AIを使って物件写真から不要な物や散らかりを削除する方法

物件写真から不要な物を削除する：簡単なまとめ

物件写真からオブジェクトや散らかった物を取り除くには、AIによる削除ツールといくつかの注意点を守ることが重要です。プロセスは以下の6つのステップで行います。

1. 撮影前にできる限り片付ける。 ゴミ箱、車、私物は、編集で消すよりも実際に動かす方が簡単であり、手を加えていない写真であれば開示の必要もありません。
2. 適切なツールを選ぶ： 特定の数点のアイテムにはオブジェクトツール、全体的な散らかりには自動の片付けツール、すべての家具を取り除くには空室化ツールを使用します。
3. 対象の影や反射も含めて、少し広めに指定する。
4. 元の写真と結果をフルサイズで比較・確認する： 境界線、影、パターン、指定した範囲の外側に変化がないかをチェックします。
5. 動産のみを削除する。 欠陥、備え付け設備、外構・造園、電線、その他購入検討者が現地で目にするものを消してはいけません。
6. 編集内容を開示する。 カリフォルニア州のAB 723法では、2026年1月1日より開示と元の写真へのアクセス提供が義務付けられており、CRMLSやARMLSなどのMLSでは、編集後の写真の隣に表示を行い、未編集の写真を並べることが求められています。

Roomagenでは、写真からAIで不要な物・オブジェクトを削除、バーチャル片付けサービス、Empty Your Spaceがそれぞれ写真1枚につき2クレジット（月額プランで1画像あたり$0.23～$0.40）で利用でき、通常1分未満で完了します。無料プランの初回付与6クレジットなら、透かし入りの処理を3回試すことができます。

散らかりが物件写真に悪影響を与える理由

物が散らかっていると、部屋そのものではなく置いてある物に視線が奪われてしまいます。カウンターや床が狭く見え、家族写真や子どもの名前があると、第三者がそこに住むイメージを持ちにくくなります。また、公開される募集物件に郵便物、書類、貴重品が写り込んでいることは、プライバシーや防犯上のリスクにもつながります。

不動産エージェントは、片付けを最初の改善策として捉えています。NAR（全米宅地建物取引業者協会）の2025年ホームステージング実態調査（2025 Profile of Home Staging）において、片付け（91%）は、家全体の清掃（88%）や外観の改善（77%）を抑え、エージェントが売主に最も推奨した改善点でした。売主側エージェントの半数以上（51%）はホームステージングを実施しなかったものの、売主に片付けや物件の不具合の修繕を推奨しました。

その効果が最も表れるのが写真です。売主側エージェントの88%が物件写真はクライアントにとって「はるかに重要」または「より重要」であると回答し、買主側エージェントの73%も写真がクライアントにとって極めて重要であると答えています。

金銭的な価値を正確に特定するのは困難ですが、HomeLightの調査に参加したエージェントは、片付けによって住宅の売却価格が$11,706上乗せされる可能性があると推定しており、Consumer Reportsによる過去の試算でも3～5%のリターンがあるとされています。これらは実測結果ではなく、あくまで推定値としてお考えください。

物件写真から削除すべきもの（残すべきもの）

削除または片付けるべきもの

ワシントン州のMLSであるNWMLSの撮影ガイドラインでは、窓や鏡への撮影者の映り込みを含め、いかなる写真にも人物やペットが写り込むことを禁止しています。また、家族写真や家族の名前が印刷された物を片付けること、ゴミ収集日に屋外撮影を行わないこと、近隣住民に車両、芝生用具、レジャー用品を一時的に移動してもらうよう依頼することも推奨しています。

絶対に削除してはならないもの

• 欠陥： 雨漏りの跡、ひび割れ、カビ、床の傷みなど、インスペクション（建物状況調査）で見つかるようなすべてのもの。
• 不動産そのものの一部： 壁、床材、キャビネット、備え付け設備、窓、ドア、塗装の色、外構・造園。CRMLSでは、利用者が物件のいかなる実際の一部を追加、削除、または変更することを禁じています。
• 周囲の環境： 電線、電柱、街灯、眺望、隣接する建物。CRMLSは電柱や電線の削除を禁止しており、NWMLSも電線の削除を販売対象を不当に偽る画像操作として挙げています。

基本原則：売主とともに持ち去られる動産は削除しても構いませんが、残る不動産そのものや、購入検討者が知るべき情報は絶対に削除してはいけません。

片付けにかかる費用の比較：オーガナイザー、画像編集者、AI

情報源：Fixrのオーガナイザー費用ガイド（2025年1月更新）、NAR 2025 Profile of Home Staging、2026年10月時点のBoxBrownieの料金ページ（表示価格はアクセス地域により異なります）、Roomagenのプラン料金：月額でスターターは60クレジットで$12、プロは200クレジットで$29、ビジネスは700クレジットで$79。

物理的な片付けとバーチャルな片付けでは解決できる問題が異なります。清掃された実際の家はすべての内見時に役立ちますが、清掃された写真はオンライン上でのみ役立ちます。バーチャル片付けサービスは、実際の空間を片付けるのが現実的でない場合に真価を発揮し、多くの物件では両方を組み合わせることが効果的です。

AIオブジェクト削除の仕組みと苦手な処理

AIによるオブジェクト削除は、一般にインペインティングと呼ばれる生成系編集技術の一種です。画像モデルが周囲の遠近感、光、質感を活用して床、壁、カウンタートップを連続させ、オブジェクトが存在していた領域を再描画します。指定ツールを使って自分でその領域を指示することも、自動片付けツールを使ってモデルに散らかりと見なすものを判断させることもできます。Roomagenの画像ツールはGoogleのGemini画像モデルを採用しています。

これに伴い、以下の2つの結果が生じます。

• 復元ではなく創作であること。 モデルはソファの背後に何があったかを見ることはできません。そこに汚れや破損した床板が隠れていた場合、結果には代わりに不自然さのない清潔な表面が描かれます。これこそが、物件のコンディション上の問題に削除ツールを使用してはならないもう一つの理由です。
• 指定した範囲の外側まで変わる可能性があること。 編集箇所の近くにあるラグの模様、幅木、反射などが変化してしまう場合があります。

典型的な苦手分野としては、広い面積、削除した対象を反射している鏡や光沢のある床、タイルの目地や木目などのパターン、窓枠や手すりと重なっているオブジェクト、指定範囲の外側に残った影などが挙げられます。公開する前に編集箇所を拡大し、窓、ドア、備え付け設備、床が元の写真と一致していることを確認してください。

ステップ・バイ・ステップ：Roomagenを使ったオブジェクト削除の手順

適切な削除ツールの選択

アプリ内では、これらのツールはObject Removal（オブジェクト削除）の下にまとめられています。

ツールごとの詳しいチュートリアルについては、弊社の削除ツールワークフローガイドをご覧ください。

「アイテム除去」で特定のオブジェクトを削除する

1. パソコン、ライブラリ、またはスマートフォンのカメラから写真をアップロードします（JPEG、PNG、またはWebP、最大50 MB）。
2. 対象物の輪郭より少し広めに、影や反射も含めて消したい対象を指定します。指定画面には3段階のブラシサイズ、消しゴム、元に戻す、ズーム、長押しで未指定の写真と比較する機能があり、極端に小さいまたは大きい指定には警告が表示されます。何かを指定するまでクレジットが請求されることはありません。
3. 生成します。 1回の処理には2クレジットが必要で、通常1分未満で完了します。プロおよびビジネスプランでは、4クレジットで4Kレンダリングが可能です。広範囲の削除で輪郭がぼやける場合は、1回の処理で削除するアイテムの数を減らしてください。
4. ビフォー・アフターの画面を比較します。模様のある床では、木目やタイルのラインが正しい方向に連続しているか確認してください。
5. 必要に応じて修正します。 アイテム除去とお部屋を空にの結果では、「修正」機能を使用して「chair（椅子）があった部分のrug pattern（ラグの模様）をつなげる」といった最大500文字の指示文を1回入力でき、1回分の処理費用で新しいバージョンとして保存できます。
6. JPEG形式でダウンロードします。生成結果はライブラリ内の元画像と同じフォルダーにも保存されます。開示のために必要となりますので、元の写真は必ず保管しておいてください。

文字入力で行いたい場合は、デザインチャットの「Remove clutter」（片付け）クイックアクションを使用すると、家具を維持したまま散らかった物や私物を削除するようAIに指示できます（編集1回につき2クレジット）。開発者の方は、Object Removal APIを利用して、自動片付け処理やアイテム名を指定した削除を実行することも可能です。

バーチャル片付けサービス：部屋全体の整理

部屋中に小物が散乱している場合、1つずつ手動で指定するのは時間がかかります。「Declutter」（片付け）は散らかった物や私物を自動で判別するため、適用度合いを選択するだけで完了します。

• 片付けのみ（何も追加しない）： 散らかった物を片付け、新しい物は一切追加しません。募集物件、ホテル、オフィス向けとして推奨されており、実際の部屋に最も近い状態を保てます。
• Tidy + light styling（片付け＋軽いスタイリング、デフォルト）：散らかった物を片付け、ベッドやクッションを整え、主張しすぎない装飾をいくつか追加します。

この機能は家具、壁、床をそのまま残すように設計されていますが、他のすべてのAI編集と同様に、必ず結果を確認してください。賃借人が居住中の賃貸物件や遺品整理案件など、実際の空間を片付けることが困難な状況で特に役立ちます。

複数枚の写真を同時に処理したい場合、有料プランでは一括処理として実行できます（スターターは最大3枚、プロは最大7枚、ビジネスは最大20枚まで）。各写真は通常のクレジットを消費し、失敗した写真は返金され、一括処理専用のライブラリフォルダーからZIP形式でダウンロードできます。

家具の撤去とお部屋のリセット

時代遅れ、サイズが大きすぎる、あるいは個性が強すぎるなど、家具そのものが問題になる場合があります。Empty Your Space（アプリ内表記：お部屋を空に）は、すべての家具や小物を1回の処理で取り除きます。最初に写真の空間タイプ（居室、キッチン、バスルーム、ユーティリティ、屋外、商業空間）を選択するため、建物に属する設備を正確に判別できます。たとえばキッチンを選択すると、キャビネット、カウンター、ビルトイン家電がそのまま保持されます。

一部の家具を残したい場合は、Empty Room (Advanced)を使用します。「Keep them — clear the rest（これらを残して他を消去）」または「Remove them — keep the rest（これらを消去して他を残す）」を選択し、対象の家具を指定してください。1～2点のアイテムであれば、アイテム除去の方が手軽です。

家具を無くした部屋は、通常、バーチャルステージングの出発点となります。既存のレイアウトを維持したまま家具のスタイルだけを変更したい場合は、家具付きの部屋を再デザインをご利用ください。詳細なプロセスについては、何もない空の部屋をバーチャルステージングする方法をご覧ください。

カリフォルニア州のMLSであるCRMLSでは、引き渡し時に含まれない家具をバーチャル上で部屋から消去する行為をデジタル加工とみなしています。写真に表示を行い、家具が配置された元の写真を隣に並べて掲載してください。

プールに関する注意点。 バーチャルプール撤去は、所有者、デザイナー、購入検討者がプールのない庭をイメージするのに役立ちますが、プールは不動産そのものの一部であるため、その画像を物件写真に含めるべきではありません。CRMLSではMLS内でのAI生成による造園・外構画像の掲載を認めておらず、買主側エージェント用の視覚ツールであると説明しています。

デジタル編集写真に関するMLSの規則

オブジェクトを削除すると写真に写る内容が変わるため、デジタル加工画像に関する規則が適用されます。露出、ホワイトバランス、傾き補正、トリミングなどの一般的な補正は通常該当しませんが、削除処理は該当します。

カリフォルニア州：売買向けのAB 723法、賃貸向けのAB 2025法

2026年1月1日に施行されたAB 723法は、編集ソフトウェアやAIを用いて、家具や家電から電柱、窓からの景色、近隣の不動産に至るまで「画像内の要素を追加、削除、または変更」した画像を対象としています。不動産そのものの表現を変えない一般的な補正は対象外です。

ブローカー、セールスパーソン、またはその代理人が広告でそのような画像を使用する場合、加工されたものであることを示す合理的に目立つ表示を画像上またはその隣に記載し、元の写真へのリンク、URL、またはQRコードを付加する必要があります。自身が管理するウェブサイト上では、未加工のバージョンまたはそれへのリンクを掲載しなければなりません。同法案の要約には、不動産法に対する故意の違反は犯罪となると記されています。

カリフォルニア州不動産局（DRE）が発表した2026年3月のAIに関する通知では、誤認を招く広告の責任は「技術提供者ではなく、ライセンシーおよびその責任ブローカーにある」と付け加えられており、AI生成画像の確認を怠った場合、「たとえその改変が意図的なものでなかったとしても」違反につながる可能性があるとしています。

賃貸物件についても2027年1月1日より同様の規制が始まります。AB 2025法に基づき、ライセンシーだけでなく住宅提供者なども、家具の削除を含む賃貸広告内の加工画像を開示し、原則として元の画像またはそのリンクを提供することが義務付けられます。

MLSルールの違い：3つの例

情報源：CRMLSガイダンス、ARMLSデジタル加工メディア規程、NWMLS撮影ガイド。

透かしに関する規則は統一されていません。ARMLSが義務付けている写真上のラベル表示は、NWMLSの写真へのテキスト重ね合わせ禁止規定に抵触しますし、CRMLSは説明欄へのラベル記載を求めています。ご自身が所属するMLSの規則を確認し、判断に迷う場合は必ず開示を行ってください。

Roomagenができること・できないこと

Roomagenは初期設定では開示ラベルを付与しません。編集内容の開示はお客様自身の責任となります。設定（「ダウンロード時のAIラベル」）でダウンロードする結果に小さな「AI」マークを付けることもできますが、MLSが求めるラベルの代わりにはなりません。無料プランの画像には薄いパターンと「GENERATED USING Roomagen.com」のバッジが入りますが、これはブランディング目的であり開示ではないため、写真上のテキストを禁じているMLSでは受け入れられません。有料プランでは目に見える透かしなしで書き出しが可能です。生成結果の保存期間は、無料プランで3日間、スターターで30日間、プロで180日間です（ビジネスプランは無期限）。そのため、元の写真と編集後の画像はご自身でアーカイブして保管してください。

米国の規則の詳細については弊社のMLS写真要件ガイドおよびAB 723法ガイドを、米国外の規則については開示規則ガイドをご覧ください。

オブジェクト削除でよくある失敗

1. 消しすぎてしまうこと。 あらゆる物を排除した部屋は冷たい印象を与えます。観葉植物や整頓された本棚など、意図的にいくつかのアイテムを残すようにしてください。
2. 影や反射を取り残してしまうこと。 椅子を消したのに床に影が残っていると、編集したことがすぐに分かってしまいます。
3. 欠陥、本来の設備、周囲の環境を消してしまうこと。 指定範囲の下にあった汚れは写真上では綺麗な床になりますが、内見やインスペクションで必ず発覚します。
4. 誤った開示フォーマットを使用すること。 あるMLSで義務付けられている透かしが、別のMLSでは禁止されている場合があります。カリフォルニア州では、MLS外の広告にも開示を反映させてください。
5. 写真と実際の内見時の状態が一致していないこと。 居住者の私物をデジタル上で削除したものの内見日にもまだ残っている場合は、備考欄にその旨を明記してください。
6. 最終チェックを怠る、または元の写真を削除してしまうこと。 編集した箇所だけでなく画像全体を比較確認し、並び順の規定への対応や購入検討者からの質問に備えて、必ず元の写真を保管しておいてください。

すべての募集物件に対応できる片付けワークフローの構築

撮影前： 片付ける物（私物、貴重品、書類、ペット用品、ゴミ箱、車）について売主や賃借人と合意を取り、ゴミ収集日を避けて屋外撮影のスケジュールを組み、ガラス、カウンター、床を清掃します。

撮影中： 物が散らかっている部屋も含めてすべての部屋を撮影し、動かせなかった物をメモし、主要な部屋は2～3のアングルから撮影して、カメラで撮った元データを必ず残しておきます。

撮影後：

1. 写真補正で露出、色味、ホワイトバランスを補正します。AB 723法では、不動産そのものがそのまま示されている限り、これらの一般的な補正を加工とはみなしませんが、それ以外の部分が変わっていないことを確認してください。
2. 残ったオブジェクトには「アイテム除去」を使用し、散らかりが目立つ部屋には「Declutter」（複数枚ある場合は一括処理）を使用します。
3. 部屋全体をリセットする必要がある場合は、「お部屋を空に」を実行した後にバーチャルステージングを施します。
4. すべての画像について元の写真と照らし合わせて確認します。
5. 所属するMLSの規定に従って各編集画像に表示を行い、元の写真を隣に配置した上で、ウェブサイト、SNS投稿、チラシにも開示を反映させます。物件ごとにライブラリのフォルダーを分けておくと、元画像と編集後画像をまとめて整理できます。

公開前チェックリスト

• 動産のみが削除されているか。
• 欠陥、備え付け設備、外構・造園、周囲の環境に変更が加えられていないか。
• 境界線、影、反射、パターンがフルサイズで確認されているか。
• 元の写真が保存され、編集後の画像とペアになっているか。
• ラベルがMLSの指定フォーマットに合致しており、必要に応じてMLS外の広告にも開示が記載されているか。

不動産募集写真以外の活用シーン

同様のツールは、他のさまざまな不動産関連の撮影業務でも役立ちます。

• プロパティマネージャーおよび賃貸オーナー： 入居者に荷造りを求めることなく、入居中の部屋を撮影できます。カリフォルニア州では、2027年1月1日より加工写真を使用した賃貸広告において開示と原則として元の写真の提供が必要になります。
• ホテルおよび民泊・短期賃貸： Declutterの「片付けのみ」を使用して客室写真から不要な小物を取り除きます。宿泊客は実際の部屋を目にするため、あくまで一時的な物の除去にとどめてください。
• オフィス、店舗、レストラン： 「お部屋を空に」の商業空間タイプを使用することで、賃貸募集や改装計画に向けて空間をクリアにできます。
• デザイナーおよびフォトグラファー： 新しい提案を行う前にクライアントの部屋を片付けたり、一括処理のDeclutterやお部屋を空にを活用して撮影セット全体を効率的に整理したりできます。
• 商品写真およびECサイト向け写真： 「アイテム除去」の用途は部屋だけに限りません。ライフスタイル写真から邪魔なケーブルを取り除く際にも活用できます。商品を部屋の中に配置したい場合は、商品写真を取り込める写真に家具やオブジェクトを追加ツールが利用できます。