バーチャルステージング vs 従来のステージング：2026年における成果の比較

結論から言うと：バーチャルステージングの結果と通常のステージングの比較

物理的な（通常の）ステージングとバーチャルステージングは、どちらも物件写真に家具を配置するものです。その結果は、費用、スピード、そして購入希望者が実際に足を踏み入れたときに目にするものの点で異なります。バーチャルステージングされた住宅と物理的にステージングされた住宅の売却価格や市場掲載日数を比較した独立した調査は見つからなかったため、厳密な「バーチャル対物理的」のパーセンテージは慎重に扱う必要があります。

1,266人のRealtorを対象としたNARの2025 Profile of Home Staging調査では、ステージング全般について質問しています。

• エージェントの29%は、売主の住宅をステージングすることで提示価格が1%〜10%上昇したと回答しました。
• 売主側エージェントの49%は、ステージングによって市場掲載日数が短縮されたと回答しました。30%がわずかな減少、19%が大幅な減少を見ました。
• 買主側エージェントの83%は、ステージングによって買主がその物件を将来の我が家として思い描きやすくなったと回答しました。

これらはエージェントの観察結果であり、測定された売却結果ではありません。また、NARが公表したハイライトではバーチャルステージングの結果が個別に分類されていません。エージェントは2つの手法を異なる評価をしています。買主側エージェントの57%が従来の物理的ステージングをクライアントにとって極めて重要であると呼び、売主側エージェントの43%がそれをより重要と評価した一方で、売主側エージェントの34%はバーチャルステージングの重要度がより低いと考え、24%は同等に重要であると考えていました。

売却価格：バーチャルステージングされた住宅は安く売れるのか？

もしバーチャルステージングされた住宅が安く売れるとすれば、価格の低下によって節約分が相殺されてしまう可能性があります。

ステージング全般。 1%〜10%高いオファーを報告した29%のエージェントに加え、NARの調査では、買主側エージェントの17%が、ステージングされていない同様の住宅と比較して提示価格が1%〜5%増加したと確認しており、32%は買主の好みに合わせて装飾されていればステージングが価値に好影響を与えると回答しました。RESA（Real Estate Staging Association）は、2026年上半期に売却されたステージャー提出の175物件において、売り出し価格に対する成約価格の平均比率が111%であったと報告しています。このサンプルには売り出し価格を上回る売却のみが含まれており、RESAはその結果について「ステージングの効果を単独で分離したものではない」と述べています。

バーチャルステージング。 比較できるような公表データは見つかりませんでした。HomeLightの見解では、バーチャルステージングの見返りは「最終的な売却価格を大きく引き上げることはない」としても、「主にオンラインアクセスの増加とより迅速な売却に見られる」としています。バーチャルステージングされた住宅が物理的にステージングされた住宅よりも安く売れる、あるいは同額で売れることを示すデータは見つかりませんでした。

バーチャルステージングが信頼性を保つ条件

ステージングされた写真は、買主が訪れた際にも部屋がその写真と一致している場合にのみ役立ちます。各画像を元の写真とフルサイズで比較してください。

• 同じ部屋であること： 壁、窓、ドア、造り付け設備、窓からの景色が変更されていないこと。
• 現実味のある縮尺と光： 家具のプロポーションが適切で、動線が確保されており、影が実際の光に従っていること。
• 一貫性： すべての写真で同じ部屋が一貫して見えること。
• 何も隠されていないこと： 不動産写真家のChris White氏はNARに対し、AIが積み重なった段ボール箱を削除する際、その背後に何があったかを推測しなければならないと語っています。「それらの箱の裏には、水濡れの被害や壁の穴など、何があるかわかりません。」

生成モデルは、意図しない詳細を変更してしまうことがあります。Roomagenでは、「修正」機能を使用して、空室のバーチャルステージング結果に対して1つの修正内容（最大500文字）を入力できます。各修正は新しいバージョンとして保存され、2クレジットを消費します。

市場掲載日数：売却スピード

NARの調査では、住宅がステージングされた場合、売主側エージェントの30%が市場掲載日数のわずかな短縮を確認し、19%が大幅な短縮を確認しました。2026年上半期におけるRESAのステージャー提出物件では、比較対象グループなしで、170物件の市場掲載日数の平均は10日でした。どちらの情報源もバーチャルステージングを個別に報告していません。

バーチャルステージングがスピード面で優れている点

最も明確な利点は、出品までの時間です。HomeLightによると、物理的ステージング（コンサルティング、片付け、引っ越し業者、家具の配送）には「数日から1週間以上」かかるのに対し、バーチャルステージングされた写真はAIか人間のデザイナーのどちらが作業するかによって「数秒から48時間」かかります。Roomagenでは、ステージングされた写真は通常1分未満で完成し、有料プランでは1バッチあたり3枚、7枚、または20枚の写真を一括処理でき（スターター、プロ、ビジネス）、写真ごとに部屋タイプを設定できます。各バッチには専用のライブラリフォルダが作成されます。スピードは、物件を迅速に公開する必要がある場合や、価格変更後などに写真を更新する必要がある場合に最も重要になります。数週間にわたって何度も現地内覧が行われるような住宅では、その重要性は低くなります。

買主の受け止め方：オンライン写真と現地内覧の比較

オンラインでは、どちらの手法も家具付きの写真を提示できる

NARの2026 Home Buyers and Sellers Generational Trends reportにおいて、インターネットを利用した買主の81%が写真を「非常に役に立つ」と評価しており、これは間取り図（57%）やバーチャルツアー（38%）を抑え、ウェブサイトのあらゆる機能の中で最も高い評価でした。

買主はバーチャルの家具と本物の家具を見分けることができるでしょうか？ 公表されたブラインドテストは見つかりませんでした。Real Estate Newsは、一般の人が加工されていない画像と編集された画像を区別することがますます難しくなっていると指摘し、不動産チーム成長プラットフォームであるCoralyによる調査を報告しました。

• 2026年第1四半期にZillow、Redfin、Realtor.com、Homes.comに掲載された約40,000枚の主要物件写真のうち、約11%に変更の兆候が見られました。
• 変更された写真の90%は外観または景観を変更したものでした。リビングルームとベッドルームの写真の変更率はそれぞれ6.4%と5.9%でした。
• 変更された主要画像の90%以上には、目に見える開示がありませんでした。

現在では買主自身も部屋をステージングできるようになっています。2025年9月、ZillowはプレミアムリスティングであるZillow ShowcaseにAIバーチャルステージングを追加しました。購入検討者は特定の部屋の写真をタップし、モダン、スカンジナビアン、ファームハウスなどのスタイルを選択して、表示をスライドして切り替えることができます。

現地では、物理的ステージングに分がある

HomeLightは簡潔に述べています。「従来型のステージングは、内覧時において明確なアドバンテージを持っています。」バーチャルステージングされた住宅は「実物は空室であるか、写真ほど印象的ではない」ため、一部の買主にとって「違和感や失望感を生む」可能性があります。NARのREALTOR® Newsは、写真とまったく似ていない物件に対して、まるで「housefished（家で釣り上げられた）」ように感じると話す住宅購入希望者が出てきていると報告し、AIは「その画像が視覚化されたイメージであり、住宅の現在の状態ではないことを買主が理解している限り」可能性を示すことができると指摘しています。

効果を守るための方法

• バーチャルステージングされたすべての写真にラベルを表示し、元の写真をその隣に並べて掲載します。
• 家具や装飾のみを追加し、壁、床、窓、景色はそのままにしておきます。
• ステージングされた画像を内覧時に持参します。HomeLightは、対応する部屋に置かれた引き伸ばした印刷物や、ツアー中に持ち歩くタブレットを挙げています。

物件あたりの費用

1枚ごとのサービスで6枚の写真を作成すると、$120〜$300かかります。Roomagenでは、$12のスタータープランの月間60クレジットのうち12クレジット（再実行分を除く）を消費するだけです。物理的ステージングは、住宅が市場に出ている間ずっと費用がかかり続けます。完全な内訳については、当社のバーチャルステージングと従来型ステージングの費用比較および料金ページをご覧ください。

バーチャルステージングが従来型を上回る場合

• 住宅が空室である場合。 HomeLightは、バーチャルステージングを、写真上で空室に家具を配置して買主がスケール感や可能性を理解できるようにするための優れた方法であると呼んでいます。
• 予算や時間が限られている場合： ステージングサービスの費用（NARの調査では中央値$1,500）がかからず、準備に何日もかける必要がありません。
• 部屋に明確な用途が必要な場合。 HomeLightは、部屋の別の用途を示すことをバーチャルステージングを行う理由として挙げています。部屋の用途変更を使用すれば、予備の部屋をホームオフィスや子供部屋として見せることができます。
• 1つに決める前にスタイルを比較したい場合。 Roomagenは、ModernやScandinavianからJapandi、Coastalまで、13種類のスタイルを提供しています。
• ハイブリッドプランにおいてその部屋が副次的なものである場合、または家具の配送手配が難しい場合。

住宅販売以外の用途

• 賃貸物件の所有者や不動産管理者は、賃貸借契約の希望者も空室を見学するため、ラベルを付けて空室ユニットの写真に家具を配置できます（カリフォルニア州では2027年1月から賃貸広告での表示が義務付けられます）。
• インテリアデザイナーは、物を購入する前に、クライアントのために家具付きの部屋を再デザインできます。
• 建設会社は、建設現場のインテリア可視化を使用して未完成の内装が完成した様子をレンダリングとして提示できます。
• ホテルや短期賃貸物件は写真と全く同じ部屋を販売するため、宿泊客が見つけることのできない家具を追加するのではなく、写真補正や、「片付けのみ（何も追加しない）」オプションを備えたバーチャル片付けサービスを使用します。

従来型ステージングがバーチャルを上回る場合

• 高級住宅や高額物件： HomeLightによると、こうした物件の買主は一般的に、入居後すぐに暮らせるようなプレミアムな体験を期待しています。
• 独特な間取り： 実際の家具を配置することで、扱いにくい空間が現地で明確に定義されます（HomeLight）。
• オープンハウスを伴う競争の激しい市場： 物理的にステージングされた住宅は、内覧ツアーで際立ちます（HomeLight）。
• 新築分譲地のモデルハウスなど、主に現地で評価される住宅。
• 仕上がりがうまく行かない部屋： 1、2回やり直してもAIの結果が上記のチェック項目を満たさない場合は、その写真に対するバーチャルステージングを中止してください。
• 売主の希望： これは尊重すべき正当な意見です。

物理的ステージングは家具が実際にそこにあるため、開示ラベルを必要としません。その短所は、費用、準備期間、そして掲載が続く限り発生するレンタル費用です。

ハイブリッドワークフロー

HomeLightはハイブリッドな手法を提案しています。リビングルーム、キッチン、主寝室などの最も重要なエリアを物理的にステージングし、その他の寝室、地下室、ボーナスルームをバーチャルステージングするという方法です。これらは、NARの調査で買主にとってステージングが最も重要であるとされた部屋でもあります。リビングルーム（37%）、主寝室（34%）、キッチン（23%）です。

1. 実際の住宅を準備する。 NARの調査でエージェントが売主に最も推奨した項目は、片付け（91%）、住宅全体の清掃（88%）、カーブアピール（外観）の改善（77%）でした。
2. すべての部屋を現状のまま撮影する。 開示のためにオリジナルの写真が必要です。
3. リビングルームをはじめとする主要な部屋を物理的にステージングする。
4. 残りの部屋をバーチャルステージングし、 各画像にラベルを表示して、その隣に元の写真を配置します。
5. ステージングされた画像を内覧時に持参する。
6. リノベーションのアイデアを物件写真に混入させない。 たとえばCRMLSでは、壁の色、床材、キャビネットなど、物件の実際の構造部分を変更する写真は許可されていません。代わりに、仮想リノベーション＆リフォーム、Virtual Wall Repainting、または仮想フローリング交換のプレビューを視覚化イメージとして買主に提示してください。

Roomagenでは、部屋のタイプと13種類のスタイルのうち1つを選択し、「スタイルに合わせて壁色を変更」と「スタイルに合わせて床材を変更」のスイッチをオフ（デフォルト設定）のままにしておきます。これにより、ステージングで壁や床を変更しないよう指示できます。その後、結果を元の写真と比較します。居住中の住宅の場合、Empty Your Spaceを使用すればステージング前に写真から家具を取り除くことができます。CRMLSの規則では、住宅と一緒に売却されない家具をバーチャル上で取り除くことも変更とみなされます。

開示：2026年に買主と規制当局が求めていること

• NAR倫理規定： 第12条は、Realtorに対して広告において「真実の姿を提示すること（"present a true picture"）」を義務付けており、実務基準12-10は「誤解を招く画像の使用（"use of misleading images"）」を禁止しています。この規定はバーチャルステージングやAIに言及しておらず、特定のラベルも定めていません。
• カリフォルニア州法： 2026年1月1日より、ビジネス・職業法第10140.8条（AB 723）により、売買広告でデジタル加工された画像を使用するエージェントおよびブローカーは、その画像の上または隣に「合理的に目立つ（"reasonably conspicuous"）」声明を表示し、元の画像へのリンク、URL、またはQRコードを追加することが義務付けられています。家具、床材、塗装色、窓からの景色の変更が対象となり、照明、色補正、傾き補正などの一般的な調整は対象外です。2026年9月に署名された第2の法律であるAB 2025は、賃貸広告で加工された画像を使用する賃貸物件所有者などに対し、2027年1月1日より同様の開示を義務付けています（California Apartment Association）。
• MLSの規則： CRMLSは、写真の説明欄に"virtually staged"（バーチャルステージング済み）や"digitally altered"（デジタル加工済み）などのラベルを表示し、その直前または直後に元の写真を配置することを求めています。透かし（ウォーターマーク）は不要ですが、違反すると警告が発せられ、是正されない場合は$250の罰金が科されます。その他のMLSも独自の規則を設けています。詳細は当社のMLS写真要件ガイドおよびAB 723ガイドをご覧ください。

Roomagenはステージングされた画像に開示ラベルを付加しないため、ご自身でラベルを追加し、元の写真を保管してください。

ご自身の物件でステージング結果を測定する方法

公表されているデータだけでは、ご自身の市場でステージングがどのように機能するかを知ることはできません。そのため、すべての物件で同じ数値を記録してください。

同じ地域、価格帯、季節の物件を比較し、1件の売却結果だけで手法を判断しないようにしてください。価格の変更、市場の変動、写真のクオリティもこれらの数値を左右します。

特定の物件において判断する方法

買主の年齢だけで判断しないでください。NARの2026年のデータでは、すべての年齢層においてインターネットを利用する買主の64%から87%が写真を非常に役に立つと評価しています。

率直なまとめ

オンライン上では、どちらの手法でも買主がウェブサイトの機能の中で最も重視している家具付きの写真を提供できます。価格や市場掲載日数について公表されているデータはステージング全般を対象としており、直接比較した研究は見つかりませんでした。現地では、物理的ステージングに軍配が上がります。費用とスピードの面では、バーチャルステージングが圧倒的な大差で勝利します。

多くの空室物件にとって賢明な基本方針は、住宅を整え、オリジナルの写真を撮影し、予算と内覧スケジュールが許せば主要な部屋を物理的にステージングし、残りの部屋を明確なラベルを表示した上でバーチャルステージングすることです。

試してみたい方は、バーチャルステージングを使って空室の部屋を1つステージングしてみてください。無料プランには1回限りの6クレジット（ステージング写真3枚分）が含まれており、クレジットカードは不要です。無料の結果には透かしが入るため、物件写真としてではなくツールの評価用としてご利用ください。無料枠で有料プランと同じモデルが使用されるのは最初の1回の編集のみで、それ以降の無料編集は軽量モデルにより1K解像度で作成されます。