代わりにはなりません。設定（「ダウンロード時のAIラベル」）でダウンロードする結果に付けられる小さな「AI」マークも、MLSが求めるキャプションや透かしの代わりにはなりません。
規制の全容については、当社のAB 723 guideおよびMLS photo requirements and disclosure guideをご覧ください。
物件リスティング以外の活用法：誰がエクステリアの可視化を利用しているか
エクステリア編集の多くは、物件写真としての用途にとどまりません。まだ形になっていないプロジェクトの対話をスタートさせるために活用されています。
- 造園デザイナーやガーデンセンター： クライアント自身の庭の写真を使って2〜3種類のスタイルを提示し、初回の打ち合わせから具体的な完成イメージを共有できます。
- プール施工業者やアウトドアリビング業者： クライアントの写真上で、形状、デッキ素材、パーゴラ、アウトドアキッチンなどの設置イメージを提案できます。
- フェンス、ハードスケープ、ADU（離れ）の建設業者： 図面を引く前に、選択肢の比較や、ガレージやゲストハウスの配置場所のイメージを提示できます。
- 建築業者や建築家： アプリ内の「建設完了ビジュアル」のExteriorモードを使用して、未完成の建物のファサードが完成した状態を描き出し、さらに夕暮れの光景へと変換できます。AI virtual staging for home buildersを参照してください。
- ホテル、リゾート、レストラン： 改修前にプールデッキやテラスのアイデアを検証したり、季節ごとのイメージ写真を更新したりできます。これらは今日利用できる設備ではなく、あくまでコンセプトとして提示してください。updating hotel marketing photographyを参照してください。
- 住宅オーナー： 見積もりを依頼する前に複数のアイデアを比較できます。可視化だけで十分なケースについては、当社のvirtual vs. real renovation comparisonで解説しています。
エクステリア編集画像を共有する前のクイックチェックリスト
- 建物本体が変更されていないか： 元の写真と同じ窓、ドア、屋根の輪郭、色が維持されているか。
- スケール感が適切か： プールが庭の広さに合っているか、パーゴラがドアの高さと調和しているか、影の落ち方が住宅本体と一致しているか。
- 指示以外のものが消去・捏造されていないか： 電線、隣家、周囲の眺望がそのまま残されているか。
- 画像に適切なラベルが表示されているか： 可視化（イメージ）画像であることが示され、元の写真が隣に保存されているか。
- 所属するMLSのルールに適合しているか： カリフォルニア州で広告を出す場合は、AB 723に準拠しているか。
- 構想を構想として伝えているか： 植物の種類、プールの規模、使用素材、建築許可については、別途デザイナー、見積もり、自治体への確認が必要である旨を明記しているか。
- 画像をダウンロードしたか： 生成結果の保存期間は無料プランで3日間、スターターで30日間、プロで180日間です。ビジネスプランには期限がなく、最大2,000件まで保存可能です。
ご自身の写真で試してみたい方は、まずバーチャル造園デザインまたはバーチャルプール追加＆デザインから始めてみてください。無料プランで提供される初回の6クレジットで3回分の生成をお試しいただけます。有料プランの詳細は料金ページをご確認ください。
出典・参考文献
- 1.NAR – 2026 Home Buyers and Sellers Generational Trends（完全版レポート、Exhibit 3-6）
- 2.Real Estate News – MLSやポータルサイトはAIで補正された物件写真にどう対応すべきか？（2026年6月18日）
- 3.California Legislature – Business and Professions Code §10140.8 (AB 723)
- 4.CRMLS – デジタル修正画像に関するガイダンス & FAQ
- 5.Stellar MLS – 写真の規則とヒント
- 6.Bright MLS – 規則および規定、2024年8月14日施行（AACAR提供版）
- 7.NorthstarMLS – バーチャルステージングとAI補正画像：ベストプラクティス
- 8.HAR – MLS規則および規定（規則1.25.1、デジタル画像）
- 9.PhotoUp – 2026年における不動産写真撮影の料金相場
- 10.FAA – 商用操縦士を含む認証済みリモートパイロット（Part 107）
よくある質問
著者
Roomagen Team
Roomagenチームは、AIバーチャルステージング、不動産写真、物件マーケティング戦略に関する詳細なガイドを作成しています。
