2026年における不動産写真の統計とトレンド

以前このページで引用していた数値の多くは、調査元まで遡ることができないベンダーのまとめ記事からのものでした。今回の改訂版では、情報源を直接確認できた統計のみを残し、それぞれいつ、誰によって測定されたかを示しています。また、削除した数値とその理由を末尾に記載しています。

2026年不動産写真の統計の概要

2026年の不動産写真のトレンド

1. デジタル加工された写真は一般的であり、表示されることは稀です。 2026年第1四半期のZillow、Redfin、Realtor.com、Homes.comにおける約40,000枚のメイン物件写真を対象としたCoralyの調査では、11%近くにデジタル加工の痕跡が見られました。加工された画像の69%に空の置き換えが用いられており、その90%以上には目に見える開示がありませんでした（Real Estate News）。
2. カリフォルニア州をはじめとして、開示が法制化されつつあります。 2026年1月以降、AB 723により、デジタル加工された画像を広告に使用するエージェントは、その旨を表示し、ウェブサイト、URL、またはQRコードによって加工前のオリジナルへリンクすることが義務付けられています（法案条文）。照明、ホワイトバランス、露出、傾き補正、トリミングの変更は、物件の表現方法を変えない限り除外されます。ニューヨーク州務省は2025年後半にAI物件画像に関する消費者向け警告を発行しました。詳細は当社のAB 723ガイドをご覧ください。
3. バーチャルトワイライトが急速に拡大しています。 全国の注文データを公開している撮影サービスのHomeJabでは、バーチャルトワイライトが2024年半ばの注文の1%から2025年9月までに7%以上に増加しました（HomeJab）。これは1社の注文構成比であり、業界全体の比率ではありません。
4. 動画と3Dツアーが撮影においてより大きな割合を占めています。 HomeJabの動画の注文は2025年後半までに20%を超え、3Dツアーは2024年半ばから2025年初頭にかけて同社の注文の6%から約12%に上昇しました。
5. エージェントは主に画像ではなく文章のためにAIを使用しています。 NARの2026年の調査におけるAIの主な用途は、物件説明文（75%）、ソーシャルメディアの投稿（56%）、メール（52%）であり、画像編集はその中に含まれていません（NAR）。
6. 間取り図は、その注文シェアが示す以上に重要です。 オンライン購入者の57%が間取り図を非常に役に立つと評価しており（NAR）、Zillowのリスティングガイドによれば、購入者の77%が、各写真がどこで撮影されたかを示す間取り図があれば決定の役に立つという点に同意しています。しかし、間取り図はHomeJabの注文の2〜5%にすぎません。

消費者行動：購入者が物件写真をどのように利用しているか

NARの2026 Home Buyers and Sellers Generational Trendsレポートでは、2024年7月から2025年6月の間に主な居住用の住宅を購入した人々を調査しました（回答数6,103件）。検索にインターネットを使用した購入者のうち、各機能を「非常に役に立つ」と評価した割合は以下の通りです（NARが尋ねた14機能のうち上位12項目）：

写真は36歳から45歳までの購入者で最も高く評価され（87%）、80歳以上の購入者で最も低くなりました（64%）。NARは各機能がどれほど役に立ったかを質問しているため、「購入者の81%が写真は最も重要な要素であると回答している」とするのは調査結果の誇張になります。Zillowのリスティングガイドには対照的なデータが付け加えられており、文章による説明が物件情報の最も重要な要素であると回答した購入者はわずか16%でした。

住宅探しが始まる場所

• 購入者の46%が、最初のステップはオンラインで販売中物件を探すことだったと回答し、20%が最初にエージェントに連絡しました。
• 52%が購入した住宅をインターネットで見つけ、27%がエージェントを通じて見つけました。
• 70%が検索中にモバイル端末またはタブレット端末を使用し、85%が情報源としてエージェントを利用しました。

ほとんどの購入者がスマートフォンやタブレットで検索しているため、公開する前にリスティングアプリでカバー写真がどのようにトリミングされるかを確認してください。

物件写真の影響：閲覧数、売却価格、市場掲載期間

プロの写真と売却価格：Redfinのデータ

プロによる物件写真に関して広く引用されている情報源は、2019年にRedfinのブログで解説された2013年のRedfinの分析です。これは、デジタル一眼レフカメラでプロによって撮影された住宅と、アマチュアの写真が掲載された住宅を比較したものです：

Redfinは鮮明度も測定しました。上位10%の鮮明な写真を持つ物件情報は44%の確率でリスティング価格以上で売却されたのに対し、平均的な鮮明度の物件情報では13%でした。

2つの注意点があります。データが10年以上前のものであり、今日のスマートフォンではなくデジタル一眼レフ写真とアマチュア写真を比較していること、そしてブログ記事には物件間の他の相違点をコントロールしたかどうかが記載されていないことです。これは確約された利益ではなく、相関関係として捉えてください。

Zillowにおける閲覧数と成約スピード

2024年と2025年のZillow Researchを引用したZillowのリスティングガイドによると、Zillowで1日あたり250回の閲覧を獲得する住宅は通常1週間で契約保留になり、これは中央値の物件の2倍の速さです。また、1日あたり500回以上の閲覧があるリスティングは、当初のリスティング価格以上で売却されることがよくあります。Zillowはこれらの結果を写真の品質ごとに分類していませんが、写真はオンライン購入者が最も役に立つと評価する機能であるため、物件情報の閲覧数が少ない場合はまず写真を確認してください。

住宅販売の枠を超えて：賃貸およびホスピタリティ

Airbnb独自の分析は、住宅販売以外での最近の比較対象を提供しています。2024年から2025年にかけて、Airbnbのプロ撮影サービスを利用したリスティングは、このサービスを利用した14,700件以上のリスティングに基づくと、利用しなかったリスティングに比べて予約が19%増加し、ホストの収益が21%増加しました。Airbnbによると、ホストの85%が1泊分の滞在費でコストを回収しており、これらの数値は保証された結果ではないことにも言及しています。バケーションレンタル、ホテル、サービスアパートメントも、販売用の住宅と同じように最初の写真による試練に直面しています。

物件情報は写真を何枚掲載すべきか？

現在のところ、理想的な枚数を定めた独立した研究はありません。存在するデータポイントは以下の通りです：

• Zillowの平均的な物件情報には33枚の写真が含まれています（Zillow）。
• PhotoUpの価格ベンチマークでは、1,500〜3,000平方フィートの住宅に対してMLS対応の写真10〜25枚の標準的な撮影を想定しています（PhotoUp）。
• Airbnbのプロ撮影サービスでは、物件の規模に応じて15〜25枚のレタッチ済み画像が提供されます。
• よく繰り返される「22〜27枚の写真が最適」というルールは、Zillowのサイト上で確認できなかった古いZillowの分析に基づいているため、最新のものとしては掲載を取りやめました。

写真の枚数を決めるための実践的な方法：

1. 購入者に最初に見てもらいたい写真から始める。通常は最も魅力的な外観または主要なリビングスペースです。
2. 購入者が知りたいと思うすべての部屋をカバーする。リビングエリア、キッチン、各寝室、各バスルームなどです。
3. 屋外スペース、眺望、ワークショップ、プール、ホームオフィスなどの特徴的な要素を見せる。
4. 間取り図を追加する。オンライン購入者の57%が非常に役に立つと評価しています。
5. 重複に近いカットを削る。重要な部屋の2つの角度からの写真は役立つ場合がありますが、ほぼ同一のカットが何枚もあると、情報ではなくスクロールの手間が増えるだけです。
6. 撮影前にMLSの写真枚数制限とアップロード仕様を確認する。当社のMLS写真要件ガイドでは、複数のMLSの要件をまとめています。

プロの写真家対スマートフォン：コストとROI

2026年におけるプロの撮影費用

RubyHomeを引用したPhotoUpの2026年価格ガイドには、1,500〜3,000平方フィートの住宅に対する10〜25枚のMLS対応写真の標準的な撮影における以下の平均価格が記載されています：

同ガイドでは、基本的な日中の静止画セットの撮影を200ドル〜400ドル、トワイライト撮影を200ドル〜750ドルとしています。写真編集会社であるPhotoUpはこれらの数値の算出方法を公開していないため、現地の見積もりの目安としてご利用ください。

AI編集にかかる費用

Roomagenの月額プランでは、枠をすべて使い切った場合、編集画像1枚（標準2K解像度で2クレジット）あたりスターター（月額12ドル）で0.40ドル、プロ（月額29ドル）で0.29ドル、ビジネス（月額79ドル）で0.23ドルとなり、25枚の写真セットを1回編集する費用は約5.75ドル〜10ドルです。無料プランには、ウォーターマーク付きで出力される初回限定の6クレジット（編集3回分）が含まれています。料金をご覧ください。

スマートフォンか写真家か？判断ガイド

スマートフォンの写真は「MLS対応」か？

「MLS対応（MLS-ready）」とは、ファイルがMLSのアップロード仕様を満たし、画像がMLSのルールおよび州法の下で物件を正確に表現していることを意味します。仕様についてはアップロード前の設定確認で済みますが、正確さは撮影方法と編集方法に左右されます。Redfinの44%対13%という結果が示すように、誰がカメラを構えるかに関わらず鮮明さは重要です。垂直の傾き、レンズの歪み、暗い室内を修正してください。AB 723の下では、このような基本的な補正は、物件の表現方法を変えない限りデジタル加工とはみなされません。

完全な比較については、プロの写真家への依頼 vs 写真補正をご覧ください。

バーチャルステージングの統計：NARのデータが示すこと

NARの2025 Profile of Home Stagingでは、2025年2月にREALTORS®を対象とした調査を実施しました（回答数1,266件）。これはバーチャルステージングに限定されたものではなく、ステージング全般を対象としています：

• 買主側エージェントの83%が、ステージングによって購入者がその物件を将来の我が家として思い描きやすくなったと回答しました。
• エージェントの29%が、売主の住宅をステージングすることで提示額が1%〜10%増加したと回答しました。
• 売主側エージェントの49%が、ステージングによって市場掲載期間が短縮されたと実感しました（30%がわずかに短縮、19%が大幅に短縮）。
• コストの中央値は、ステージングサービスを利用した場合は1,500ドル、売主側エージェントが自らステージングを行った場合は500ドルでした。
• 売主側エージェントの34%がバーチャルステージングをクライアントにとってそれほど重要ではないと考え、24%が同様に重要であると考えました。

バーチャルステージングの市場規模予測はパブリッシャー間で矛盾しており、情報源での確認が取れなかったため、このページからは削除しました。コスト、損益分岐点の計算、部屋別のデータについては、2026年バーチャルステージングの統計をご覧ください。Roomagenのバーチャルステージングは、13種類のスタイルと15種類の部屋タイプで、通常1分未満で空室に家具を配置します。MLSまたは州で義務付けられている場所では、バーチャルステージングされた写真に必ず表示を行ってください。

リスティング動画：需要と利用データ

• 買主側エージェントの48%が物件情報の動画はクライアントにとって極めて重要であると回答し、売主側エージェントの47%が動画をはるかに重要、またはより重要と評価しました（NAR 2025 Profile of Home Staging）。
• 購入者の52%が住宅探しにおいて情報源としてオンライン動画サイトを利用しましたが、動画を非常に役に立つリスティングウェブサイトの機能と評価したのはわずか29%でした（NAR 2026 Generational Trends）。
• HomeJabでは、動画が最も注文の多いサービスでした。2025年の注文全体の平均で17%近くを占め、2024年7月の17%から2025年後半には20%以上に増加しました（HomeJab）。

動画は追加要素としての地位を確立していますが、基本となるのは依然として写真です。動画の29%に対し、オンライン購入者の81%が写真を非常に役に立つと評価しています。広く共有されている「動画によって問い合わせが403%増加する」という数値は、当社が確認したNARのレポートには含まれていませんでした。

ドローン写真の導入と影響

• エージェントの48%がドローン写真または動画を使用しており、これはNAR 2026 Technology Reportにおいて上位のテクノロジーの1つとなっています。
• HomeJabでは、航空写真が全注文の13〜16%のシェアを維持しました（HomeJab）。
• Redfinのブログでは、航空写真は高級物件を扱うエージェント、多額の運営予算を持つ個人エージェント、および不動産仲介会社の間で最も一般的であったと記されています（Redfin）。

ドローン写真が売却価格や成約スピードをどのように変えるかを測定した、検証可能な最新の調査は見つかりませんでした。よく耳にする「ドローン写真によって住宅が68%早く売れる」という記述は、具体的な調査名なしで引用されているため削除しました。

空撮ショットでも、露出や色、時には新しい空の調整が必要です。Roomagenのドローン・航空写真の編集サービスおよび空の置き換えツールがそれらの編集をカバーします。置き換えられた空は写真の表示内容を変えるため、開示ルールが適用される場所では加工として扱ってください。

3Dツアーと間取り図：エンゲージメントデータ

NARのデータでは、購入者にとって間取り図はバーチャルツアーを上回っています（57%対38%）。それにもかかわらずHomeJabの注文に占める割合はわずかであるため、多くの物件情報にとって、分かりやすい間取り図を用意することが最も埋めやすいギャップとなります。

Roomagenの間取り図ツールは、手描きスケッチや古い図面をきれいな2D間取り図に変換したり（手描きスケッチから間取り図へ）、間取り図を3Dドールハウスビューに変換したりします（間取り図を3Dに）。出力形式はCADではなくJPEG画像であり、AIがテキストを再描画するため、公開前に部屋名と寸法を確認してください。Roomagenでは360°バーチャルツアーは提供していません。

不動産写真におけるAI：2026年の導入率

NAR 2026 Technology Report（2026年9月）によるエージェントのAI利用頻度：

NARは、利用する予定がない12%という数字は、2025年にまだAIを試していなかった32%から減少していると指摘しています。AIを使用しているエージェントの間での主な用途は、物件説明文の作成（75%）、ソーシャルメディアの投稿（56%）、メールおよびフォローアップ（52%）、市場の概要（30%）、パーソナルなトーンでのマーケティング下書き（30%）、書類の確認（27%）です。画像編集はそのリストに含まれていません。テクノロジー全般の導入においてエージェントが挙げた最大の課題は、学習曲線（63%）とコスト（59%）でした。

実際の物件情報におけるAI編集の現状

Coralyの調査は、編集された写真がポータルサイト上でどのように表示されているかについての貴重な視点を提供しています（Real Estate News）：

• 加工された画像の90%が住宅の外観またはその周囲の景観を変更しており、69%に空の置き換えが含まれていました。
• リビングルームの写真の加工率は6.4%、寝室の写真は5.9%で、キッチンとバスルームは1%未満でした。
• 加工率はRealtor.comの8.7%からHomes.comの12.4%までに及び、Redfinは11.2%、Zillowは11%でした。

CoralyはAB 723向けに構築されたワークフローにおいてSan Diego MLSと協力したため、このテーマにおける利害関係者であり、レポートではポータル間の差異は各ポータルの運営姿勢を断定するものではないと注意を促しています。ツールのより広範な概要については、不動産写真におけるAI：2026年完全ガイドをご覧ください。

2026年向け物件写真チェックリスト

1. 最も魅力的な画像から始める。 写真はオンライン購入者が最も役に立つと評価する機能です（81%）。
2. 鮮明かつ真っ直ぐに撮影する。 Redfinのデータでは、最も鮮明な写真を持つ物件は44%の確率でリスティング価格以上で売却されたのに対し、平均的な鮮明度では13%でした。
3. まず基本的な補正を行う。 露出、ホワイトバランス、傾き補正、トリミングは、物件の表現方法を変えない限り、AB 723におけるデジタル加工画像の定義から除外されます。
4. 間取り図を追加する。 オンライン購入者の57%が間取り図を非常に役に立つと評価しています。
5. スマートフォンでプレビューする。 購入者の70%が検索にモバイル端末またはタブレット端末を使用しました。
6. すべてのオリジナルを保管する。 カリフォルニア州では、広告内の加工画像には未加工バージョンへのリンクが必要ですが、Real Estate Newsによると、一部のエージェントはオリジナルを削除してしまった写真家から編集済みJPEGしか受け取っていないと報告されています。撮影契約書で必ずオリジナルを要求するようにしてください。
7. 義務付けられている場所では加工を表示する。 これには、バーチャルステージング、オブジェクトの削除、空の置き換え、眺望の変更が含まれ、欠陥を隠すために編集を使用してはなりません。NARの倫理規程は、REALTORS®が広告において「真実の姿を提示する（present a true picture）」ことを求めています。
8. 追加要素を物件に合わせる。 トワイライト、動画、3Dツアー、ドローン撮影を決定する際は、上記のコストと購入者の評価を参考にしてください。

物件写真のワークフローにおいてAI編集が適する場面

結果は通常1分未満で表示され、元の写真と同じライブラリフォルダに保存されます。空室ステージング、お部屋を空に、アイテム除去、タイムシフトの結果では、「修正」をクリックして指示を入力して調整でき、各修正は新しいバージョンとして保存されます。同様の編集はホテル、バケーションレンタル、商業用の写真にも機能します。モデルは生成AIであるため、各結果を単なる基本的な補正ではなく加工として扱うべきかどうか、オリジナルと比較して確認してください。Roomagenは初期設定では開示ラベルを追加しないため、加工された写真に表示を行う責任はお客様にあります。設定（「ダウンロード時のAIラベル」）で、ダウンロードする結果に小さな「AI」マークを付けることもできますが、MLSや州が求める表示の代わりにはなりません。

引用を取りやめた統計（とその理由）

主なポイント

• 写真は依然として主役です。 NARの2026年レポートでは、オンラインで検索した購入者の81%が写真を非常に役に立つと評価し、他のすべてのウェブサイト機能をリードしています。
• プロの写真に関する価格の証拠は2013年に遡ります。 Redfinは、プロが撮影した20万ドル〜100万ドルの住宅が、リスティング価格に対して3,400ドル〜11,200ドル高く売却されたことを明らかにしました。現在、標準的な撮影の平均は約230ドルであり、RoomagenでのAI編集は月額プランで画像1枚あたり0.23ドル〜0.40ドルです。
• 間取り図はセットに含める価値があります。 オンライン購入者の57%が非常に役に立つと評価しており、バーチャルツアー（38%）や動画（29%）を上回っています。
• 導入は広範囲に及んでいます。 エージェントの48%がドローン写真または動画を使用しており、半数近くが毎日または毎週、主に文章作成のためにAIを使用しています。
• 編集は一般的ですが、ほとんど表示されていません。 2026年第1四半期において、主要ポータルのメイン写真の約11%に加工が見られ、その90%以上には目に見える開示がありませんでした。オリジナルを保管し、MLSまたは州で義務付けられている場所では必ず加工を表示してください。