空室をオンラインでバーチャルステージングする方法：ステップ・バイ・ステップ

空室をオンラインでステージングする方法：要点まとめ

ソフトウェアのインストールや家具のレンタルをすることなく、ブラウザベースのAIツールを使って空室をオンラインでステージングできます。

1. 部屋を準備する： ゴミや不要な物を片付け、ブラインドを開け、すべての照明を点灯します。
2. 撮影する： コーナーや出入口から、高さ4〜5フィート（120〜150 cm）の位置で水平に構え、横向きで撮影します。三脚の使用が理想的です。
3. アップロードして選択する： RoomagenのバーチャルステージングなどのAIステージングツールに写真をアップロードし、部屋のタイプ、家具、デザインスタイルを選択します。
4. 確認と修正： スケール感、影、窓、床をチェックし、不自然な部分を修正します。
5. 表示と公開： 画像にバーチャルステージングされたものである旨を表示し、元の写真を隣に並べて掲載します。

Roomagenでは、1回のステージング処理に2クレジット（月額プランで1画像あたり$0.23〜$0.40）かかり、通常1分未満で完了し、パソコンやスマートフォンのブラウザ上で動作します。部屋にまだ家具が残っている場合は、まずバーチャルで部屋を空にしてください。

なぜ空室にとってバーチャルステージングが重要なのか

家具がない状態では、部屋の広さを判断したり、どのように使えるかをイメージしたりするのが困難です。NAR 2025 Profile of Home Staging（NAR 2025年ホームステージング動向調査）では、買い手側エージェントの83%が、ステージングによって買い手がその物件を将来の我が家として思い描きやすくなったと回答しました。その第一印象は写真から始まります。NARの2026 Generational Trends report（2026年世代別トレンドレポート）によると、オンラインで物件を探した買い手の81%が、ウェブサイトの機能の中で写真を「非常に役立つ」と評価しており、これは他のどの機能よりも高い割合でした。

同ステージング調査では、売り手側エージェントの49%が、ステージングによって物件の掲載期間（市場滞留期間）が短縮されたと回答し、エージェントの29%が、提示価格が1%〜10%上昇したと回答しています。注意点が2つあります。これらはステージング全般に関するエージェントの報告であり、バーチャルステージング単体で測定された成果ではない点です。また、バーチャルステージングは写真上に家具を配置するものであり、実際の内見空間を整えるわけではないため、家具以外のすべては見学者が足を踏み入れる実際の部屋と一致している必要があります。

2026年における空室ステージングの費用相場

Roomagenのプランは、スターター（月額$12、60クレジット、ステージング画像約30枚分）、プロ（月額$29、200クレジット、約100枚分）、ビジネス（月額$79、700クレジット、約350枚分）です。無料プランには透かし付きの処理が3回分含まれています。料金プランまたは詳細なバーチャルステージングと従来のステージングの費用比較をご覧ください。

ステップ1：空室の撮影準備をする

AIは写真に写っている情報をもとに処理を行うため、ゴミや暗い角があると、ステージング後の画像にもそれが残ってしまうことがあります。

部屋の準備チェックリスト

• ゴミや不要な物をすべて撤去する： 建材、掃除用具、段ボール箱、私物など。
• 目に見える表面を清掃する： 床、幅木、窓。
• 軽微な傷を修復する： 釘穴や擦り傷など。ステージングは家具を追加するものであり、傷や破損を隠すための手段ではありません。NWMLSやCanopy MLSなどのMLSでは、欠陥を編集で消すことを禁止しています。
• すべてのブラインドやカーテンを開け、すべての照明を点灯する。
• クローゼットのドアやキャビネットを閉める（収納スペースを見せる場合を除く）。
• 建築上のディテールを見せておく： 暖炉、作り付けの棚、モールディングなどは部屋の個性を際立たせ、家具のスケール感を把握する目安になります。

家具が数点だけ残っている場合は、実際に動かさなくてもバーチャルで削除することができます。

ステップ2：ステージングに適した写真を撮影する

カメラを使う場合でもスマートフォンを使う場合でも、写真の品質がステージングの仕上がりの上限を左右します。

カメラの位置とアングル

• コーナーや出入口から撮影する： 床と壁をできる限り広く写し込みます。
• カメラを4〜5フィート（120〜150 cm）の高さに構える： 自然な目線の高さを確保できます。
• カメラを水平に保つ： 壁が傾いていると、家具が滑り落ちそうに見えてしまいます。垂直線がどうしても傾いてしまう場合は、ステージングの前に画像傾き補正・パースペクティブ修正で補正してください。
• 横向きで撮影する： 1部屋につき2〜3アングル撮影します。

ライティングのポイント

• 日中に撮影する： すべての部屋の照明をつけた状態で、柔らかい曇天の自然光で撮影するのが理想的です。
• カメラ直付けのフラッシュは避ける： 強い影や不自然な反射の原因になります。
• HDRや露出ブラケット撮影を活用する： 明るい窓際と暗い部屋の角のバランスを取ります。窓が白飛びしてしまった1枚の写真がある場合は、HDR フォトエディターで露出を均一に補正できます（別途2クレジットの処理）。

推奨テクニカル設定

RoomagenはRAWやHEICファイルに対応していないため、RAW写真はJPEGに書き出してください。iPhoneの場合は、「設定」>「カメラ」>「フォーマット」を「互換性優先」に設定すると、写真はJPEG形式で保存されます。高価な機材よりも、ブレのない水平な構図と良好な光環境の方が重要です。

ステップ3：バーチャルステージングをアップロードして設定する

Roomagenでバーチャルステージングを開き、ウィザードの手順に従います。

1. アップロード： ファイルをドラッグ＆ドロップするか、ライブラリから写真を選択するか、スマートフォンで撮影します。スクリーンショットではなく、フル解像度のファイルを使用してください。
2. 部屋のタイプ： 15種類の中から1つ選択します：リビングルーム、ベッドルーム、子供部屋、ワンルーム（studio）、キッチン、ダイニングルーム、ホームオフィス、ドレッシングルーム、ランドリールーム、バスルーム、廊下、玄関、バルコニー、テラス、ガレージ。
3. 家具： 「AIにお任せ」にするか、小さな寝室にデスクを置くなど自分で配置したい家具を指定する場合は「手動で選択」を選びます。「スタイルに合わせて壁色を変更」と「スタイルに合わせて床材を変更」のスイッチは、初期状態ではオフになっています。物件写真の場合はこれらをオフのままにし、暖炉などの固定設備も変更しないでください。これらは不動産そのものの一部であり、CRMLSなどのMLSではこれらを変更することが禁止されています。
4. スタイル： 13種類の中から1つ選択します：モダン、北欧（Scandinavian）、ミニマリスト、インダストリアル、トラディショナル、ファームハウス、ミッドセンチュリーモダン、コースタル、ラグジュアリー、ボヘミアン、ジャパンディ、アールデコ、地中海風（Mediterranean）。
5. 確定： 1回の処理には2クレジットが必要で、通常1分未満で完了します。

有料プランでは2K解像度のJPEGで出力されます（ステージング処理は4Kには対応していません）。無料プランではクレジットカード不要で1回限りの6クレジット（処理3回分）が付与されます。無料プランの結果には透かしが入ります。

ステップ4：確認、修正、ダウンロード

生成AIは細部で不自然な描写をすることがあるため、ステージングされた各画像を必ず確認してください。

• スケール感： ソファの大きさは部屋に対して適切か、ナイトテーブルとベッドのバランスは取れているか。
• パースペクティブと影： 家具の脚は床にしっかりと接地しているか、影の落ち方は窓からの光の向きと一致しているか。
• スタイル： すべての家具や小物が統一されたデザインテイストに沿っており、宙に浮いているようなものはないか。
• 固定部分が変更されていないか： 窓、ドア、コンセント、ラジエーター、床材、そして外の景色が元の写真と一致しているか。
• 遮られているものはないか： 家具が窓、暖炉、作り付けの棚などを塞いでいないか。
• スマートフォンでの見え方： NARの2026年世代別トレンドレポートでは、買い手の70%が家探しにモバイル端末やタブレットを使用しているため、スマートフォン上でも画像を確認してください。

特定の部分を修正したい場合は、修正を使用します。「ラグを小さくして」といった修正指示を最大500文字で入力します。修正を行うたびに新しいバージョン（v1、v2など）が作成され、比較やダウンロードが可能です。修正にも通常処理と同様に2クレジットが必要です。別の雰囲気を試したい場合は、別のスタイルを選択して再度ステージングを実行してください。万が一生成に失敗した場合は、消費されたクレジットは自動的に返還されます。

結果画面またはライブラリから、ステージングされたJPEG画像をダウンロードします。ライブラリでの保存期間には制限があるため（無料プランは3日間、スターターは30日間、プロは180日間、ビジネスは無期限）、元の写真とステージング後の写真の両方を各自で手元に保管してください。

部屋がまだ空いていない場合：写真の中の家具付きの部屋を空にする方法

不動産写真内の部屋を空にする最も手軽な方法は、デジタル上で家具を除去することです。RoomagenのEmpty Your Spaceを使えば、1回の処理（2クレジット、通常1分未満）で部屋を空にできます。最初に「どのような空間ですか？」と尋ねられます：通常の部屋；キッチン（キャビネット、カウンター、ビルトイン家電は維持）；バスルーム（浴槽、シャワー、トイレ、洗面台は維持）；ユーティリティ／機械室；屋外；商業施設／その他（オフィス、店舗、レストラン、受付など）。

完全に空室にする以外の用途には、以下のツールをご利用いただけます。

マーク用ツールには共通のエディターが備わっています。3段階のサイズのブラシと消しゴム、元に戻す・やり直し、拡大表示、長押しでマーク前の写真と比較する機能が利用可能です。部屋を空にしてからステージングを行う場合は2回の処理（4クレジット）となります。有料プランでは、両ツールとも一括処理に対応しています。

注意点が2点あります。まず、AIは家具の背後に隠れていた部分を透視して表示するのではなく、新しく生成して補完するため、床、幅木、コンセントなどの仕上がりを実際の部屋と見比べて確認してください。次に、家具を消去した写真も加工された写真とみなされます。CRMLSでは、売買対象に含まれない家具をバーチャルで消去する行為を「デジタル加工（digitally altered）」として扱い、ARMLSでも片付け処理を施した写真について同様の扱いを定めています。詳しくは不動産写真からオブジェクトや不要な物を削除する方法をご覧ください。

適切な部屋タイプとデザインスタイルの選び方

どの部屋から優先してステージングすべきか

NAR 2025 Profile of Home Stagingのデータは、エージェントがどの部屋を重視しているかを示しています。

まずはリビングルームを最優先でステージングし、次に主寝室、キッチンの順に進めるのが効果的です。

空間に合わせたスタイルの調和

• 建物の建築様式に合わせる： 都市部のロフトにはインダストリアルやモダン、ビーチ沿いの物件にはコースタル、歴史ある伝統的な住宅にはトラディショナルやアールデコが適しています。
• ターゲット層が定まっていない場合はニュートラルに： モダン、北欧（Scandinavian）、ミニマリストなどを選ぶと、部屋自体の特徴に注目を集めやすくなります。
• ターゲット層が明確な場合は個性をプラスする： デザイン重視の賃貸物件にはジャパンディやボヘミアン、高級物件にはラグジュアリーが効果的です。
• 1物件につきスタイルは1つに統一する： すべての部屋を通して、ひとつのまとまりある住まいとして認識できるようにします。

各スタイルの詳細については、AIで試す世界のインテリアデザインスタイルをご覧ください。

バーチャルステージング写真に関するMLSおよび開示ルール（2026年版）

全国で統一された単一のルールは存在しません。共通しているのは、明確な表示を行うことと、元の写真も確認できるようにすることですが、具体的な要件は州や所属するMLSによって異なります。Roomagenは初期設定では生成結果に開示ラベルを挿入しないため、開示は利用者ご自身で行う必要があります（無料プランの透かしはRoomagenのバッジであり、開示表示ではありません）。設定（「ダウンロード時のAIラベル」）でダウンロードする結果に小さな「AI」マークを付けることもできますが、MLSが求める表示の代わりにはなりません。

カリフォルニア州 AB 723（2026年1月1日施行）： AB 723に基づき、ブローカーや不動産営業担当者、またはその代理人が不動産そのものの売買広告にデジタル加工された画像を使用する場合、画像上またはその隣に加工されたものである旨を「合理的に目立つ（reasonably conspicuous）」形で記載し、元の画像を表示する公開ページへのリンク、URL、またはQRコードを付記しなければなりません。この定義には家具の追加、削除、変更が含まれるため、ステージングされた写真も家具を消去した写真も対象となります。ただし、物件の印象を改変しない限り、照明、色補正、傾き補正、トリミングなどの基本的な調整は対象外です。2027年1月1日からは、AB 2025により、賃貸物件オーナーによる広告を含む賃貸広告にも同様のルールが適用されます。

主要MLSにおける対応方針：

これらの規約は、変更してよい範囲についても制限を設けています。CRMLSは、壁の色、床材、キャビネット、外構・造園など、不動産の実体に関わる部分の追加、削除、変更を禁じています。Canopy MLSでも、実際には存在しない景観を追加したり、物件の欠陥を編集で消したりすることを禁止しています。

NAR倫理綱領： 全米リアルター協会（REALTORS®）会員向けには、2026年倫理綱領の第12条において広告における「真実の描写（a true picture）」が義務付けられており、スタンダード・オブ・プラクティス12-10は「誤解を招く画像の使用を含め」、消費者を誤認させる行為を禁止しています。倫理綱領ではAIについての直接的な言及や、表示文言の指定は行われていません。

どの地域であっても、ステージングや消去を行ったすべての写真にその旨を表示し、元の写真を隣に並べ、移動可能な家具や装飾品のみをステージング対象とし、欠陥は絶対に隠さず、公開前に所属するMLSの最新ルールを確認してください。地域ごとの詳細については、MLSの写真要件と開示ガイドおよびAB 723の解説記事をご覧ください。

よくあるバーチャルステージングの失敗と回避策

失敗1：家具の詰め込みすぎやサイズ感の不一致

家具を配置しすぎると部屋が狭く見えてしまい、コンパクトな寝室にキングサイズのベッドを置くと不自然さが際立ちます。目安として、床面積の半分程度が見える状態を保ち、大きな家具の周囲には約90 cm（3フィート）の動線を確保してください。仕上がりが窮屈に感じられる場合は、「手動で選択」を使用するか、修正機能で「アームチェアを削除して」などと指示してください。

失敗2：不動産そのものを変更してしまう

窓を新しくしたり、暖炉を設置したり、床材を変えたり、壁を塗り替えたり、外の景色を良く見せたりする行為はステージングではなく、販売対象そのものを改変することになります。壁や床の変更スイッチはオフのままにし、リノベーションのアイデアを見せたい場合は、仮想リノベーション＆リフォームなどを使ってイメージコンセプトである旨を明記した上で別途提示してください。

失敗3：開示を怠る

表示のないステージングは、州法やMLSの規約違反となるおそれがあります。CRMLSでは警告の後に$250の罰金が科され、ARMLSでは2026年12月より$200の罰金が適用されます。また、写真と異なる空室を目の当たりにした内見者を失望させる原因にもなります。

失敗4：建物の特徴とスタイルが合っていない

伝統的なコロニアル様式の住宅に超モダンな家具を配置したり、ダウンタウンのロフトにファームハウス風の装飾を施したりすると、ちぐはぐな印象を与えます。建物の建築様式や周辺環境に合わせたスタイルを選択してください。

失敗5：透かし入りのテスト画像をそのまま公開してしまう

無料プランの出力画像にはRoomagenの透かしが入っています。これらは仕上がりイメージの確認用としてのみ使用し、実際の物件広告には使用しないでください。NWMLSをはじめとする一部のMLSでは、グラフィックやテキストが重ねられた写真の掲載を禁止しています。

住宅売買以外の活用事例：賃貸、ホテル、オフィス、デザインプロジェクト

• 賃貸物件： 家具付きの写真を見せることで、入居希望者が空室での暮らしを具体的にイメージしやすくなります。カリフォルニア州では、AB 2025により2027年から賃貸広告にも開示義務が課されます。詳しくはAirbnb・バケーションレンタル向けバーチャルステージング活用法をご覧ください。
• ホテルやサービスアパートメント： 改修後や家具搬入前の客室を先行してアピールできます。宿泊客が実際に滞在する部屋と異なる画像には、必ずその旨を表示してください。詳しくはリノベーション後のホテル販促用写真をAIで刷新する方法をご覧ください。
• オフィス、店舗、飲食店： Empty Your Spaceには、これらの空間を空にするための「商業施設／その他」設定が用意されています。15の基本部屋タイプに該当しない空間に家具を配置したい場合は、デザインチャットで「8席のデスクがあるオープンオフィスとして家具を配置して」のように指示してください（生成された編集1回につき2クレジット）。
• インテリアデザイナー： 実際に家具を購入する前に、同じ空室を2〜3種類の異なるスタイルでクライアントに提案できます。「手動で選択」を使えば配置するアイテムも細かく指定できます。
• 住宅メーカーやデベロッパー： 建築中の空間について、建設現場のインテリア可視化を使って完成予想図を作成できます。これらの画像にはレンダリング画像である旨を表示してください。詳しくは住宅メーカー向けAIバーチャルステージング活用法をご覧ください。
• 家具メーカーやECブランド： 写真に家具やオブジェクトを追加（アイテム追加）を使用して、配置したい場所をマークし、アイテムの説明を入力するか商品写真をアップロードします。結果はAIによって生成されるため、実物製品と差異がないか確認してください。

より速く、より良い結果を得るためのプロのコツ

• 物件全体の写真を一括でステージングする： 有料プランでは、ライブラリ内の複数の写真を選択して同時にステージングを実行できます（スターターは最大3枚、プロは7枚、ビジネスは20枚までの一括処理が可能。部屋タイプは写真ごとに設定）。一括処理ごとに「すべてダウンロード（ZIP）」ボタン付きの専用フォルダーが作成され、失敗した写真のクレジットは返還されます。
• 物件ごとにフォルダーを分けて管理する： 生成結果は元の写真が保存されているフォルダーに自動的に整理されるため、元の写真とステージング後のバージョンが混ざらずに管理できます。
• 先に明るさと構図のラインを整える： ステージングは写真の光環境やアングルをもとに行われるため、ステージングを実行する前に露出や垂直方向の傾きを補正してください。
• すべての空室物件で主要な部屋をステージングする： NARの2025年調査では、売り手側エージェントの21%が担当するすべての売却物件でステージングを実施していました。Roomagenの月額プランなら、リビングルーム、主寝室、キッチンの3部屋をステージングしても、費用は約$0.70〜$1.20に収まります。

まとめ

• 準備と撮影を丁寧に行う： 清潔で明るい部屋を用意し、コーナーから水平な横向き写真を撮影します。
• 必要に応じて事前に部屋を空にする： Empty Your Space、アイテム除去、またはAI片付けを使用してからステージングを行います。
• 意図を持って選択する： 15種類の部屋タイプと13種類のスタイルから選び、物件写真では壁や床の変更スイッチはオフにしておきます。
• 確認と修正を行う： スケール感、影、建物の固定部分を確認し、気になる細部は修正機能で整えます。
• 適切に開示する： カリフォルニア州のAB 723やCRMLS、ARMLSなどのMLS規約に従い、ステージングや家具消去を行った写真にはその旨を表示し、隣に並べるかリンクを貼るなどして元の写真も確認できるようにします。

最初の空室ステージングを試してみませんか？Roomagenのバーチャルステージングなら、写真をアップロードして部屋タイプとスタイルを選ぶだけで、通常1分未満でステージング画像が完成します。家具が残っているお部屋の場合は、まずはEmpty Your Spaceからお試しください。